Высотное строительство: международный опыт и украинская практика




Сегодня Москва по темпам высотного строительства значительно опережает Киев (на фото – ММДЦ «Москва-Сити»)
фото: Олег Герасименко

Какое здание в Украине следует считать высотным? С какого этажа начинаются «вопросы и проблемы»? Согласно действующим строительным нормам (ДБН В.1.1.7-2002 «Пожежна безпека об'єктів будівництва»), к этой категории относятся здания высотой более 47 метров (в среднем – 16 этажей). Здания выше 25 этажей (73,5 метра) относятся к экспериментальному строительству, и для них нормы проектирования отсутствуют, а потому проект каждого строения, превышающего этот показатель, необходимо разрабатывать индивидуально и утверждать концепцию в УкрНИИПБ (НИИ Пожарной безопасности). В данной статье речь пойдет о высотном строительстве, определяемом в Украине как экспериментальное, хотя стоит учитывать, что специфические особенности строительства и организации инженерных систем присущи зданиям, не относящимся к этой категории. Так, для лифтового оборудования эта цифра снижается до 40 метров, для систем отопления – до 30, в то время как компании, занимающиеся фасадными системами, указывают цифру в 150 метров: все здания ниже этой отметки не требуют особого подхода к проектированию и монтажу фасадных систем.
Как показывает мировая практика, строительство высотных зданий – естественный этап развития крупных городов, что обусловлено дефицитом и, соответственно, большой стоимостью земельных участков, особенно в центральных деловых районах, интенсивным ростом населения и другими объективными причинами. Накопленный опыт свидетельствует, что с учетом стоимости земли и затрат на строительство оптимальными по экономическим показателям являются 30-50-этажные здания. Стоимость зданий большей этажности увеличивается в разы, поэтому возводят их, как правило, исходя из соображений престижа. Часто высотные объекты становятся символом города, показателем финансовой мощи крупных корпораций или отдельных личностей.


МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ И ПРАКТИКА
Практика высотного строительства насчитывает около ста лет. Она позволила реализовать такие проекты, как «Тайбэй 101» (508 метров; на сегодняшний день – самое высокое функционирующее здание в мире), «Петронас» (451,9 метров), «Сирс-Тауэр» (443,2 метра) и многие другие. Особенно развито строительство высотных зданий и небоскребов в США и странах Азии.
На сегодняшний день при строительстве высотных объектов западные архитекторы и девелоперы большое внимание уделяют вопросам экологии и экономии энергии, что в украинских условиях пока еще является утопией. Согласно международным стандартам, в экономически развитых государствах мира проекты высотных зданий должны включать природоохранные технологии. Например, при строительстве 54-этажного небоскреба – башни американского Bank of America в Нью-Йорке стоимостью в один миллиард долларов – проектом было предусмотрено, в частности, снижение расходов энергии и воды на 50% в период эксплуатации, а также очистка сточных вод, использование материалов после рисайклинга и собственная электростанция мощностью 4,6 мВт.
Примером широкого применения природоохранных технологий может служить и строящееся здание «Бурж Дубаи», которое должно стать самым высоким наземным сооружением в мире (808 метров, 162 этажа). Башня будет самостоятельно вырабатывать электроэнергию для эксплуатационных нужд. С этой целью будут использованы возобновляемые источники энергии – солнечный свет и ветряки. На крыше здания планируется установить 61-метровую турбину, вращаемую ветром, и солнечные панели (частично и на стенах) общей площадью около 15 000 м2. Фасад будет оснащен специальной защитой, препятствующей нагреву внутренних помещений, что уменьшит необходимость в кондиционировании. Для системы кондиционирования небоскреба будет использована конвекционная система, прогоняющая воздух снизу вверх по всей башне, причем для охлаждения планируется применять морскую воду и подземные охлаждающие модули, что позволит сохранять температуру воздуха в здании в пределах +18°С.
Масштабным сверхвысотное строительство становится и в России. Только в Москве на сегодняшний день ведутся работы по возведению более 200 объектов. Среди них – сверхвысотный международный деловой центр «Москва-Сити», где одна из башен – «Федерация» – претендует на звание самого высокого здания в Европе (354 метра, со шпилем – 432 метра). Однако в России до недавнего времени также не существовало норм для сверхвысотных зданий, поэтому компаниям, реализующим такие проекты, приходилось разрабатывать всю документацию для каждого конкретного объекта «с нуля». Владимир Адикаев, исполнительный директор MIRAX Group, рассказал о сложностях, с которыми компания столкнулась в процессе работы над комплексом «Федерация»: «В 2002-2003 годах, когда мы только начали работу над проектом, у нас было слишком мало опыта, приходилось в короткие сроки осваивать многолетнюю зарубежную практику. Мы побывали на высотных объектах в Северной Америке, Юго-Восточной Азии, Европе, изучали особенности проектирования «с нуля», ведь в России не было ни норм, ни культуры строительства высотных зданий. Важный аспект, который позднее во многом определил архитектуру комплекса, – решение вопросов безопасности. Только определившись с проблемами проектирования, мы смогли приступить непосредственно к работе, однако проект прошел сложный путь эволюции: только архитектурных решений здания было свыше двадцати».


