Украина: инвестиционные риски и... новые возможности?
Commercial Property №3 (140) апрель 2015
В СВОЕЙ СТАТЬЕ ЕЛЕНА ЗУБЧЕНКО, ПАРТНЕР ЮФ «ЛАВРИНОВИЧ И ПАРТНЕРЫ», РАССКАЗАЛА ОБ ОБЩИХ РИСКАХ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВОЗНИКНУТЬ У ИНВЕСТОРОВ ПРИ РАБОТЕ ИЛИ ВЫХОДЕ С РЫНКА УКРАИНЫ НЕЗАВИСИМО ОТ СЕКТОРА И СФЕРЫ ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, А ТАКЖЕ О ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ИЗМЕНЕНИЯХ, КОТОРЫЕ, ПО МНЕНИЮ ЭКСПЕРТА, БУДУТ ИМЕТЬ ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ ЭФФЕКТ НА РАБОТУ ИНВЕСТОРОВ В СЕГМЕНТЕ НЕДВИЖИМОСТИ.
Текст: Елена Зубченко
Елена Зубченко, партнер юридической фирмы «Лавринович и Партнеры»
ОБЩИЕ РИСКИ
Вопрос, который волнует инвестора при готовности работать в той или иной стране, – это предоставление государством гарантий субъектам инвестиционной деятельности, иными словами – уровень его правовой защищенности. Законодательство Украины предусматривает ряд гарантий защиты прав непосредственно субъектов инвестиционной деятельности. Среди них можно выделить и гарантии относительно принудительного изъятия, а также от незаконных действий органов власти и их должностных лиц; гарантии при прекращении инвестиционной деятельности; гарантии перевода прибыли и использования доходов от иностранных инвестиций. Указанные нормы существовали и ранее, но механизм их реализации не был эффективным и требовал доработки, включая вопрос защиты интересов инвесторов в судах Украины. В 2015 году был принят ряд законодательных актов, которые внесли изменения в работу инвесторов на нашем рынке и процесс выхода из него, а именно – упростили механизм взаимодействия инвесторов с судебной системой, налоговыми и другими контролирующими органами, с которыми приходится иметь дело любому бизнесу. Например, 05.04.2015 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)» (далее – «Закон о дерегуляции»), благодаря которому будут усовершенствованы регистрационные процедуры, существенно уменьшится бумажный документооборот и в целом будут упрощены процессы, касающиеся регистрации субъектов хозяйствования и получения сведений о них из государственного реестра.
Очень важным вопросом для инвестора как для работы на рынке (как правило, экспортеры используют или экспортную, или импортную составляющую в своей деятельности), так и при выходе из бизнеса являются особенности валютного регулирования. На сегодняшний день Национальным банком Украины (НБУ) был введен ряд ограничений, направленных на поддержку гривны. Последние изменения в сфере валютного регулирования закреплены постановлением правления НБУ от 14.04.2015 года №248 «О внесении изменений в некоторые нормативно-правовые акты НБУ», опубликованном на сайте регулятора и вступившим в силу 15.04.2015 года, и которое частично изменило постановление правления НБУ от 03.03.2015 года №160 «Об урегулировании ситуации на денежно-кредитном и валютном рынках Украины» (далее – «Постановление 160») в сторону смягчения существующих ограничений. Однако прежними остались требования обязательной продажи валютных поступлений на уровне 75% и возврата валютной выручки в Украину в срок до 90 дней, а также ограничения на досрочное погашение кредитов (займов, финансовой помощи), полученных резидентами Украины от иностранных кредиторов в иностранной валюте (включая случаи заключения какого-либо дополнительного соглашения о сокращении срока такого заимствования). Требование относительно проверки операций Национальным банком Украины также осталось, однако были уточнены некоторые моменты. В частности, отныне украинские банки в зависимости от суммы и вида операции должны подавать копии соответствующих подтверждающих документов. Также Национальный банк Украины уточнил и подтвердил запрет компаниям с валютными средствами в любых валютах объемом свыше $10 000 в эквиваленте покупать валюту на рынке, однако расширил перечень исключений из этого правила и разрешил банкам осуществлять обмен валют по поручениям клиентов. Относительно вопроса выхода инвестора из Украины, то Постановление 160 устанавливает прямой запрет на возврат инвестором вложенных денежных средств, а именно:
– на возвращение за границу средств, полученных иностранными инвесторами от продажи ценных бумаг украинских эмитентов (кроме продажи долговых ценных бумаг на фондовых биржах) или в результате продажи корпоративных прав юридических лиц, уменьшения уставного капитала, выхода из состава участников хозяйственных обществ;
– на перечисление за границу иностранному инвестору дивидендов;
– на операции, осуществляемые на основании индивидуальных лицензий НБУ (за исключением лицензий НБУ на размещение валютных ценностей на счетах за пределами Украины и лицензий НБУ на перечисление иностранной валюты резидентом-гарантом (поручителем) по кредитам, предоставленным международными финансовыми организациями и/или иностранными экспортно-кредитными агентствами.
