UTG: «Наши объекты должны работать втрое эффективнее западных аналогов»

Расскажите о современной ситуации на украинском рынке консалтинговых услуг в секторе недвижимости. Вадим Hепоседов, президент компании UTG ФОТО: IS К счастью, время непрофессионалов уходит, и рынок становится все более цивилизованным. Все чаще консалтинговые компании рассматриваются как обязательные участники девелоперского проекта. Большинство игроков рынка осознают выгоды от сотрудничества с консультантами: это и понимание самых современных тенденций, и доступ к передовым технологиям, и возможность взять на себя часть рисков девелопера, и высокий профессионализм в разных областях, связанных с развитием и продвижением проекта. Портфель UTG включает свыше 600 бизнес-проектов недвижимости не только в Украине, но и за рубежом. В ходе их реализации нам не раз приходилось преодолевать сопротивление архитекторов, инвесторов и девелоперов, внедряя инновационные подходы, новые технологии и идеи, которые только после введения объекта в эксплуатацию признавались его участниками как единственно правильные, необходимые и уже не подвергались критике. Ярким примером такой работы является проект торгово-развлекательного центра Ocean Plaza в Киеве, процесс создания которого был более чем непростым. Зато сейчас он является однозначно признанным лидером торговой недвижимости Украины. Задача консультанта – не просто создать объект с самыми высокими арендными ставками, но также с самым высоким товарооборотом, который, в свою очередь, позволит удерживать ставки аренды на высоком уровне. В проекте ТРЦ Ocean Plazа, который сейчас является всеукраинским лидером по товарообороту, мы с этой задачей справились. Отличается ли работа консалтинговых компаний в Украине и в развитых европейских странах? Да. Во-первых, в Украине нет открытых источников данных по уровню арендных ставок, ценам продажи, уровню вакантности, посещаемости торговых комплексов, товарообороту розничных сетей и торговых центров, ставок капитализации и стоимости инвестиционных сделок. При этом существуют большие вопросы к достоверности и актуальности информации, в том числе предоставляемой органами государственной статистики. Словом, у нас нет ничего из того, что является нормой для консалтинговых компаний на западноевропейских рынках, где любой аналитик, маркетолог, консультант, воспользовавшись чужими отчетами, на основании матрицы решений может сформулировать нужный совет. У нас же необходимо самостоятельно проводить десятки видов исследований. В частности, именно поэтому мы создали подразделение, занимающееся полевыми исследованиями, чего нет ни у одной другой консалтинговой компании на рынке недвижимости Украины. Во-вторых, консультант в Украине должен вникать в инженерные и архитектурные особенности проекта, поскольку отечественные архитектурные компании имеют достаточно слабые представления об эффективности коммерческих объектов. Необходимость визуального сопровождения наших идей при формулировании бизнес-концепций привела к необходимости создания подразделения, в которое входят архитекторы, дизайнеры, разработчики генпланов, а также инженеры. Данная команда в сотрудничестве с маркетологами, технологами, брокерами создает проекты, опираясь на технические задания арендаторов и практические результаты эксплуатации объектов, предоставленные нашим департаментом по управлению недвижимостью. Летом этого года мы также существенно усилили позиции нашего архитектурного подразделения, создав совместное предприятие с известным международным архитектурным бюро The Buchan Group. Бюро получило широчайшую известность после открытия в Великобритании спроектированных им торговых центров Westfield Stratford City и Westfield London. Многие специалисты во всем мире считают эти объекты образцами успешной торговой недвижимости. Оба торговых центра были удостоены премии ICSC: Westfield London – в 2011 году, Westfield Stratford City – в 2013 году. В-третьих, цена главного ресурса – денег – для девелопера в Украине примерно втрое выше, чем в любой развитой стране. Поэтому отечественные проекты реализуются в основном за счет внутренних ресурсов национальных девелоперов, часто без привлечения заемного капитала. А если такой капитал и привлекается, его тоже предоставляют национальные структуры. В связи с дороговизной денег девелоперы требуют от консультантов создания таких