UTG: «Украинский рынок – рынок противоречий»

Опишите ситуацию на рынках торговой недвижимости Киева и региональных центров. В каких моментах она принципиально отличается?

Вадим Непоседов, президент компании UTG фото: UTG Ритейлер зарабатывает свои деньги независимо от того, где находится его магазин – в Киеве или, к примеру, в Ивано-Франковске. Его прибыль зависит, прежде всего, от товарооборота и уровня арендной ставки. Безусловно, товарооборот у ритейл-операторов выше в столице, поскольку здесь, во-первых, огромное количество населения, во-вторых, выше уровень заработных плат, в-третьих, большее количество «концентраторов» продаж – торговых центров. Но при этом здесь выше арендные ставки, жестче условия аренды, поэтому нельзя утверждать, что ритейлеры в Киеве только зарабатывают больше, они также больше тратят. С Киева ритейлерам следует начинать свой бизнес, а также иметь здесь главные проекты, так называемые «представительские» магазины. Крупнейшие украинские и зарубежные ритейлеры, с которыми мы работаем, стараются поступать именно так. Перед тем как выйти на тот или иной региональный рынок, ритейлерам необходимо взвешивать все «за» и «против». Если у ритейлера есть аналитический отдел, который применяет исследовательские технологии, то он может спрогнозировать ставку аренды. Это позволит определить граничные расходы и приоритеты развития по регионам. Ведь только у некоторых компаний, имеющих большой запас финансовых средств, к примеру, у «Спортмастера», Comfy, Fozzy, Sport Life и др., есть возможность развития сразу во всех регионах. «СЕГОДНЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИЙ БИЗНЕС В РЕГИОНАХ ПРИ ОТСУТСТВИИ СОБСТВЕННОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ РИСКОВЫЙ И НЕРЕНТАБЕЛЬНЫЙ» То есть, у таких операторов нет требований к месторасположению торгового центра и в целом его локации в рамках страны? Безусловно, они есть. Однако инвестиционные планы этих компаний масштабны и распределены по всей территории Украины, в том числе и в городах с населением от 50 тысяч человек. Желание компаний, у которых есть финансирование, занять максимальную долю рынка не удивительно, ведь сейчас самое лучшее время для развития, так как на рынке присутствует большое количество качественных проектов. Сегодня крупные операторы идут даже в небольшие города, где практически отсутствует конкуренция и условия диктуют именно ритейлеры. Девелоперы там вынуждены принимать условия операторов. А вот в Киеве и других городах-миллионниках условия, в частности арендные ставки, диктуют собственники ТЦ/ТРЦ. Расскажите о рентабельности девелоперского бизнеса в региональных центрах.

фото: IS Сегодня девелоперский бизнес в регионах при отсутствии собственного финансирования рисковый и нерентабельный. При стандартной структуре кредитования и цене заемных средств девелоперу необходимо сдавать каждый арендный метр не ниже $25/ м²/месяц. Это не всегда выполнимо. Также необходимо понимать, что стоимость создания объекта недвижимости условно одинакова везде и отличается максимум на 10-15% от столичных цен. Но доход, который генерируют эти же квадратные метры, в регионах значительно ниже, и страдают от этого прежде всего девелоперы. Поэтому им не выгодно реализовать проекты торговой недвижимости в регионах за счет заемных средств. Но если уж они открыли торговый центр, то вынуждены оптимизировать расходы, перенаправлять средства из других объектов, чтобы удерживать региональные проекты на плаву. Осознавая специфику сложившейся ситуации, девелопер сегодня не спешит начинать реализацию проекта в регионах без тщательно проработанной концепции.

