В тесноте, да не в обиде

Commercial Property №9 (157) сентябрь 2016

ОСНОВНАЯ ТЕНДЕНЦИЯ 2016 ГОДА НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА, А ИМЕННО В СЕГМЕНТАХ ЭКОНОМ- И КОМФОРТ-КЛАССОВ – УМЕНЬШЕНИЕ ПЛОЩАДЕЙ КВАРТИР, ЧТО СТАЛО ОТВЕТОМ ДЕВЕЛОПЕРОВ НА НОВЫЕ ЗАПРОСЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ.

Текст: Яна Писарева


 
По данным Госкомстата, за период с января по август 2016 года объем строительных работ в Украине вырос на 11,9% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года (на фото: ЖК «Сонячна брама», Киев)
ФОТО: «ТММ»

СТАТИСТИКА РЫНКА ЖИЛЬЯ

Возведение жилья в Украине в 2016 году демонстрирует положительную динамику. В частности, по данным Госкомстата, за период с января по август текущего года предприятия страны выполнили строительных работ на сумму в 36,9 миллиарда гривен (без учета временно оккупированной территории Автономной Республики Крым, Севастополя и части зоны проведения АТО), что на 11,9% больше аналогичного периода 2015 года. Из данной суммы на строительство зданий было направлено около 19,4 миллиарда гривен, включая 10,3 миллиарда гривен – на жилые дома. По данным Главного управления статистики в Киеве, наибольшие объемы строительства в Украине за восемь месяцев были зафиксированы в столице, где всего было выполнено строительных работ на сумму в около 9 миллиардов гривен. Это на 18,5% больше, чем за аналогичный период 2015 года. При этом на жилые здания было направлено 4,3 миллиарда гривен, что на 14,2% больше, чем за период с января по август прошлого года.

Рост объемов строительства жилья в столице в нынешнем году обусловлен несколькими факторами. В ситуации относительного затишья на рынке в 2014-2015 годах большинство киевских застройщиков не спешили вводить в эксплуатацию сотни тысяч метров на фоне падающей покупательной способности, стараясь распродать уже построенные квартиры. В этом году многие компании приступили к реализации новых проектов, понимая, что девелопмент – инертный бизнес с циклом в 2-3 года, и уже сегодня необходимо начинать строительство, чтобы иметь перспективы продаж в будущем. Однако кроме разработки нового предложения жилой недвижимости точечной и комплексной застройки, в Киеве оживают объекты, которые некоторое время были заморожены. «С начала 2016 года на рынке первичной жилой недвижимости Киева наблюдается повышение активности девелоперов. При этом в структуре предложения первичного жилья преобладают новостройки эконом-класса с долей рынка до 40%. Доля новостроек комфорт-класса составляет 22-25%, бизнес-класса – 25%, премиум-класса – 10-13% от общего количества», – сообщает компания TARYAN Group.

ПОКУПАТЕЛЬ ДИКТУЕТ УСЛОВИЯ

Несмотря на активизацию строительных работ, девелоперам приходится учитывать ситуацию, когда платежеспособный спрос на жилье находится на минимуме, а предложение – на максимуме. Однако если в 2015 году в условиях снижения продаж застройщики сокращали объемы нового строительства, стараясь стабилизировать спрос и предложение на рынке, в текущем году девелоперы, понимая необходимость вложения в площадки огромных средств еще до начала работ, открывают продажи новых объектов и компенсируют хотя бы часть расходов (за исключением премиум-сегмента жилой недвижимости, в котором продажи стартуют на завершающих стадиях строительства). Для этого компании изыскивают новые способы оживить продажи. «В последний год мы наблюдаем интересные тенденции, формирующиеся на рынке недвижимости Киева: появляются и оформляются новые форматы квартир, способы работы с покупателями, предлагаются различные масштабы и зоны строительства. Рынок подстраивается под главное действующее лицо – покупателя, – рассказывает Сергей Салихов, руководитель отдела продаж компании «НЕСТ». -Если раньше девелоперы сами выбирали подходы в работе и могли диктовать условия, то в сегодняшних реалиях именно покупатель полностью руководит рынком, выдвигая свои требования к жилой недвижимости».