СИСТЕМЫ БЕЗОПАСНОСТИ В ВЫСОТНЫХ ОБЪЕКТАХ
По словам Виталия Шарпатого, руководителя проектно-коммерческого отдела компании «Ангелы Техно», для зданий выше 75 метров, помимо организации путей эвакуации, рекомендуется ряд противопожарных мероприятий. Одно из требований пожарных служб к высотному зданию – проектирование и организация системы пожаротушения, которая часто используется в офисных центрах – так называемая спринклерная система. Подобная система стоит достаточно дорого. В Европе в высотных зданиях используется тонкораспыленная вода для тушения очага возгорания. Благодаря высокому давлению вода распыляется и создается водяное облако. Такая система более эффективна в сравнении со спринклерной, но и дороже. Обе системы позволяют локализовать очаг, и в сочетании с пожарной сигнализацией, системой дымоудаления и системой оповещения являются высокоэффективным решением вопросов пожарной безопасности.
Следующим важным условием надежной системы безопасности является организация противопожарной диспетчеризации для многофункциональных комплексов с высокой плотностью заселения. В случае возникновения пожара, сигнал передается диспетчеру, автоматически включается система дымоудаления, система оповещения о пожаре, отключается электричество, вентиляция, закрываются противопожарные двери для отсечения очага возгорания. И для больших зданий слаженность всех этих действий особенно важна.
К системе оповещения выдвигаются особо высокие требования. Современные системы, например, такие как системы речевого оповещения, позволяют избежать массовой паники людей, помогают грамотно организовать эвакуацию.


ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕАЛИЗАЦИИ ВЫСОТОК В УКРАИНЕ
Нормативная база Украины
Эксперты, комментирующие тему высотного строительства в Украине, сходятся во мнении, что на сегодняшний день возведение высотных зданий не должно являться проблемой ни для отечественных строителей, ни для проектировщиков и архитекторов. Международный опыт подтверждает возможность успешной реализации безопасных проектов повышенной этажности и их экономическую обоснованность. Помимо отсутствия норм, эксперты относят к «проблемным» вопросам градостроительный аспект и отсутствие налаженного производства в Украине строительных материалов, используемых при возведении высоток.
Тем не менее, отсутствие нормативной базы для зданий выше 74 метров не смогло помешать их появлению в Киеве, а потому утверждать, что причина медленного развития высотных объектов кроется только в этом, по меньшей мере, безосновательно. Так, по мнению Юрия Карпенко, генерального директора компании «Основа-Солсиф», «на сегодняшний день причиной отказа от высотного строительства в Украине является скорее не отсутствие норм, а недостаточное финансирование проектов. Украинским девелоперам недостает также опыта правильной организации рабочего процесса, координации деятельности всех составляющих».
Однако в Украине определение высотного строительства как «экспериментального» затягивает процедуру согласования и ввода объекта в эксплуатацию, делая этот пункт затрат неоправданно высоким. Помимо этого, в столице до сих пор не решен вопрос зонирования территорий, не разработаны детальные планы районов города, без которых Генеральный план развития Киева до 2020 года не выполняет значительной доли возложенных на него функций. Кроме того, не проработаны комплексные решения по модернизации служб безопасности города, а ведь именно вопросы пожарной безопасности и дополнительных мероприятий по эвакуации людей в экстренных случаях и становятся камнем преткновения между девелопером и городскими властями. Решение одной из этих проблем не станет выходом из ситуации – необходим комплексный подход.
Сегодня над созданием Государственных строительных норм (ДБН – укр.) по регулированию высотного строительства «Проектирование высотных зданий и комплексов жилищно-общественного назначения. Основные положения» работает Министерство регионального развития и строительства. Их принятие ожидается до 2009 года. Но, учитывая тот факт, что весь развитый мир строит высотные здания уже на протяжении ста лет, возникает вопрос, стоит ли разрабатывать специальные нормы для Украины «с нуля». Так, Николай Толмачев, генеральный директор компании «Т.М.М.», уверен, что «поскольку во всем мире высотное строительство успешно реализуется на протяжении многих лет, логично было бы использовать общемировые стандарты, приспособив их к украинским условиям, учась на ошибках и опыте других, а не «изобретать велосипед».
С другой стороны, многие эксперты сходятся во мнении, что принятие жестких норм для высотного строительства по всем без исключения параметрам нерационально. Каждый сверхвысотный объект уникален, поэтому проектировщик и заказчик должны иметь право выбора. Так, 100-метровое здание может существенно отличаться от 300-метрового, проектировщик в любом случае должен будет учитывать специфику самого объекта и только затем обращаться к нормам.
Специалисты различных компаний, работающих с инженерным оборудованием, говорят о несоответствии существующих норм строительства современным требованиям и стандартам, об их отсталости. Стоит подумать над тем, чтобы разрабатываемые нормы для сверхвысотных зданий не постигла та же участь, – пока их будут утверждать и принимать, они могут морально устареть.
В вопросах нормирования строительства полезен опыт российских специалистов. Некоторые аспекты высотного строительства в России комментирует Владимир Бороздин, генеральный директор компании МЕР-Engineering: «На сегодняшний день в России существуют временные нормы проектирования высотных зданий, но, к сожалению, они не регламентируют всех актуальных вопросов. Поэтому нам приходится использовать как местные, так и иностранные нормы. Помимо этого, в России существенное внимание уделяется антитеррористической защищенности высоток: опыт башен-близнецов в Нью-Йорке не забыт. Разрабатываются специальные технические условия, выполняется соответствующий раздел проекта, влияющий на все системы безопасности здания. Эти разделы проходят согласование в специализированной уполномоченной организации. Мы думаем, что и в Украине так или иначе придут к этой процедуре».
 
