Уходя – уходи, или как оперативно расторгнуть договор аренды

Commercial Property №2 (114) февраль 2013

О ТОНКОСТЯХ РАЗРЫВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПОЙДЕТ РЕЧЬ В СТАТЬЕ, АВТОРАМИ КОТОРОЙ ЯВЛЯЮТСЯ ЕЛЕНА КОЧЕРГИНА, АДВОКАТ, КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК, ПАРТНЕР, И ЛЕОНИД ГОРШЕНИН, ЮРИСТ АДВОКАТСКОЙ КОНТОРЫ «КОННОВ И СОЗАНОВСКИЙ».

Текст: Елена Кочергина, Леонид Горшенин



Елена Кочергина, адвокат, кандидат юридических наук, партнер Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»

Заключая договор аренды торговых, офисных или других помещений, как арендаторы, так и арендодатели нередко стремятся включить в договор как можно больше оснований, позволяющих расторгнуть договор в одностороннем порядке. Например, арендатор хочет иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды, если он найдет где-то помещение подешевле. В свою очередь арендодатель заинтересован в досрочном прекращении договора, к примеру, с арендатором-должником.

В отличие от расторжения по взаимному согласию, когда воля сторон обоюдна и согласована, одностороннее расторжение практически всегда проблематично. Появляются организационные проблемы (как правило, «тяжелые» и безрезультатные переговоры с контрагентом; «бумажная» работа юристов сторон; решение вопроса фактического освобождения помещений). К ним еще добавляются правовые проблемы, возникающие из-за трудностей применения законодательства.

Как сказал Уоррен Баффет, один из богатейших людей в мире, «Риск приходит от незнания того, что вы делаете». Для того, чтобы у сторон договора аренды стало одним риском меньше, рассмотрим вначале часто встречающиеся, но неэффективные способы расторжения договора аренды. После этого мы предложим основания и эффективный способ расторжения договора, соответствующие требованиям законодательства и правоприменительной практики. 

В частности, в статье будут рассмотрены три способа расторжения договора аренды помещений:
1. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором.
2. Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом.
3. Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон.


Леонид Горшенин, юрист Адвокатской конторы «Коннов и Созановский»

При этом будут изложены основные нормы, регулирующие расторжение договора, и существующая судебная практика на конкретных примерах коммерческой аренды. Речь будет идти о расторжении срочных договоров аренды (то есть, заключенных на определенный срок), поскольку бессрочные договоры, для которых законом предусмотрен особый порядок расторжения, крайне редко встречаются в практике аренды коммерческой недвижимости.

Итак, вопросы аренды помещений регулируются в основном Гражданским и Хозяйственным кодексами Украины. Недавно исполнилось 9 лет с момента их вступления в силу. За это время вопрос расторжения договора аренды успел снискать славу одного из самых проблемных вопросов практики арендных отношений в бизнесе. Одной из причин являются различия в регулировании кодексами данного комплекса правоотношений. За 9 лет действия кодексов споры о расторжении аренды в одностороннем порядке успели «обрасти» значительным количеством противоречивой судебной практики. 

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных договором
В деловой практике широко распространено условие договора аренды о праве стороны на его расторжение в одностороннем порядке без обращения в суд. Иными словами, договор предусматривает право на односторонний отказ от договора. Можно встретить договоры, в которых установлено право отказаться от договора независимо от каких-либо оснований, просто направив другой стороне письменное уведомление.

Как указано на Интернет-портале журнала «Forbes Украина» в ноябре 2012 года, «…в ряде бизнес-центров Киева договоры имеют опцию расторжения со стороны арендатора через год, а то и в любой момент с уведомлением за 3-6 месяцев». Датой расторжения договора, как правило, указывается дата получения другой стороной такого уведомления или же дата, определенная в самом уведомлении. 

