Украинский рынок недвижимости глазами зарубежных гостей
ЙОХАН МАНН, УПРАВЛЯЮЩИЙ СОБСТВЕННОЙ КОМПАНИЕЙ MANN UNTERNEHMEN, КАРЛЬСРУЭ CP: Каковы ваши впечатления от посещения Киева? Изменились ли ваши представления о стране? Это мой первый визит в Киев. 11 лет назад я бывал в Москве и теперь понимаю, что сравнивать эти две столицы очень сложно. Поверхностные впечатления о городе (к сожалению, тур длился только 3 дня) напоминают Восточную Германию лет 20 назад. Если же говорить конкретно о рынке недвижимости, с которым мы приехали знакомиться, то я практически ничего о нем не знал. Конечно, у меня было определенное мнение на этот счет, но в действительности все оказалось намного сложнее. Если не углубляться в детали и не сравнивать с тем, что мне известно, то эта поездка – первое исследование, а первые впечатления очень важны. Со стороны кажется, что на рынке недвижимости в Украине не хватает открытости, законности, еще слишком много бюрократизма.
КАРЛ-ВЭРНЕР ШУЛЬТЕ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР, ПРОФЕССОР ЭКОНОМИКИ АКАДЕМИИ НЕДВИЖИМОСТИ, ОСТРИХ-ВИНКЕЛЬ Карл-Вэрнер Шульте, управляющий партнер, профессор экономики Академии Недвижимости, Острих-Винкель фото: Олег Герасименко
CP: Украинский рынок недвижимости еще молод и только начинает развиваться. Какие факторы, по вашему мнению, необходимы для его успешного развития? Насколько мне стало известно, в Украине работает несколько довольно авторитетных международных консалтинговых компаний, таких как Colliers International, DTZ, Jones Lang LaSalle. Для каждого рынка присутствие подобных компаний – позитивный фактор. Именно они стимулируют переход к прозрачной и открытой деятельности, что делает рынок более цивилизованным. С приходом на рынок консультантов появляются профессиональные и объективные исследования. Важную роль играет подготовка и обучение специалистов в сфере недвижимости. Я говорю не об архитектурном и инженерном образовании, а именно об обучении экономике недвижимости, девелопменту и управлению; введении такой специальности, как «Бизнес недвижимости». Потому уверен, в Украине подобное образование просто необходимо. Тогда рынок станет более профессиональным. Это важно и для молодых людей, и для тех, кто уже имеет некоторый опыт работы на рынке недвижимости. На определенном этапе развития мировых рынков всегда появлялось профессиональное образование. Так было с рынками Германии и других европейских стран, так должно быть и в Украине. CP: Сформировалось ли у вас мнение об украинском рынке недвижимости после данного бизнес-тура? Конечно, этот тур помог сформировать определенное мнение об украинском рынке. До этого времени мои представления о нем были несколько размытыми. Особенно полезно было общение с участниками рынка. Если раньше я считал его непрозрачным, то теперь для меня стали понятны причины происходящего здесь. Складывается впечатление, что потребуется еще минимум 5-10 лет, чтобы украинский рынок недвижимости начал ассоциироваться с европейским. Участники нашего тура высказали мнение, и я с ним полностью согласен, что для институциональных компаний выход в Украину еще слишком рискован. На данный момент этот рынок представляет огромный интерес для тех инвесторов, которые оперируют собственными средствами. Для них высокий риск оправдан высокой прибыльностью проектов. Но пока на рынке Украины преимущество удерживают все-таки местные компании, а иностранных инвесторов не так уж и много. Одна из глобальных рыночных проблем – это коррупция. Для известных компаний, работающих на европейских и мировых рынках и за много лет заслуживших отличные рекомендации, сотрудничество с коррумпированными чиновниками неприемлемо. И все, с кем мы встретились во время тура в Киеве, говорят о коррупции, а это не может не отпугнуть солидные компании с высокими этическими стандартами работы. Я поинтересовался у главы немецкой компании ЕСЕ, принявшей решение о выходе на украинский рынок ритейла, готовы ли они платить коррумпированным чиновникам. Он уверил меня, что они смогут добиться здесь успеха без этого, правда, это займет намного больше времени. И все же огромный потенциал украинской недвижимости нельзя отрицать. Потребуется 10 лет, чтобы на рынке смогли работать международные институциональные фонды и компании.