Градостроительный аспект
На протяжении последних нескольких лет в Киеве не прекращается дискуссия на тему «Где и какие высотные объекты можно строить». До настоящего времени процесс строительства и отвода участков под высотки протекает абсолютно хаотично, а Указ Президента Украины «О мерах по упорядочиванию застройки территории и сохранению историко-культурных территорий и объектов в г. Киеве» от 15 марта 2007 года, в котором запрещается высотное строительство в центре города, похоже никто из девелоперов и градостроителей не воспринимает всерьез. Проектирование и строительство высотных объектов в историческом центре города продолжается. (Необходимо отметить, что в Указе, к сожалению, не указаны цифры – высота и этажность, выше которых возводить объекты в центре города нельзя. Напомним, что если руководствоваться существующим на сегодняшний день определением высотных объектов, то это здания высотой более 47 метров, или 16 этажей).
Справедливости ради стоит сказать, что в начале 2007 года на градостроительный совет была вынесена Схема размещения высотных зданий в Киеве, однако она была отправлена на доработку с рядом замечаний и больше вниманию архитекторов не представлялась. Недавно Министерство регионального развития и строительства рекомендовало КГГА «ускорить разработку и принятие этой схемы».
Андрей Пашенько, архитектор, руководитель «ТАМ А. Пашенько», уверен, что «появление высотных объектов в Киеве остановить сложно, поэтому необходимо как можно скорее разработать схему размещения таких строений как важного инструментария развития города. При этом необходимо учесть уже запланированные и построенные объекты, а также уникальность киевского ландшафта. Париж, к примеру, расположен на плато, и строения в его центральной части не могут превышать 8-9 этажей, а в столице Украины есть несколько зон, где появление высоток не нарушит общей архитектуры города».
Киев упрямо не хочет перенимать опыт и практику древнейших европейских городов с богатым культурным наследием, таких как Париж или Лондон, где все высотное строительство вынесено в отдельные окраинные районы, а исторический центр избавлен от столь контрастного архитектурного облика. Безусловно, создание таких зон требует значительных усилий и затрат со стороны городских властей, а также колоссальных инвестиционных вливаний. Однако не только западный, но и российский опыт показывает, что здесь нет ничего невозможного.
В пользу локализации высотных объектов в пределах определенного района высказывается и Владимир Адикаев: «Важным аспектом с точки зрения архитектуры является месторасположение объекта. Надо отдать должное правительству Москвы: в начале 1990-х был выделен значительный земельный участок с выводом промышленных предприятий под строительство делового центра «Москва-Сити», что позволило, правда, со значительным отставанием, приступить к его реализации с одновременным ограничением офисного строительства в пределах Третьего транспортного кольца. До этого высотное строительство велось достаточно хаотично, и сейчас Москва столкнулась со сложными транспортными и инженерными проблемами. Не хотелось бы, чтобы эта ситуация повторилась в Киеве. Организация деловых районов с высотными строениями за пределами центральной, особенно исторической, части города – распространенная практика большинства мировых столиц. Это вполне логично, так как компактная застройка таких комплексов позволяет упростить решение многих вопросов, включая организацию транспортных развязок и строительство инженерной инфраструктуры. Когда же такие «монстры» стоят, как зубья, отдельными точками, то создаются определенные зоны транспортного, инфраструктурного и визуального дискомфорта. Городские власти должны осознать необходимость принятия мер по выносу таких зон за пределы центра как можно раньше».
 
