Украинский рынок
Commercial Property №3 (140) апрель 2015
В УКРАИНЕ ПОСЧИТАЛИ НЕДОСТРОИ
По состоянию на 1 января 2015 года в Украине насчитывалось 14 915 объектов незавершенного строительств. ФОТО: IS
Согласно экспресс-выпуску Госкомстата Украины, опубликованному в апреле, по состоянию на 1 января 2015 года количество объектов незавершенного строительства в Украине составило 14 915 (без учета временно оккупированной территории АРК и Севастополя, без обновления данных по незавершенному строительству в Донецкой и Луганской областях в части зоны проведения АТО).
На начало 2015 года из общего количества незавершенного строительства на стадии строительства находилось 6127 объектов (41,1%), в то время как строительство 8800 объектов (58,9%) было временно приостановлено или законсервировано. При этом на территории 16 регионов Украины количество временно приостановленных и законсервированных зданий и сооружений превышало количество зданий и сооружений, которые находились в стадии строительства. В частности, в Житомирской и Кировоградской областях доля таких зданий и сооружений составляла 86,2% и 82,1% соответственно. Основной причиной временной приостановки или консервации строительства объектов является отсутствие финансирования.
В общем количестве незавершенного строительства жилые здания составляют 36,3% или 3823 объекта, из которых в стадии строительства находилось 1688 объектов, строительство 2078 зданий временно приостановлено и 57 зданий – законсервировано.
По состоянию на начало года незавершенными были 6718 нежилых зданий, из них в стадии строительства находилось 2584 объекта (38,4%), строительство 3908 объектов (58,2%) временно приостановлено и 226 (3,4%) – законсервировано. Из общего количества нежилых незавершенных строительством зданий 287 представляют собой отели и рестораны, 666 – офисные здания и 853 – торговые здания, 1120 – здания промышленного назначения и склады.
Согласно данным Госкомстата, наибольшее количество объектов незавершенного строительства приходится на Донецкую (1201), Харьковскую (928), Львовскую (864) и Хмельницкую (849) области. Наименьшее количество таких объектов было зафиксировано в Ровенской (273), Закарпатской (336), Кировоградской (341), Черновицкой (343) областях. В Киеве количество незавершенного строительства составило 735 объектов, в Киевской области – 487.
НА КРЕЩАТИКЕ СНИЖАЕТСЯ ВАКАНТНОСТЬ
По данным компании Colliers International (Украина), в период с конца октября 2014 года по апрель 2015 года вакантность на центральной торговой улице Киева – Крещатик – снизилась ориентировочно на 22%: с 9000 м2 до 7000 м2. На текущий момент по ул. Крещатик вакантными остаются 19 объектов (26% от общего количества помещений по этой улице).
По состоянию на конец апреля 2015 года стрит-ритейл по ул. Крещатик представлен преимущественно fashion-операторами (22 бутика средней ценовой категории, 30% от общего количества занятых помещений стрит-ритейла) и заведениями общественного питания (22 ресторана, кофейни и заведения фаст-фуда, 30% от общего количества занятых помещений стрит-ритейла). Для сравнения – на конец октября 2014 года по ул. Крещатик было представлено 23 бутика и 20 заведений общественного питания.
Вакантными в Пассаже остаются три объекта площадью чуть менее 100 м2 или 12,5% от общего количества помещений. В Пассаже основную часть (57% торговых помещений) арендуют fashion-операторы сегмента премиум, а именно 12 элитных бутиков (на конец октября 2014 года – 11 бутиков).
«За последние несколько месяцев мы отмечаем оживление спроса на стрит-ритейл в центре Киева, в том числе и по ул. Крещатик, – комментирует Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International (Украина). – Спрос по-прежнему формируется преимущественно за счет операторов ювелирных изделий, заведений общественного питания, компаний, представляющих услуги, и магазинов электроники. Но текущая ситуация по всем параметрам и близко не приближается к показателям 2012 – первой половины 2013 годов. Что касается дальнейших перспектив, мы предполагаем, что в ближайшее время ни вакантность, ни уровень арендных ставок кардинально не изменятся».
