«Всё выше, всё круче, за самые тучи»


ГОРОД КОНТРАСТОВ
В последние годы тенденция роста столицы ввысь прослеживается как никогда четко. Поражает размах строительства сверхвысотных зданий сегмента жилой недвижимости, особенно в центре города. В процессе формирования рынка жилой недвижимости в Украине произошло наложение наследия традиций градостроительства советской эпохи и неадекватного восприятия основных европейских стандартов. От советского наследия – типология высотного строительства жилого фонда и стремление жить «в центре», от западных веяний – увеличение общей площади апартаментов и повышение их комфортности благодаря планировочным схемам. Исходя из мировых практик, развитие проектов сверхвысотной жилой недвижимости в центрах городов не приветствуется. Поэтому тенденция современного развития столицы не совсем понятна, особенно в свете утвержденной программы развития Киева до 2020 года и далее, согласно которой планируется увеличение строительства малоэтажных домов с 6 до 22% и уменьшение многоэтажной застройки (9 и выше этажей) с 91 до 55% от общей доли (данные приблизительные – ред.)


фото: Александр Кутлахметов

Рост индивидуального строительства в бывших «дачных» и новосозданных коттеджных зонах в пригородах Киева – косвенное свидетельство «отторжения» высотной жилой архитектуры. Как отмечают ведущие риэлторы столицы, большинство киевлян с высоким уровнем доходов еще в середине 1990-х обратили внимание на индивидуальное строительство частных домов, резиденций и даже вилл в многочисленных пригородах: Боярка, Буча, Вита Почтовая, Вишеньки, Вишневое, Ворзель, Гатное, Ирпень, Конча-Заспа, Коцюбинское, Лесники, Новоселки, Осещина, Ходосеевка и т.д. В то же время, по словам экспертов, жилье в элитных «высотках» покупают в основном переезжающие в Киев представители региональных политических и бизнес-элит.
Векторы развития высотного строительства, очерченные генеральным планом, выглядят логичными, но пока слишком аморфными. Развитие высотных административных зданий в районе Печерска (улицы Грушевского и Январского восстания), дипломатического городка в районе Львовской и Михайловской площадей, административно-деловых проектов Крещатика, Европейской, Бессарабской, Спортивной и Лыбидской площадей, Большой Васильковской, бульвара Дружбы Народов и Московской площади – пока лишь единичные начинания. Даже в этих мини-зонах Киева в ближайшие десятилетия не удастся выкорчевать следы застройки советской эпохи, и плановые небоскребы будут соседствовать с «гетто трущобного типа», что не прибавит комплиментов в адрес столицы. Пока же девелоперы активно осваивают в этих районах высотное строительство жилья.


Бизнес-центр Millennium Plaza, Варшава
фото: Александр Гаврилов

В то же время, составляя полный контраст с европейскими практиками развития, существующие в столице офисные центры, даже в центральной части, пока тяготеют к малой или средней этажности. Примеры офисных центров высотностью более 12 этажей в Киеве сегодня можно пересчитать на пальцах одной руки. Если обратиться к градостроительной практике столицы Польши, то в черте города наблюдатель не найдет ни одного высотного жилого объекта, хотя офисных центров большой этажности в Варшаве достаточное количество. Приняв во внимание проект московского зонирования архитектурной среды, на который так часто ссылаются наши градоначальники, можно констатировать несколько иную общую тенденцию: город пока выглядит высоким, но «ровно», без «резких» перепадов.
На каждом из киевских градостроительных советов можно уловить ситуативные, «кулуарные» или скрытые дебаты по поводу высотности планируемых объектов, и это отрадно. Аналогичные темы очень актуальны и в профильных организациях, в частности, Союзе архитекторов. Однако главная проблема столицы, время от времени вызывающая акции протеста общественности под стенами мэрии, демарши народных депутатов Украины и резкие публикации журналистов – отсутствие общего градостроительного знаменателя в подходе к четкому определению необходимой высотности для нашей городской среды.