Технический аспект
Помимо вышеперечисленных вопросов, стоящих на пути грамотного развития высотного строительства в Украине, отдельным пунктом встает вопрос технической реализации проекта. К сожалению, опыт возведения таких объектов в Украине практически равен нулю, поэтому проблема кадров, в первую очередь, квалифицированных проектировщиков и инженеров, является одной из самых насущных. И хотя игроки украинского рынка говорят о готовности отечественных специалистов качественно выполнять работы по проектированию подобных объектов, в то же время они не отрицают необходимости в привлечении более опытных западных консультантов.
Важное значение имеет также выбор материалов, используемых для высотных объектов, которые должны отличаться повышенной прочностью и обладать высокими показателями огнестойкости. Так, для несущих конструкций рекомендуется применять железобетон. Вследствие высоких нагрузок на конструкции в высотном строительстве все чаще используются высокопрочные бетоны класса В60 и выше c применением специальных добавок. Так, Николай Толмачев (в портфеле компании «Т.М.М.» на сегодняшний день четыре проекта, отнесенных к экспериментальному строительству) утверждает, что «процесс развития высотного объекта непрост, однако особых сложностей не представляет. В этой сфере уже существуют успешные проектные и строительные решения, накоплен огромный международный опыт. Сложности девелопмента таких объектов в Украине состоят преимущественно в длительности и непредсказуемости процедуры согласования. К тому же у нас пока еще нет возможности возводить здания выше 40 этажей, так как для этого потребуется применение более высоких марок бетона. Сейчас производство таких современных строительных материалов в Украине не налажено, и это одна из причин медленного развития высотного строительства».
Некоторые специалисты поднимают также вопрос геологии и геодезии, но мировой опыт показывает, что высотные здания можно возводить даже в зонах с повышенной сейсмоопасностью (например, «Тайбэй 101»). Поэтому, как отмечает Юрий Карпенко, «высотное здание можно «посадить» практически на любую площадку. Вопрос заключается только в том, сколько это будет стоить. Неразрешимых задач нет, но существует проблема ресурсов, в первую очередь денежных».


ЛИФТОВОЕ ОБОРУДОВАНИЕ В ВЫСОТНЫХ ОБЪЕКТАХ
По словам Яна Кочи, директора представительства компании Schindler в Украине, лифтовое оборудование для высотного строительства требует применения самых современных технологий. В высотных зданиях используются скоростные лифты. Если здание выше 40 метров, следует устанавливать лифты с показателями скорости от 2-2,5 м/с.
Для создания эффективной системы обслуживания пассажиров необходим traffic management или traffic analysis. Используя специальную программу, специалисты рассчитывают необходимое количество лифтов, оптимальную скорость и грузоподъемность. В зависимости от пожелания заказчика можно варьировать такие показатели, как грузоподъемность и количество лифтов. Вопросы оборудования лифтовой системы должны быть учтены на ранних стадиях проектирования, чтобы максимально правильно рассчитать и реализовать требования к системе.
Для оптимизации пассажиропотоков была создана компьютерная система «Миконик-10», которая распределяет людей в зависимости от этажа назначения. То есть, перед тем как выбрать лифт, пассажир вводит номер этажа и система направляет его в лифт с другими пассажирами, которым нужен этот же этаж или находящиеся рядом с ним этажи. Это избавляет от остановок на каждом этаже, увеличивает скорость передвижения и, соответственно, уменьшает время ожидания, к тому же, сокращает расход энергоресурсов. Такая система оптимальна для здания, где используется от 4 и более лифтов. В высотных зданиях, где количество лифтов 8 и более, такая система просто необходима.
Также для высотных зданий были разработаны двухэтажные лифты, double-deckers, которые помимо экономии пространства позволяют также сокращать расход энергоресурсов. К тому же, они оптимизируют пассажиропотоки, что немаловажно для зданий, где одновременно находятся тысячи людей.
 
