Умный офис – основа умного бизнеса
В целом, по словам Андрея Гришанкова, технического директора компании «ПРОНЕТ», популярный сейчас термин «интеллектуальное здание» является не самым удачным переводом с английского языка термина «intelligent building», который в первоначальном смысле означает «здание, готовое к изменениям» или «приспосабливаемое (гибкое) здание». Другими словами, речь идет о здании, инженерные системы которого могут обеспечить адаптацию к возможным изменениям в будущем. Именно поэтому обычно используемый сегодня перевод фразы «intelligent building» приобретет такое значение только после того, как наступит время искусственного интеллекта.
Сейчас же можно говорить лишь об определенном наполнении понятия «интеллектуальное здание», в рамках которого выделяются следующие свойства, присущие BMS:
– набор определенных услуг для людей, находящихся в здании;
– способность оптимально реагировать на изменения в процессах, происходящих в здании;
– сочетание распределенного построения инженерных систем с функцией централизованного управления и мониторинга инженерных систем;
– возможность гибкого внесения различных изменений с минимальными затратами.
ЗНАЧИМОСТЬ BMS В ОФИСНОМ ЦЕНТРЕ
Офисные центры должны обеспечивать максимально комфортные условия для своих арендаторов (максимизация арендной платы) при минимальных затратах на эксплуатацию (минимизация затрат). Решение этой задачи и является целью BMS, уже давно зарекомендовавшей себя на мировых рынках и понемногу начинающей осваивать отечественный. На последнем, к сожалению, пока превалирует подход к автоматизации здания, при котором каждая система проектируется и монтируется отдельно, как правило, разными организациями. При таком подходе не учитывается совместимость оборудования, а системы многократно дублируются. Комплексный же подход, в первую очередь, предполагает интеграцию различных систем обслуживания и эксплуатации здания. Достижение этого возможно, если принципы интеграции изначально закладываются в проект офисного центра.
По мнению Дмитрия Богоносова, ведущего специалиста департамента СКС и энергообеспечения корпорации «Инком», BMS представляет собой процесс управления всеми инженерными системами здания. Данная концепция не ограничивается набором аппаратных и программных средств. Она включает в себя комплекс как архитектурных, так и инженерных решений, направленных на минимизацию затрат энергоресурсов и количества управляющего персонала, увеличение срока службы оборудования, предотвращение аварий, а также создание максимально комфортных и безопасных условий для людей, находящихся в здании.
BMS имеют определенные особенности в зависимости от того, в каком типе здания они устанавливаются. В офисных центрах основной задачей таких систем является увеличение срока эксплуатации дорогостоящего оборудования и энергосбережение, создание оптимального режима работы всех систем жизнеобеспечения здания, соблюдающего оптимальный баланс между необходимым уровнем комфорта и расходами на содержание коммерческих площадей посредством объединения основных компонентов систем жизнеобеспечения в единую информационно-управляющую сеть. При этом под оптимальностью понимается возможность быстро и без существенных затрат решать главные эксплуатационные задачи: перемещения, добавления и изменения, а также нормализации работы оборудования за счет взаимообмена данными с другими системами здания, что в итоге позволяет максимизировать эффективность работы как каждой из систем, так и всей системы в целом.
Кроме того, в рамках профессионально построенной архитектуры BMS существует возможность сокращения количества компонентов систем, отказавшись от ряда ее дублирующих элементов. Данный подход позволяет получать объективную информацию о состоянии всех систем в режиме реального времени и обеспечивать централизованный контроль и управление (в том числе и удаленное) их работой с целью сокращения затрат на использование энергоресурсов. Также он позволяет оперативно принимать решения при аварийных и нештатных ситуациях (пожаре, утечках воды, газа, несанкционированном доступе в охраняемые помещения) и обеспечивать их своевременную локализацию, предусматривает возможность запрограммированной реакции на нештатные ситуации. Например, при возникновении возгорания в здании система может автоматически инициировать вызов пожарной команды или выдать сообщение о пожаре на пульт оператора, который принимает решение о вызове пожарных.