Хотим обратить внимание, что, несмотря на то, что указанные валютные ограничения усложняют работу и в какой-то мере делают выход из Украины невозможным, они являются временными и будут отменены, как только начнется укрепление национальной валюты. Частично было изменено и налоговое законодательство в сторону незначительного ужесточения, но это является необходимым процессом со стороны государства при урегулировании вопроса бюджетных доходов и расходов.
ДЕРЕГУЛЯЦИЯ В СЕГМЕНТЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Что касается непосредственно рынка недвижимости, то во исполнение Закона о дерегуляции Кабинетом Министров Украины было принято постановление №137 от 18.03.2015 года касательно некоторых вопросов упрощения порядка предоставления административных услуг в сфере государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений. Также 25.03.2015 года вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины касательно уточнения полномочий нотариусов и особенностей регистрации производных имущественных прав не земельные участки сельскохозяйственного назначения» (далее – «Закон о регистрации прав»). Мы считаем, что указанные документы являются первым существенным шагом на пути к реализации дерегуляции и упрощения процедур в сфере недвижимости. Основные изменения, предусмотренные Законом о дерегуляции и Законом о регистрации прав, следующие:
– к 1 июля 2016 года должен быть выполнен автоматизированный перенос записей Государственного реестра земель о правах на земельные участки и их обременениях, о субъектах таких прав и документах, удостоверяющих такие права, в Государственный реестр прав;
– органам местного самоуправления предоставлены полномочия по осуществлению государственного архитектурно-строительного контроля и принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов, предоставлению документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ, контроля над соблюдением договорных обязательств застройщиками, деятельность которых связана с привлечением средств физических лиц в строительство многоквартирных жилых домов;
– отменено требование предоставлять выписку из Государственного земельного кадастра при совершении нотариальных действий и/или при осуществлении регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка нотариусу. Отныне нотариус сам формирует выписку из Государственного земельного кадастра о земельном участке при помощи программного обеспечения Государственного земельного кадастра;
– был введен новый сервитут – на размещение временных сооружений (малых архитектурных форм);
– стало возможным передавать в аренду земельные участки, предназначенные для ведения личного крестьянского хозяйства;
– из 11 существенных условий, которые должны быть включены в договор аренды земельного участка, осталось только три условия;
– отменена необходимость государственной регистрации договоров коммерческой концессии;
– владельцам и нанимателям жилой недвижимости разрешено осуществлять работы по переоборудованию и перепланировке без получения разрешительных документов (кроме случаев, когда такие работы предусматривают вмешательства в несущие конструкции или инженерные системы).
Указанные выше изменения значительным образом упростят процедуры, которые осуществляются в сфере недвижимости. Однако это только начало процесса дерегуляции. На данный момент разрабатывается массив нового законодательства, которое существенным образом изменит и упростит все процессы в сфере недвижимости. Одной из разработок является принятый Верховной Радой за основу Закон «О внесении изменений в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» относительно принятия в эксплуатацию объектов строительства, построенных без разрешения на выполнение строительных работ», что должно упростить как введение в эксплуатацию нового здания, так и признание прав на уже существующее.
Как следует из указанной выше информации, определенные риски для инвесторов при работе на территории Украины существуют, но они постепенно уменьшаются благодаря разработке ряда законов и изменений законодательства, которые будут приняты в ближайшем будущем.