ДИРК ШЛЮРМАНН, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР ALLIANZ IMMOBILIEN GMBH, ШТУТГАРТ Дирк Шлюрманн, управляющий директор Allianz Immobilien GmbH, Штутгарт фото: Олег Герасименко
CP: Какова основная цель вашей поездки? Почему вы приняли решение об участии в данном бизнес-туре? Мне и компании, которую я представляю, в первую очередь, было интересно напрямую ознакомиться с ситуацией на украинском рынке недвижимости. Необходимо знать его основы, главных игроков, специфику отношений между бизнесом и государством. Ознакомительный тур, организованный силами Академии, оказался отличной возможностью пообщаться с девелоперами, журналистами, консультантами рынка, собрать и синтезировать всю информацию, так как мы располагаем сведениями из «третьих рук», теми, кто не работает на рынке. Если говорить открыто, конечно, украинский рынок интересен, и мы хотели бы инвестировать в него. Но для нас очень важна надежность и стабильность рынка, а этого пока нет. Возможно понадобится лет 5, чтобы ситуация изменилась. CP: Вы говорите, что украинский рынок представляет определенный интерес для инвесторов Германии и Австрии. Чем именно он привлекателен? Украинский рынок недвижимости интересен с точки зрения количества населения, также важен и стабильно растущий уровень ВВП, что определенно является показателем развития экономики. Но с другой стороны, пока я не вижу ни одного аргумента в пользу долгосрочных инвестиций на данном этапе, а компания Allianz Immobilien GmbH заинтересована только в долгосрочных отношениях. В Украине достаточно развит сегмент жилой недвижимости, но это не предмет инвестиций для нашей компании. Что касается офисного и торгового сегментов, то информация о процедуре получения и оформления земельного участка в Украине, которой мы располагаем, свидетельствует, что расходы по этим статьям слишком завышены, и это, соответственно, отражается на конечной стоимости. Если, работая над подобными проектами, вы переплачиваете уже на начальном этапе, то сомневаюсь, что подобные объекты будут прибыльны в дальнейшем. Я получил ответ на свои вопросы по сегменту офисной и торговой недвижимости, и для меня понятны причины сложившейся ситуации, а потому отрицательное решение об инвестировании в Украину сейчас вполне обосновано. CP: Насколько изменилось ваше мнение о рынке Украины после визита в Киев? Для меня эта поездка очень важна. Правда, я не могу сказать, что после нее мое мнение сильно поменялось. Меня поразило то, с какой скоростью развивается украинский рынок недвижимости. Это позитивный показатель. Но многие из приглашенных гостей, знающих рынок, отмечают, что на нем доминируют местные строительные и девелоперские компании, а это не очень хорошо в условиях развивающейся экономики. Для обеспечения надежности инвестиций наших клиентов более рациональным будет выход на украинский рынок лет через 5, когда ситуация стабилизируется. Когда появятся объекты высокого класса, в которые действительно можно инвестировать с долгосрочной перспективой. CP: Считаете ли вы преждевременным выход на рынок Украины некоторых европейских, в частности немецких, компаний? Насколько они рискуют, инвестируя в этот рынок? Возможно, они рискуют, но я могу говорить только о компании, которую представляю. Мы прежде всего инвестиционная компания, и у нас существует определенная политика. Люди доверяют нам свой капитал, и мы не можем себе позволить рисковать чужими средствами. Для них важна надежность вклада, а для нас важно их доверие.
РОЛЬФ ПИНКЕРТ, ДИРЕКТОР УПРАВЛЕНИЯ КРЕДИТАМИ, АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «ААРЕАЛЬ БАНК», ВИСБАДЕН Рольф Пинкерт, директор управления кредитами, Акционерное общество «Аареаль Банк», Висбаден фото: Олег Герасименко
CP: Можно ли говорить о привлекательности рынка недвижимости Украины для европейских инвесторов? Да, рынок недвижимости, и не только, действительно интересен по ряду причин, названных господином Шлюрманном: значительная численность населения, растущие макроэкономические показатели и инвестиционная привлекательность. Но как управляющему банка, работающего как раз в сфере недвижимости, мне важна надежность и стабильность рынка, ведь обычно мы не принимаем риски девелопера, а помогаем с финансированием. Так, например, в Польше обеспечиваем 70-75% финансирования проекта. Наш банк уже некоторое время работает на российском рынке, где мы финансируем несколько крупных проектов недвижимости. Представители компаний, работающие в Украине, утверждают, что ситуация с развитием проектов здесь даже сложнее, чем в России. Длительный процесс оформления необходимой документации, сложности с долгосрочной арендой участков делают этот рынок высокорискованным. И если говорить об инвестировании в недвижимость, обеспечении сохранности вложений, то наш банк не может брать на себя ответственность и риски, присущие украинскому рынку. Вернувшись домой