Управление объектами недвижимости: коммерческие и юридические аспекты




Владимир Терещенко, юрист компании Arzinger & Partners
фото: Arzinger & Partners

В широком понимании термин «управление недвижимостью» означает вид деятельности, связанный с управлением активами, и направленный на оптимизацию технического обеспечения и коммерческого использования таких активов, объектов недвижимости. В более узком значении управление объектами в сегменте коммерческой недвижимости включает в себя два обобщенных блока задач.
Первый блок – это техническое управление зданиями, включающее деятельность, которую по устоявшейся терминологии можно обозначить как эксплуатацию и жилищно-коммунальную сферу.
Второй блок – это коммерческое управление объектами недвижимости, включающее задачи маркетинга, выбора и реализации оптимальной рыночной стратегии для того или иного комплекса или его отдельной части, группы помещений.
Хотя техническое и коммерческое управление объектами недвижимости подчинено достижению единых целей, заключающихся в оптимизации стоимости содержания объекта и повышении его рентабельности, успех в одном из направлений не гарантирует успеха в другом. В некоторых случаях задачи коммерческого управления объектом недвижимости, например, максимально возможное снижение себестоимости содержания здания с целью повышения его рентабельности, могут противоречить задачам технического менеджмента, включающего обеспечение технических стандартов и безопасной эксплуатации объекта, должного уровня охраны и т.д.
Достижение общего коммерческого успеха зависит от адекватного распределения приоритетов в реализации задач технического и коммерческого менеджмента, что в долгосрочной перспективе тесно взаимосвязано. Недостатки в эксплуатации и техническом управлении зданием, которое является очень востребованным видом услуг на рынке, может привести в конечном итоге к уменьшению рыночной привлекательности такого объекта и снижению его рентабельности. И наоборот – максимально технически оснащенное и обслуживаемое наилучшим образом здание может превратиться в инвестиционную «могилу» вследствие неправильной коммерческой политики.
Цель управления объектами недвижимости – достижение эффективности во всех вопросах, связанных с жизнедеятельностью объекта, начиная от выбора правильной схемы технического обслуживания лифтов или кондиционеров, заканчивая преференциями в отношении типа использования и самих пользователей/клиентов, для оптимизации доходов, приносимых таким объектом.
Для собственника эта цель очевидна, однако вследствие специфики сферы недвижимости бывает зачастую трудно достижимой. Если задачи коммерческого менеджмента могут быть решены самим собственником, то качественный технический менеджмент объектов недвижимости требует как минимум привлечения большого количества специализированных субподрядчиков, будь-то охрана, уборка, ремонт, техническое обслуживание оборудования и т.д.
Перед собственником объекта недвижимости, к примеру, офисного или бизнес-центра, стоит альтернатива: контролировать все и управлять процессом самому, что требует значительных временных затрат, а также содержания специализированного персонала, либо делегировать задачи управления объектом недвижимости другим структурам сконцентрироваться на основных направлениях деятельности.
Во втором случае собственник обращается к специализированным участникам рынка, называющихся управителями.
В целом, отношения между собственником и управителем регулируются договором управления имуществом, предметом которого, в соответствии с Гражданским кодексом Украины может быть, в том числе, целый имущественный комплекс и объект недвижимости (недвижимая вещь).
Собственник (в соответствии с терминологией кодекса – установитель управления) передает имущество (объект недвижимости) управителю на срок, определенный сторонами, который по умолчанию составляет пять лет, а управитель обязывается управлять имуществом за плату и несет ответственность за качество такого управления. В случае ненадлежащего управления, повлекшего убытки, обязуется их компенсировать. Стоит отметить, что договор управления недвижимым имуществом требует нотариального заверения и государственной регистрации.
Хотя договор управления не ведет к переходу права собственности на имущество, передаваемое в управление, следует заметить, что на основании договора управления имуществом у управителя может возникать право доверительной собственности в отношении имущества, переданного в управление. Объем такого права устанавливается договором, заключенным между сторонами.
Основанием налогового регулирования управления имуществом является пункт 4 статьи 1030 Гражданского кодекса Украины, которая указывает, что имущество, приобретенное управителем в результате управления имуществом, включается в состав переданного в управление имущества, то есть у самого управителя не возникает дохода. Эта норма подкрепляется и абзацем вторым пункта 7.9.1 статьи 7 Закона «О налогообложении прибыли предприятий», которая указывает на то, что не включается в валовые доходы и не облагается налогом имущество, переданное в управление. Таким образом, у управителя в связи с управлением переданным ему имуществом налогооблагаемый доход возникает только при получении платы за управление по договору, то есть конечного финансового результата управителя.
Налоговые обязательства у управителя возникают при выплате ему платы (вознаграждения) за управление. Учитывая, что в соответствии со ст. 1042 Гражданского кодекса, управитель, если иное не установлено договором, вычитает сумму платы за управление непосредственно из суммы дохода от управления объектом, подлежащего выплате установителю управления (собственнику), налоговые обязательства по налогу на прибыль возникают у управителя при выплате дохода от управления установителю управления (собственнику) относительно суммы вычтенной суммы платы за управление.
Относительно технического менеджмента объектов недвижимости законами Украины установлены некоторые более узкие определения правил игры и ответственности участников отношений управления. Причем, следует обратить внимание на то, что в вопросах технического управления – эксплуатации, обслуживания, ремонта оборудования и снабжения ресурсами (что на практике обозначается как коммунальные или жилищно-коммунальные услуги) отношения между участниками рынка недвижимости в основном регулируются нормами, созданными для жилых зданий. Правовое регулирование нежилого фонда в Украине достаточно фрагментарно.
Проблему частично снимает широко распространенная практика строительства офисных и деловых центров как «жилых зданий с нежилыми помещениями». Последние, как правило, охватывают абсолютное большинство площади таких объектов.
Законами Украины «О жилищно-коммунальных услугах» и «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» установлен такой круг участников сферы управления объектами недвижимости:
– собственники помещений;
– балансодержатели;
– управители;
– исполнители и производители услуг.
Балансодержатель определяется либо как собственник помещения, либо как юридическое лицо, которое по договору содержит на балансе имущество, ведет относительно этого имущества бухгалтерский учет, статистическую и прочую отчетность, предусмотренную законами, осуществляет расчет средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонта, содержания, а также обеспечивает управление таким имуществом и несет ответственность за эксплуатацию такого имущества согласно законам.
Как мы видим из этого определения, в техническом менеджменте зданий существует специальное понятие «содержания на балансе», которое не совпадает с традиционным бухгалтерским пониманием передачи и включения имущества в баланс в связи с переходом права собственности на такое имущество.
Передача на баланс и содержание на балансе здания могут быть выражены через понятие передачи в управление имущества, в категориях Гражданского кодекса, а договор между собственником и балансодержателем – как договор управления недвижимым имуществом.
При этом, указание на то, что содержать имущество на балансе может как собственник, так и юридическое лицо на основании договора, возвращает нас к описанной выше проблематике опций выбора собственника: управлять самому либо делегировать функции управления, в данном случае технического менеджмента, специализированному участнику рынка.
– Следует отметить, что управитель отдельно определяется в законах более узко, как лицо, которое по договору с собственником или балансодержателем осуществляет управление домом, зданием, жилым комплексом или комплексом зданий, и обеспечивает его надлежащую эксплуатацию.
При этом балансодержатель может самостоятельно осуществлять функции управления объектом недвижимости, либо делегировать эти функции управителю.
– Если сравнивать юридические определения балансодержателя (если собственник сам не содержит имущество на балансе в определениях Закона «О жилищно-коммунальных услугах») и управителя, то можно прийти к выводу о том, что балансодержатели и управители наполняют в более широком смысле категорию управителей объектами недвижимости, которые обеспечивают технический менеджмент.
– Разницу составляет такая составляющая жилищного и строительного права, как содержание на балансе. При этом, его следует рассматривать скорее как некую форму фиксации ответственности за передаваемый объект и не отождествлять, как указывалось выше, с бухгалтерским пониманием передачи имущества и включения его в баланс.
– Интересной является конкретизация типов услуг, предоставляемых балансодержателями/управителями в соответствии с Законом «О жилищно-коммунальных услугах». В частности, эти услуги включают в себя:
– коммунальные услуги (централизованное обеспечение холодной и горячей водой, водоотвод, газо- и электрообеспечение, централизованное отопление, а также вывоз бытовых отходов);
– услуги по содержанию зданий, сооружений и прилегающих территорий (уборка внутренних помещений здания и прилегающей территории, санитарно-техническое обслуживание, обслуживание внутренних сетей здания, содержание лифтов, освещение мест общего пользования, текущий ремонт);
– услуги по управлению сооружением, зданием или группой домов (содержание на балансе, заключение договоров на предоставление услуг контроль за исполнением таких договоров);
– услуги по ремонту помещений, домов, зданий, сооружений (замена и усиление несущей способности несущих элементов конструкций).