Объемы строительства жилых зданий в Украине* в 2010 – январе-августе 2016 года, миллиардов гривен
*Без учета временно оккупированной территории Автономной Республики Крым и Севастополя, за 2014-2016 годы – также без учета части зоны проведения АТО

Источник: Госкомстат Украины

На фоне низкой платежеспособности населения и увеличения количества новых проектов жилой недвижимости на рынке закономерно усиливается борьба за покупателя. В условиях невысокого спроса данный фактор способствует обострению конкуренции между игроками и ценовым войнам. Основными инструментами продаж для большей части девелоперов по-прежнему остаются прямой демпинг и рассрочки. Однако учитывая повышение себестоимости строительно-монтажных работ, которое по данным Госкомстата Украины в январе-августе 2016 года составило 9,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, застройщики не имеют возможности на столько же повысить стоимость готовых квартир. Поэтому средняя стоимость квадратного метра первичной жилой недвижимости в этом году в национальной валюте практически не изменилась по сравнению с 2015 годом.

В такой ситуации наиболее «излюбленным» инструментом застройщиков для увеличения продаж, по словам Ирины Чаплыгиной, собственницы агентства недвижимости PlanetEstate, являются различные рассрочки. «Если еще в прошлом году можно было рассчитывать на скидки, сейчас их количество значительно снизилось. В 2016 году чаще практикуются рассрочки, приобретающие более гибкий характер», – объясняет эксперт.


Объемы строительства жилых зданий в Киеве в 2010 – январе-августе 2016 года, миллиардов гривен
Источник: Госкомстат Украины, Главное управление статистики в Киеве 

Еще одним действенным инструментом сбыта на рынке жилой недвижимости, учитывая, что вид и архитектура многих проектов практически ничем не отличаются, в настоящее время являются репутация застройщика, стоимость квадратного метра и концепция жилья. По словам Назара Бурды, коммерческого директора TARYAN Group, в условиях, когда значительное количество нового предложения усиливает борьбу за покупателя, застройщики вынуждены снижать стоимость или создавать дополнительную ценность проектов. «Повысить привлекательность жилого комплекса можно за счет месторасположения, уникальной маркетинговой и архитектурной концепции, инфраструктуры или дополнительных услуг. Учитывая высокий уровень конкуренции, сейчас девелоперы соревнуются, кто даст покупателю больше ценности по той же стоимости квадратного метра», – объясняет Назар Бурда, отметив, что компания TARYAN Group использует такие инструменты, как рассрочки и скидки. Например, сейчас киевские застройщики активно стимулируют покупателей вносить полную плату за квартиру, предлагая различные дисконты, которые могут варьироваться от 3 до 25%. Кроме того, предлагаются разнообразные рассрочки – беспроцентные на период до 12 месяцев и 6-8% на срок более года. По статистике TARYAN Group, около 50% сделок на рынке жилья заключаются с применением рассрочки.


Структура продаж первичной жилой недвижимости в Киеве, январь-сентябрь 2016 года, %
Источник: «Интергал-Буд»

МЕНЬШЕ, ДА БОЛЬШЕ 

Наличие у покупателей ограниченного объема средств, а также удорожание коммунальных услуг влияет на рыночный спрос. Все-таки при приобретении недвижимости решающим фактором остается цена. На фоне этого наиболее востребованными являются новостройки эконом- и комфорт-классов, увеличивается спрос на 1-2-комнатные квартиры, а доля покупок 3-комнатных сокращается. При этом девелоперы также уменьшают площадь квартир, тем самым снижая риски продаж. Изменив концепцию планировок, девелоперы «убивают двух зайцев»: увеличивают объем предложения жилой недвижимости и привлекают ограниченных в средствах покупателей. Данную тенденцию подтверждает Ирина Чаплыгина: «На смещение спроса на рынке в сторону малогабаритных 1 -комнатных квартир быстро отреагировали застройщики, переформатировав свое предложение под запросы клиентов. Если в прошлом году среди 1-комнатных квартир пользовались спросом помещения метражом 44-46 м2, то в текущем – площадью 3035 м2 и менее. На рынке также появились проекты, где кроме 1-комнатных квартир предусмотрено строительство студий площадью от 15-18 м2».