СТРОИТЕЛЬСТВО СОКРАТИЛОСЬ ПОЧТИ НА ТРЕТЬ
По данным Госкомстата Украины, в I квартале 2015 года предприятиями страны выполнено строительных работ на сумму 8,3 миллиарда гривен. Индекс строительной продукции за этот период по сравнению с аналогичным периодом 2014 года составил 68,7%.
Новое строительство, реконструкция и техническое переоснащение составили 86,4% общего объема выполненных строительных работ, капитальный и текущий ремонты – 6,3% и 7,3% соответственно.
В январе-марте рост объемов выполненных строительных работ был зафиксирован в Тернопольской (125,2%), Волынской (110,2%), Хмельницкой (109,2%) и Винницкой (101,2%) областях. В Луганской и Донецкой областях индекс строительной продукции составил 10,3% и 30,1% соответственно. В Киеве объем выполненных строительных работ снизился на 25,5% до 2,2 миллиарда гривен, в Киевской области – на 44,2% до 334 миллионов гривен.
ГАСИ ЗАРЕГИСТРИРОВАЛА 32 700 РАЗРЕШЕНИЙ
В I квартале 2015 года Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) Украины проработала более 38 000 документов разрешительного характера, из них было зарегистрировано 32 700 (86%).
Среди всех проработанных документов наибольшую часть составляют декларации на готовность объектов к эксплуатации (18 200), сообщения (10 900) и декларации о начале выполнения строительных работ (8200).
Также в I квартале 2015 года ГАСИ выдала 91 разрешение на строительство и 118 сертификатов готовности объектов. За указанный период наибольшее количество объектов было введено в эксплуатацию в Киеве (35 объектов), Харьковской (11), Львовской (9) и Киевской (9) областях.
В КИЕВЕ СОЗДАНЫ УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ ПО ЖИЛЬЮ
ФОТО: IS
По данным Киевской городской государственной администрации (КГГА), в каждом районе столицы созданы новые предприятия – «Управляющие компании по обслуживанию жилищного фонда», которые будут осуществлять управление процессом предоставления жилищных услуг населению. Новые предприятия призваны повысить качество таких услуг, при этом без повышения тарифов на содержание домов и придомовых территорий в Киеве.
«Прежде чем вводить такие серьезные изменения в систему жилищно-коммунального хозяйства города, мы провели тщательный анализ деятельности ЖЭКов: выучили уровень обслуживания и расходов, то есть, куда и с какой целью тратились средства киевлян в виде коммунальных платежей, – сообщил Петр Пантелеев, заместитель председателя КГГА. – Полученный анализ продемонстрировал, что существующая система управления на предприятиях является непрозрачной и разрозненной, а деньги часто тратились вовсе не на потребности жителей столицы». Он также отметил, что изменения коснутся и ЖЭКов на местах, которые не будут ликвидированы, но превратятся в эксплуатирующие участки, главными функциями которых станут предоставление услуг по ремонту и уборке, а также работа с потребителями. 60%
НЕЛЕГАЛЬНЫХ АВТОСТОЯНОК – НА ЛЕВОМ БЕРЕГУ
По данным коммунального предприятия «Киевтранспарксервис», наибольшее количество нелегальных парковочных площадок сконцентрировано в спальных районах левобережной части Киева. «В результате проверок разрешительной документации наибольшее количество незаконных автостоянок выявлено в Дарницком, Деснянском и Днепровском районах. Именно здесь работают свыше 120 незаконных площадок, то есть 60% от всего количества в Киеве», – сообщил Владимир Першин, директор КП «Киевтранспарксервис». По его словам, информация о нелегальных автостоянках была передана в районные государственные администрации. «Мы предлагаем всем без исключения предпринимателям легализировать свою деятельность, заключив официальный договор с КП «Киевтранспарксервис». Те, кто готов работать прозрачно и честно, платить налоги в городской бюджет, получают от нас всестороннее содействие. Относительно тех, кто продолжает попытки заработка теневых средств на самовольно захваченных городских участках, будут приняты самые жесткие меры – такие стоянки будут снесены», – отметил Владимир Першин.
