Услуги консалтинга: в помощь девелоперу

ВИДЫ УСЛУГ, А ТАКЖЕ ИХ ПОТРЕБИТЕЛИ Яна Литвинчук, старший консультант отдела оценки компании Cushman & Wakefield в Украине фото: CUSHMAN & WAKEFIELD На украинском рынке недвижимости в рамках направления «консалтинг» предоставляются следующие услуги: –  анализ экономической целесообразности проекта (feasibility study); –  анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, недвижимости (highest and best use analysis); –  разработка концепции развития объекта; –  разработка бизнес-плана, а также финансовой модели; –  разработка генерального плана развития (master plan development); –  разработка маркетинговой стратегии развития объекта (маркетинговые исследования + маркетинговое сопровождение проекта); –  критическая оценка – проверка результатов концепции, разработанной другой компанией. Когда рынок находится на стадии активного роста, основным потребителем консалтинга является девелопер, которому необходимо знать, каким будет спрос на недвижимость не только на момент начала реализации проекта, но и когда проект будет завершен. Следовательно, важно определить: 1. Есть ли на рынке недостаток предложения недвижимости определенного типа? 2. Реализуем ли проект с финансовой точки зрения? Для девелопера, прежде всего, важен прогноз относительно поглощения планируемого к открытию объекта по арендным ставкам, обеспечивающим коммерческую выгоду на момент его заполнения арендаторами. С точки зрения инвестора консалтинг необходим для того, чтобы рассчитать модель реализуемости. В случае возведения нового объекта данные касательно затрат на строительство и будущей арендной платы можно получить из анализа рынка, который проводит консалтинговая компания. Если речь идет о функционирующих объектах, анализ рынка позволяет сделать выводы об арендной плате и времени, необходимого для поиска новых арендаторов в случае истечения срока договора аренды. Инвесторы могут использовать также сведения о рынке для расчета дохода на единицу инвестиций, средневзвешенной стоимости капитала и ставок капитализации. Словом, все составляющие модели дисконтированного денежного потока девелопер и инвестор получают в результате анализа рынка, который проводит консультант. УСЛУГИ КОНСАЛТИНГА И РЫНОЧНЫЕ УСЛОВИЯ Тенденции и ситуация на рынке недвижимости определяют востребованность тех или иных видов услуг в рамках направления «консалтинг». Так, если на развивающемся украинском рынке наиболее востребованным является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, разработка концепции и анализ технико-экономической целесообразности проекта, то на зрелых рынках спрос на данные услуги значительно ниже. Здесь большим спросом пользуется услуга оценки, целями которой, как правило, являются привлечение финансирования и финансовая отчетность. По мере развития рынка на смену вопроса девелопмента «Что развивать?» приходит вопрос менеджмента «Как эффективно управлять?». Многие зарубежные рынки являются рынками арендаторов, а не арендодателей, поэтому специфика консалтинга связана с тенденциями, характерными для таких рынков. Так, арендаторам при расчете своих затрат на арендную плату и продолжительности срока аренды необходимо знать текущие рыночные ставки арендной платы, а также прогноз ее изменения. Покупателям - как пользователям, так и инвесторам - необходимо убедиться, что они тратят на недвижимость не больше, чем это обусловлено рыночной ситуацией. Это лишь некоторые из вопросов, на которые консультант должен дать ответ. КОМПАНИИ, ПРЕДЛАГАЮЩИЕ УСЛУГИ КОНСАЛТИНГА НА УКРАИНСКОМ РЫНКЕ Услуги в рамках направления «консалтинг» активно предоставляют все международные консалтинговые компании, присутствующие в Украине. Первыми услуги консалтинга на украинском рынке предложили компании DTZ и Colliers International, открывшие свои офисы в Украине в 1994 и 1997 годах соответственно. Практически 12 лет они были единственными международными консультантами в нашей стране. В 2005 году свой офис открыла компания NAI Pickard. В 2006 году услуги консалтинга предложила на украинском рынке компания Jones Lang LaSalle, открывшая тогда свой офис в нашей стране. В 2006 году состоялось открытие офиса компании Knight Frank, в 2007 году - Cushman & Wakefield, в начале 2008 года - компании CB Richard Ellis. В числе украинских компаний, предоставляющих услуги консалтинга, следует назвать «Украинскую Торговую Гильдию», SQM Experts, Concorde Development (все три - Киев), GIN Consulting Group, «Ресурс Девелопмент» (обе - Одесса), «Проконсул Девелопмент» (Харьков), «Арсенал» (Запорожье). БУДУЩЕЕ РЫНКА КОНСАЛТИНГОВЫХ УСЛУГ Проект бизнес-центра «Сигма» по бульвару Ивана Лепсе, 6 в Киеве, в рамках которого компания DTZ предоставляла консультационные услуги ПРОЕКТ: DTZ С развитием украинского рынка ожидания клиента от услуг консалтинга будут только расти, что в свою очередь повлияет и на качество предоставляемых услуг, и на лидерские позиции компаний данного сегмента. Основным конкурентным преимуществом компаний станет качество. Лидерские позиции закрепят те консультанты, которые смогут правильно оценить рынок, сделать адекватный прогноз, и, самое главное, сумеют интегрировать опыт работы на более зрелых рынках в украинские реалии. ТРЦ «Караван MegaStore», в разработке концепции которого принимала участие компания Colliers International (Украина) фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Одной из тенденций станет развитие направления «on going consultancy», подразумевающее аналитическое и консалтинговое сопровождение проекта на разных стадиях его развития. Это направление позволяет консультанту откорректировать предложенную им концепцию в случае изменения рыночных условий, а также активно участвовать в рабочей группе службы заказчика вместе с архитекторами, маркетологами, брокерами, что в результате позитивно скажется на качестве проекта в целом. Произойдет также изменение основного заказчика услуг консалтинга, которым станет не собственник, девелопер, а арендатор, потребитель коммерческих площадей. Проект ТРЦ Riviera Shopping City в Одессе, в рамках которого компания DTZ предоставляла консультационные услуги ПРОЕКТ: DTZ Все большим спросом будет пользоваться услуга управления активами компании. Как известно, прежде чем принимать решение касательно недвижимости, очень важно учесть фазы рынка и точку, где он сейчас находится. Конечное решение зависит от выбора времени и поставленных целей. Роль консультанта в данном случае заключается в предоставлении помощи касательно принятия эффективных решений в вопросе стратегии инвестирования. Например, на стадии развития рынка, для которой характерно избыточное предложение, необходимо избегать сделок с недвижимостью (особенно для продавцов), стадия подъема может быть наилучшей для инвестирования в недвижимость, поскольку ставки аренды будут возрастать. Важно отметить, что услуги консалтинга будут становиться все более востребованными на украинском рынке, который из-за дефицита и разрыва между спросом и предложением поглощает практически все объекты на ранних стадиях развития. С ужесточением конкуренции только качественные объекты смогут быть успешными на рынке. Для этого и будут необходимы профессиональные концепции, сопровождение проекта, управление существующим зданием. Чтобы выжить в конкурентной борьбе, все участники рынка будут нуждаться в услугах профессионального консультанта.