моделей проектов, которые были бы втрое эффективнее, чем западные аналоги. Нам бы очень хотелось, как на Западе, строить проекты из расчета 2-2,5 тысячи евро/м² и сдавать в аренду по 20 евро/м²/месяц, но нам приходится инвестировать 900 евро/м² и сдавать по 60 евро/м²/месяц. Причем это не потенциальная возможность, а задача проекта, единственно необходимое условие, при котором он будет эффективен. Строящиеся в столице торговые объекты поражают своими размерами. Чем объясняется существенное увеличение объемов площадей в проектах? Прежде всего, торговые центры конкурируют друг с другом ассортиментом представленных товаров. Чем шире ассортимент, тем шире диапазон ценового предложения, тем больше представлено брендов, тем интереснее этот объект для потребителей, а значит – и для арендаторов. UTG в течение 12 лет набирает арендаторов во множество торговых центров страны. С оглядкой на изменения, произошедшие во время кризиса 2008 года, можно сказать, что в суперрегиональные объекты с уникальными концепциями набирать арендаторов гораздо легче, чем в небольшие по площади торговые центры окружного и районного форматов. Кроме того, стоит отметить, что в тенант-миксе торгового центра все более важную роль играют развлечения и фуд-корт, требующие значительных площадей. Именно поэтому мы сейчас работаем с такими крупными и инвестиционно емкими (от $100 до $300 миллионов) объектами. За такими объектами – будущее. В июле нынешнего года компания UTG впервые заявила о предстоящем насыщении рынка торговой недвижимости Украины. Как это повлияет на деятельность консалтинговых компаний? Уже сейчас предусмотрительные девелоперы заказывают нам реконцепции своих объектов, и таких заказов становится все больше. Многие заинтересованы в модернизации и реконструкции проектов «первой волны», введенных в эксплуатацию в нашей стране в 2000-2005 годах. Жизненный цикл многих из этих объектов уже превысил 10 лет и, чтобы конкурировать с объектами 2014-2015 годов требуются новые концепции, учитывающие будущие перспективы и потребности рынка. Кроме того, рынок ведь не остановится в своем развитии – на нем продолжат появляться новые объекты, для которых мы также будем создавать концепции, набирать арендаторов, выводить новые бренды. Это большой объем работы. Наши брокеры ежедневно общаются с брендодержателями всего мира – от Abercrombie & Fitch в Америке до Uniqlo в Японии, причем часто ведут переговоры с первыми лицами компаний. Процесс привлечения торговых марок, еще не представленных в Украине, сам по себе сложный и затратный: подготовительный период занимает от 2 лет (до принятия решения о выходе в Украину), еще от 2 лет понадобится для непосредственного появления оператора на рынке. Вывод нового бренда осложняется тем, что большинство международных ритейл-операторов не считают Украину перспективной страной для развития. Поэтому наши брокеры, общаясь с представителями головных офисов крупнейших ритейл-компаний, прежде всего, презентуют нашу страну, ее экономику, возможности того или иного города и лишь после этого переходят к показателям работы других ритейл-групп на украинском рынке. Только в 2012 году UTG способствовала выходу на украинский рынок более 30 брендов, среди которых – LC Waikiki, Collezione (оба – Турция), Happylon (Казахстан), bebe, Michael Kors, KFC (все три – США), Napapijri (Италия) и другие. Как перенасыщение рынка торговой недвижимости повлияет на деятельность девелоперских компаний? Логика развития бизнеса состоит в том, чтобы найти незанятую нишу и выйти на рынок с новым предложением – более качественным и эффективным. С этой точки зрения создание проектов продолжается постоянно, но по-разному в различные периоды развития рынка и в различных объемах. В кризисный период девелоперов становится гораздо меньше. В опасную «кризисную зону» идут только самые опытные или наоборот – самые неопытные игроки. Одно остается неизменным: выйти из этого омута можно или заработав гораздо больше других, или потеряв все. Но украинцам присущ индивидуализм, осознание собственной исключительности, а также желание идти не в ногу со всеми. Поэтому, по моему мнению, даже кризис перепроизводства не остановит желание многих компаний продолжать девеломпент. К примеру, именно это мы наблюдаем сейчас на рынке офисной недвижимости Киева, где на протяжении двух лет продолжают вводиться новые проекты, хотя объем