UDP: акцент на жилую недвижимость
Commercial Property №5 (153) май 2016
КОМПАНИЯ UDP ВЫСТУПИЛА СОИНВЕСТОРОМ МФК ПО ПРОСПЕКТУ ПОБЕДЫ, 26 В КИЕВЕ И ПЛАНИРУЕТ В 2017 ГОДУ ЗАВЕРШИТЬ ЕГО СТРОИТЕЛЬСТВО, ПРИОСТАНОВЛЕННОЕ В 2008. ДЕТАЛИ ПРОЕКТА, А ТАКЖЕ В ЦЕЛОМ О ТЕКУЩЕЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИИ РАССКАЗАЛИ ОЛЕСЯ ПЕРЧАК, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА UDP ПО ВОПРОСАМ МАРКЕТИНГА, И АЛЕКСЕЙ САМОЙЛЕНКО, РУКОВОДИТЕЛЬ ПРОЕКТА МФК SMART PLAZA.
Текст: Татьяна Антонюк
Компания UDP продолжает развитие и реализацию заявленных ранее объектов – это четыре жилых комплекса в Киеве (на фото: ЖК «Новопечерские Липки»)
ФОТО: UDP
Какие основные тенденции были характерны для рынка жилой недвижимости Киева в 2015 – первой половине 2016 года? Дайте Вашу оценку актуальной ситуации на столичном рынке жилой недвижимости.
Олеся Перчак: Вспоминая 2015 год, невозможно не упомянуть о факторе внутренней миграции в стране. Эта тенденция наметилась еще в 2014 году и продолжилась в 2015. Переселенцы из восточных областей Украины и Крыма массово покупали столичную недвижимость и инвестировали в строительство. В 2016 году, приобретая недвижимость, покупатель, скорее, нацелен на сбережение средств. То есть, сейчас недвижимость все чаще выбирают как альтернативу банковским инструментам. В проектах нашей компании, к примеру, доля таких сделок от общего числа продаж составляет не менее 40%.
Если говорить о сегментах жилой недвижимости, то основными лидерами по количеству предложений являются эконом- и комфорт-классы. Несмотря на стагнацию экономики и фактор военно-политической нестабильности, рынок активно развивается, усиливается конкуренция, появляются новые игроки и новые предложения.
Какие основные проблемы Вы могли бы выделить в сегменте жилой недвижимости Киева и Украины в целом?
Олеся Перчак: Первое и, наверное, самое важное, что хотелось бы отметить – это отсутствие утвержденного Генерального плана Киева. Без него невозможно двигаться дальше в вопросах грамотной застройки города и развития территорий. Также ключевой проблемой является слабая и несовершенная законодательная база, которая регулирует активность застройщиков. К актуальным проблемам рынка можно отнести незащищенность инвесторов в недвижимость, устаревшие строительные нормы, которые требуют нового, свежего взгляда и более прогрессивных подходов. Суммируя все вышеизложенное, хотелось бы отметить, что для успешного развития отрасли необходимо проведение реформ и дерегуляция.
В ЖК RiverStone на данный момент построено и введено в эксплуатацию две очереди, включающие четыре дома
ФОТО: UDP
Изменился ли состав застройщиков в сегменте жилой недвижимости Киева за последние полтора года? Насколько изменилась конкуренция среди игроков отрасли?
Олеся Перчак: Конкуренция на рынке однозначно усилилась. Это позитивный фактор, который стимулирует рынок и заставляет застройщиков формировать более качественные предложения для покупателя.
Мы наблюдаем перераспределение долей между основными игроками рынка жилой недвижимости Киева, увеличение некоторыми компаниями своей части этого сегмента и укрепление позиций. Также изменилась структура ТОП-10 крупнейших компаний отрасли по сравнению с 2014 годом, а вот ТОП-5 ключевых игроков практически не поменялся, что говорит о стабильности таких предприятий.
Компания UDP занимает место в ТОП-5 самых надежных застройщиков столицы. Доля компании на первичном рынке жилой недвижимости Киева составляет 10,7%.
