Украинский рынок недвижимости под новым углом зрения

ИНВЕСТОРЫ И ИНВЕСТИЦИИ Основной поток инвестиций в украинский рынок недвижимости будет приходить преимущественно через оффшоры фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Несмотря на неблагоприятные рыночные условия, сложившиеся сегодня, интерес к девелоперским проектам в Украине со стороны международных инвесторов все еще существует. Однако значительно изменились их ожидания касательно доходности: сегодня этот показатель находится на уровне 30-40% годовых, ранее же составлял около 15-20%. Для готовых объектов, ожидания инвесторов касательно ставок капитализации находятся сегодня на уровне 15-16% по Киеву и 20% – в регионах. Изменились также объекты инвестирования. Теперь инвесторы интересуются только качественными проектами коммерческой недвижимости (включая торговые центры и офисы) и проектами премиум-класса в сегменте жилой недвижимости, причем все они должны иметь ордер на строительство. Прежде всего, инвесторов интересуют проекты, которые после реализации можно было бы выгодно продать институциональным инвесторам. Ограниченная рыночная активность и снижение притока инвестиций еще больше увеличат давление на ставки капитализации в 2009 году, которые в первом полугодии 2009 достигнут 25-30% (по сравнению со средним показателем 9% во втором полугодии 2007 – первом полугодии 2008 года), поскольку девелоперские компании, испытывающие финансовые трудности, будут выходить из проектов, продавая их по любой стоимости с целью привлечения наличных средств для выплат по долговым обязательствам. Поэтому, на наш взгляд, девелоперские компании в краткосрочном периоде будут скорее полагаться на регулярные доходы от аренды помещений, чем на прибыль от реализации недвижимости. Мы ожидаем постепенного снижения ставок капитализации до 10-12% в 2010-2012 годах, когда возобновится приток зарубежных и внутренних инвестиций в отрасль. До сегодняшнего дня инвестиционные сделки на украинском рынке недвижимости совершались в основном покупателями, не являющимися институциональными инвесторами. Думаю, что в ближайшее время они на украинском рынке не появятся – будут только наблюдать за ситуацией. Для институциональных инвесторов главное – не потерять инвестированные финансовые средства. Из-за этого они готовы инвестировать надолго в низкорискованные проекты под 7-10% годовых. Сегодня такие показатели институционалы могут найти на менее рискованных рынках, чем Украина. Инвестиции в основном будут приходить в страну через оффшоры. Так, основным инвестором украинского рынка недвижимости на данный момент является Кипр, через который большинство украинских и иностранных компаний проводят свои инвестиции. Однако источником денег будет также Европа, Россия, Северная Америка и, конечно же, Украина или ее граждане, которые инвестируют через оффшоры. Если говорить о зарубежных компаниях, инвестирующих в украинский рынок недвижимости, следует назвать Immoeast, London & Regional (Великобритания), Quinn Group (Ирландия) и др. Стоит отметить, что у крупных фондов сейчас существуют проблемы с ликвидностью и обслуживанием существующей долговой нагрузкой. Таким образом, инвестиции в недвижимость в основном будут идти от небольших частных фондов и лиц, которые имею хорошую ликвидность и отсутствие долгов. ДОРОГИЕ ФИНАНСЫ Андрей Пивоварский, директор управления инвестиционно-банковскими услугами компании Dragon Capital фото: ИВАН РУДЮК С большой долей вероятности можно сказать, что на украинском рынке в ближайшее время будут завершены только те проекты недвижимости, которые находятся на активной стадии строительства, и под которые девелоперы уже привлекли гарантированное финансирование, долговое или акционерное. Большинство украинских девелоперских компаний сосредоточились на завершении текущих проектов с целью получения хоть какого-нибудь денежного потока для обслуживания существующей долговой нагрузки и операционной деятельности. Реализацию новых проектов сейчас никто не начинает по нескольким причинам. Снижение уровня капитализации местных девелоперов (акции украинских компаний с начала 2008 года утратили в среднем 93% своей стоимости) уменьшило их шансы на привлечение средств через акции или заимствования. Во второй половине 2008 года НБУ ужесточил контроль над денежной массой и банковской ликвидностью (особенно долларовой), что привело к росту процентных ставок, поставив в тяжелое положение девелоперские и строительные компании, большинство