АМКУ ОШТРАФОВАЛ РИТЕЙЛЕРОВ
Антимонопольный комитет Украины вынес решение по картельному сговору ряда торговых сетей – «Сільпо», «Фора», «Фуршет», «Велика Кишеня», «ЭКО маркет», «Караван», Billa, Novus, Spar, «Бимаркет», METRO Cash & Carry, «Ашан», «АТБ», «Перекресток», «Край» и «Країна», а также исследовательской компании Nielsen Ukraine. Общая сумма штрафа для вышеперечисленных компаний составляет 203,6 миллиона гривен.
Согласно официальному сообщению АМКУ, деятельность картеля приводила к ограничению конкуренции на рынке услуг по организации розничной торговли в неспециализированных магазинах преимущественно продовольственного ассортимента Киева, в результате чего были созданы неблагоприятные условия для производителей и поставщиков, что стало барьером для инвестиций и инноваций, а также привело к сдерживанию выхода на рынок малого и среднего бизнеса. Впоследствии это привело к существенному завышению цен для потребителей на товары повседневного спроса.
В течение двух месяцев со дня получения решения компания Nielsen Ukraine и торговые сети обязаны прекратить нарушение законодательства о защите экономической конкуренции путем приведения своей деятельности, а также договорных отношений с поставщиками и/или производителями товаров и подходов к ценообразованию к требованиям законодательства о защите прав экономической конкуренции.
Многие операторы, а также компания Nielsen Ukraine не согласны с решением АМКУ и намерены оспаривать его в судебном порядке.
ОБОРОТ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ СНИЗИЛСЯ НА 24%
По итогам I квартала 2015 года оборот розничной торговли в Украине составил 219,7 миллиарда гривен, что на 23,9% ниже по сравнению с январем-мартом 2014-го. ФОТО: IS
По данным Госкомстата Украины, в январе-марте 2015 года оборот розничной торговли составил 219,7 миллиарда гривен, что в сопоставимых ценах на 23,9% ниже по сравнению с январем-мартом 2014-го (без учета временно оккупированной территории Автономной Республики Крым и Севастополя).
Снижение розничного товарооборота в I квартале текущего года зафиксировано во всех областях Украины. При этом наименьшее сокращение оборота розничной торговли за этот период зафиксировано в Тернопольской (на 10,2 % до 4,36 миллиарда гривен), Ивано-Франковской (на 10,5% до 7,5 миллиарда гривен), Киевской (на 10,6% до 10,35 миллиарда гривен) и Львовской (на 10,7% до 11,7 миллиарда гривен) областях. В Луганской области индекс оборота розничной торговли составил 9,8%, в Донецкой области – 32,3%. В Киеве индекс оборота розничной торговли составил 80,2% (около 33 миллиардов гривен).
ПРИНЯТ ЗАКОН ПО ДЕЦЕНТРАЛИЗАЦИИ АРХСТРОЙКОНТРОЛЯ
Верховная Рада Украины приняла Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно децентрализации полномочий в сфере архитектурно-строительного контроля и совершенствования градостроительного законодательства».
Законом переданы функции по осуществлению государственного архитектурно-строительного контроля от центрального органа исполнительной власти, реализующего государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля, в органы местного самоуправления и местные органы исполнительной власти, а также упрощены некоторые разрешительные и согласовательные процедуры в строительстве.
Законом установлено, что предоставление документации, которая дает право на выполнение подготовительных и строительных работ, проведение государственного архитектурно-строительного контроля и принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов может осуществляться исполнительными органами сельских, поселковых, городских советов по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля по объектам, расположенным на территории населенных пунктов.
Кроме того, предоставление документации может осуществляться структурными подразделениями районных государственных администраций по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля в отношении объектов, расположенных за пределами населенных пунктов; центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля через главных инспекторов строительного надзора в отношении объектов, расположенных на территории нескольких административно-территориальных единиц.
Законодательным актом также усовершенствована процедура подачи декларации о выполнении подготовительных и строительных работ, сокращен срок выдачи технических условий в соответствующей сфере, усовершенствован вопрос юридической ответственности в указанной сфере.