Ник Коттон, региональный директор компании DTZ
фото: Александр Микула

Ник Коттон, региональный директор компании DTZ:
Население Киева последних поколений привыкло жить в относительно высоких домах. В то же время, в подавляющем большинстве государств Европы жилая недвижимость – это малоэтажные строения с прилегающим участком земли. В Киеве сейчас продолжает доминировать «советская философия» жилищного строительства. Но проблемы в этом я не вижу. Зная не понаслышке о рынке жилой недвижимости Гонконга и сравнивая высотность его проектов с киевскими, могу сказать: столица Украины выглядит просто лилипутом. Главный фактор здесь – земельные ресурсы. Город продолжает развитие жилой недвижимости по двум векторам: частной застройкой в пригородах проектами европейского типа и развитием высотной жилой недвижимости преимущественно в центре. Если говорить о Киеве, то земля здесь относительно дорогая для масштабного перепрофилирования развития проектов жилой недвижимости на малоэтажные. Девелоперы стремятся развивать проекты жилой недвижимости в центральной части Киева так интенсивно, как только возможно. И если на участке, который находится в их распоряжении, можно построить здание в 20 этажей вместо 10, они будут это делать, получая большую прибыль от продаж. Это же применимо и к окраинам. Безусловно, с эстетической точки зрения процесс роста Киева ввысь несколько удручает. Если ехать по мостам с левого берега, то можно наблюдать такую картину: золотые купола Лавры и еще выше их уровня – строительные краны... Но то, что такая ситуация уже существует – это ответственность городских властей, занимающихся планированием. Почему бы киевским архитекторам не прийти к единому мнению в программе развития: либо прекратить высотное строительство в центре, предписав девелоперам активизировать свою деятельность в сфере реконструкции; либо вынести высотное строительство на окраины? Пока же в Киеве, судя по всему, в среде архитекторов не достигнут общий знаменатель относительно развития высотности столицы. Собственно, в Лондоне возвести «жилой небоскреб» очень сложно: такие проекты вынашиваются и реализуются в течение не менее 5 лет, они требуют многочисленных разрешений и обоснований. Власти столицы Великобритании, к примеру, куда активнее поощряют «внутреннюю колонизацию» недвижимости в центральной части города, в основном посредством реконструкций жилого фонда; высотное же строительство приветствуется в бывших промзонах на окраинах, для чего существуют специальные программы поощрения девелоперов, учитывающие и финансовую сторону.


ФОБОС И ДЭЙМОС
Неясности ситуации с определением «генеральной линии» сверхвысотного строительства в Киеве способствует отсутствие специальной программы зонирования архитектурной среды, а именно, комплекса нормативных документов, определяющего возможность предельно допустимой высотности для различных районов столицы. Данный комплекс должен включать в себя заключения геологов, архитекторов, археологов, историков, ландшафтных инженеров, экологов, целого ряда иных специалистов. О необходимости разработки подобной концепции в градостроительно-архитектурном сообществе говорят давно, но программа упорно не желает выходить из-под пера компетентных органов и их руководителей. Чем объяснить сей факт – неизвестно. Но если констатируется упрямое отсутствие базы при вопиющей ее необходимости, о чем громогласно заявляют все ведущие эксперты градостроительства, значит на то есть реальные основания в виде выгоды в существовании такой ситуации. Без зонирования городской среды процесс «освоения» Киева выглядит хаотичным и непредсказуемым. Рядом, пусть и с не представляющими исторической и архитектурной ценности строениями низкой этажности, вырастают высотки, называемые в народе «монстрами».


фото: Сергей Хитрый

Безусловно, когда Киев, наконец, придет к необходимости выработки политики высотного зонирования, уже существующей застройке будет исключительно сложно вписаться в общее пространство. Кроме того, наличие многочисленных прецедентов дает толчок к продолжению практики высотного строительства, особенно в центральной части города. Ничего пагубного в ней нет. Сам процесс роста центра города «ввысь» объясним, и он будет неумолимо прогрессировать: земля слишком дорога, чтобы использовать ее под строительство малоэтажных объектов. Но, так или иначе, Киев сейчас подошел к порогу выбора своего развития, возможно, на столетия вперед. Перед городом есть две альтернативы – остановить развитие сверхвысотных проектов (преимущественно в центральной части), либо принять вызов духа времени и пойти путем «манхэттэнизации», идя на многочисленные жертвы. Первая альтернатива типична для большинства европейских столиц. Яркий пример – эволюция Парижа и Лондона, где городские власти вынесли высотные зоны строительства как жилой, так и коммерческой недвижимости на окраины или за черту города. Во втором случае (пример Франкфурта-на-Майне и Нью-Йорка), в центре создается настоящий высотный сити. Однако эта парадигма оптимальна для «новых» городов, которые не имеют значимого исторического и архитектурного наследия, и, в отличие от Киева, им нечем жертвовать.
Более того, практически все высотные объекты имеют свой ресурс работы, заложенный в проекте, после которого следует единый финал – снос здания. В то же время, 5-6-этажные здания, если их обслуживать и реконструировать должным образом, могут сохранять как атмосферу города, так и свое лицо на протяжении столетий. Одним словом, новому поколению городских зодчих придется решать сверхсложную дилемму, каким образом согласовать требования нового времени и стремление сохранить историческое наследие.