ТРЦ Ocean Plaza, строительство которого осуществляется в Киеве фото: IS Назовите основные тенденции в сфере девелопмента объектов торговой недвижимости в Киеве. Тенденция ближайших трех лет – это развитие проектов в формате региональный и суперрегиональный торговый центр. Все большее количество новых объектов – это многофункциональные центры, имеющие максимально большую зону охвата, большую площадь и ассортимент товаров. Сегодня наша компания участвует в реализации крупнейших торговых проектов в Киеве, и мы видим заинтересованность ритейлеров в больших форматах недвижимости, в современной архитектуре и в нестандартных, уникальных решениях, способных привлекать посетителей в торговый центр. Чем объясняется тенденция к укрупнению объектов? Во-первых, такие объекты в меньшей степени подвержены рискам конкуренции. Во-вторых, имея большие площади, можно заинтересовать предложением иностранных ритейлеров. В-третьих, большой ассортимент и уникальность можно обеспечить только в том случае, если имеется большой объем площадей. Объект будет успешным, потому что будет отличаться от других, более мелких проектов. В связи с этим сегодня девелоперы ищут большие участки с возможностью инвестиций от $150 миллионов и выше в составе одного проекта. Мельчить – значит, рисковать. До кризиса на рынок должны были выйти десятки mixed-use проектов, но их реализация была остановлена. Сегодня мы вернулись к идее реализации крупных проектов, поскольку руководствуемся желанием достичь всего и быстро. За рубежом развитие рынка торговой недвижимости происходило десятилетиями, а нам необходимо пройти все этапы в сжатые сроки. Если нам не удается повторить масштабы и замысел проектов на зарубежных рынках, то мы пытаемся сделать хотя бы шаг в этом направлении, чтобы удивить, поразить и привлечь посетителей. В будущем, возможно, люди устанут от гигантских размеров торговых объектов, суеты и многообразия ассортимента, который порождает другую проблему – сложность выбора. Сейчас, наоборот, выбора не хватает, но есть желание покупать еду, одежду, а также проводить досуг с семьей в одном месте. Со временем, скорее всего, нам захочется унифицированной услуги, поэтому следующим шагом может стать появление в Украине специализированных объектов, то есть, развлекательные центры будут строиться отдельно, торговые – отдельно.

Новые для Украины в целом и Киева в частности бренды, открытие первых магазинов которых запланировано на 2012 год*
Бренд	Страна происхождения	Объект
Atelier	Франция	ТРЦ Ocean Plaza
BCBG	США	ТРЦ Ocean Plaza
bebe	США	ТРЦ Ocean Plaza
Blanco	Италия	ТРЦ Ocean Plaza
Camicissima	Италия	ТРЦ Ocean Plaza
Camper	США	ТРЦ «Караван»
Cinque	Италия	ТРЦ Ocean Plaza
Caterina Leman	Россия	ТРЦ Ocean Plaza
Denis/Why Denis	Румыния	ТРЦ Ocean Plaza
Diesel	Италия	ул. Крещатик
Dolce & Gabbana	Италия	ТРЦ «Мандарин Плаза»
Furla	Италия	ТРЦ Ocean Plaza
Happylon	Казахстан	ТРЦ Ocean Plaza
KFC	США	ТРЦ Ocean Plaza
lady & gentleman CITY	Россия	ТРЦ «Караван»
LC Waikiki	Турция	ТРЦ Ocean Plaza
Longchamp	Франция	ТРЦ Ocean Plaza
Marina Rinaldi	Италия	ТРЦ Ocean Plaza
Max Mara Weekend	Италия	ТРЦ Ocean Plaza
Michael Kors	США	ТРЦ Ocean Plaza
Napapijri	Италия	ТРЦ Ocean Plaza
Oviesse	Италия	ТРЦ «Универмаг «Украина»
Patrizia Pepe	Италия	ТРЦ Ocean Plaza
Pepe Jeans	Испания	ТРЦ Ocean Plaza
Rebeca Sanver	Португалия	ТРЦ Ocean Plaza
Reiss	Великобритания	ТРЦ Ocean Plaza
Segafredo	Италия	ТРЦ Ocean Plaza
Soocre	Греция	ТРЦ Ocean Plaza
Strellson	Швейцария	ТРЦ Ocean Plaza
Suvari	Турция	ТРЦ Ocean Plaza
s.Oliver	Германия	ТРЦ Ocean Plaza
Trussardi Jeans	Италия	ТРЦ Ocean Plaza

*По итогам 2012 года возможен выход минимум 32 новых для Украины в целом и Киева в частности брендов. Источник: UTG «CЕГОДНЯ ДЕВЕЛОПЕРЫ ИЩУТ БОЛЬШИЕ УЧАСТКИ С ВОЗМОЖНОСТЬЮ ИНВЕСТИЦИЙ ОТ $150 МИЛЛИОНОВ И ВЫШЕ В СОСТАВЕ ОДНОГО ПРОЕКТА» Какие торговые форматы, распространенные в Европе, не приживаются в Украине? В Украине не развиваются востребованные во всем мире проекты загородных ритейл-парков и аутлетов. Парадокс: мы страна с очень скромными экономическими показателями, с невысокими по европейским меркам зарплатами, но аутлетов у нас нет! Девелоперов не привлекает этот формат. В Европе у ритейлеров и производителей одежды есть огромные товарные остатки, поэтому они обращаются к девелоперам с просьбой на дешевых деньгах построить недорогое здание, где по невысокой цене можно было бы продавать товарные остатки. В Украине этого не происходит, поэтому товарные остатки из торговых центров и стрит-ритейла передаются из Киева в другие города, в другие магазины ритейлера, или просто на вещевые рынки. Почему преимущественное большинство девелоперских компаний на нашем рынке – украинские?