Рассмотрим реальный пример. В договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора. Арендодатель решил воспользоваться этим правом. Однако, получив уведомление об одностороннем отказе арендодателя от договора, арендатор не освобождает помещение добровольно. Арендодатель предъявил иск, ссылаясь на свой отказ от договора аренды. В данном случае очень высока вероятность того, что арендодатель этот иск проиграет. Причина заключается в том, что суд, скорее всего, не согласится с тем, что договор прекращен, посчитав незаконным такое основание для его прекращения как односторонний отказ. Все это время арендатор сможет находиться в помещении на вполне законных основаниях и не понесет за это никакой ответственности. Такие случаи можно найти в базе Единого государственного реестра судебных решений. 

Рассмотрим также реальную ситуацию, когда арендатор может пострадать от одностороннего отказа от договора. Так, арендатор решил прекратить договор, направив уведомление арендодателю. Посчитав, что договор прекращен уведомлением, арендатор переехал в другое помещение. После того, как суд признал односторонний отказ ненадлежащим основанием для расторжения договора, арендатор вынужден был заплатить арендную плату по договору даже после того, как он освободил помещение. То есть, арендатор, по сути, заплатил арендную плату в двойном размере: за помещение, из которого он уже выехал и в которое он въехал.

Признаки подобного сценария можно проследить в деле о расторжении договора аренды помещений в киевском торгово-развлекательном центре «KOMOD» по ул. Луначарского, 4-а. В этом деле арендатор отказался от договора с определенной даты, направив уведомление арендодателю. Арендодатель в принципе не возражал против самого отказа, но был не согласен с датой отказа, согласившись только на более позднюю дату. Тем не менее, суд все равно не посчитал договор расторгнутым и тем самым подтвердил возможность дальнейшего начисления арендной платы арендатору. 

Почему односторонний отказ от договора «не работает»? Причина кроется в норме, установленной частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса Украины (далее – «Хозяйственный кодекс»). В соответствии с ней односторонний отказ от договора аренды не допускается. 

Существует позиция, согласно которой норма статьи 291 Хозяйственного кодекса трактуется как абсолютная невозможность одностороннего отказа. Это подразумевает, в том числе, и запрет на установление в договоре случаев, когда стороны вправе осуществить отказ от договора аренды. 

Так, Высший хозяйственный суд Украины (далее – «Высший хозяйственный суд») в постановлении от 22 марта 2011 года указал буквально следующее: «…Согласно императивным (то есть, безусловно, обязательным – авт.) предписаниям части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса односторонний отказ от договора аренды не допускается. При этом указанная статья не содержит… возможности предоставления одной из сторон договора… права на такой односторонний отказ… Часть 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса категорически запрещает односторонний отказ от договора аренды со стороны арендодателя или арендатора…».

Более того, за последние несколько лет Высший хозяйственный суд неоднократно признавал недействительными условия договора, предусматривающие возможность одностороннего отказа от него, и сами отказы от договора. 

Случай признания недействительным одностороннего отказа арендатора от договора аренды был в практике одного из крупнейших бизнес-центров столицы – БЦ «Парус» по ул. Мечникова, 2. Арендатором почти 3000 м2 бизнес-центра был «Родовид Банк». В этом деле арендатор («Родовид Банк») не сумел реализовать предусмотренное договором право на отказ от договора и вынужден был обратиться в суд за его расторжением. Договор был расторгнут судом только спустя полгода после даты расторжения, указанной в уведомлении банка об отказе от договора, и совсем по другому основанию, не связанному с односторонним отказом. Таким образом, банк был вынужден понести убытки, связанные с невозможностью отказаться от договора, как минимум, в размере полугодовой арендной платы за пользование тремя тысячами квадратных метров бизнес-центра, потребность в которых у банка отпала за полгода до фактического расторжения договора. 

Тем не менее, существует и фактически прямо противоположная судебная практика по данному вопросу. Например, в целом ряде постановлений Высшего хозяйственного суда от 28 сентября 2009 года. Самое интересное то, что Высший хозяйственный суд не отрицал обязательного характера части 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. По мнению судей, поскольку стороны по взаимному согласию определили такой порядок прекращения договора как отказ в форме уведомления – это не является односторонним отказом от договора. 