Одним из крупных застройщиков, который начал развивать формат малогабаритных квартир, стала компания KAN Development, представив на рынке в начале этого года новый формат smart-жилья в рамках ЖК «Комфорт Таун». Такое решение уже через несколько месяцев принесло компании 20-процентный рост продаж smart-площадей по сравнению с классическими квартирами в том же жилом комплексе.

В нынешнем году, кроме уменьшения площади жилых помещений, на рынке появилась четкая сегментация новых проектов по целевой аудитории и формату: в столице построены первые доходные дома, квартиры для студентов, др. Причем такие объекты, как правило, предусматривают обязательные элементы инфраструктуры, необходимые для привлечения целевой аудитории: магазины, кафе, спортивные площадки, др.

ПЕРСПЕКТИВЫ

Несмотря на сохраняющийся низкий платежеспособный спрос, девелоперы рассчитывают на рост продаж на рынке жилой недвижимости Киева. Во-первых, именно здесь живет и работает наиболее обеспеченная часть украинских граждан. Кроме того, на сегодняшний день интерес к покупке жилья проявляют не только жители нашей страны, но и иностранные граждане. «Среди европейских столиц цена квадратного метра жилья в Киеве является, пожалуй, одной из самых низких. Поэтому, несмотря на политические и экономические события, происходящие в Украине, которые оказывают прямое влияние на ценообразование и готовность к приобретению жилых объектов, в текущем году активизировались иностранные покупатели, в основном это наши соотечественники, живущие за рубежом, – комментирует Ирина Чаплыгина. – И если в 2014-2015 годах они только наблюдали за рынком жилой недвижимости Киева, то в нынешнем году уже покупают квартиры». 

Представители компаний Dragon Capital, KAN Development, «ТММ» и «Интергал-Буд» предоставили комментарии об актуальной ситуации на рынке жилой недвижимости Киева, тенденциях и изменениях в этом сегменте, а также о деятельности предприятий в текущем году и дальнейших планах.


 

Владимир Тимочко

ФОТО: DRAGON CAPITAL

«В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ СЕКТОР ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЯВЛЯЕТСЯ НАИБОЛЕЕ ПОПУЛЯРНЫМ СРЕДИ ИГРОКОВ РЫНКА, ПОСКОЛЬКУ ОН ЕДИНСТВЕННЫЙ, ГДЕ ДЕВЕЛОПМЕНТ ЯВЛЯЕТСЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНЫМ В НЫНЕШНИХ КРИЗИСНЫХ УСЛОВИЯХ»

Владимир Тимочко, управляющий директор, руководитель направления прямых инвестиций компании Dragon Capital

ТЕНДЕНЦИИ И СОБЫТИЯ

Ситуацию на рынке жилой недвижимости Киева можно охарактеризовать одним словом – стабилизация. 2016 стал первым годом без резких валютных скачков, что привело к стабильной динамике ежемесячных продаж жилья. В настоящее время этот сектор является наиболее популярным среди игроков рынка, поскольку он единственный, где девелопмент является целесообразным в нынешних кризисных условиях. Частично поэтому на рынке жилой недвижимости появилось большое количество «мелких» застройщиков. Однако я не вижу в этом особой угрозы для застройщиков с именем, поскольку таким компаниям сложнее вести деятельность: они не имеют наработанной репутации и доверия со стороны клиентов, которые особенно важны в кризисное время. Крупные застройщики в этом плане имеют большее преимущество.

В текущем году, как и в 2015, на рынке наблюдается строительная инфляция: расходы на строительство в гривне выросли пропорционально девальвации национальной валюты. Однако эта тенденция не отразилась на себестоимости и продажной цене квадратного метра жилья бизнес-класса.