Насколько сложным был прошлый год для Вашей компании с точки зрения ведения бизнеса?
Олеся Перчак: Для нас 2015 год, как и для всех компаний-застройщиков, не был легким. Нестабильная ситуация с гривной, а также постоянная угроза нарастания конфликта на Востоке страны не самым положительным образом сказалась как на экономике страны в целом, так и на рынке недвижимости в частности. Однако, несмотря на негативные факторы, наша компания сохранила позиции, продолжая строительство жилых комплексов.
Что изменилось в деятельности компании в 2015 году?
Олеся Перчак: В деятельности компании кардинальных изменений не произошло. Мы продолжаем реализацию проектов согласно намеченным планам и заявленным срокам. Поскольку все проекты компании UDP комплексные и представляют собой масштабные жилые объекты с развитой инфраструктурой, их реализация рассчитана на длительный цикл времени.
Подведите, пожалуйста, итоги 2015 – первой половины 2016 года для компании UDP.
Олеся Перчак: По итогам 2015 года рост количества продаж в проектах компании UDP был незначительным и составил 5-7%. Я связываю это с нестабильной ситуацией в стране, подкрепленной текущим военным конфликтом на Востоке Украины и угрозой его эскалации. За год отделами продаж жилых комплексов компании было реализовано около 22 415 м2 жилья.
Результаты первых двух кварталов 2016 года демонстрируют перспективы более существенного увеличения продаж. Так, по сравнению со вторым кварталом 2015 года, текущий квартал «радует» ростом количества продаж в 1,5 раза. Исходя из намеченного тренда, мы прогнозируем, что увеличение продаж в натуральных единицах в 2016 году по сравнению с 2015 составит 45-60%.
Охарактеризуйте спрос на квартиры в 2015 и первом полугодии 2016 на примере Ваших проектов.
Олеся Перчак: Сравнивая первый квартал 2016 года с аналогичным периодом прошлого года, мы видим рост покупательского интереса к проектам нашей компании. Позитивная динамика и рост также наблюдаются и во втором квартале текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2015. Увеличение интереса к таким проектам компании как ЖК «Бульвар Фонтанов» и ЖК Новопечерские Липки» обусловлен, помимо небольшой активизации рынка, и некоторыми дополнительными причинами. Один из факторов – это вывод на рынок совершенно новых форматов жилья. К примеру, в пятой очереди ЖК «Новопечерские Липки» будет представлен новый для столичного рынка формат – кондоминиум, а в ЖК «Бульвар Фонтанов» реализована концепция City Resort, предполагающая создание безопасной среды для жизни и отдыха. Мы стараемся предлагать покупателю новые и инновационные форматы объектов, которые, с одной стороны, соответствуют ожиданиям современного человека, а с другой – стимулируют спрос и отличают нас от конкурентов на рынке.
Еще один фактор активизации спроса на жилье – это проведение различных маркетинговых активностей, масштабных мероприятий, благодаря которым мы смогли донести нашу идею и предложение целевой аудитории, повысили уровень лояльности существующих клиентов и привлекли новых.
Общая площадь ЖК «Бульвар Фонтанов», включающего четыре 8-24-этажных дома, составит около 180 000 кв.м
ФОТО: UDP
Каковы Ваши прогнозы касательно изменения спроса на 2016 год?
Олеся Перчак: Мои ожидания оптимистические, однако существенных изменений спроса на квадратные метры, думаю, этот год не продемонстрирует. Если говорить о показателях продаж в столице, то мы прогнозируем рост в пределах 15-20%. Изменились ли требования покупателей к квадратным метрам в течение последнего года?