В неаварийном режиме BMS осуществляют контроль за совместным использованием систем вентиляции, кондиционирования и отопления помещений, охранно-пожарной сигнализации и видеонаблюдения, контроля и управления доступом; систем горячего и холодного водоснабжения, канализации и дренажных систем; систем электроснабжения и освещения, связи и удаленного доступа, а также управления паркингом, контроля загазованности и многих других.
В целом, с точки зрения стратегического и ежедневного управления офисным центром использование BMS предоставляет такие дополнительные возможности, как:
– автоматизированный учет коммунальных услуг, позволяющий учитывать и прогнозировать все расходы на электроэнергию и теплоносители, выбирать оптимальные режимы энергопотребления и принимать меры по экономии энергии;
– интегрированное управление безопасностью, упрощающее процесс страхования имущества и обеспечивающее защиту людей и имущества. Корректная работа систем безопасности также определяет уровень престижности объекта;
– автоматизация управления бизнес-процессами, позволяющая учитывать и анализировать расходы по эксплуатации здания в целом, разграничивать расходы между арендаторами за использование электричества, парковки или других ресурсов, своевременно выставлять счета арендаторам и эффективно управлять всеми ресурсами здания через единую систему.
Оценивая практический характер преимуществ, которые обеспечивает применение BMS в офисных центрах, Александр Цилюрик, инженер проекта компании «Хоневелл», предлагает рассмотреть следующий пример: «В практике эксплуатации офисного комплекса нередки ситуации, когда технологическое оборудование функционирует явно неэффективно (жарко, холодно, душно, шумит), а определить причину самостоятельно инженерно-техническая служба не может. Стоимость привлечения экспертов со стороны при наличии BMS будет в несколько раз ниже ввиду того, что не нужно проводить первичное обследование объекта. Кроме того, последнее время активно развивается направление «Дистанционного контроля и обслуживания», когда собственной инженерно-технической службы в здании нет, но существует контракт с обслуживающей организацией. Наибольшие преимущества достигаются при эксплуатации по такой схеме «наукоемкого» котельного и холодильного оборудования, но интерес к переносу на такую схему обслуживания всего комплекса инженерных систем растет, особенно для небольших зданий (2-4 этажа)».
Зарубежный опыт применения концепции «умных» офисных центров свидетельствует о том, что арендаторы отдают им предпочтение, понимая, что это не только престижно, но и удобно для эффективного ведения бизнеса. Иными словами, хотя строительство «интеллектуальных зданий» обходится несколько дороже, оно позволяет экономить на эксплуатации и, в первую очередь, повышает его рыночную привлекательность, уровень арендных ставок, а, следовательно, в длительной перспективе обеспечивает более высокие показатели срока окупаемости инвестиций.
СТОИМОСТЬ И ЭФФЕКТ
По оценкам Андрея Гришанкова, если выражать стоимость BMS в процентах от стоимости строительства офисного центра, то, в зависимости от его категории и размера, она может составлять от 0,1% до 2% общей сметной стоимости строительства, причем, чем больше и престижнее центр, тем меньше затраты. Выгода же от снижения стоимости обслуживания и эксплуатации, по разным оценкам, может составлять до 15-20% в год, а окупаемость непосредственно BMS колеблется в диапазоне 4-7 лет.
По мнению экспертов, использование BMS – это не только и не столько вопрос престижа. Оно позволяет существенно снизить затраты на обслуживание здания. Например, система управления климатом не только устанавливает параметры среды в отдельных помещениях в зависимости от времени года и суток с учетом количества находящихся в них людей, но и обеспечивает экономию энергоресурсов в среднем на 8-12%. Система управления освещением и электроснабжением позволяет экономить еще порядка 3-5%, автоматизация диспетчерских служб уменьшает расходы на содержание службы эксплуатации примерно в 3-4 раза.
Эти экономические показатели во многом и определяют повышенный интерес инвесторов и девелоперов в развитых странах к таким темам, как «интеллектуальные здания» и энергосберегающие технологии.
