Успех благодаря интегрированному проектному менеджменту
Доктор Хорст Грюнайс, директор компании CommerzConsult GmbH фото: COMMERZCONSULT
CP: Что было самым главным в работе с Commerzbank-Hochhaus? Насколько этот проект может служить показателем для дальнейшего развития высотной коммерческой недвижимости? Commerzbank-Hochhaus мог стать и, в общем-то, cтал показательным проектом. Возьмем, к примеру, план закладки фундамента. Он должен был изначально, по мнению компетентного планировщика несущей конструкции, быть связан с тоннелированием бетонными конструкциями, требующим колоссальных затрат, что вылилось бы в сумму, превышающую таковую в сопоставимых объектах. Сотрудничая со многими инженерами-консультантами, мы разработали проект беспрецедентного безплитного свайного поля – комплекс стоит на 111 сваях-штифтах диаметром от 1,5 до 1,8 метра. При этом наряду с экономией затрат таким конструктивным шагом мы достигли максимальной просадки сооружения лишь на 2 сантиметра. Для сравнения: в случае с Messeturm (здание во Франкфурте, второе по высоте в Европе) – это 20 сантиметров. Еще одним новаторским элементом является система микроклимата. У вентиляторов при эксплуатации здания чрезвычайно высокий расход энергии. К тому же, для воздушного охлаждения системы микроклимата, вентиляции и кондиционирования необходим в десять раз больший внутренний объем помещений и труб, чем в случае с водяным охлаждением. Именно поэтому мы в свое время приняли решение в пользу естественной вентиляции через охлаждающие покрытия. Инженеры cначала всплеснули руками от удивления: по сей день этот ход считается неординарным. Кондиционирование здания осуществляется и за счет двустворчатых окон, которые состоят из внешней стационарной стеклянной пластины и расположенной внутри открывающейся форточки. Соответственно, воздух подается естественным путем. Результаты оказались замечательными. У нас появилась возможность сэкономить около 30% затрат на энергообеспечение, и сотрудники, которым докучали постоянные головные боли (побочный эффект системы кондиционирования), почувствовали себя гораздо лучше. Бетонно-стальная комбинированная конструкция – это более чем просто новаторский подход. Ее преимуществом перед непосредственно бетоном является незначительный вес. Сооружение башенных садов, эпицентров коммуникаций, принимая во внимание строительно-технические особенности, стало возможным лишь в виде сквозной конструкции из стали, которая как статическая система проходит через 8 этажей. Одновременно удалось в целом удержать цену на довольно низком уровне. Затраты на строительство одного м3 составляли около 500 EUR. Это притом, что в других сопоставимых высотных постройках эта цифра колебалась от 555 до 600 EUR. фото: Ральф Рихтер
CP: Сколько команд архитекторов, планировщиков и консультантов работали над проектом? В комплексном проекте Commerzbank-Hochhaus были задействованы команды из около 30 разных специализированных направлений. Действительно решающим является четкое планирование проекта с точностью до детали. Наряду со специалистами в области инженерии и коммерческого использования здания я рекомендую также всегда включать в команды проектов компетентных юристов, занимающихся составлением договоров. Дело в том, что во многих договорах, в которых якобы «фиксируются затраты», указываются неисчислимые возможности существенного колебания изначально установленной «твердой цены». Важно также то, что у каждого члена команды должен быть контролер, правда не обязательно с кнутом. Людям свойственно ошибаться, но эти ошибки можно ограничить до минимума с помощью рационального project-management. Следующей особенностью работ над Commerzbank-Hochhaus стало то, что на предварительной стадии и в процессе строительства возглавляемая мной компания тщательно изучила результаты более 120 глубоких научных исследований с целью проверки на предмет возможного применения на практике разработок и новшеств, существовавших до этого только в теории. План типового этажа, разбитого на юниты (офисные помещения с 7 по 48 этажи) Графика: COMMERZCONSULT
CP: Каков был общий объем инвестиций в объект? Затраты на строительство Commerzbank-Hochhaus составили около 275 миллионов EUR. Объект является собственностью лизингового бюро, которое объединило инвесторов с объемом минимального вклада в 5 миллионов EUR. CP: Какова стоимость услуг компаний, занимающихся развитием проектов, при строительстве комплекса офисных помещений, общей площадью около 100 000 м2. Где, на ваш взгляд, должны находиться ее границы? Все зависит от качества объекта девелопмента. Если говорить о проекте класса Commerzbank-Hochhaus, то на долю девелопера и project-management компании в структуре затрат придется около 18-20% от общего бюджета. В проектах попроще вы сможете обойтись и 12-16%. План типового этажа с открытой планировкой (офисные помещения с 7 по 48 этажи) Графика: COMMERZCONSULT
CP: Что является базовым для определения уровня оплаты услуг project-management компании в Западной Европе? Здесь существует три главных составляющих: – уровень сложности проекта; – количество его физических м2; – объем инвестиций в проект. Хотя, в основном, главным критерием определения уровня вознаграждения project-management компании служит объем капиталовложений в проект со стороны инвестора/девелопера. CP: Готовы ли вы к работе с украинскими заказчиками? Конечно же да. На протяжении десятилетий я оказывал поддержку масштабным проектам в разных странах, и особенности украинской строительной культуры представляют лично для меня особый интерес. Я мог бы заняться подбором компетентных команд западноевропейских специалистов, которые эффективно работали бы над реализацией проектов в вашей стране.