Следует отметить, что данная позиция выглядит объективно слабее первой рассмотренной позиции Высшего хозяйственного суда, не позволяющей сторонам предусматривать в договоре право на отказ от договора. Кратко изложим свою правовую позицию по данному вопросу. 

Во-первых, есть все основания считать предусмотренный договором отказ в форме уведомления односторонним отказом, если он не согласован обеими сторонами. Ведь если другая сторона договора не согласна с полученным отказом, такой отказ не может являться расторжением «по согласию» двух сторон.

Во-вторых, в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Украины (далее – «Гражданский кодекс») стороны в договоре не могут отступить от положений законодательства. Из правила статьи 291 Хозяйственного кодекса о том, что односторонний отказ от договора аренды не допускается, в норме не сделано никаких исключений. 

Таким образом, статья 291 Хозяйственного кодекса исключает возможность предусматривать договором право сторон на односторонний отказ от него. Поэтому не рекомендуем предусматривать в договоре аренды такое право, учитывая объективные и существенные риски невозможности практической реализации этого права. 

Односторонний отказ от договора на условиях, установленных законом 

Гражданский кодекс предусматривает всего два случая для отказа от договора аренды недвижимости, заключенного на определенный срок. Первый случай – для арендатора, который имеет право отказаться от договора, если арендодатель не передает ему помещение (статья 766). Второй случай установлен для арендодателя, и именно его мы рассмотрим подробнее. В соответствии со статьей 782 Гражданского кодекса, арендодатель вправе отказаться от договора аренды, если арендатор не платит арендную плату в течение трех месяцев подряд. В таком случае договор является расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя об отказе от договора. Однако и здесь, несмотря на прямые предписания закона о возможности отказа, арендодатель может «напороться» на два «подводных камня», образованных судебной практикой. 

Первый «подводный камень». Существует позиция, что для возможности отказа от договора в связи с трехмесячной просрочкой внесения арендной платы необходимо, чтобы арендатор вообще ничего не платил на протяжении трех месяцев. Это указано, например, в постановлениях Высшего хозяйственного суда от 18 апреля и 25 октября 2012 года. В тех случаях арендодателям не удалось добиться расторжения договора, несмотря на то, что арендатор не платил как минимум в течение трех месяцев арендную плату в полном объеме. Следуя логике суда буквально, арендатору достаточно заплатить любую, даже минимальную сумму, чтобы лишить арендодателя права применить односторонний отказ от договора.

Второй «подводный камень». Существует еще одна позиция, «работающая» против арендодателей. Упомянутый ранее «абсолютный запрет» на односторонний отказ от договора, установленный частью 1 статьи 291 Хозяйственного кодекса. Он иногда трактуется таким образом, что исключает применение права на односторонний отказ по статье 782 Гражданского кодекса к хозяйственным договорам аренды (то есть, практически к 100% случаев коммерческой аренды). Такую позицию занял, в частности, Высший хозяйственный суд в упомянутом выше постановлении от 22 марта 2011 года. Обоснование суда – нормы Хозяйственного кодекса имеют преимущественную силу над нормами Гражданского кодекса в арендных отношениях между субъектами хозяйствования. 

Описанные «подводные камни» встречаются на пути не у каждого арендодателя, отказавшегося от договора. В практике Высшего хозяйственного суда можно найти постановления и с прямо противоположными позициями по двум вопросам (например, постановления от 8 ноября 2012 года и от 15 марта 2011 года). Тем не менее, отсутствие однозначной судебной практики только повышает риски, делая ситуацию более непредсказуемой. 

Если стороны договора аренды примут решение избрать наиболее безопасный с юридической точки зрения путь, советуем не отказываться от договора в одностороннем порядке даже при 3-месячной просрочке, а расторгать договор по взаимному согласию сторон или в судебном порядке как описано ниже. 