Конечную стоимость системы можно минимизировать за счет привлечения компании-разработчика на самых ранних стадиях развития проекта. Например, в случае своевременного привлечения соответствующих специалистов на объект заказывается оборудование, которое может работать в общей системе без вложения в него дополнительных инвестиций. В противном же случае дополнительных расходов избежать практически невозможно.
В Украине пока не все понимают необходимость использования таких технологий. Основной причиной непонимания является относительная дешевизна энергоресурсов, а также нежелание (или отсутствие необходимости) вкладывать дополнительный капитал в и без того успешные проекты.
Однако, учитывая тенденции развития рынка и зарубежный опыт, можно спрогнозировать, что уже в ближайшие годы владельцы офисных центров, «начиненных» такими системами, будут чувствовать себя гораздо более комфортно, чем те, кто на них сегодня экономит.
По словам Андрея Гришанкова, при этом нужно учитывать ряд факторов: «С одной стороны арендатору можно не заботиться и не иметь собственный персонал для создания и обслуживания инфраструктуры, с другой стороны, он вынужден платить большую арендную плату. В условиях дефицита офисных центров в Украине, на наш взгляд, оснащенность зданий такими системами для арендаторов непринципиальна. Принципиальной она является для владельцев офисных центров, так как при наличии BMS снижается стоимость обслуживания и эксплуатации здания и достигается прямая экономия ресурсов. Кроме того, конечно, повышается престижность центра, что позитивно сказывается на уровне арендных ставок, которые его собственник может получить на рынке при росте конкуренции».
Александр Цилюрик замечает: «Опыт внедрения показывает высокое влияние человеческого фактора на эффективность BMS, что сдерживает потенциальных заказчиков. Обойти эту проблему можно при укрупнении и унификации систем. Но сейчас сложилась ситуация, при которой технологии позволяют организовать системы обслуживания для целой группы офисных центров с гарантированно низкими эксплуатационными расходами и высоким уровнем комфорта. Однако крупных застройщиков, владельцев сетей офисных центров на сегодняшний день еще мало, как мало и компаний, готовых предлагать услуги по комплексному обслуживанию мелких владельцев офисных центров».
СОСТАВЛЯЮЩИЕ BMS В ОФИСНОМ ЦЕНТРЕ
Эксперты выделяют такие составляющие BMS.
Комплексная система безопасности, призванная обеспечивать безопасность при работе оборудования, адекватную реакцию на нештатные ситуации, локализацию неисправностей и нарушений работы контролируемых зон. В нее входят такие системы:
– управления доступом;
– охранно-тревожной сигнализации;
– телевизионного наблюдения;
– сбора и обработки информации;
– пожарной сигнализации и оповещения о пожаре;
– автоматического пожаротушения.
Комплекс систем жизнеобеспечения объединяет инженерные и технологические системы здания, создающие комфортные условия для находящихся в нем людей и обеспечивающие необходимые условия для функционирования оборудования. Эта подсистема BMS объединяет такие элементы:
– отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха;
– управление микроклиматом;
– гарантированное бесперебойное электроснабжение;
– удаленный мониторинг и управление электроснабжением;
– управление освещением;
– учет энергоносителей;
– контроль и управление лифтами, эскалаторами и пр.
Комплекс систем информатизации, обеспечивающий удобную и надежную связь между субъектами, находящимися в здании, и с внешним миром. Примером может служить система электронной почты, факсимильных сообщений, внутренняя АТС и т.д. Эта подсистема BMS включает в себя следующее:
– локальную вычислительную сеть;
– систему приема эфирного и спутникового телевидения;
– систему радиофикации;
– систему телефонной сети;
– систему проведения конференций с синхропереводом;
– систему электрочасофикации;
– средства оперативной радиосвязи персонала и др.
Структурированная кабельная система (СКС), предназначенная для передачи сигналов контроля и мониторинга. Выполняет связующую функцию между всеми элементами «интеллектуального здания».