МНЕНИЕ «КИЕВГОРСТРОЯ»
«Начало строительства высотных жилых домов свыше 30 этажей сдерживают городские службы», – заявил журналистам вице-президент акционерной холдинговой компании «Киевгорстрой» Виктор Величко.
По его словам, технически холдинг уже давно готов к началу высотного строительства. «Мы первыми получили на это разрешение Госстроя, в то же время, мы не знаем, когда приступим к строительству из-за вопросов, решение которых тормозится городскими службами», – сказал он.
Виктор Величко полагает, что городские службы, в частности пожарная охрана не согласовывает вопросы такого строительства и требует выполнения условий, не зависящих от строительной компании. «Они говорят, что должны быть специальные машины с лестницами, насосы, оборудование, но все это не является строительной задачей, это – забота соответствующих служб города».
Виктор Величко также сообщил, что холдинг планирует строительство пяти домов высотой 30-36 этажей, в том числе в районах Позняки, Осокорки и на бульваре Дружбы народов. Эти намерения были утверждены на коллегии Госстроя 19 марта 2003 года.
Как сообщили «СР» в одной из девелоперских компаний Киева, проблема согласования вопросов высотного строительства в столице с пожарной охраной очень остра. По данным источника, некоторые девелоперы даже изъявляют желание за свой счет предоставить иностранную спецтехнику для пожаротушения (позволяющую работать с высотными зданиями) пожарным депо, на подведомственной территории которых находится конкретный объект. С точки зрения девелоперов, такой подход поспособствует быстрому решению вопроса, значительно препятствующего и тормозящего по срокам возведение высотных зданий коммерческой недвижимости, и может оказаться выигрышным, даже несмотря на рост затратной части проекта. В то же время, представители пожарной охраны требуют от девелоперов высотной жилой недвижимости создания новых пожарных депо в радиусе до 1 километра от объектов, наличия рядом со зданиями отдельных пожарных вышек из металлоконструкций, вертолетных площадок на крышах зданий и закупки вертолетов.


«ФЛАГМАНЫ»
В 2003 году вести речь о существовании настоящих небоскребов в столице Украины можно только с большой натяжкой. До 1990-х в городе были возведены лишь два-три высотных строения, причем ни одно из них не перевалило за отметку в 30 этажей. Началом перехода Киевом этой черты условно можно назвать второе полугодие 2000 года, когда на коллегии Госстроя Украины был утвержден экспериментальный проект возведения во втором микрорайоне жилого массива Троещина шести 30-35-этажных жилых домов высотой 100-110 метров. Согласно Указу Президента Украины об обеспечении жильем военнослужащих, было принято решение о финансировании строительства объектов из государственного бюджета. Соответственно, заказчиком выступило Министерство обороны Украины. Автором проекта стал украинский архитектор Александр Московчук. Сам же проект по итогам творческого конкурса за 2000 год был признан лучшим.
В проекте было предусмотрено применение целого ряда новых технологий: специальных монолитных железобетонных конструкций, подача воды по многоступенчатой технологии, скоростное лифтовое оборудование, специализированная централизованная система кондиционирования и вентиляции. Строительные работы стартовали в декабре 2000 года и длились до того момента, пока компании, работающие над проектом, не столкнулись с целым рядом инженерных проблем, главной из которых оказалась заложенная в проекте технология пожаротушения. Это привело к остановке строительства зданий.
На одном из июльских градостроительных советов 2003 года и.о. главного архитектора Киева Сергей Бабушкин заявил, что строительство объектов должно быть возобновлено. Реальным сроком ввода в эксплуатацию всего комплекса, по мнению Сергея Бабушкина, можно считать второй квартал 2004 года. Однако, по состоянию на октябрь 2003 года, строительной активности на площадках не замечено. Безусловно, дома необходимо завершать, тем более, что, по некоторым данным, большая часть квартир уже реализована конечным потребителям.