УСЛОВИЯ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА

В текущем году условия ведения бизнеса в сфере жилой недвижимости существенно не изменились. Сокращение некоторых процедур в незначительной мере упростило бюрократичный процесс, с которым сталкиваются девелоперы. К сожалению, сохранились коррупционные элементы в большинстве органов, которые выдают разрешительные документы, согласовывают проектную документацию, дают разрешения на ввод объектов в эксплуатацию. Также по-прежнему создают сложности для девелоперов компании-монополисты, обеспечивающие подключение к городским сетям.

СТАНДАРТЫ ЗАСТРОЙКИ

К положительным изменениям текущего года, имевшим место на рынке жилой недвижимости Киева, можно отнести увеличение числа концептуальных проектов в сегменте бизнес-класса. Иными словами, произошел переход рынка на более высокие стандарты качества, и если ранее ключевыми характеристиками объектов являлись их месторасположение и применяемые строительные материалы, то сейчас девелоперы обращают внимание на дополнительные услуги и инфраструктуру комплексов, продумывая их концепции до мельчайших деталей. В качестве примера можно привести такой простой факт, как размещение на фасадах корзинок для кондиционеров, что позволяет сохранить вид здания после его заселения. Сейчас это уже стандартная практика, которая еще 3-4 года назад была новой для рынка тенденцией.

СПРОС

В 2016 году продажи в жилом комплексе компании Dragon Capital – Obolon Residences – незначительно превысили показатели 2015 года и отвечают нашим прогнозам. Стоимость квадратного метра в проекте выросла в среднем на 15-20% в долларовом выражении. Однако это не является показателем общерыночного тренда, а связано с более высокой стадией строительной готовности объекта. В частности, в конце прошлого года была введена в эксплуатацию первая очередь этого комплекса и начала полноценно функционировать его социальная инфраструктура: спортзал, детская комната, конференц-зал, др. Сегодня цены в ЖК Obolon Residences колеблются от $2000/м2 до $3500/м2 в зависимости от секции и этажа, на котором размещается квартира.

ПЛАНЫ

Помимо строительства второй и третьей секций ЖК Obolon Residences, на данный момент мы находимся на начальной стадии разработки нескольких жилых проектов премиум-класса в центральных районах Киева. Надеемся, что строительство одного или двух из них начнется в 2017 году.

НЕДОСТРОИ

Заходить в недостроенные объекты нашей компании не интересно, поскольку мы не хотим идти на компромиссы с качеством, а в большинстве таких проектов заложены характеристики, которые мы не сможем изменить. 

ПРОГНОЗЫ

Рынок жилой недвижимости отличается процикличностью, и динамика его развития зависит от макроэкономических показателей. В случае восстановления экономики на том уровне, который прогнозируют международные эксперты, а именно 1% в 2016 году и 2-3% в 2017 году, сегмент жилья будет соответствующе расти. 

На рынке продолжится тенденция разработки и реализации более качественных проектов: количество концептуальных жилых комплексов и спрос на них будут увеличиваться, в то время как популярность не до конца продуманных объектов будет снижаться.


 

Анна Попруга

ФОТО: KAN DEVELOPMENT

«ЗНАЧИТЕЛЬНОЕ УЖЕСТОЧЕНИЕ КОНКУРЕНЦИИ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ БУДЕТ СТИМУЛИРОВАТЬ ЗАСТРОЙЩИКОВ ПОДНИМАТЬ ПЛАНКУ СТАНДАРТОВ СВОИХ ПРОЕКТОВ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ИХ ОБЩЕСТВЕННОГО И ЖИЛОГО ПРОСТРАНСТВА»

Анна Попруга, представитель компании KAN Development

ТЕНДЕНЦИИ

По причине появления большого количества новых объектов конкуренция на рынке жилой недвижимости Киева в текущем году значительно обострилась. Это стимулирует застройщиков к созданию новых качественных проектов с развитой инфраструктурой, высоким уровнем сервисных услуг и применением энергоэффективных и «умных» технологий с целью снижения эксплуатационных затрат будущих владельцев. Еще одной тенденцией на рынке первичной недвижимости является продолжающееся смещение спроса в сторону менее габаритных квартир.