Олеся Перчак: Изменение требований покупателей к жилью и связанных с этим тенденций в недвижимости – это длительный процесс, который не формируется в течение одного или двух лет. Безусловно, на сегодняшний день на рынке отмечается тенденция, которая сформировалась еще в 2013 году – это оптимизация площадей квартир, ведь покупатель больше не хочет платить за «свободные» от функциональности квадратные метры. Также все большую значимость приобретает фактор стоимости коммунальных услуг, при этом во всех сегментах жилой недвижимости. В вопросе обслуживания и сервиса есть однозначный запрос со стороны покупателей на безопасность проживания: закрытость и охрана территории являются сегодня одними из приоритетных требований.
Как изменилась себестоимость и продажная стоимость квадратного метра жилой недвижимости в 2015 году – первом полугодии 2016?
Олеся Перчак: В первом полугодии 2016, согласно данным аналитического отдела компании, средний показатель цены 1 м2 жилья в столице в гривневом выражении вырос на 34%, в долларовом эквиваленте – на 1%. Для сравнения, во втором полугодии 2015 средний показатель стоимости 1 м2 жилья в долларовом выражении снизился на 7%, в гривневом – на 5%. Это связано, прежде всего, с резким ростом курса доллара относительно национальной валюты.
Какова стоимость квадратного метра в объектах компании UDP по состоянию на конец второго квартала текущего года? Какие прогнозы касательно ценовых изменений м2 на 2016 год?
Олеся Перчак: В проекте «Новопечерские Липки» ценовой диапазон составляет от $2200/м2 до $3500/м2. С начала года он не претерпел существенных изменений, однако средняя цена продаваемых объектов в 2016 году по сравнению с 2015 увеличилась на 15%. Кроме того, за первые два квартала текущего года цена в указанном объекте дважды менялась в сторону увеличения, и по сравнению с началом года средняя цена в ЖК «Новопечерские Липки» повысилась на 10%. По нашим оценкам, до конца года она продемонстрирует рост еще на 10%.
Жилой комплекс «Бульвар Фонтанов» также демонстрировал рост цен, который, по нашим прогнозам, по итогам года составит около 10%. На текущий момент средняя цена 1 м2 в ЖК «Бульвар Фонтанов» составляет $2600.
Визуализация ТРЦ Smart Plaza по проспекту Победы, 26 в Киеве
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: UDP
Структура компании UDP включает подразделение по управлению своими объектами. Сколько и какие объекты в настоящее время находятся в управлении компании?
Олеся Перчак: В проектах UDP, таких как «Новопечерские Липки» и «Бульвар Фонтанов», обслуживание осуществляет специально созданная компания «Ново-сервис». Управление жилыми комплексами для компании UDP является, скорее, стратегическим решением, которое способствует становлению проектов на рынке.
Над какими проектами недвижимости компания UDP работает в настоящее время?
Олеся Перчак: Компания продолжает развитие и реализацию всех заявленных ранее объектов – это четыре жилых комплекса бизнес- и премиум-классов: «Новопечерские Липки», «Бульвар Фонтанов», RiverStone и Smart Plaza.
В ЖК «Новопечерские Липки» в конце 2015 года было начато строительство пятой очереди, включающей три дома этажностью в 9, 14 и 16 этажей. Общая площадь новых домов составит около 34 360 м2, а жилых помещений – 24 035 м2. Вместимость паркинга составит около 345 машиномест. Завершение строительства этой очереди планируется в конце 2017 года.
Также продолжается строительство ЖК «Бульвар Фонтанов», который представляет собой проект комплексной застройки премиум-класса в столице. Проект размещается на участке площадью около четырех гектаров. Общая площадь ЖК «Бульвар Фонтанов», включающего четыре 8-24-этажных дома, составит около 180 000 м2, площадь квартир – 83 660 м2, их количество – 811, площадь нежилых помещений – 12 790 м2. Также проектом предусмотрен паркинг на 900 машиномест.
В ЖК RiverStone на данный момент построено и введено в эксплуатацию две очереди, включающие четыре дома. К концу августа текущего года планируется завершение строительства еще двух зданий, входящих в третью очередь комплекса. К концу 2019 года будет построено еще три очереди ЖК RiverStone.
