Сергей Король, председатель наблюдательного совета компании «НЕСТ» фото: Олег Герасименко
CP: Чем был обусловлен интерес вашей компании к земельному участку по ул. Воровского, 24? Каковы его характеристики? Я бы не ставил вопрос о нашем интересе непосредственно к участку, поскольку в первую очередь нас интересовал объект недвижимости или даже комплекс, в то время производственный, расположенный в данном месте. Оценив потенциал этого комплекса, перспективы его развития, мы и проявили заинтересованность. Речь идет о комплексе зданий, расположенных на участке площадью 1,2 гектара. В него входит памятник архитектуры XIX века площадью более 12,5 тысячи м2 и здание, расположенное во дворе, площадью порядка 4,5 тысячи м2. Нам показалось, что структурно здание позволит добиться определенной гибкости и станет достаточно представительным для компаний, которым представительность и солидность необходима. Прежде всего стоит отметить великолепную архитектуру, высокие потолки, возможность организовать хорошую входную группу и центральный холл. На сегодняшний день немногие здания в Киеве могут предложить такие условия. Я не вел статистику и могу ошибаться, но думаю, что зданий XIX века такого объема в городе очень немного. Кроме того, район, в котором расположен комплекс, давно пользуется интересом со стороны как коммерческих компаний-арендаторов, так и дипломатических представительств. CP: В каком состоянии находилось здание, когда вы его приобретали? В тяжелом, хотя внешне этого не было заметно – здание выглядело достаточно крепким. Использование здания до революции в качестве коммерческого училища, а затем в течение нескольких десятков лет – в качестве полиграфической фабрики, дало о себе знать. Кроме того, в свое время проводилось активное, бессистемное, технически ничем не обоснованное вмешательство в структурные элементы здания. Когда были произведены необходимые обследования главного здания, мы поняли, что необходимо будет серьезное укрепление несущих конструкций, фундамента, стен. И все же было принято решение о выделении дополнительных средств на такие работы, так как мы планируем многолетнюю эксплуатацию здания. CP: Какие изменения претерпит здание в процессе реконструкции? Восстанавливая объект, мы не только укрепляем структурные элементы, но и воплощаем в жизнь задумки его первого архитектора – Георгия Шлейфера. Запроектированного им купола сегодня нет, но при содействии архитектора Георгия Духовичного, любящего наш город и архитектуру, мы его восстановим. В целом, несмотря на то, что мы имели ряд существенных ограничений в виде существующих архитектурных особенностей, нам удалось найти эффективное решение, которое позволяет в здании, имеющем достаточно большую длину по фасаду, создать привлекательные планировочные и архитектурные особенности. В итоге получается достаточно гибкая система, позволяющая реализовывать помещения площадью от 150 до 2500 м2 на одном этаже. Общая площадь комплекса из двух зданий составит около 17 тысяч м2, причем площадь, предназначенная для сдачи в аренду, – 14,5 тысячи м2, из них 12 тысяч м2 – в первом, главном, корпусе и еще 2,5 тысячи м2 – во втором. Конструктивные решения позволяют нам создать полностью открытую планировку на 3-м и 4-м этажах главного корпуса. CP: Вы самостоятельно проводили маркетинговые исследования или привлекали консультантов? Каждому проекту, который мы планируем развивать, в обязательном порядке предшествует проведение скрупулезных маркетинговых исследований. В данном случае для этого внешних консультантов мы не привлекали. Для других проектов, к примеру, на участке бывшей табачной фабрики (по ул. Златоустовской – ред.) нами привлечены американская компания Jerde Partnership – известная архитектурная фирма, которая разрабатывает концепцию развития участка, и канадская консалтинговая компания Tomas Consultants, которая проводит маркетинговые исследования и участвует в разработке концепции. CP: Почему на основе существовавшего здания вы решили создать именно бизнес-центр? Что будет представлено в данном комплексе? Каково его наполнение и инфраструктурное обеспечение? Выбор был сделан в силу отсутствия реальных альтернатив с одной стороны, и в результате наших прогнозов развития рынка коммерческой недвижимости – с другой. По нашим прогнозам, к моменту сдачи объекта в эксплуатацию спрос на рынке офисной недвижимости должен был значительно превосходить предложение. Время подтверждает наши предположения. С точки зрения инфраструктуры, это будет чистой воды бизнес-центр, без примеси каких-либо других, не свойственных ему элементов. Естественно, это не исключает возможности размещения в бизнес-центре сопутствующих бизнесов. Они в БЦ «Ренессанс» будут представлены кафетерием, обслуживающим сотрудников компаний – наших арендаторов (в вечернее время функция кейтеринга будет видоизменяться, и кафетерий будет становиться