Vertex Hotel Group: «Украинский гостиничный рынок будет расти»

Чем обусловлено решение привлечь международного оператора для управления отелем «Бристоль»? Почему Вы остановили свой выбор на компании Starwood Hotels & Resorts? Ирина Пшенная, генеральный директор компании Vertex Hotel Group ФОТО: VERTEX HOTEL GROUP Отель «Бристоль» – это не только широко известная достопримечательность Одессы и единственная гостиница класса «люкс» в историческом центре города, но и достаточно эффективный коммерческий объект. Так, за первые годы эксплуатации отеля после проведения реконструкционных работ были достигнуты высокие финансовые показатели: например, рентабельность объекта в 2012-2013 годах составила 48%. Инвестиционная привлекательность и позитивная стабильная динамика развития туристической отрасли в Южном регионе Украины привлекают внимание международных отельных сетей. В ближайших перспективах гостиничный рынок данного региона страны будет расти, в том числе и за счет международных брендов. После принятия собственниками положительного решения по привлечению международного оператора для управления отелем «Бристоль» (со-собственниками гостиницы «Бристоль» в Одессе являются компании L.A.R.K. (Vertex Hotel Group) и «Бристоль-Красная» – ред.) были инициированы и проведены переговоры, а также анализ условий сотрудничества с рядом международных сетевых компаний. Было важно, чтобы нашим партнером стал известный бренд, под управлением которого отель не только сохранил бы свое историческое «лицо» и аутентичную атмосферу эпохи Ренессанса и Барокко, но и достиг высоких финансовых показателей. Мы рады анонсировать, что уже с 1 января 2014 года отель «Бристоль» станет первым отелем люксового бренда The Luxury Collection Hotels & Resorts в Украине. В целом, в портфолио The Luxury Collection Hotels & Resorts представлено более 85 отелей в 30 странах мира. Расскажите об основных подготовительных этапах работы с международным оператором. Подписанию договора с международным оператором предшествует этап оценки объекта согласно стандартам бренда и оформление предварительного документа – Property Improvement Plan (PIP, план по капитальным улучшениям), который подлежит дальнейшему согласованию с собственником. Далее следует согласование полного пакета документов: PIP, Technical Service Agreement (TSA, соглашение о предоставлении технических услуг) или Design Review Agreement (DRA, соглашение о проверке проектирования), Management Agreement (MA, договор об управлении) и License Agreement (LA, лицензионное соглашение, в котором значатся права и обязанности сторон относительно использования торговой марки), которые, как правило, подписываются одновременно. В зависимости от стадии готовности объекта к эксплуатации (т.е. введен ли отель в эксплуатацию или же он находится на стадии строительства) подписывается TSA или DRA. Стоимость работ по данным договорам может привязываться к номерному фонду отеля либо быть фиксированной величиной. Непосредственно сам Management Agreement может включать в себя License Agreement, но возможна ситуация, когда LA подписывается отдельным договором. В исключительных случаях, когда сам объект является крайне привлекательным для бренда, дополнительным конкурентным преимуществом может быть Key Money – своеобразная плата оператора собственнику за вход в проект. Какие механизмы взаимодействия существуют между оператором и собственником объекта? Как они реализуются на практике? Первоочередным вопросом во взаимоотношениях между собственником и оператором является бюджет – «место встречи» ожиданий собственника и возможностей оператора. Обычно за 1-1,5 месяца до конца календарного года генеральный менеджер предоставляет собственнику бюджет на согласование. Кроме операционного бюджета, параллельно утверждается бюджет капитальных затрат и бюджет FF&E (бюджет использования резервов мебели, фурнитуры и оборудования). Так, бюджет капитальных инвестиций может быть связан с последующими затратами собственника по приведению здания отеля в соответствие со стандартами сетевого оператора, которые со временем могут изменяться и эволюционировать. В дополнение к обозначенному выше, в зависимости от модели сотрудничества с оператором принципиально важными являются вопросы объема платежей: величины базового и поощрительного вознаграждений, лицензионных платежей, оплаты централизованных услуг, а также условия выбора и согласования кандидатуры генерального менеджера, требования по формированию резервов и их использованию и т.д. С 1 января 2014 года отель «Бристоль» (Одесса) станет первым отелем люксового бренда The Luxury Collection Hotels & Resorts в Украине ФОТО: VERTEX HOTEL GROUP Возможен ли пересмотр бюджета в течение операционного года? Генеральный менеджер минимум один раз в квартал отчитывается перед собственником о выполнении бюджета. Вопрос относительно условий пересмотра бюджета в случае его невыполнения или перевыполнения рекомендуется прописывать в договоре. Однако мы не являемся сторонниками пересмотра бюджета, поскольку это нивелирует контроль его выполнения. Каковы сроки и условия расторжения договора с оператором? Средний срок заключения договора с международным оператором составляет 20-30 лет с возможностью пролонгации. Обычно оператор в одностороннем порядке имеет возможность расторжения договора при неоплате в установленный срок предоставляемых им услуг либо в случае, когда собственник не готов нести дополнительные расходы, что влечет дальнейшее несоответствие объекта стандартам бренда. В свою очередь, собственник может поднимать вопрос о досрочном расторжении договора, основываясь на так называемых «нормах эффективности»: невыполнение установленного уровня GOP (валовой операционной прибыли) в течение нескольких последующих лет и худший показатель RevPAR по сравнению со средневзвешенным показателем RevPAR среди отелей конкурентной группы. Какие еще важные вопросы необходимо учитывать собственнику при принятии решения о сотрудничестве с международным оператором? Особое внимание необходимо уделить вопросу страхования. Так, при сотрудничестве с международным оператором стандартный «страховой» пакет включает следующие виды обязательного страхования: страхование здания отеля и имущества, в том числе от террористических актов; страхование недополученной прибыли (риски перерыва в хозяйственной деятельности); страхование репутационных рисков (рисков коммерческой ответственности перед третьими лицами). Также существует проблематика страхования ответственности работодателя за противоправную деятельность своих сотрудников, а также ответственности работодателя перед работниками за несоблюдение трудового законодательства. Однако эти риски сложно застраховать в Украине в условиях действующего законодательства. По существующей практике международные операторы предлагают свои глобальные программы страхования, привлекая новые объекты на полных или частичных условиях покрытия. Какие стратегические планы развития Vertex Hotel Group? В настоящее время компания Vertex Hotel Group находится в процессе рассмотрения ряда предложений по приобретению гостиничных объектов. В большей степени интерес для нас представляют отели, которые находятся в городах-миллионниках. В отношении «Президент Отеля» (Киев) уже подписан протокол о намерениях с международным оператором и ведется дальнейший процесс по формализации договорных отношений.