Vertex Hotel Group: «Украинский гостиничный рынок будет расти»
Чем обусловлено решение привлечь международного оператора для управления отелем «Бристоль»? Почему Вы остановили свой выбор на компании Starwood Hotels & Resorts?Ирина Пшенная, генеральный директор компании Vertex Hotel GroupФОТО: VERTEX HOTEL GROUPОтель «Бристоль» – это не только широко известная достопримечательность Одессы и единственная гостиница класса «люкс» в историческом центре города, но и достаточно эффективный коммерческий объект. Так, за первые годы эксплуатации отеля после проведения реконструкционных работ были достигнуты высокие финансовые показатели: например, рентабельность объекта в 2012-2013 годах составила 48%.Инвестиционная привлекательность и позитивная стабильная динамика развития туристической отрасли в Южном регионе Украины привлекают внимание международных отельных сетей. В ближайших перспективах гостиничный рынок данного региона страны будет расти, в том числе и за счет международных брендов.После принятия собственниками положительного решения по привлечению международного оператора для управления отелем «Бристоль» (со-собственниками гостиницы «Бристоль» в Одессе являются компании L.A.R.K. (Vertex Hotel Group) и «Бристоль-Красная» – ред.) были инициированы и проведены переговоры, а также анализ условий сотрудничества с рядом международных сетевых компаний. Было важно, чтобы нашим партнером стал известный бренд, под управлением которого отель не только сохранил бы свое историческое «лицо» и аутентичную атмосферу эпохи Ренессанса и Барокко, но и достиг высоких финансовых показателей.Мы рады анонсировать, что уже с 1 января 2014 года отель «Бристоль» станет первым отелем люксового бренда The Luxury Collection Hotels & Resorts в Украине. В целом, в портфолио The Luxury Collection Hotels & Resorts представлено более 85 отелей в 30 странах мира.Расскажите об основных подготовительных этапах работы с международным оператором.Подписанию договора с международным оператором предшествует этап оценки объекта согласно стандартам бренда и оформление предварительного документа – Property Improvement Plan (PIP, план по капитальным улучшениям), который подлежит дальнейшему согласованию с собственником. Далее следует согласование полного пакета документов: PIP, Technical Service Agreement (TSA, соглашение о предоставлении технических услуг) или Design Review Agreement (DRA, соглашение о проверке проектирования), Management Agreement (MA, договор об управлении) и License Agreement (LA, лицензионное соглашение, в котором значатся права и обязанности сторон относительно использования торговой марки), которые, как правило, подписываются одновременно. В зависимости от стадии готовности объекта к эксплуатации (т.е. введен ли отель в эксплуатацию или же он находится на стадии строительства) подписывается TSA или DRA. Стоимость работ по данным договорам может привязываться к номерному фонду отеля либо быть фиксированной величиной.Непосредственно сам Management Agreement может включать в себя License Agreement, но возможна ситуация, когда LA подписывается отдельным договором.В исключительных случаях, когда сам объект является крайне привлекательным для бренда, дополнительным конкурентным преимуществом может быть Key Money – своеобразная плата оператора собственнику за вход в проект.Какие механизмы взаимодействия существуют между оператором и собственником объекта? Как они реализуются на практике?Первоочередным вопросом во взаимоотношениях между собственником и оператором является бюджет – «место встречи» ожиданий собственника и возможностей оператора. Обычно за 1-1,5 месяца до конца календарного года генеральный менеджер предоставляет собственнику бюджет на согласование. Кроме операционного бюджета, параллельно утверждается бюджет капитальных затрат и бюджет FF&E (бюджет использования резервов мебели, фурнитуры и оборудования).Так, бюджет капитальных инвестиций может быть связан с последующими затратами собственника по приведению здания отеля в соответствие со стандартами сетевого оператора, которые со временем могут изменяться и эволюционировать.В дополнение к обозначенному выше, в зависимости от модели сотрудничества с оператором принципиально важными являются вопросы объема платежей: величины базового и поощрительного вознаграждений, лицензионных платежей, оплаты централизованных услуг, а также условия выбора и согласования кандидатуры генерального менеджера, требования по формированию резервов и их использованию и т.д.С 1 января 2014 года отель «Бристоль» (Одесса) станет первым отелем люксового бренда The Luxury Collection Hotels & Resorts в УкраинеФОТО: VERTEX HOTEL GROUP Возможен ли пересмотр бюджета в течение операционного года?Генеральный менеджер минимум один раз в квартал отчитывается перед собственником о выполнении бюджета. Вопрос относительно условий пересмотра бюджета в случае его невыполнения или перевыполнения рекомендуется прописывать в договоре.Однако мы не являемся сторонниками пересмотра бюджета, поскольку это нивелирует контроль его выполнения.Каковы сроки и условия расторжения договора с оператором?Средний срок заключения договора с международным оператором составляет 20-30 лет с возможностью пролонгации. Обычно оператор в одностороннем порядке имеет возможность расторжения договора при неоплате в установленный срок предоставляемых им услуг либо в случае, когда собственник не готов нести дополнительные расходы, что влечет дальнейшее несоответствие объекта стандартам бренда.В свою очередь, собственник может поднимать вопрос о досрочном расторжении договора, основываясь на так называемых «нормах эффективности»: невыполнение установленного уровня GOP (валовой операционной прибыли) в течение нескольких последующих лет и худший показатель RevPAR по сравнению со средневзвешенным показателем RevPAR среди отелей конкурентной группы.Какие еще важные вопросы необходимо учитывать собственнику при принятии решения о сотрудничестве с международным оператором?Особое внимание необходимо уделить вопросу страхования. Так, при сотрудничестве с международным оператором стандартный «страховой» пакет включает следующие виды обязательного страхования: страхование здания отеля и имущества, в том числе от террористических актов; страхование недополученной прибыли (риски перерыва в хозяйственной деятельности); страхование репутационных рисков (рисков коммерческой ответственности перед третьими лицами).Также существует проблематика страхования ответственности работодателя за противоправную деятельность своих сотрудников, а также ответственности работодателя перед работниками за несоблюдение трудового законодательства. Однако эти риски сложно застраховать в Украине в условиях действующего законодательства.По существующей практике международные операторы предлагают свои глобальные программы страхования, привлекая новые объекты на полных или частичных условиях покрытия.Какие стратегические планы развития Vertex Hotel Group?В настоящее время компания Vertex Hotel Group находится в процессе рассмотрения ряда предложений по приобретению гостиничных объектов. В большей степени интерес для нас представляют отели, которые находятся в городах-миллионниках.В отношении «Президент Отеля» (Киев) уже подписан протокол о намерениях с международным оператором и ведется дальнейший процесс по формализации договорных отношений.