Какие планы компании на краткосрочную перспективу? Планируете ли запуск новых объектов в этом году?
Олеся Перчак: В настоящий момент мы сконцентрировались на строительстве проектов, реализацию которых начали ранее. На этапе разработки у нас находятся несколько проектов комплексной застройки в столице.
Планирует ли компания расширение географии присутствия, реализацию проектов в других городах Украины?
Олеся Перчак: На сегодняшний день компания UDP сконцентрировала деятельность на столичном рынке, где на данный момент мы видим активный спрос на жилую недвижимость со стороны потенциальных покупателей.
Проектом МФК Smart Plaza предусмотрена эксплуатируемая кровля площадью более 3640 кв.м
ВИЗУАЛИЗАЦИЯ: UDP
Почему было принято решение о завершении недостроя по проспекту Победы, 26 в Киеве, который сейчас именуется как МФК Smart Plaza?
Алексей Самойленко: Решение о завершении проекта объясняется его отличным инвестиционным потенциалом и востребованностью такого класса недвижимости со стороны потенциальных покупателей.
Как всем известно, строительство зданий по проспекту Победы, 26 было начато еще в 2005 году, однако в 2008 их реализация была приостановлена. В 2015 году компания UDP приняла решение завершить «замороженный» проект, выступив в роли соинвестора. Собственником и застройщиком ЖК по-прежнему является компания «Киевский завод «Аналитприбор».
Как были решены вопросы с предыдущими участниками проекта? Ведутся ли судебные разбирательства в отношении этого проекта?
Алексей Самойленко: Вопросы между участниками проекта урегулированы в соответствии с законодательством, и судебных разбирательств по нему нет.
Насколько сложен процесс вхождения в проект недостроя? С какими проблемами Вы столкнулись?
Алексей Самойленко: Процесс вхождения в проект недостроя потребовал привлечения консультантов из различных областей, в частности, был проведен юридический и строительный аудит. Также были урегулированы вопросы с подрядными организациями, инвесторами и государственными органами в отношении завершения строительства этого комплекса.
Получили ли Вы поддержку городских властей в этом проекте?
Алексей Самойленко: Конечно, мы сотрудничаем с городом. Я бы даже назвал это взаимной поддержкой, ведь такие проекты как Smart Plaza интенсивно развивают жилую, коммерческую и развлекательную инфраструктуру столицы.
Как решился вопрос с собственниками, которые уже приобрели квартиры у предыдущего девелопера?
Алексей Самойленко: Все имущественные права за покупателями сохранены. Нам важно, чтобы этот проект способствовал росту доверия к отечественному девелоперу, поэтому мы ответственно относимся к данным обещаниям, предлагая прозрачные схемы сотрудничества и покупки жилья и придерживаясь графика строительства, который имеется в свободном доступе на сайте жилого комплекса.
Расскажите более подробно о проекте Smart Plaza.
Алексей Самойленко: Smart Plaza – это многофункциональный комплекс, который включает два 23-этажных жилых дома и коммерческие помещения на первых уровнях здания. В комплексе представлено различного типа жилье – от однокомнатных квартир площадью от 35 м2 до 50 м2 и до престижных двухуровневых апартаментов.
Одно из главных преимуществ Smart Plaza – инфраструктура, которая включает торгово-развлекательный центр, супермаркет, рестораны и кафе, фуд-корты, фитнес-центр, бассейн и кинотеатр. Общая площадь ТРЦ составит 25 000 м2, площадь кинотеатра – 14 050 м2, супермаркета – 3100 м2, фитнес-центра – 1970 м2. Также проектом предусмотрена эксплуатируемая кровля площадью более 3640 м2. Подземный паркинг рассчитан на 250 машиномест.
Когда комплекс Smart Plaza будет введен в эксплуатацию?
Алексей Самойленко: Каркасы жилых зданий комплекса готовы на 99%. Эти здания будут введены в эксплуатацию в декабре 2016 года. Открытие ТРЦ планируется в 2017 году.