Судебный порядок расторжения по требованию одной из сторон 

Статьей 291 Хозяйственного кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут на основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом для расторжения договора аренды. Гражданский кодекс устанавливает ряд оснований для расторжения договора аренды «по требованию» как арендодателя, так и арендатора. Какие это основания? 

Согласно статье 783 Гражданского кодекса, арендодатель имеет право требовать расторжения договора аренды, если арендатор:
– пользуется помещением вопреки договору или назначению помещения;
– без согласия арендодателя передал помещение в пользование другому лицу;
– своим небрежным поведением создает угрозу повреждения помещения;
– не приступил к проведению капитального ремонта помещения (если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на арендатора). Арендатор же в соответствии со статьей 784 Гражданского кодекса вправе требовать расторжения договора аренды, если:
– арендодатель передал помещение, качество которого не соответствует условиям договора и назначению помещения;
– арендодатель не выполняет своей обязанности по проведению капитального ремонта помещения. 

Кроме того, Гражданский кодекс устанавливает общие основания для расторжения любого договора по требованию одной из сторон, в том числе, в случае существенного нарушения договора другой стороной (часть 2 статьи 651 Гражданского кодекса). Возможность и необходимость применения общих норм статьи 651 о расторжении договора для целей расторжения договора аренды подтвердил Верховный Суд Украины (далее – «Верховный Суд»). Это было постановление Верховного Суда от 8 мая 2012 года, являющееся так называемым «прецедентным» решением, т.е. выводы из которого обязательны к применению в аналогичных делах. Учитывая «прецедентную» практику Верховного Суда, можно порекомендовать сторонам договора аренды следующее. 

Признаки «существенного нарушения договора» определены в статье 651 Гражданского кодекса. Эти признаки носят общий характер, поскольку должны покрыть максимум возможных фактических ситуаций. Тем не менее, ничто не запрещает сторонам договора аренды прописать в договоре, какие именно конкретные случаи и ситуации они определяют как «существенное нарушение договора». В результате пострадавшая сторона получает больше убедительных доводов при обосновании своих требований о расторжении договора и больше шансов на удовлетворение судом таких ее требований. 

Например, вполне допустимо определить в договоре, что не трехмесячная, а всего лишь трехнедельная просрочка уплаты арендной платы является «существенным нарушением» договора аренды в понимании статьи 651 Гражданского кодекса. Если такая просрочка произошла, арендодатель вправе обратиться в суд о расторжении договора на основании статьи 651 Гражданского кодекса в связи с существенным нарушением договора арендатором.

Рассмотрим пример успешного расторжения договора аренды в одном из известных торговых комплексов столицы «Глобус» по требованию арендодателя. Основанием для расторжения стала двухмесячная задолженность арендатора по внесению арендной платы. Ссылаясь на наличие такой задолженности, арендодатель предъявил иск о расторжении договора в связи с его существенным нарушением арендатором, согласно статье 651 Гражданского кодекса. Суд согласился с тем, что задолженность по арендной плате за два месяца является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения и удовлетворил иск полностью. 

Именно такой алгоритм является наиболее эффективным способом расторжения договора аренды для пострадавшей стороны в случае нарушения другой стороной его условий. 

Резюме 

Односторонний отказ является неэффективным способом расторжения договора аренды помещений. Эффективно же будет предусмотреть в договоре максимальное количество ситуаций «существенного нарушения договора», позволяющих расторгнуть договор в судебном порядке. 

В заключение приведем слова Уоррена Баффета: «Если вы находитесь на судне, которое постоянно протекает, правильнее направить усилия на поиск нового судна, а не на заделку дыр». Используя аналогию Баффета, отметим, что «протекающим судном» является одностороннее расторжение договора, относительно же «безопасным судном» будет расторжение договора судом на основании существенного нарушения договора.