Очевидно, что сегмент выставочной недвижимости – наименее интересный в данный момент для украинских девелоперов, поскольку уровень доходности в других сегментах коммерческой недвижимости выше. К тому же девелопмент выставочно-ярмарочной недвижимости достаточно специфический и отличается от других сегментов (более подробно о девелопменте выставочной недвижимости читайте в ближайших номерах «Commercial Property» – ред.). Однако в обозримом будущем, с развитием экономики в целом и выставочного бизнеса в частности, а также усилением конкуренции во всех сегментах коммерческой недвижимости, данная сфера, как ожидается, станет интересной для украинских девелоперов. Поскольку в Украине выставочная недвижимость еще не является полноценным представителем коммерческой недвижимости, приведем данные российского рынка. По информации российских экспертов, рентабельность строительства выставочной недвижимости в Москве и области составляет около 10-12%. Средний уровень арендных ставок на крытые помещения профессиональных проектов достигает $10/м2/в сутки, на открытые – $5/м2/в сутки, ежегодный рост аренды составляет 8-12% в год. При этом в некоторых случаях чистый доход от квадратного метра выставочной площади сопоставим с доходностью офисной недвижимости. Москва и ближнее Подмосковье на сегодняшний день располагают около 800 000 м2 выставочных площадей. При этом возводятся новые объекты и расширяются существующие, а количество компаний-организаторов выставочных мероприятий не сильно отличается от украинских показателей (по разным источникам, в Москве работает около 200 выставочных операторов).
КИЕВСКИЙ РЫНОК После открытия двух современных выставочных центров – «МВЦ» в октябре 2002 года и «КиевЭкспоПлаза» в 2003 году – выставочный бизнес переживает процесс активного роста. Оба центра развиваются как в плане предоставляемых услуг, так и увеличения объемов площадей. На примере «КиевЭкспоПлазы» отчетливо видно как с развитием отрасли возрастал спрос и потребность в выставочных площадях. Так, за время своего существования с 2003 года, посредством введения новых павильонов в 2004 и в 2007, центр увеличил объем площадей практически в три раза. На столичном рынке ситуация с экспозиционными площадями обстоит следующим образом: основными площадками, принимающими большее количество выставок, являются «КиевЭкспоПлаза» (28 000 м2) и «Международный выставочный центр» (28 000 м2). Помимо этого, в Киеве функционирует также «Экспоцентр Украины» (бывший ВДНХ, 10 000 м2) и несколько малых выставочных центров: «АККО Интернешнл» (2800 м2), «ВнешЭкспоБизнес» (2400 м2), выставочный зал Торгово-промышленной палаты Украины (ТПП) (1700 м2). В целом, город располагает около 73 000 м2 выставочных площадей. Может показаться, что для столицы при постоянно увеличивающемся количестве и масштабах выставочных мероприятий существующего объема недостаточно. Более того, многим известно о планах «КиевЭкспоПлазы» увеличить мощности комплекса. Правда, ввиду ограниченной площади участка по ул. Салютной, 2-б, новый центр поменяет дислокацию. На одном из мартовских градсоветов при согласовании градостроительного обоснования застройки территории, ограниченной улицами Салютной, Щербакова, Эстонской и Туполева, проектная организация ДП Институт «Киевгеплан» озвучила возможное месторасположение будущего комплекса – ул. Берковецкая, 6. На сегодняшний день данный участок рассматривается как один из наиболее вероятных вариантов для строительства нового выставочного комплекса. «Международный выставочный центр» также не отрицает планов увеличения комплекса пока что в рамках существующих площадей, хотя возможность переезда на новый участок не исключается.