Проект ТРЦ «Республика» в Киеве проект: UTG Ответ прост – в силу специфики рынка и в силу кризиса. Мы долго верили в навязываемую нам догму, что у украинских девелоперов нет будущего, что рынок недвижимости европейского государства не может развиваться без иностранных инвестиций. Но нет, может-таки, и прекрасно развивается. Более того, показывает одну из самых высоких динамик по увеличению количества квадратных метров в расчете на душу населения. Сегодня в Украине, невзирая ни на что, посредством собственных ресурсов (как правило, внутренних ресурсов холдингов, ресурсов родственных банков) строятся самые крупные объекты десятилетия. С одной стороны – это парадокс, с другой – логический поступок бизнесменов, понимающих, что именно сегодня следует создавать торговые объекты. За период, пока рынок снова вернется к своему пику, можно спроектировать, построить, ввести в эксплуатацию и вернуть инвестиции, продав объект. Именно так начинался украинский рынок в 2000-е годы. Также стоит отметить, что отечественный застройщик все больше отдает приоритет профессиональным отечественным компаниям, которые давно присутствуют на рынке, отлично знают условия работы на нем, имеют опыт реализации уникальных проектов, сотрудничали со многими ключевыми игроками, могут находить разумные компромиссы в общении с органами власти, ритейлерами и т.д. Когда возобновят свой выход на украинский рынок зарубежные девелоперы? Украинский рынок – рынок противоречий. С одной стороны, это крупный, перспективный, географически удачно расположенный рынок. С другой – непрозрачный, с запутанной статистикой и неоднозначными маркетинговыми оценками. Поэтому для зарубежных девелоперов мы по-прежнему находимся в зоне риска. Здесь девелоперы не видят юридической защиты, для них непонятны земельные отношения, а также потребление, которого, с точки зрения статистики, фактически нет, потому что официальная зарплата среднестатистического украинца составляет $300, то есть, ориентировочно, в 10 раз меньше, чем у европейца. Для зарубежных девелоперов на ближайшее время мы закрыты, и перспектив увидеть новых игроков практически нет. По-иному обстоит ситуация с зарубежными ритейл-операторами. Те, кто успел «проскочить» до кризиса, уже имеют здесь сети магазинов и, безусловно, не свернули деятельность. Их магазины в Украине демонстрируют одни из самых высоких показателей продаж в Европе. Кроме того, здесь нет конкуренции в линейке, то есть операторов, с которыми они обычно конкурируют на западных рынках. Может, эти ритейлеры как раз и создают ауру проблематики, умышленно нагнетают ситуацию и говорят во всеуслышание «не идите в Украину, здесь очень плохо». Но сами никуда не уходят, а наоборот расширяются. Хотя после открытия в этом году ТРЦ Ocean Plaza, где с помощью нашей компании будет представлено порядка 40 новых для Украины брендов, присутствующим зарубежным ритейлерам будет сложнее доказывать «бесперспективность» украинского рынка. «ДЛЯ ЗАРУБЕЖНЫХ ДЕВЕЛОПЕРОВ УКРАИНСКИЙ РЫНОК ПО-ПРЕЖНЕМУ НАХОДИТСЯ В ЗОНЕ РИСКА» Что будет происходить с арендными ставками на торговые площади в Украине в 2013 году? Арендные отношения – это антагонизм между собственниками объектов и арендаторами как противоборствующими сторонами одного процесса, в котором одни хотят получать больше, а другие платить меньше. В этой борьбе не может победить одна из сторон, потому что не может существовать без другой. В следующем году, я думаю, арендная ставка не повысится, а удержится примерно на уровне 2012 года, если, конечно, обойдется без макроконфликтов и изменений в Европе. Кроме того, ставка не повысится, потому что на рынок выйдет большое количество новых квадратных метров, которые снимут излишний ажиотаж, отложенный спрос и удовлетворят текущий спрос.

Версия для печати