Централизованная система контроля и мониторинга, включающая сеть контроля и мониторинга, программируемые контроллеры, а также центральную станцию контроля и управления с соответствующим программным обеспечением.
Андрей Гришанков комментирует: «Четкого определения обязательных систем для «интеллектуального здания» не существует, скорее надо говорить об обязательных взаимосвязях, без которых концепция теряет смысл. Например, когда сотрудники окончили работу, BMS должна выключить электроприборы и освещение, активировать охранные системы, уменьшить до минимума работу систем отопления и кондиционирования; за определенное время до начала работы – активировать системы микроклимата, включить дежурное освещение и т.д. Соответственно, заказчик с помощью исполнителя в каждом конкретном случае определяет наиболее перспективные и экономически обоснованные для внедрения обязательные взаимосвязи».
ВИДЫ BMS
По данным экспертов, на сегодняшний день существуют два вида BMS:
– Закрытого типа – целостный комплекс программных и аппаратных средств, разработанный одним производителем, использующий собственные протоколы и уникальное программное обеспечение. Преимуществом таких систем являются гарантии и полная ответственность производителя при возникновении неполадок в работе. Основным же недостатком является невозможность наращивания функциональности системы за счет использования оборудования компаний, которые не поддерживают внутренние стандарты установленной системы.
– Открытого типа – используют стандартизированные протоколы и стандартное программное обеспечение. Основным преимуществом таких систем является практически неограниченная возможность расширения за счет интеграции оборудования различных производителей. К преимуществам систем этого класса можно также отнести: адаптируемость (возможность выбирать алгоритмы управления в зависимости от решаемой задачи), расширяемость (возможность наращивать отдельные элементы и заменять оборудование без кардинальных изменений в системе), масштабируемость (возможность без усложнения структуры увеличивать ее размер) и отказоустойчивость (выход из строя отдельных элементов не приводит к отказу системы в целом).
МОНТАЖ И СЕРВИСНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
По мнению Андрея Гришанкова, «качество и эффективность BMS определяются двумя факторами – правильным выбором подрядчика по внедрению такой системы и четким пониманием заказчика, зачем ему необходима эта система. Стоимость монтажа при этом определяется трудозатратами и, как правило, составляет 70-80% стоимости оборудования и материалов.
Профессионализм подрядчика – это ключевой фактор в реализации BMS, и главная ошибка заказчика при выборе подрядчика – ориентация на самую низкую цену предложения».
Эксперты полагают, что вопросы, связанные с установкой BMS, должны быть учтены еще на этапе проектирования всех инженерных систем здания. В идеале – когда подрядчик по BMS проектирует большую часть инженерных систем здания, при этом для заказчика достигается значительная экономия за счет максимальной интеграции коммуникаций, в результате чего итоговая стоимость строительства может даже не возрасти.
Реализация проекта «интеллектуального здания» существенным образом отличается от традиционной схемы строительства. Главной составляющей организационно-технических мероприятий, проводимых заказчиком на этапе принятия решения о строительстве BMS, является выбор генерального подрядчика по строительству и оснащению инженерными системами.
При традиционной схеме генподрядчик строительства имеет дело с большим количеством субподрядчиков, отвечающих за одну-две инженерные системы. При этом, как правило, возникают проблемы «стыковки» систем и различного рода «пограничные» конфликты. С окончанием строительства эти проблемы не исчезают, а «достаются в наследство» службам эксплуатации центра и компаниям, осуществляющим гарантийное и постгарантийное обслуживание. При большом количестве инженерных систем владельцу здания или управляющей компании приходится общаться с сопоставимым количеством представителей различных организаций и отслеживать выполнение множества договоров. Кроме того, эксплуатация таких разрозненных систем требует широкого штата специалистов собственной инженерно-технической службы.