Как отмечает Татьяна Галаган, руководитель отдела маркетинга и связей с общественностью компании «ТиссенКрупп Элевейтор Украина», без современного лифтового оборудования сложно представить действующее высотное здание. Это – одна из наиболее важных систем. Еще на этапе разработки проектной документации стоит обратиться к профессионалам, которые помогут рассчитать необходимое количество лифтов, их основные показатели. Для того чтобы найти идеальную комбинацию количества лифтов каждого типа для конкретного здания используется специальная программа симуляции заданной ситуации.
Компания ThyssenKrupp Elevator реализовала идею двух кабин, независимо перемещающихся в шахте одна над другой, что стало возможно благодаря системе TWIN, интеллектуальной системе управления и четырехступенчатой концепции безопасности. TWIN экономит пространство лифтовой шахты, повышает производительность, обеспечивает высокую эффективность при оснащении новых зданий, а также при модернизации существующих строений. Скорость передвижения кабин в системе TWIN может достигать 5 и 7 м/с (нижняя и верхняя кабина соответственно).
Также высотные здания следует оснащать современными технологиями управления лифтовыми группами, такими как система DSC (Destination Selection Control). Дисплеи с сенсорным экраном DSC информируют пользователя вне кабины, какой из представленных лифтов быстрее всего доставит его на нужный этаж. Инновационная система выбора точки назначения предотвращает поездки пустых или переполненных кабин путем координации транспортных потоков, рассчитывая для каждого пассажира идеальный маршрут.


СЛОЖНОСТИ ВОЗВЕДЕНИЯ ВЫСОТНЫХ ЗДАНИЙ
С точки зрения архитектурно-планировочных решений, у высотных зданий есть существенный минус – чем они выше, тем больше места необходимо выделять под инженерные системы, что, соответственно, уменьшает объем полезной площади, приносящей доход. При этом обеспечить нормальное функционирование высотного объекта можно только с помощью внедрения в проект качественных технических решений. Поэтому в ходе работы важно сбалансировать соотношение коммерческих и технических площадей.
На сегодняшний день одним из решающих моментов развития любого проекта является срок его реализации, и скорость возведения здания при этом играет первостепенную роль. Современные технологии, разработанные специально для высотных зданий, позволяют ускорить процесс строительства и монтажа. Юрий Поварицын, председатель правления компании «Планета-буд», приводит пример таких технологий: «При монолитно-каркасном способе строительства применяют крупнощитовую объемно-переставную опалубку при формировании ядра жесткости здания и разборно-переставную опалубку: крупнощитовую для пилонов и колонн и мелкощитовую – при фундаментных работах. При выборе систем опалубки важно соответствие параметров стен характеристикам применяемого оборудования. Кроме специальных кранов, в высотном строительстве используют также бетонораспределительные стрелы, бетононасосы и специальные подъемники грузов от 0,5 до 2 тонн. Данные технологии позволяют существенно сократить сроки строительства».
При возведении бизнес-центра «Парус» компанией «Основа-Солсиф» впервые в Украине была использована самоподъемная гидравлическая опалубка фирмы DOKA, применялась также распределительная стрела для поднятия бетона. На следующих высотных объектах компания планирует использовать высокие марки бетона, а также внедрять новую технологию скрепления арматуры без сваривания, с использованием муфт.
Что касается работ по сооружению фундамента, то в случае высотного строительства они не имеют особой специфики (если речь не идет о проблемных грунтах или сейсмоопасной зоне). В качестве решения предлагаются современные технологии свайного фундамента и баретты.
Для повышения жесткости здания Юрий Поварицын рекомендует перекрестно-стеновую, каркасную с диафрагмами жесткости и каркасно-ствольную системы. Для основных несущих конструкций жилых высотных зданий наиболее рациональным является использование монолитного железобетона с гибкой арматурой либо частичным или полным применением жесткой арматуры, технико-экономическое обоснование иногда требует применения стальных конструкций.