ПЕРСПЕКТИВЫ Можно ли говорить о дефиците площадей и необходимости строительства новых комплексов? Относительно данного вопроса и потребности в увеличении фонда выставочных площадей мнения специалистов расходятся. Исследуя международный опыт и практику выставочного бизнеса, очевидно, что Украина может пойти по пути западноевропейских стран либо продолжить развитие по примеру России, в частности Москвы. Второй вариант более вероятен. Дело в том, что, например, в Германии, центре мировой выставочной жизни, данная отрасль является составляющей народного хозяйства и подчинена государству. То есть, собственником или основным совладельцем выставочного центра является город, и при одном центре работает, как правило, один организатор выставочных мероприятий. Принимая во внимание отсутствие у нашего государства комплексного и системного подхода к развитию данной сферы, а также то, что в Украине выставочный бизнес находится в частных руках, в ближайшее время ожидать кардинальных изменений на украинском рынке не стоит. И вполне возможно, что мы последуем примеру московского рынка, где наблюдается постоянный рост объема экспозиционных площадей и конкуренции среди компаний-организаторов выставок. Какие перспективы у киевского рынка выставочной недвижимости? Когда стоит ожидать открытия новой площадки «КиевЭкспоПлазы»? О реальной ситуации с перенесением и увеличением площадей выставочного комплекса нашему изданию рассказал Игорь Колгатин, генеральный директор комплекса. Собственным мнением о дефиците и возможных изменениях в ситуации на рынке столицы с введением новых выставочных площадей с нами поделился Анатолий Ткаченко, генеральный директор «Международного выставочного центра». фото: Олег герасименко
Игорь Колгатин, генеральный директор выставочного центра «КиевЭкспоПлаза»: Для выставочного центра «КиевЭкспоПлаза» проблема расширения площадей приобрела особую актуальность в 2006-2007 годах. Толчком для решения возникшего вопроса послужил стремительный рост выставочной активности столицы и страны в целом. С появлением новых современных площадок показатели отрасли выросли сразу на 15-30%. Сегодня выставки представляют собой эффективный маркетинговый инструмент продвижения компаний на украинском и международном рынках. Ежегодный рост количества участников выставочных мероприятий составляет 12-15%. Именно на выставке можно с наибольшим эффектом и с наименьшими затратами презентовать свою продукцию, заключить договора, наработать клиентскую базу. Выставки являются «зеркалом» экономики страны, своего рода индикатором рыночных изменений. Активное развитие отрасли привело к дефициту выставочных площадей, и ярким подтверждением этому факту служат календари выставок, которые разрабатываются в каждом выставочном центре. По итогам 2007 года количество выставочных дней в «КиевЭкспоПлазе» составило 250 из 360 календарных (для сравнения, в 2003 году количество выставочных дней в нашем комплексе равнялось 175). Таким образом, за пять лет работы выставочный сезон в «КиевЭкспоПлазе» продлился в общей сложности на три месяца – июнь, август, декабрь, а ведь это именно те месяцы, которые изначально считаются невыставочными. Анализ календарей выставок на 2008-2010 годы показывает, что возможности нашего центра достигли предела своего насыщения. Возникает закономерный вопрос: где и насколько (в каких масштабах) расширяться дальше. В связи с этим команда специалистов «КиевЭкспоПлазы» сегодня задумывается над перспективами расширения выставочного центра. Информация в прессе о переносе «КиевЭкспоПлазы» на другой участок – это результат обсуждений данного вопроса в узкопрофессиональных кругах. Приходится признать, что возможности развития на земельном участке по улице Салютной, где сегодня располагается выставочный центр, фактически исчерпаны. Поэтому сейчас разрабатываются варианты переноса выставочного центра на другой, в несколько раз больший земельный участок. В настоящее время ведутся работы по подготовке эскизного проекта будущего центра, проводятся маркетинговые исследования, изучается финансовый рынок. Сегодня выставочный бизнес в Украине переживает процесс активного роста фото: Олег Герасименко