УСЛОВИЯ ВЕДЕНИЯ БИЗНЕСА

Сегодня практически каждое новое строительство в Киеве сопровождается появлением инициативной группы людей, отстаивающих чьи-то интересы и препятствующих нормальной работе девелопера. Даже имея все необходимые разрешительные документы, придерживающийся законов застройщик сталкивается с агрессивно настроенными людьми, оказывающими давление на ведение строительных работ, что, естественно, несет дополнительные издержки для бизнеса. Данную проблему невозможно решить с помощью силового влияния со стороны девелопера. На наш взгляд, необходимо проводить предпроектные общественные слушания и опросы среди жителей ближайших к застройке территорий, то есть решать проблему до ее возникновения.

СТАНДАРТЫ ЗАСТРОЙКИ

Такие факторы, как девальвация курса национальной валюты, повышение конкуренции между столичными застройщиками, падение покупательной способности населения заставляют девелоперов более обдуманно подходить к разработке концепций будущих жилых комплексов. Предложение на рынке уже превышает спрос, вероятнее всего, эта тенденция только усилится в течение ближайших двух лет и застройщикам придется искать новые способы привлечения покупателей, в первую очередь, предлагая жилье качественно более высокого уровня.

ИГРОКИ РЫНКА

На рынке жилой недвижимости появились новые небольшие компании, деятельность которых сконцентрирована в основном в пригородной зоне Киева. Как правило, такие застройщики имеют свой сегмент покупателей, ориентирующихся на жилье за городом. Проекты от «мелких» девелоперов являются точечными, единичными и не имеют существенного влияния на перераспределение спроса. При этом такие объекты в большинстве случаев реализуются на участках, отведенных под индивидуальное строительство, и вводятся в эксплуатацию с соответствующим назначением, что впоследствии осложняет покупателям оформление права собственности и требует согласия всех жильцов дома в случае дальнейшей перепродажи квартиры на вторичном рынке. Также следует отметить, что большинство новосозданных застройщиков не проживают и одного проекта и, как результат, оставляют за собой недострой и обманутых покупателей.

Кроме этого, в текущем году наметилась тенденция выхода в столицу региональных девелоперов, к примеру, компаний со Львова, Днепра, Одессы. Это связанно, в первую очередь, с более высоким спросом на киевском рынке жилья. На фоне этого сейчас наблюдается большое количество ненадежных застройщиков, которые не имеют достаточной ликвидности для завершения того или иного проекта. Наличие таких игроков на рынке, в первую очередь, небезопасно для будущих покупателей квартир, поскольку никаких гарантий завершения строительства подобные компании не дают.

SMART-ФОРМАТ

В 2016 году компания KAN Development вывела на рынок Киева новый формат smart-жилья в рамках ЖК «Комфорт Таун», полностью узаконив его в государственных инстанциях. На данный момент это единственное предложение наиболее рациональных планировок на рынке первичной недвижимости города, которое можно отнести к полноценным квартирам. По прошествии нескольких месяцев со старта продаж smart-жилья мы отметили их 20-процентный рост по сравнению с продажами классических квартир в том же комплексе. Мы намерены и далее развивать этот формат в наших новых проектах, поскольку уверены, что в нынешних макроэкономических условиях спрос на подобное жилье будет усиливаться.

 

В настоящее время компания KAN Development продолжает строительство второй очереди ЖК Central Park

ФОТО: KAN DEVELOPMENT

СПРОС

Уже несколько лет подряд потенциальные покупатели обращают все больше внимания на архитектуру проекта, его инфраструктуру и размер эксплуатационных платежей. Последний так и вовсе стал основным фактором, влияющим на выбор квартиры в том или ином комплексе. Ввиду огромного количества нового предложения инвестор подходит к выбору будущего жилья очень избирательно, желая, чтобы каждый приобретенный квадратный метр «отработал» себя по максимуму. Также по причине резкого роста стоимости коммунальных услуг покупателей сегодня волнует вопрос энергоэффективности домов. Конечно, развитая инфраструктура в рамках проекта положительно влияет на принятие решения о покупке, но не каждый жилой комплекс может ею похвастаться. Более того, сейчас инвесторы осторожно относятся к проектам, соседствующим с пустырями либо незаселенными территориями, опасаясь дальнейшей застройки смежных участков и, как следствие, чрезмерно высокой плотности населения в выбранной локации.

СЕБЕСТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА

В текущем году на рынке первичной жилой недвижимости Киева наблюдается беспрецедентная ситуация, когда себестоимость строительства растет, а цена продажи в некоторых объектах показывает тренд к снижению, что не может не настораживать.


В 2016 году компания KAN Development вывела на рынок Киева новый формат smart-жилья в рамках ЖК «Комфорт Таун»

ФОТО: KAN DEVELOPMENT

ПЛАНЫ 

Компания KAN Development в настоящее время продолжает строительство жилого комплекса «Комфорт Таун» и второй очереди ЖК Central Park. В сентябре мы начали продажи квартир в ЖК Tetris Hall. Также ведется работа над концепциями новых масштабных проектов, которые вскоре планируем выводить на рынок.

НЕДОСТРОИ

Каждый недостроенный проект необходимо рассматривать сугубо индивидуально. Есть объекты, строительство которых нецелесообразно по экономическим показателям и завершать их изначально никто не собирался. Также есть проекты без пакета документов, по сути – самострои, которые практически невозможно ввести в эксплуатацию. Существуют случаи многоразовых продаж одной и той же квартиры и т.д. Анализ вышеперечисленной информации требует огромного трудового и временного ресурса, поэтому KAN Development предпочитает сосредотачивать усилия исключительно на проектах собственного портфеля.

ПРОГНОЗЫ

Значительное ужесточение конкуренции на первичном рынке жилой недвижимости будет стимулировать застройщиков поднимать планку стандартов своих проектов с точки зрения организации их общественного и жилого пространства. В то же время покупатели, зная цену своим сбережениям, будут более внимательно относиться к выбору жилья, уделяя достаточно времени для детального изучения всех объектов в рассматриваемой локации. Мы считаем, что эта тенденция только усилится, и в течение ближайших двух лет предложение в целом по рынку будет преобладать над спросом. В такой ситуации успешными будут только наиболее качественные проекты, предлагающие потребителю рациональные планировки и максимально развитую инфраструктуру.


 

Николай Толмачев

ФОТО: «ТММ»

«ЕСЛИ В УКРАИНЕ БУДУТ ПРОВОДИТЬСЯ ОТКРЫТЫЕ ТОРГИ С ПРОЗРАЧНЫМИ УСЛОВИЯМИ ВХОЖДЕНИЯ В НЕДОСТРОЕННЫЙ ПРОЕКТ – НАША КОМПАНИЯ ГОТОВА РАССМАТРИВАТЬ ПОДОБНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ»

Николай Толмачев, генеральный директор компании «ТММ»

ТЕНДЕНЦИИ

На сегодняшний день рынок жилой недвижимости Киева частично стабилизировался. Со стороны потенциальных покупателей наблюдается повышенный спрос на малогабаритное жилье с комфортным ценником. Стоимость квадратного метра в национальной валюте растет, а в долларах – незначительно снижается.

Что касается состава игроков сегмента жилой недвижимости столицы, то список пяти крупнейших девелоперов в этом году не изменился. «Мелких» застройщиков, о которых сегодня многие говорят, на рынке не существует, поскольку любая единичная застройка экономически нецелесообразна. Поэтому все так называемые «мелкие» застройщики – это, на самом деле, «невидимые» крупные игроки. Среди позитивных перемен можно отметить то, что с рынка жилой недвижимости частично ушли компании-мошенники.

СПРОС

В период с января по август текущего года объем продаж недвижимости в компании «ТММ» составил 212 миллионов гривен, что на 1% ниже, чем за аналогичный период 2015 года. Мы ожидаем увеличения продаж после запуска новых проектов в 2017-2018 годах.