Иначе обстоит дело при построении «интеллектуального здания». В этом случае заказчик работает с одним подрядчиком – системным интегратором, который реализует технические решения по всему комплексу систем инженерного оборудования здания. У заказчика вместо «головной боли» – необременительное общение с представителем одной компании, решающей все проблемы. Такая компания – системный интегратор – не только оснащает объект всем необходимым инженерным оборудованием, но и осуществляет его обслуживание на всех этапах функционирования здания. Поэтому системный интегратор в большей степени заинтересован в оснащении здания надежным и эффективным оборудованием, а также правильно структурированными, взаимодействующими по заданным алгоритмам комплексами. Обслуживание всего комплекса систем осуществляет одна компания, как правило, именно та, которая проектировала BMS и выполняла пусконаладочные работы.
Дмитрий Богоносов считает, что основным параметром при выборе подрядчика по BMS является его способность реализовать систему в целом, так как сегодня на отечественном рынке существует много компаний, предлагающих свои услуги по разработке и установке BMS, будучи компетентными только в системах вентиляции и кондиционирования. Важным фактором является также способность компании-соискателя предложить несколько вариантов построения системы, поскольку само понятие «интеллектуального здания» подразумевает гибкость при выборе решения, так как компания-подрядчик по установке BMS влияет на выбор подрядчиков по поставке оборудования, которым эта BMS будет управлять, но не определяет их. И поэтому компания-подрядчик должна быть готова к выходу из ситуаций, при которой оборудование разных производителей необходимо объединять в одну систему.
Дмитрий Богоносов также отмечает, что при подходе к BMS как к процессу управления строительством экономить можно еще до начала эксплуатации здания. Так, например, при покупке разрозненных систем вентиляции и кондиционирования, контроля доступа и пожарной безопасности приходится трижды платить за программное обеспечение, которым комплектуются эти системы. При покупке же данных систем как элементов единой BMS за программное обеспечение платить нужно только один раз.
Для избежания конфликтов во время эксплуатации таких систем изначально при строительстве прорабатываются меры ответственности между установщиками всех инженерных систем здания. При этом возможен ряд проблем, обусловленных нежеланием подрядчиков по инженерным системам идти на контакт с установщиками интегрированных управляющих систем, придерживающихся принципа «полной суверенности» своей зоны влияния.
BMS В УКРАИНЕ: ТЕНДЕНЦИИ И ПЕРСПЕКТИВЫ
Системы, создаваемые для автоматизированного управления офисными зданиями, представлены в Украине продукцией таких компаний-производителей, как Andover Controls, Johnson Controls, Honeywell, Satchwell, Siemens, TAC (Tour & Andersson Controls).
В сегменте жилой недвижимости основными игроками рынка BMS являются компании, поставляющие системы, создаваемые на основе EIB (European installation bus): ABB, Gira, Jung, а также Siemens и Merten. По словам Дмитрия Богоносова, на сегодняшний день в Украине не существует ни одного здания, которое бы в полной мере отвечало концепции BMS. Пока заказчики ограничиваются лишь выборочной установкой отдельных компонентов BMS на свои объекты.
Андрей Гришанков характеризует перспективы развития отечественного рынка BMS с «осторожным оптимизмом», который, как ни парадоксально, связан, прежде всего, с такими неприятными факторами, как «рост стоимости энергоносителей, не улучшающаяся криминогенная обстановка, потенциальная террористическая угроза». Кроме того, оптимизм обусловлен повышением информирования владельцев и инвесторов о выгодах, которые несет наличие в офисном здании интегрированной управляемой инженерной инфраструктуры, хотя, конечно, сегодня эта информированность все еще остается на достаточно низком уровне.
Эксперты смотрят в ближайшее будущее с оптимизмом, так как преимущества от строительства и эксплуатации «интеллектуальных зданий» вполне очевидны, особенно в условиях роста цен на энергоносители и затрат на заработную плату обслуживающего персонала. Наличие и рост числа высокообразованных специалистов на всех уровнях (заказчик – исполнитель – служба эксплуатации) также будет способствовать более активному строительству «интеллектуальных зданий». К тому же, постепенный переход рынка офисных помещений к стадии Tenant's market (рынок арендатора) заставит девелоперов искать все новые способы формирования конкурентных преимуществ, в ряду которых концепция BMS занимает одно из первых мест.