Экономическое моделирование показывает, что столице Украины в перспективе понадобится выставочный центр общей площадью до 200 тысяч м2. Обязательным условием для строительства выставочного центра является близость площадки к станции метро, наличие транспортных магистралей, а также мощных инженерных сетей. Современные строительные технологии позволяют построить любой объем достаточно быстро, а вот как скоро пройдет согласование всех вопросов до строительства – это уже сложно предсказать. Я более чем уверен, что новый комплекс будет востребован и рентабелен, так как работа ведется с учетом длительной перспективы. фото: Олег Герасименко
Анатолий Ткаченко, генеральный директор «Международного выставочного центра»: Оценивая сегодняшнее состояние выставочного рынка, я бы сказал, что в Украине, в частности в Киеве, нет дефицита выставочных площадей. Возможно, со стороны у кого-то может возникнуть иное впечатление. Но если же углубиться в действительность, то дефицита, как такового, нет. И тому есть объективные подтверждения. Необходимо начать с того, что в календаре выставок в экспоцентрах встречаются так называемые «окна», то есть ничем не заполненные небольшие периоды. Существуют и целые большие невыставочные сезоны, это летние месяцы, частично декабрь и январь, когда выставки, как правило, в Украине не проводятся. Есть и иной резерв площадей. Не секрет, что в одном большом зале часто можно разместить одновременно несколько выставок. По своим объемам, а это 2-3 тысячи м2, они вполне могли бы проходить в малых выставочных центрах, и в Киеве есть такие не занятые, но достаточно хорошо оборудованные площадки. То есть, при необходимости с их помощью можно было бы освободить площади больших экспоцентров для более крупных мероприятий. Помимо этого, стоит отметить, что большинство проводимых масштабных выставок, по сути, не являются специализированными и объединяют в себе несколько смежных тематик. Выставки, размеры которых действительно с каждым годом увеличиваются, в Украине есть, но их не так уж и много. Для них существующих площадей уже не хватает. Но здесь показателен пример одного из самых масштабных ежегодных мероприятий – «Аква-Терм» (инженерное оборудование; системы отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, сантехники и бассейнов). Организаторы, учитывая растущие объемы экспозиций, приняли решение о выделении сегмента кондиционирования и вентиляции в отдельную выставку, которая теперь будет проходить в феврале. Такое решение – это тоже оптимизация в плане рационального использования резерва площадей. К тому же, выставок, растущих каждый год подобно «Аква-Терм», как я уже сказал, немного. Потому строить выставочный комплекс под них не имеет смысла. Ведь все остальное время залы будут простаивать. Но главное даже не это. По состоянию на сегодняшний день наша страна занимает первое место в мире по конкурентности выставочного бизнеса, опередив даже Россию. Количество компаний-организаторов выставок доходит до 300. И это, к сожалению, не комплимент. Такое состояние – свидетельство того беспорядка, который сегодня творится в украинской выставочной сфере. Дело в том, что каждая маленькая выставка забирает посетителей и экспонентов у большой. Кроме того, небольшие выставки еще и ведут ценовой демпинг. Все это не лучшим образом сказывается на ситуации в выставочном бизнесе. Естественно, что с постепенным развитием рынка останутся только крупные игроки, и масса мелких выставок погибнет. Это, в свою очередь, освободит место в выставочном календаре экспоцентров для более масштабных мероприятий. С чем столкнется любая компания, которая решит построить новый центр, особенно если это будет не «КиевЭкспоПлаза» и не мы? Предположим, будет возведен комплекс на 100 000 м2. С одной стороны, это, вроде бы, снимет все вопросы о недостатке выставочных площадей. Но при этом, естественно, около трех лет компания вынуждена будет пойти на очень серьезный демпинг. При этом основные игроки (компании-организаторы) останутся на прежних местах, не говоря уже о наших собственных выставках, которые проводит «Международный выставочный центр». Если такой экспоцентр появится сегодня, он неизбежно столкнется с проблемой заполнения площадей. Продать их будет можно, только значительно занижая стоимость. Поэтому если кто-то и будет строить новый выставочный комплекс, необходимо взвесить все аспекты и приготовиться к тому, что лет пять этот бизнес будет убыточным. Я допускаю, что спустя этот период они выйдут на некоторые показатели прибыльности, но в этом сегменте период возврата вложений, наверное, самый длительный. Это также стоит учитывать.