В течение последнего года значительно активизировался спрос на небольшие по площади квартиры, в связи с этим мы пересмотрели планировочные решения в наших объектах, находящихся на этапе реализации. На наш взгляд, в ближайшие годы количество такого формата жилья будет расти.

Требования покупателей к приобретаемой недвижимости не изменились. В текущих экономических условиях существует один ключевой фактор влияния – это финальная сумма сделки. Потенциальный покупатель вынужден искать компромисс между желаемым количеством квадратных метров и фактической суммой своих сбережений.

ПЛАНЫ

К концу текущего года будет полностью завершена реализация жилого комплекса бизнес-класса «Сонячна брама». На данный момент мы достраиваем его четвертую, т.е. последнюю очередь, рассчитанную на 1222 квартиры. Завершение еще одного текущего проекта – ЖК бизнес-класса Alter Ego – запланировано на 2018 год. На сегодняшний день в ЖК «Сонячна брама» цена составляет от 30 000 гривен/м2, в ЖК Alter Ego – от 32-33 тысяч гривен/м2.

Среди перспективных планов компании «ТММ» – строительство города-спутника в Киевской области. Также в процессе разработки находится ряд проектов по нашей новой технологии – быстросборные энергоэффективные жилые дома.

СХЕМА ФИНАНСИРОВАНИЯ

Схема финансирования строительства жилой недвижимости остается прежней – 30% вкладывает застройщик, 30% – инвесторы, 40% поступают от продажи готовой недвижимости. На сегодняшний день использование кредитных средств по ставке 20-25% абсолютно недоступно. В свою очередь те застройщики, которые самостоятельно финансируют строительство проектов, имеют неплохую маржинальную доходность.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

Сейчас наша компания совместно с отраслевыми сообществами готовит законопроекты по отмене паевого участия и упорядочиванию отношений застройщиков с монополистами на рынке услуг. На данный момент эти два глобальных вопроса, к сожалению, остаются нерешенными.

НЕДОСТРОИ

В реалиях украинского рынка недвижимости недостроенный объект – это архипроблема. Однако необходимо понимать, что само по себе завершение возведения такого здания не представляет трудностей. Основная сложность – это массив противоречий между участниками проекта: нерешенный земельный вопрос с городом, отношения девелопера и генподрядчика, претензии банков-кредиторов, в конечном итоге – обманутые вкладчики. Найти консенсус всем участникам зачастую практически невозможно – в обязательном порядке останется хотя бы одна недовольная финальным решением сторона.

Если в Украине будут проводиться открытые торги с прозрачными условиями вхождения в недостроенный проект – наша компания готова рассматривать подобные предложения.

ПРОГНОЗЫ

ВВП и демографическая ситуация в стране – это два драйвера, которые значительно определяют цены на недвижимость. На следующий год аналитики прогнозируют рост ВВП Украины на уровне от 1% до 3%, и я думаю, что это вполне реалистичные цифры. При таких условиях можно ожидать роста цен на недвижимость в пределах 3-5%. Если кроме этого произойдет завершение конфликта на Востоке страны, можно надеяться на существенные положительные изменения в строительной отрасли. В случае продолжения конфликта, что более реалистично с учетом оценки текущей обстановки, ситуация в первичном сегменте жилой недвижимости останется условно стабильной.


Юлия Горох

ФОТО: «ИНТЕРГАЛ-БУД»

«СЕГОДНЯ В КИЕВЕ ВРЕМЕННО ПРИОСТАНОВЛЕНО СТРОИТЕЛЬСТВО ПОЧТИ 200 ОБЪЕКТОВ, ЕЩЕ 13 - ЗАКОНСЕРВИРОВАНЫ. ПО НАШИМ ОЦЕНКАМ, НЕ БОЛЕЕ ПОЛОВИНЫ ПРОБЛЕМНЫХ СТРОЕК ГОРОДА ПОДЛЕЖАТ КАКИМ-ЛИБО ДАЛЬНЕЙШИМ РАБОТАМ»

Юлия Горох, коммерческий директор компании «Интергал-Буд»