ТЕПЛОВОЕ ОБОРУДОВАНИЕ В ВЫСОТНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
По словам Оксаны Поплавской, брэнд-менеджера компании Buderus, при оборудовании современных котельных в высотных объектах существует ряд особенностей. Современные котельные, применяющиеся в многоэтажном строительстве, могут быть крышными, встроенными или пристроенными, а также отдельно стоящими, которые, в основном, рассчитаны на отопление сразу несколько зданий. Идеальным решением для высотного здания или группы высотных строений может стать именно отдельно стоящая котельная, но плотность застройки Киева и стоимость земли делает такое решение достаточно дорогим.
В случае с высотным зданием, проектировщики отопительных систем применяют принцип зонирования или разделения системы на сегменты, для того чтобы рабочее давление внутри системы не превышало допустимые параметры работы применяемого оборудования. Например, в случае с отоплением от автономной котельной, часть этажей подключаются непосредственно к котлу, а следующие этажи отделяются от котлов через теплообменники.
В высотном здании, помимо секционирования, имеет место большая протяженность трубопроводов, и необходимо компенсировать возникающие температурные расширения с помощью компенсаторов. Для этого выполняются соответствующие расчеты. Если говорить о высотном жилом здании, следует использовать такую конфигурацию системы, чтобы можно было вести поквартирный учет расхода тепла.


ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ В ВЫСОТНЫХ ЗДАНИЯХ
Общее количество систем в высотном здании может достигать нескольких десятков. К основным инженерным системам здания эксперты относят систему безопасности, вентиляции и кондиционирования, тепло- и энергоснабжения, лифтовую систему. Для организации их надежной и слаженной работы необходим центральный пункт управления и диспетчеризации. Сегодня на рынке предлагаются современные программы, позволяющие эффективно решить этот вопрос.
По сравнению с обычными объектами, высотки требуют специальных инженерных решений, в первую очередь, зонирования гидравлических систем для снижения статического давления. Так, для систем водоснабжения высотного здания через каждые 12 этажей устраивают технические помещения, где устанавливаются дополнительные насосы для поддержания давления в системе. Стоит помнить о том, что каждое высотное здание уникально и решения по организации инженерных систем должны создаваться индивидуально, с учетом всех особенностей конкретного объекта.
Еще на начальном этапе работы над проектом стоит тщательно изучить параметры земельного участка. Алексей Раков, глава представительства компании Geberit в Украине, рекомендует: «Необходим анализ существующих наружных сетей: стоит учесть, что изначально они были рассчитаны на определенное количество людей, а в результате строительства на данном участке высотного здания нагрузка, естественно, увеличится». От плотности застройки зависит характер модернизации сети (реконструкция существующего оборудования, организация автономного отопления, установка резервных источников электроснабжения и т.д).
Особого внимания требует и организация тепловых систем, расчет по которым должен проводиться совместно с расчетами по системам кондиционирования и вентиляции, водоснабжения, и даже фасадных систем.
Что касается слаботочных систем в высотном объекте, то Владимир Бороздин указывает на такие особенности, как большие расстояния от центрального (управляющие компьютеры, приемно-контрольные приборы, коммутаторы) до полевого (компьютеры на рабочих местах, датчики, видеокамеры и т.п.) оборудования, необходимость зонирования здания по пожарным отсекам, повышенные требования к надежности систем, дублирование каналов связи.
Вопросам безопасности уделяется особое внимание, это касается организации противопожарных мер, систем пожаротушения, путей эвакуации и различных мероприятий, призванных обеспечить безопасное пребывание людей в здании. Последние разработки в данном направлении позволяют свести вероятность гибели людей к минимуму. Службы пожарной безопасности выдвигают ряд условий по установке различных систем. С целью гидравлически разграничить отдельные помещения применяются решения по локализации возможного пожара в объеме квартиры (офиса, гостиничного номера). Необходимый эффект достигается путем устройства автоматического пожаротушения в квартирах (лучше – дренчерного, чтобы избежать ложных срабатываний), в том числе водяных завес из тонкораспыленных струй; установки дымо- и газонепроницаемых, огнестойких и самозакрывающихся входных дверей. Широко используются решения по герметизации перекрытий, устройству технических этажей, огнестойких вставок на уровне перекрытий в коммуникационных вертикальных шахтах и коробах, клапанов в вентиляционных системах, противодымной защиты в шахтах лифтов на лестничных клетках и т.п.
В отношении организации инженерных систем интересен опыт бизнес-центра «Парус» (девелопер – «Мандарин Плаза»). Виктор Лебедь, руководитель направления компании «Мандарин Плаза», рассказывает о работе над этим проектом: «Были использованы условия и нормы для строительства, основанные, в первую очередь, на требованиях различных служб безопасности, пожарных служб, которые предписывают установку дополнительных лестниц, систем эвакуации людей в экстренных случаях. Остальные же системы, такие как отопление, канализация и прочие, рассчитывались исходя из стандартных формул и требований. Отличие высотного здания от обычных строений в том, что систем безопасности и соответствующих мероприятий гораздо больше. Что касается водопровода, электрификации и прочих систем, они выполнены обычным путем, но рассчитаны на большую мощность, с учетом большей площади и высотности здания».