фото: Михаил Антипов, ПП «ФОРМАТ»

Киевские пожарные депо пока не могут гарантировать тушение пожаров в высотных строениях. Лестницы украинских пожарных не достанут выше 21-22 этажа (да и их в Киеве лишь несколько), пожарные рукава по длине также ограничены, а монтаж их ведет к дополнительным временным затратам (при пожаре на счету каждая секунда), тем более, что подача воды с необходимым напором на высоту 100 метров является пока непреодолимой проблемой. По проекту на крышах высотных зданий должны располагаться вертолетные площадки с несгораемыми контейнерами. В них, в случае пожара, должны собраться жильцы, а сами контейнеры рассчитаны на быструю эвакуацию вертолетами. Но у пожарных Киева нет собственного вертолетного парка, а договор на обслуживание жилого комплекса с МинЧС выглядит несколько абсурдным. Одним словом, хороший проект несколько разошелся с украинскими реалиями.
В частности, но не применимо к рассмотренным выше проектам, еще одной проблемой для высотных жилых зданий можно назвать создание оптимальной системы удаления отходов – мусороотвода. На Западе в структуре жилых комплексов мусоропроводы ведут непосредственно в огромные контейнеры на нижнем уровне. Эти контейнеры устанавливаются в больших терминалах, откуда обслуживаются непосредственно автотранспортом. У нас же временами все продолжается по старинке, когда система предусматривает пакование мусора вручную, а дворник каждую секунду рискует оказаться под падающей сверху массой отходов.
Некоторую обеспокоенность при возведении сверхвысотных жилых объектов, особенно если их развитие планируется на сложных грунтах наподобие намывных песков, вызывают свайные поля, на которые приходится нагрузка зданий. Не секрет, что, с точки зрения геологии, намывной речной песок не является идеальной субстанцией для возведения высотных объектов. Это может привести к сокращению времени функционирования проектов максимум до 50 лет.
Сложности при реализации высотных проектов жилого фонда заключаются еще и в отсутствии нормативной базы, в частности, СНиПов для возведения в городе зданий выше 20-25 этажей. По данным Госстроя, пока возведение в Киеве зданий более указанного лимита высотности является труднореализуемым.


«Проектная» панорама части Киева с видом на пл. Спортивную, ул. Б. Васильковскую и ул. Шота Руставелли
фото: Михаил Антипов, ПП «ФОРМАТ»

Настоящими киевскими небоскребами пока можно назвать проекты или же объекты на начальной стадии строительства: новое здание отеля «Русь» и офисный центр на стыке бульвара Леси Украинки и улицы Мечникова под рабочим названием «Парус» или «Эльсбург Плаза». Первое здание предусматривает высотность в 200 метров. Его концепция была положительно рассмотрена градостроительным советом в июне 2003 года. Второй проект предусматривает строительство здания высотой более 120 метров. Плюс этих проектов в том, что они относятся к сфере коммерческой недвижимости, для которой более свойственна высотность. К слову, многие девелоперы, узнавая о повышении высотности в проектах конкурентов, меняют стратегию и отдают архитектурным бюро на доработку свои объекты с ясной формулировкой: существенно повысить этажность (например, проекты по ул. Шота Руставели, Большой Васильковской). Выходит, что соперничество в «доминировании» конкретного проекта над остальными является своего рода показной «игрой мускулов» перед конкурентами. Но не хотелось бы, чтобы амбиции девелоперов брали верх над здравым смыслом. Особенно в свете возможного повторения московских проблем, рассматриваемых ниже. Остается лишь надеяться, что украинские девелоперы и проектные организации «до болтиков» продумали свои киевские детища. Однако насколько это так, покажет лишь время.