ОФИСЫ МЕНЯЮТ УСЛОВИЯ
Согласно данным компании JLL в Украине, в связи с высокой волатильностью гривны на офисном рынке Киева сформировалась практика индивидуальных договоренностей между арендаторами и арендодателями при пересмотре коммерческих условий действующих договоров. Наиболее распространено применение валютного коридора с фиксированной верхней границей в размере 20-50% от официального курса доллара на момент заключения договора. Часто применяется фиксация арендных ставок в гривне, при этом период такой фиксации не превышает одного года. Также наблюдается увеличение срока арендных каникул с 2-4 месяцев, предоставлявшихся в 2014 году, до 4-9 месяцев, которые собственники офисных площадей готовы давать сейчас.
Девальвация национальной валюты отразилась и непосредственно на ставках аренды. Так, максимальная арендная ставка снизилась в I квартале 2015 года на 3,4% и достигла $29/м2/месяц.
Сокращение арендных ставок и возможность уменьшить валютные риски путем достижения индивидуальных договоренностей с арендодателями стимулировали рост спроса на офисные помещения. В I квартале текущего года чистое поглощение на офисном рынке Киева оказалось положительным и составило около 13 700 м2. Одной из причин этого является активизация поиска новых помещений со стороны локальных компаний, а также расширение площадей уже существующих арендаторов. Тем не менее, большая часть активности на рынке офисной недвижимости связана с продлением договоров и корректировкой условий аренды. В структуре спроса I квартала 2015 года превалируют производственные и IT-компании – 49% и 18% соответственно. Более половины доли производственных компаний составили игроки сферы FMCG.
За первые три месяца 2015 года в Киеве был открыт всего один новый объект офисной недвижимости – бизнес-центр по ул. Жилянской, 32/36 (2000 м2, класс В). Таким образом, на конец I квартала объем рынка качественной офисной недвижимости столицы составил 1,57 миллиона м2 или 543 м2 в расчете на 1000 жителей. В I квартале 2015 года доля свободных помещений составила 27,1% в среднем по рынку.
По прогнозам компании JLL в Украине, объем ввода офисов в 2015 году будет рекордно низким – около 65 000 м2, что почти в два раза ниже показателя 2014 года.
УКРАИНА ПРИВЛЕКАЕТ СРЕДСТВА ДЛЯ ВОССТАНОВЛЕНИЯ ВОСТОКА
Верховная Рада приняла разработанный Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Закон «О ратификации Финансового соглашения между Украиной и Европейским инвестиционным банком (Проект «Чрезвычайная кредитная программа для восстановления Украины»).
Согласно Финансовому соглашению, Европейский инвестиционный банк предоставит Украине кредит в объеме 200 миллионов евро на реализацию проекта «Чрезвычайная кредитная программа для восстановления Украины». Общий период погашения займа составляет 20 лет, включая льготный период в 5 лет.
По словам Владимира Кистиона, первого заместителя министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, проект направлен на преодоление негативных последствий геополитических событий в восточных регионах Украины. В первую очередь, средства займа будут направлены на восстановление инфраструктуры и улучшение условий предоставления коммунальных услуг, ремонт автомобильных дорог, железнодорожных путей, мостов, а также ремонт поврежденных административных зданий и социальной инфраструктуры. Кроме того, в рамках проекта предусматривается реализация ряда инфраструктурных проектов в Запорожской, Днепропетровской и Харьковской областях, которые подверглись значительной нагрузке на инфраструктуру в связи с притоком переселенцев. Ожидается, что основные проекты будут завершены не позднее 2017 года.
Финансовое соглашение было подписано в Киеве 22 декабря 2014 года Арсением Яценюком, премьер-министром Украины, и Ласло Бараньяемом, вице-президентом Европейского инвестиционного банка.
Кроме того, 1 апреля состоялось подписание Меморандума о взаимопонимании между Правительством Украины и Правительством Федеративной Республики Германия относительно нецелевого финансового кредита и Рамочного соглашения между Правительством Украины и Кредитным учреждением, в роли которого выступает банковская группа KfW, о предоставлении индивидуальных кредитов общим объемом до 500 миллионов евро.