БЦ «Парус» на сегодняшний день является самым высоким офисным зданием в Киеве
фото: Олег Герасименко

Все инженерные системы одинаково важны для здания, и сэкономить на какой-либо из них невозможно. По словам Алексея Ракова, «украинский бизнес еще не научился правильно считать деньги. Первоначальные инвестиции подчас служат основой для принятия того или иного решения, и мало кто задумывается над вопросами дальнейших эксплуатационных расходов, сроками службы и прочими параметрами. Выбор системы осуществляется на основе расчетов ее стоимости, а не расходов на монтаж и эксплуатацию. Приобретая новое оборудование, редко задаются вопросом, как скоро потребуется его заменить, как осуществлять замену, и охотно соглашаются на более дешевые предложения, хотя, конечно, ситуация уже меняется к лучшему, появляется все больше девелоперов, готовых останавливать свой выбор на качественном и потому дорогом оборудовании».
Это же касается и лифтового оборудования. Так, Ян Кочи, директор компании Schindler в Украине, уверен, что «при проектировании и строительстве высотных зданий девелопер ни в коем случае не должен экономить. Если он позволит себе сэкономить на начальном этапе и запроектирует, например, недостаточное количество лифтовых шахт, в дальнейшем будет сложно что-либо исправить и улучшить. Оптимальное решение стоит продумывать заранее – исправлять ошибки всегда сложнее и дороже».
Джордж Мюллер, инженер отдела консультаций и управления специальными проектами лифтового завода ThyssenKrupp Aufzugswerke GmbH (Германия, г. Нойхаузен), советует принять как основной критерий выбора лифтового оборудования для объекта коммерческой недвижимости расчет пассажиропотока здания, который основывается на показателях планируемой плотности людей на метр полезной площади и интенсивности перемещения: «Для оценки пассажиропотока используется международный показатель AWT (Average Waiting Time), который характеризует среднее время ожидания лифта пассажиром. Для характеристики условий перемещения внутри здания используются показатели ATT (Average Transit Time) и ATD (Average Time to Destination). Каждый из них имеет эталонное значение для различных типов объектов.
Высотное здание является мощным потребителем ресурсов, поэтому для оптимизации энергозатрат все лифты должны быть оснащены рекуперативными системами двигателя, которые отдают выработанную двигателем энергию обратно в сеть, работая без нагрузки. Это уменьшает потребление энергии, а следовательно, и затраты жизненного цикла лифтов».
Специалисты утверждают, что одним из важных моментов возведения высотного здания, является также и организация фасадной системы. Так, по утверждению Георга Беньямина, независимого консультанта компании «Ф.К.П.», для любого здания высотой до 150 метров можно использовать обычные системные решения для организации фасада. Но он также отмечает, что «при применении системных решений в организации фасада здания всегда остается излишек материалов. Если говорить о высотном объекте, площадь фасада увеличивается в разы, а потому требуются четкий расчет всех материалов и индивидуальные решения. Такой подход получает все большее распространение в странах Европы, так как, сочетая системные решения и индивидуальные расчеты, можно существенно оптимизировать весь процесс и сделать его более экономным для заказчика. В таком случае на одном объекте здания могут быть использованы элементы различных фасадных систем». Георг Беньямин уверяет, что фасад требует такой же тщательной проработки, как и инженерные системы. Тем более, что современные разработки фасадных систем позволяют оптимизировать в целом решения по созданию микроклимата здания.
К сожалению, в нашей стране существует ряд проблем, мешающих активному внедрению современных технологий в вопросах инженерии, начиная отсутствием комплексного подхода в решении подобных вопросов и заканчивая слабой подготовкой кадров.


СИСТЕМЫ КАНАЛИЗАЦИИ И ВОДОСНАБЖЕНИЯ В ВЫСОТНЫХ ЗДАНИЯХ
Как отмечает Игорь Татаркин, технический консультант компании Geberit, правильно и профессионально разработанные и оборудованные системы канализации и водоснабжения в высотном здании являются необходимым элементом комфортного проживания и пребывания в нем людей. Помимо необходимого зонирования систем, позволяющего решить проблему подъема воды на верхние этажи и избежать банальных срывов водопроводных кранов, современное оборудование позволяет решить вопросы монтажа, эксплуатации и экономии.
Компания Geberit разработала специальное решение по канализации и водоснабжению в высотных объектах – фитинг-аэратор «Cовент», который позволяет экономить материалы, сделать эти системы более эффективными. Данное оборудование спроектировано таким образом, чтобы разделить потоки в канализационном стояке для сбалансирования давления. Обычно для этих целей применяется второй вентиляционный стояк. Данное же решение основано на том, чтобы на каждом этаже поставить такой фитинг и отказаться от второго вентиляционного стояка, «Совент» разделяет поток воды и воздуха. К преимуществам данного решения относится и его легкое сочетание с другими системами, а также простой демонтаж в случае надобности. Важным фактором, который стоит также учитывать при выборе систем канализации для высотных и других строений, является бесшумность работы.
Современные решения разработаны для труб систем отопления, пожаротушения и водоснабжения, применяемых в высотных зданиях. Их можно монтировать без сваривания и нарезания резьбы – они собираются по принципу конструктора, что существенно облегчает монтаж.