УЧАСЬ НА ОШИБКАХ СОСЕДЕЙ
Мы попросили прокомментировать ситуацию, сложившуюся в столице России со строительством высотных зданий, нескольких экспертов.
Как оказалось, в Москве сейчас также отсутствуют СНиПы для строительства зданий более 20 этажей (высотность – порядка 75 метров). Все это вынуждает девелоперов прибегать к экспериментальному строительству, когда архитектурные бюро, имея лишь разработанную схему размещения систем коммуникаций для типичного 9-16-этажного дома и СНиПы с ГОСТами для них (с расчетом всех параметров наподобие диаметров водопроводных труб и труб для мусоропроводов) проектируют высотные здания. По данным московской строительной компании «Конти», нередки случаи, когда девелоперы, которых поджимают жесткие сроки, допускают грубейшие проектные и строительные ошибки. К тому же, зачастую к строительству высотных объектов привлекается неквалифицированная рабочая сила, не имеющая ни малейшего представления о технологиях строительства «полунебоскребов».
Как отметили в московском управлении Госстроя Российской Федерации, сейчас в Москве в «экспериментальном» порядке строится порядка 25 объектов в 35-40 этажей. Как заявил председатель Госстроя России Николай Кошман, большинство московских высотных проектов ныне возводится девелоперами на свой страх и риск без надлежащей проработки документации, что, по мнению экспертов, может быть чревато ужасающими последствиями. Более того, подавляющее большинство девелоперов высотных зданий Москвы, по данным RBC, не имеют предыдущего опыта возведения таких конструкций; их проекты уже через 5-10 лет рискуют проявить свои недостатки, несовместимые с нормальной эксплуатацией, вплоть до обрушения.
В свете данной ситуации председатель Госстроя России с группой представителей российских девелоперов и архитектурных бюро посчитал нужным осуществить во второй декаде сентября широкомасштабный тур по США для ознакомления с заокеанскими практиками высотного строительства. В ходе данной поездки Николай Кошман заключил договора на привлечение американских компаний в качестве консультантов и генподрядчиков для строительства небоскребов Москвы. Как нам сообщил представитель строительной компании «Крост», в ходе поездки особое внимание московские девелоперы и архитекторы обратили на американские практики и условия высотного строительства. В частности, в США процесс строительства небоскребов предельно индустриализирован: максимальное число элементов конструкций зданий изготовляется на строительных промышленных предприятиях, тогда как на стройплощадках все они просто собираются, как конструктор. К тому же, нью-йоркские небоскребы на Манхэттэне расположены на гранитной платформе континентального щита, в то время как Москва в основном расположена в зоне залегания осадочных пород, имеющих рыхлый характер благодаря известняковым отложениям. В данных известняковых породах существуют полости, которые являются фактором риска для строителей: ежегодно в Москве фиксируется порядка 20-30 провалов с теми или иными последствиями для объектов недвижимости.
План «зонинга» Москвы, заложенный властями в генплане развития города, показал себя неадекватным реалиям. Согласно генплану, высотное строительство планировалось формировать по принципу «кратера»: сверхвысотные здания разрешено возводить в периферийных зонах столицы России, тогда как центр Москвы должен сохранить исторический облик с высотой сооружений не более 7-8 этажей. Но уже сейчас экологи забили тревогу: такой план грозит городу удушьем наподобие существующего в Мехико, поскольку центр не будет продуваться ветрами (северо-западными, являющимися доминирующими как для Москвы, так и для Киева). По словам одного из московских архитекторов, Глеба Соболева, многочисленные исследования подтвердили, что по периметру высотной застройки в окраинных районах Москвы создаются восходящие воздушные потоки, которые препятствуют притоку воздуха в центральные районы. При этом рынок уже начал постепенно осознавать, что жилые сверхвысотные здания в Москве неспособны обеспечить должный уровень комфорта проживания (из-за сверхнасыщенности пространства людьми) и необходимой инфраструктуры жизнедеятельности.
По данным «Крост», сейчас московские власти рассматривают варианты радикального решения вопроса по высотному строительству. Некоторые девелоперы уже умудрились построить свои высотки на оползневых склонах и судьба этих зданий, не имеющих геологических обоснований строительства, повисла в воздухе. Типичные примеры – здание Российской академии наук на площади Гагарина, «сползающее» сейчас в Москва-реку; одно из жилых высотных зданий, еще не введенных в эксплуатацию, уже дало крен, несовместимый с нормами. По мнению мэра Москвы Юрия Лужкова, которое он выразил в интервью одному из ведущих российских информагентств, исходя из складывающейся ситуации со сверхвысотным строительством, сейчас Москва рассматривает вариант концентрации строительства таких объектов, в основном коммерческой недвижимости, в отдельном пространстве за чертой города, как это было сделано в свое время в Лондоне и Париже (Canary Wharf и La Defence соответственно).