я, скорее всего, буду говорить о том, что финансировать в Украину пока не стоит. Не потому, что риск высок, а потому, что мы работаем по несколько другой схеме. В Украине это пока невозможно, поскольку нет основы для долгосрочных инвестиций. Если в случае Москвы приходится говорить об инвестициях минимум на 70 лет, и даже это вызывает сомнения, то в Украине еще сложнее. Я задал владельцу выставочного центра вопросы (Анатолию Ткаченко, директору Международного выставочного комплекса на Левом берегу, – ред.), которые меня давно интересовали, – каковы отношения бизнеса и местных властей и координируют ли власти ситуацию на рынке? Это очень важно для инвестиционной компании. Отрицательный ответ меня поразил, данные отношения никто не координирует. Я считаю, и это обычная практика, что при выходе на любой рынок необходимо сотрудничество с местными властями. Получается, что каждый отдельный бизнесмен работает только ради собственной выгоды, не думая о самом городе и его людях. Важно, например, чтобы торговые центры строились там, где удобно людям, где они необходимы, а не там, где просто есть возможность. А для этого нужно тесное сотрудничество с городскими властями. CP: Считаете ли вы преждевременным выход на украинский рынок некоторых европейских, в частности немецких, компаний и насколько они, по вашему мнению, рискуют? Рисковать может тот, кто самостоятельно отвечает за финансы, которыми располагает. Это могут быть закрытые акционерные общества, совместно принявшие решение о выходе на тот или иной рынок, или же семейный бизнес, но никак не институциональные организации. Пенсионные фонды, открытые фонды и открытые акционерные общества не могут позволить себе риск. Для этих организаций очень важна стабильность рынка и возможность долгосрочных инвестиций. Открытость рынка – важный аргумент в его пользу, но в Украине все говорят о высоком уровне коррумпированности, что неприемлемо для открытых фондов. CP: Насколько изменилось ваше мнение о рынке Украины после визита в Киев? Я не знал об украинском рынке недвижимости ничего, поэтому и решился на эту поездку. Сейчас собираю необходимую информацию, но уже могу озвучить свое решение относительно рынка. Для нашего банка выход в Украину и любое участие в проектах пока невозможно. Потребуется лет 5-10, чтобы ситуация изменилась. Сейчас я здесь, чтобы в дальнейшем иметь возможность сравнивать и оценивать изменения.
ДЕТЛЕБ БРАУВАЙЛЕР, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР, ЭКСПЕРТ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, BRAUWEILER-SACHVERSTAENDIGENBUERO, ОФФЕНБАХ-НА-МАЙНЕ CP: Можно ли говорить о привлекательности украинского рынка недвижимости для европейских инвесторов? Меня интересуют прежде всего офисный и торговый сегменты, так как я представляю открытый фонд, инвестирующий в проекты недвижимости в Европе, Азии, Северной и Южной Америке. Я занимаюсь именно Европой и Азией, поэтому и был приглашен для участия в этом ознакомительном туре. Для меня эта поездка очень интересна, так как я мало владею информацией о рынках Украины и России. Если смотреть с точки зрения будущей перспективы, то украинский рынок очень интересен. Но та информация, которую я получил от его участников, свидетельствует, что работа в Украине достаточно рискована с точки зрения защищенности финансов. Мы не можем начать свою деятельность в условиях современного украинского рынка, поскольку для этого нужно устанавливать финансовые отношения со многими неизвестными нам людьми. Возможно, потребуется еще лет 10, чтобы открытые фонды смогли действовать в Украине. Но сам рынок действительно весьма интересен для инвесторов.
РАЙНЕР РЭДДЕХАЗЕ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ПАРТНЕР REAL ESTATE STUTTGART Международный выставочный центр – один из объектов, который посетила делегация в рамках тура фото: Олег Герасименко
CP: Можно ли говорить о привлекательности украинского рынка недвижимости для европейских инвесторов? Я представляю немецкую компанию, изучающую возможности приватизации и предоставляющую консультационные услуги. В Киеве я впервые, но украинским рынком интересовался и раньше. Рынки России и Украины представляют интерес в качестве новых площадок для работы. Но даже после такого поверхностного ознакомительного тура можно сказать, что мы не готовы инвестировать в Украину. Я считаю, и люди, с которыми мы здесь общались, это подтверждают, что для иностранных компаний выход на рынок особенно сложен, непросто инвестировать в проекты и с точки зрения налогообложения, а также юридических аспектов деятельности. Даже несмотря на сравнительно высокий уровень доходности коммерческих объектов недвижимости возникающие трудности, отпугивают потенциальных инвесторов. Надежнее инвестировать в менее доходные проекты Западной Европы. Поэтому я не думаю, что наша компания сможет в ближайшей перспективе выйти на украинский рынок.