Геннадий Зубко, вице-премьер-министр – министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, отметил, что эти средства будут направлены на восстановление и модернизацию восточной части Украины, в том числе на новое строительство, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию объектов инфраструктуры любой формы собственности в сферах транспорта, энергетики и теплоснабжения, энергоэффективности, водоснабжения, водоотвода, социальной инфраструктуры, а также на восстановление и строительство жилья.
В соответствии с подписанными документами, индивидуальные займы будут использоваться для финансирования проектов на территориях Донецкой, Луганской, Днепропетровской, Запорожской и Харьковской областей, а также других регионов Украины, где находится большое количество официально зарегистрированных вынужденно перемещенных лиц.
Дополнительно финансовые ресурсы могут быть выделены банковской группой KfW в июне 2015 года. Срок погашения кредита – до 15 лет, льготный период составит 5 лет.
У МА «ЛЬВОВ» ВРЕМЕННЫЙ ГЕНДИРЕКТОР
Министр инфраструктуры Андрей Пивоварский назначил Дмитрия Шинкарчука исполняющим обязанности генерального директора международного аэропорта «Львов» имени Даниила Галицкого. Ранее аэропортом руководил Ростислав Веселов.
Среди основных заданий нового руководителя аэропорта – решение вопроса с погашением задолженности по реализации проекта строительства взлетной полосы и трансформаторной подстанции МА «Львов», полноценный ввод в эксплуатацию технической инфраструктуры аэродрома, развитие потенциала аэропорта, привлечение авиакомпаний, увеличение пассажиропотока.
Дмитрий Шинкарчук был одним из финалистов отбора на должность генерального директора аэропорта «Львов», объявленного Министерством инфраструктуры 31 декабря 2014 года. Он прошел все этапы отбора, кроме представления его кандидатуры Комитету по назначениям, поскольку конкурс был заблокирован постановлением Днепропетровского административного суда. За это время вступило в силу обновленное Постановление Кабинета Министров Украины №777, утверждающее новый порядок конкурсного отбора руководителей крупных государственных предприятий. В связи с этим до проведения конкурса и объявления победителя господин Шинкарчук назначен на должность исполняющего обязанности генерального директора аэропорта.
«УКРАВТОДОР» ИЩЕТ ИНВЕСТОРОВ
Государственное агентство автомобильных дорог «Укравтодор» намерено реализовать проект строительства и эксплуатации на условиях концессии новой автодороги «Львов – Краковец». Ее протяженность составит 84,4 километра, количество полос – 4, расчетная скорость движения – 120 км/час. Платный скоростной автобан станет альтернативой автодороги М-10. По условиям проекта, финансирование строительства, содержание и ремонт новой дороги будет на 100% осуществляться за счет частного инвестора, срок концессии – до 49 лет.
Реализации проекта будет предшествовать маркетинговая кампания, в рамках которой Министерство инфраструктуры и «Укравтодор» изучат состояние готовности рынка и заинтересованность инвесторов вкладывать деньги в транспортную инфраструктуру, и в проект первой концессионной дороги в частности. «Новая дорога соединит Украину с Польшей через международный автомобильный пункт пропуска «Краковец» и будет идти в объезд населенных пунктов, что даст возможность украинцам быстрее и с комфортом добраться в пункт назначения. Таких проектов раньше в Украине не было», – прокомментировал запуск проекта Андрей Пивоварский, министр инфраструктуры.
КОНТРАКТОВАЯ ПЛОЩАДЬ ПРЕОБРАЗИТСЯ?
В соответствии с распоряжением Киевской городской государственной администрации №247 от 20.03.2015 года, Департамент градостроительства и архитектуры проводит архитектурный закрытый блиц-конкурс на определение лучшей концепции организации общественного пространства на Контрактовой площади в Подольском районе Киева.
Как сообщил Андрей Ваврыш, заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры, по условиям конкурса концепция обустройства Контрактовой площади должна отвечать принципам устойчивого развития города, предусматривать создание пешеходных зон, велоинфрастуктуры, др. Участники конкурса также должны учитывать историко-культурный и композиционно-художественный потенциал площади. «Главная задача конкурса – найти реальное решение комплексной организации территории площади, которое можно воплотить в течение 6 месяцев», – отметил Андрей Вавриш.