из которых чрезвычайно зависят от долгосрочного банковского кредитования. В целом, сегодня брать кредиты в долларах невыгодно: даже если кредит привлечен по процентной ставке 10-12% годовых, гривна, являющаяся основной валютой дохода, девальвирует, поэтому долларовые кредиты дорожают. Соответственно, на выходе долларовый кредит обойдется девелоперу в более 20% годовых. Невыгодно брать также кредиты в гривне, процентная ставка по которым сегодня составляет 25-30% годовых. В любом случае перед походом в банк девелоперу стоит еще раз провести финансовый анализ проекта на предмет того, «на какой возврат инвестиций рассчитывать?» и «каким будет арендный доход?». Изменились не только процентные ставки, но и объем собственных средств в структуре проектного бюджета. Если раньше финансировать проект можно было в соотношении 30%/70%, где 30% – собственные и 70% – заемные средства, теперь данное соотношение составляет примерно 50%/50%. Более того, на практике составляющая собственного капитала превышает 50% на первоначальном этапе строительства, поскольку банки очень настороженно относятся сегодня к девелоперским проектам. Помимо этого, сейчас происходит также переоценка залогов. Если раньше залог в виде недвижимости, стоимость которой постоянно росла, принимался в соотношении 1:1, то сегодня уже 1:2, и в дальнейшем, по всей вероятности, данный разрыв будет только увеличиваться. Однако, несмотря на дороговизну привлекаемых денежных средств, компании, более-менее обеспеченные финансированием, понимают, что через 5-6 месяцев будет выгодно начинать строить, потому что стоимость строительных материалов и услуг в данной отрасли однозначно будет падать. РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРЫ: КТО СЕГОДНЯ ПРОДАЕТСЯ? Сегодня практически половина операторов продуктовых ритейл-сетей готова обсуждать условия продажи. Конечно, не все собственники адекватно оценивают текущие рыночные условия и понимают насколько упали цены на активы, поэтому их оценки касательно стоимости сетей все еще завышены. О планах продать часть бизнеса уже не раз заявляли луцкие ритейлеры «ПАККО Холдинг» (ТМ «Вопак» и «Пакко») и «Агроконтракт» («Колiбрiс» и «НАШ!), днепропетровский ЧП «Реарди» (сеть «Большая ложка») и донецкая сеть гипермаркетов «Амстор». На днях «Велика Кишеня» заявила о намерении привлечь путем размещения миноритарного пакета акций $50-150 миллионов, поскольку другие источники финансовых средств на сегодняшний день закрыты. Средства планируется направить на развитие сети, в частности, на покупку мелких и средних торговых сетей. На данный момент предложение было разослано фондам прямых инвестиций и стратегическим инвесторам. Механизм привлечения средств будет определен в зависимости от результатов переговоров с потенциальными инвесторами. IPO ПОДОЖДЕТ Кризис значительно повлиял на планы по развитию девелоперских компаний: доступ к рынку акционерного капитала осложнен, долговое финансирование – очень дорогое фото: ГЕННАДИЙ ВАСИЛЕНКО Сейчас сложилась благоприятная обстановка для подготовки к публичному размещению, планировать которое однако стоит не ранее 2010 года. Говорить о том, что компании, вышедшие в недавнем прошлом на IPO, потерпели сегодня финансовый крах, нельзя. Последствия кризиса для каждой из таких компаний следует рассматривать в индивидуальном порядке. Если анализировать ситуацию с компанией «ХХI Век», важно отметить, что она полностью справилась с требованиями Лондонской фондовой биржи. Проблемы у компании связаны не с тем, что она имеет листинг на бирже, а со стратегией развития. У компании «ХХI Век» больший портфель проектов (участков) и она рассчитывала на постоянную финансовую подпитку с внешнего рынка и недорогое финансирование. Но кризис значительно повлиял на эти планы – доступ к рынку акционерного капитала осложнен, долговое финансирование – очень дорогое. ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Если говорить об арендных ставках, кризисная ситуация отразилась на всех сегментах недвижимости Украины. К офисному сегменту кризисная волна только начинает доходить. Многие компании занимаются оптимизацией статей расходов, крупнейшими из которых являются аренда офисных помещений и административные затраты. Соответственно, некоторые компании думают о том, чтобы сменить класс А на класс B, сокращают персонал и переезжают в меньшие по площади помещения. Распространенной практикой становится субаренда. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Арендная ставка на торговые помещения состоит из трех компонентов: ставка за квадратный метр, эксплуатационные расходы, являющиеся фиксированными, и коммунальные услуги, стоимость которых может варьироваться. Доход арендаторов же зависит от доходов населения, которые в свою очередь сокращаются в связи с увольнениями, начавшимися с сентября 2008 года. Этот процесс длится до сих пор и является ответной реакцией, своего рода способом приспособления экономики к кризисной ситуации. Возникает проблема: продажи, осуществляемые в гривнах, падают, однако при этом арендные ставки и эксплуатационные расходы, привязанные к доллару, в связи с девальвацией гривны по отношению к доллару растут. Большинство владельцев торговых центров имеют долговые обязательства в долларах, которые надо погашать. Выбора у арендодателей как такового не остается: многие собственники торговых центров психологически перестроились и приняли тот факт, что будет понижение арендных ставок. Если с лета 2008 года были одиночные заявки со стороны арендаторов ТЦ касательно пересмотра арендных ставок, то сейчас они приобретают массовый характер: большинство владельцев торговых центров буквально завалены подобными просьбами. Некоторые арендаторы готовы пойти на плату аренды в виде процента от продаж, которая будет включать также эксплуатационные и коммунальные затраты. СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ Мы прогнозируем, что в 2009 году ситуация в сегменте складской недвижимости, в отличие от других сегментов, будет более-менее благоприятной для владельцев существующих объектов. На данный момент спрос на качественные складские площади остается довольно высоким, потому что сегмент складской недвижимости высокого класса начал активно развиваться примерно два года назад – позже, чем другие сегменты. Арендные ставки в черте Киева, например, были сразу поставлены на довольно высокий уровень в $10-$12,5/м2/в месяц (без учета НДС и операционных расходов), что соответствует уровню Москвы. Значительного падения здесь не предвидится. Многие бизнесы (в первую очередь ритейлеры) начали оптимизировать расходы, что предполагает централизацию логистики. Даже если упадут объемы продаж, ритейлерам с централизованной логистикой будет сложно уйти со склада и начать снова работать с дистрибьюторами. Бывшие дистрибьюторы могут обанкротиться. Такие арендаторы предпочтут «ужать» площадь, а не переехать/отказаться. Сложнее будет тем, кто имеет проект строительства склада на руках. Два года назад инвестиции в строительство квадратного метра высококлассного складского объекта составляли около $500-600 за класс А, арендная ставка – $10-$12/м2/в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Таким образом, доходность складского объекта на тот момент составляла около 25%. Стоимость строительства постоянно росла и сейчас достигла около $1000-1100/м2 (без учета стоимости земли). При этом арендные ставки остались практически на прежнем уровне, что означает, что доходность инвестирования в склад небольшая. Тому, кто построил склад по цене $500-$600/м2, есть смысл рассматривать продажу объекта. Ставка капитализации в этом случае составит 15-20%. Продажа склада, строительство которого обошлось в более чем $1000/м2, невыгодна девелоперу. Однако, если долговая нагрузка слишком высока, возможно, имеет смысл продать объект по цене ниже себестоимости и рассчитаться с банком. СЕГМЕНТ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Объем прямых зарубежных инвестиций в недвижимость Украины
Источник: Dragon Capital Сегодня ипотека практически закрыта. Однако даже со стороны людей, у которых есть реальные деньги, спрос практически равен нулю. Эта проблема носит психологический характер и связана с пессимистическими настроениями и ожиданиями населения: люди теряют рабочие места, поэтому на такие долгосрочные продукты, как квартиры, спрос моментально падает. Даже если снизить цены, например, на 50%, нет никаких гарантий, что квартиры в жилых проектах сразу же продадутся. Как результат – застройщики не получают средств от частных инвесторов. В сложившейся ситуации помощи следовало бы ожидать лишь от государства, которое обязано позаботиться о принятии мер по стабилизации рыночной ситуации в сегменте жилого строительства. Было бы хорошо разработать государственную программу по финансированию девелоперов для достройки незавершенных жилых объектов, что приведет к снятию многих потенциальных социальных и финансовых проблемы.