ТЕНДЕНЦИИ

На сегодняшний день активно развиваются рынки первичной жилой недвижимости Киева, а также Одессы и Львова, в то время как в других крупных городах страны, где объем предложения превышает платежеспособный спрос, этот сегмент находится в состоянии стагнации. В целом, в первом полугодии 2016 мы зафиксировали оживление на столичном рынке первичного жилья, к примеру, рост продаж, который составил 10-15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Основной тенденцией нынешнего года стал пересмотр девелоперами форматов жилья. Так, если до последнего времени площадь 1-комнатных квартир в среднем составляла 45 м2, трендом этого года стали компактные планировки – от 25 до 35 м2. Например, компания «Интергал-Буд» также предусмотрела в своем комплексе «Яскравый» 1-комнатные квартиры площадью от 24 м2, что позволило нам расширить целевую аудиторию проекта.

СПРОС

Около 75% продаж на рынке недвижимости Киева приходится на жилье эконом- и комфорт-классов, порядка 20% – на бизнес-класс, а оставшиеся 5% – премиум-класс. Для большинства покупателей решающее значение играет локация объекта, цена квадратного метра и репутация застройщика. При этом в квартиры от надежных компаний они готовы вкладывать средства даже на начальном этапе строительства, что является выгодной инвестицией, ведь с повышением готовности здания стоимость квадратного метра увеличивается на 20-25%. Также покупатели уделяют большое внимание инфраструктуре комплекса, качеству и продуманности придомовой территории. Поэтому сегодня наиболее востребованы те объекты, в которых есть все необходимое для комфортного проживания: продуктовые магазины, зона услуг, паркинг, детский сад, игровые и спортивные площадки, зеленые зоны, закрытая территория.

В связи со снижением уровня доходов населения прослеживается тенденция к уменьшению бюджета покупки, что повышает спрос на квартиры с компактными планировочными решениями. Соответственно, покупатели ищут варианты квартир без избыточных площадей, которыми являются габаритные балконы или террасы, с небольшими, но удобными холлами. Сейчас в Киеве преимущественно востребованы 1-комнатные квартиры площадью до 45 м2, 2-комнатные площадью 60-65 м2 и 3-комнатные до 90-95 м2.

В ряде жилых комплексов компании «Интергал-Буд» доля квартир с отделкой «под ключ» составляет до 40-50% от общего количества прода

ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: «ИНТЕРГАЛ-БУД»

На сегодняшний день мы также наблюдаем устойчивый спрос на квартиры с ремонтом. Например, в таких жилых комплексах компании «Интергал-Буд», как «Яскравый», «Парковые озера», «Традиция», «Озерный гай Гатное», «Отрадный», «Нивки-Парк» доля квартир с отделкой «под ключ» составляет до 40-50% от общего количества продаж. Это объясняется желанием покупателей сэкономить время и деньги, а также сделать процесс переезда в новую квартиру максимально комфортным.

СТОИМОСТЬ

Продажная стоимость жилья в текущем году практически не изменилась. Незначительные колебания цены с начала года связаны, скорее, с повышением строительной готовности отдельных объектов. Дальнейшее развитие ситуации в отношении стоимости жилой недвижимости будет зависеть от курсовых колебаний и общей экономической ситуации в стране.

НЕДОСТРОИ

Согласно данным Конфедерации строителей Украины, в совет директоров которой входит компания «Интергал-Буд», сегодня в Киеве временно приостановлено строительство почти 200 объектов, еще 13 – законсервированы. Недостроенные объекты – это глобальный вопрос, требующий комплексного решения. По нашим оценкам, не более половины проблемных строек города подлежат каким-либо дальнейшим работам. Это связано с неправильной консервацией, устаревшими технологиями, применявшимися при их возведении, и концепциями, не отвечающими сегодняшним требованиям рынка. Экономически проект недостроя может быть рентабельным, если в доме продано не более 25-30% квартир, срок его заморозки не превышает пяти лет, либо же на площадке есть возможность возведения дополнительного жилья. Безусловно, перед возобновлением строительных работ такой объект должен пройти техническую экспертизу состояния коммуникаций, конструкций и материалов.