ПЕРСПЕКТИВЫ ВЫСОТНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УКРАИНЕ
Высотное строительство – результат закономерного развития современного мегаполиса, и Киев постепенно приходит к нему. Безусловно, столице Украины еще далеко до размаха стран Азии, США или ОАЭ. Пока из самых высоких реализующихся на сегодняшний день проектов в Украине является офисная башня «Миракс Плаза» по ул. Глубочицкой (утвержденная проектная высота составит порядка 172 метров, количество этажей – 44).
Юрий Карпенко уверен, что «в отношении высотного строительства Киев – очень перспективный город, и украинские архитекторы могут предложить интересные решения. Масштабное строительство станет мощным толчком для развития города, привлечения инвестиций. Я думаю, что вскоре даже отсутствие норм не помешает массово возводить высотки, об этом свидетельствует и количество заявленных проектов. Под высотное строительство уже специально отводятся зоны. Появление недвижимости такого типа означает прогресс во всем: технике, технологии, мышлении, социальном укладе. Однако высотное строительство – это более дорогие технологии, дорогие материалы, поскольку престиж высотного здания должен на чем-то основываться».
В перспективности высотного строительства уверен и Александр Черницкий, первый заместитель председателя правления компании «Мандарин Плаза»: «На сегодняшний день в Киеве существует потребность в высотном строительстве, и поэтому наша компания занялась возведением 31-этажного офисного здания в центре города. Это не последний наш высотный проект, сейчас мы активно работаем над высотками в центре города и на Левом берегу, не считая нескольких проектов, находящихся на начальных стадиях. Чем это объясняется? Мы думаем, что на рынке существует некий вакуум качественных офисных площадей, особенно в классе А и В+. Высотные офисные здания смогут решить эту проблему».
Отечественный опыт в данной сфере девелопмента пока невелик, но в этом есть и положительная сторона: у девелоперов и проектировщиков есть возможность использовать уже наработанные схемы, передовые технологии, отработанные за многие десятилетия высотного строительства во всем мире.


СИСТЕМЫ КОНДИЦИОНИРОВАНИЯ В ВЫСОТНЫХ ОБЪЕКТАХ
По словам Владимира Степуры, директора компании «Ликонд», в настоящее время при решении вопросов кондиционирования высотных зданий используются как традиционные системы кондиционирования воздуха, в качестве теплоносителя использующие воду (системы на базе чиллер-фэнкойл), так и достаточно новые, но уже широко распространенные мультизональные системы (VRF-системы с переменным расходом хладагента).
Говоря о системах вентиляции и кондиционирования воздуха в высотном строительстве, стоит отметить, что при выборе вида системы и ее концепции, следует обратить внимание, также и на аэродинамические характеристики высотного здания, учитывая конвективные воздушные потоки, которые возникают вблизи наружной поверхности здания по причине разности температур между поверхностью здания и окружающим воздухом. Причем, чем большую этажность имеет здание, тем интенсивнее конвективные потоки вблизи него.
Эта проблема решается за счет поэтажного размещения блоков VRF-систем. С целью обеспечения безопасного монтажа и обслуживания наружных блоков, последние размещают в технических помещениях, в которых обеспечивается циркуляция необходимого количества свежего воздуха. Как правило, сверху на наружные блоки устанавливаются дефлекторы, позволяющие изменить направление выброса воздуха, проходящего через теплообменник с вертикального на горизонтальное. Для обеспечения эффективной работы при применении указанного варианта, наружные блоки оснащаются мощными вентиляторами. В результате мультизональные системы обладают целым рядом преимуществ, по сравнению с традиционными водяными системами на базе фанкойлов, а именно высокой энергоэффективностью, точностью поддержания заданных температурных параметров, простотой монтажа, эксплуатации и обслуживании, низким уровнем шума кондиционерных блоков, компактностью.