перепроизводства офисных площадей класса А в столице уже превысил 300 000 м². Еще одно перспективное направление для развития нашей консалтинговой компании – это выход на рынки других стран СНГ. UTG успешно работает в России, Грузии и Молдове. В этом году мы вышли на рынок Беларуси, буквально за несколько месяцев завоевав значительную долю рынка консалтинга в торговой недвижимости. Какие трансформации сегодня наблюдаются в форматах торговой недвижимости на украинском рынке? Кто в большей степени оказывает влияние на данные трансформации – покупатели или ритейл-операторы? Все решает потребитель. Это он несет свои деньги в торговый центр, он выбирает интересные ему форматы, и под воздействием его выбора ритейлеры, обычно очень чуткие к любым изменениям на рынке, меняют свои маркетинговые стратегии, ценовые политики, ассортиментные ряды и т.д. Это касается всего – от формата продаж до размера магазинов. Тот ритейлер, который лучше чувствует желания потребителя, проводит необходимые изменения искуснее, быстрее и эффективнее, – побеждает. Уже через год-два после открытия торгового центра одни магазины расширяются, а другие – вовсе уходят с рынка. Но теперь мы видим еще одну тенденцию: форматы, создававшиеся в течение пятидесяти лет, резко меняются под воздействием Интернет-технологий, уровня автомобилизации, урбанизации, изменения потребностей покупателей. Некоторые товарные группы вообще исчезают. Еще недавно, к примеру, носители информации (видеокассеты, видеодиски, видеоигры) занимали в некоторых торговых центрах до трети площадей и несли якорные функции, однако сейчас они отсутствуют как таковые. И это было всего лишь каких-то пять лет назад. Существует ли в Украине рынок управления торговыми центрами или аутсорсинг управления – это всего лишь вынужденная мера, на которую идут девелоперы, не имеющие опыта запуска торгового центра? Для успешной конкуренции и вывода проекта на максимальную мощность множество специалистов ежедневно должны прилагать массу усилий. Кто из девелоперов может создать профессиональный коллектив, имеющий не только необходимое образование, но и обладающий опытом реализации подобных проектов и стратегическим видением? Каких усилий и средств это будет ему стоить? Кроме того, работая над одним проектом, специалисты неминуемо зацикливаются на видении проекта самим владельцем, который ставит перед ними задачи, на его финансовых возможностях и на многих других аспектах. Еще один важный момент – мир вокруг нас меняется с головокружительной скоростью. 20 лет назад не было мобильных телефонов, 10 лет назад Интернетом пользовались чуть больше 1% населения нашей страны, 5 лет назад мы и представить не могли, что Украина может занять 4 место в мире по количеству IT-специалистов. Технологии торговли за пять лет претерпели огромные изменения, и процесс перемен продолжается. Компаниям, которые ведут множество проектов, гораздо легче правильно прогнозировать события, чем владельцу или даже коллективу одного торгового центра. Такие компании могут работать в рамках контракта, могут нести финансовую ответственность за результаты своей работы или делить финансовые риски и прибыли, благодаря чему они больше, чем кто-либо другой, мотивированы на успех. Передача объекта в профессиональное управление – это наиболее логичная форма для продолжения девелоперского проекта. Большая часть цивилизованного рынка поступает именно так. Что касается Украины, до кризиса у нас фактически не было управляющих компаний, вместе с тем, почти все девелоперские проекты показывали необыкновенную эффективность. Только с наступлением мирового кризиса в 2008 году ситуация в управлении резко изменилась: неплатежи, проблемы, невозможность погашать кредиты, картельные сговоры ритейлеров, сужение потребительского рынка и отсутствие опыта в маркетинговых войнах привели к тому, что множество проектов оказались на грани закрытия, и их владельцы впервые задумались о замене собственных команд аутсорсинговой компанией. Правда, владельцы торговых центров еще по-прежнему хотят платить этим внешним компаниям столько же, сколько платили своему коллективу, не инвестируя в собственный бизнес. Но это продлится недолго. И если сегодня вопрос девелопера звучит: «Можете ли вы увеличить доходы, не увеличивая расходов?», то завтра он будет звучать уже по-другому: «Сколько необходимо потратить, чтобы остаться на рынке?».