Цель управления объектами недвижимости – достижение эффективности во всех вопросах, связанных с жизнедеятельностью объекта
фото: Олег Герасименко

Этот перечень услуг, предоставляемых управителем в рамках технического менеджмента, может быть дополнен охраной и технической безопасностью объекта недвижимости.
Системный анализ норм цитированных выше законов позволяет сделать вывод, что собственник объекта недвижимости может делегировать все функции технического и коммерческого менеджмента участнику рынка, специализирующемуся на предоставлении подобных услуг. Таким участником является управитель (балансодержатель либо управитель в определениях Закона «О жилищно-коммунальных услугах»), который может осуществлять возложенные на него функции самостоятельно, либо делегировать их полностью или частично субподрядчикам (исполнителям и производителям услуг в определениях Закона «О жилищно-коммунальных услугах»). При этом управитель несет ответственность перед собственником объекта недвижимости за качество управления. Единственное квалификационное требование к балансодержателю состоит в том, что такая деятельность (содержание имущества на балансе) должна быть предусмотрена уставом компании-балансодержателя.
Управитель, исполняя делегированные функции коммерческого и технического менеджмента объектов недвижимости, является, по сути, посредником между собственником объекта и его пользователями/клиентами с одной стороны, и исполнителями/производителями услуг с другой стороны. Реализация такой схемы позволяет оптимизировать соотношение затраты/эффективность в управлении недвижимостью.