пабом), и отделением банка, которое, как показывает практика, также органично вписывается в структуру офисного центра. Во втором здании, помимо офисов, на первом этаже будет оборудовано несколько конференц-залов. Исходя из классности офисных помещений и предварительных договоренностей, мы видим, что арендаторами помещений БЦ «Ренессанс» будут, в основном, представительства известных зарубежных компаний. CP: В каком классе позиционируются офисные помещения бизнес-центра? По каким критериям? Мы пытаемся адекватно оценивать преимущества и недостатки комплекса. В результате, ориентируемся на класс В и соответствующий ему уровень арендных ставок. Для класса А нашему БЦ недостает только открытых планировок (хотя 50% площадей в БЦ «Ренессанс» будут иметь открытую планировку) и необходимого соотношения предоставляемых парковочных мест и предлагаемых в аренду площадей (1 место на 120 м2 площади против требуемых 1 места на 100 м2). С точки зрения технической оснащенности, в БЦ «Ренессанс» будет присутствовать все, что свойственно классу А, – центральная система кондиционирования фирмы Carrier, широкий выбор и качество провайдеров телекоммуникаций (их в центре 5), высококлассные лифты фирмы «Шиндлер», новые сети, прочее. Учитывая тот факт, что главное здание построено в конце XIX века, высота офисных помещений в нем будет варьироваться от 3 до почти 5 метров, создавая тем самым уникальные возможности для оснащения и декорирования офисов. CP: Какая часть помещений уже сдана в аренду? Какой, по вашим оценкам, будет заполненность центра в момент сдачи объекта в эксплуатацию? Сегодня подписано несколько протоколов о намерениях и начаты работы над договорами аренды. К августу этого года, когда БЦ откроет свои двери, исходя из наших умеренно пессимистических прогнозов, в аренду будет сдано более 50% всех площадей. Я думаю, что к концу года все 100% площадей будут заполнены. CP: Какие источники финансирования были привлечены вами для реализации проекта? Каков предполагаемый срок окупаемости? Для реализации данного проекта нами были привлечены инвестиционные и собственные средства, а также кредиты, предоставленые банком «Аваль». Общий объем вложений в проект составит около $15 миллионов. Срок окупаемости мы планируем на уровне 4 с половиной года, опять же, с учетом пессимистического прогноза. CP: Известна ли точная дата ввода объекта в эксплуатацию? Бизнес-центр «Ренессанс» начнет функционировать в августе этого года. К тому времени многие арендаторы закончат выполнение отделочных работ в своих офисах. CP: С какими непредвиденными сложностями вы столкнулись в процессе реализации проекта? Для меня, честно говоря, стала откровением неспособность некоторых наших организаций, в том числе и проектных, находить в той или иной сложной или нестандартной ситуации правильные технические решения. Многие из них, как оказалось, все еще живут мерками и технологиями вчерашнего дня, и это несколько удручает. CP: Каков состав участников данного проекта (инвестор, девелопер, архитектор, генподрядчик и подрядчики)? На основе каких критериев осуществлялся их отбор? Инвестор и девелопер – компания «НЕСТ», главный архитектор – Георгий Духовичный, генподрядчик – компания «Триумф-ФК». Список подрядчиков и поставщиков очень обширный. Управление проектом осуществляет компания «Д.И.Б.», сопровождающая сегодня ряд других наших проектов, – по ул. Жилянской, 73-79 (БЦ «Айсберг»), ул. Михайловской, 12 и Михайловской, 7. Основной критерий отбора был связан не с ценой, а с возможностью обеспечить надлежащее качество и сроки выполнения работ, деловой репутацией компаний-подрядчиков. CP: Кто и на каких условиях будет выполнять проперти- и фасилити-менеджмент данного объекта? Проперти- и фасилити-менеджмент объекта будет выполнять компания «НЕСТ», в рамках которой существует отдел эксплуатации, располагающий необходимым персоналом и опытом, управляющий на сегодняшний день порядка 30 тысяч м2 офисных помещений. CP: Какие, по вашему мнению, факторы будут определять конкурентные преимущества данного объекта на рынке Киева? Насколько удачен момент его выведения на рынок? В первую очередь, качество здания, большая площадь этажа – порядка 2,5 тысячи м2, возможность удовлетворить практически любые пожелания арендатора с точки зрения внутренних планировок, профессиональное управление объектом, удобное месторасположение. Момент выведения бизнес-центра «Ренессанс» на рынок я оцениваю как очень удачный, поскольку на рынке сейчас крайне ограничено предложение, что во многом объясняется продлением сроков строительства ряда проектов, заявленных к сдаче в эксплуатацию в конце прошлого года. Сейчас в Киеве компания, желающая арендовать офис, имеет очень ограниченный выбор зданий – не более 2-3, причем наши конкуренты в этом вопросе располагают меньшим объемом и фактически не могут «забрать» всех наших потенциальных арендаторов.
