Удар по сфере гостеприимства

РОССИЙСКИЙ ГОСТИНИЧНЫЙ РЫНОК

Дэвид Дженкинс, директор Группы гостиничной недвижимости DTZ Россия/СНГ фото: DTZ По словам Дэвида Дженкинса, директора Группы гостиничной недвижимости DTZ Россия/СНГ, по итогам I полугодия 2009 года в Москве продолжалось серьезное снижение показателя RevPAR (доходность на номер) во всех сегментах, при этом самое сильное падение отмечалось в сегменте гостиниц высшего ценового сегмента (upper upscale), где RevPAR сократился на 33% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если сравнить показатель дохода от номеров по 27 гостиницам Москвы (7039 номеров), по которым Группа гостиничной недвижимости DTZ Россия/СНГ провела анализ, за первое полугодие 2009 гостиницы недополучили $100 миллионов по сравнению с первой половиной 2008 года. Такое серьезное снижение выручки в долларовом выражении во многом эксперты объясняют сильным ослаблением рубля по отношению к доллару, начиная с конца 2008 года. В рублевом эквиваленте снижение выручки от номеров составило 38%, а в долларовом – 54%. Несмотря на то, что гостиничный рынок Москвы все более подвержен влиянию кризиса, ведущие международные гостиничные операторы продолжали проявлять интерес к московскому рынку в первой половине 2009 года. Так, в марте 2009 года гостиничная сеть IHG (InterContinental Hotels Group) объявила о своем намерении открыть самый крупный в мире отель Holiday Inn на 1000 номеров на территории «Крокус Сити». Открытие отеля ожидается в 2014 году. В мае 2009 года гостиничная сеть класса люкс Mandarin Oriental Hotel Group презентовала концепцию своего первого фешенебельного отеля в Москве, строительство которого начнется в конце 2009 года, а официальное открытие состоится в 2011 году. В июне 2009 года гостиничная сеть IGH объявила об открытии своего отеля InterContinental Moscow Tverskaya, запланированном на сентябрь 2010 года. В июне 2009 года стало известно, что оператор The Rezidor Hotel Group будет управлять известной гостиницей «Украина», которая 1 декабря 2009 года откроется под брэндом Radisson Royal. В июне 2009 года гостиничная сеть Shangri-La Hotels and Resorts подписала соглашение об управлении своим первым отелем в России. Гостиница на 400 номеров, открытие которой запланировано на 2012 год, разместится на верхних этажах 42-этажной башни китайского бизнес-центра Park Huaming, строительство которого планируется в рамках крупномасштабного проекта редевелопмента ВВЦ (Всероссийского выставочного центра) на северо-востоке Москвы.

Гостиница Hilton Moscow Leningradskaya, Москва фото: IS Среди громких событий первого полугодия на московском рынке стоит назвать расторжение в марте 2009 года инвестиционного контракта с «Объединенной промышленной корпорацией», предусматривающего строительство проекта гостиницы класса люкс и резиденций, также известного как «Кремль, 5» или «Красная Площадь, 5». Данный проект мог бы стать знаковым на гостиничном рынке столицы. Экономический кризис также повлиял и на операционные показатели гостиниц Санкт-Петербурга. По мнению Дэвида Дженкинса, ситуация вряд ли улучшится до 2010 года, а, быть может, и до 2011 года. Сочетание туристического и делового спроса использовалось для нейтрализации сложившегося ярко выраженного явления сезонности, характерного для Санкт-Петербурга. Сейчас, когда спрос в обоих сегментах упал, гостиницы города постепенно утрачивают достижения последних лет по мере снижения тарифов и загрузки. Как и в Москве, показатели RevPAR петербургских гостиниц были настолько высоки на протяжении нескольких последних лет, что сейчас какое-либо снижение происходит с уровня, который нельзя было удерживать в течение долгого времени. На сегодняшний день в Санкт-Петербурге открыты гостиницы следующих международных операторов: The Rezidor Hotel Group, Corinthia Hotels Group, Marriott Hotels and Resorts, Accor Group, IHG, Sokos, RF Hotels, Kempinski и Orient Express. В активном поиске проектов в городе находятся сегодня такие гостиничные операторы, как Hilton, Hyatt Hotels and Resorts, Scandic Hotels, The Rezidor Hotel Group, IHG, Accor Group, Marriott Hotels and Resorts, Starwood Hotels and Resorts и Domina Hotel Group.

Гостиница Holiday Inn Moscow Sokolniki, Москва фото: IS The Rezidor Hotel Group является ключевым международным оператором в городе, в его управлении находятся три гостиницы, насчитывающие в общей сложности 2204 номера. Открытие еще одной гостиницы оператора, Park Inn, ожидается в 2010 году. Группа рассматривает в данный момент несколько перспективных проектов в городе, однако кризис и ее не обошел стороной. По мнению экспертов Группы гостиничной недвижимости DTZ, на рынке Санкт-Петербурга девелоперам сейчас будет правильнее сконцентрироваться на проектах гостиниц эконом-класса и средней категории, которые отвечали бы требованиям как туристов, так и деловых людей, нежели на 5-звездочных гостиницах. Арилд Ховланд, старший вице-президент по развитию бизнеса The Rezidor Hotel Group, высказал следующее мнение о перспективах развития гостиничного рынка Санкт-Петербурга и России в целом: «Не секрет, что сегодня никто не может в полной мере оценить продолжительность или глубину «кризиса». Однако, полагаясь на опубликованные отчеты экспертов в области экономики и недвижимости, можно говорить о дальнейшем ухудшении ситуации в 2009 году и, возможно, в 2010. На наш взгляд, сегодняшний деловой климат создает своего рода «уникальную возможность» для строительства гостиниц, что в основном обусловлено несколькими факторами: значительным удешевлением строительных материалов, в сложившихся обстоятельствах многие гостиничные проекты будут забыты или отложены. Таким образом, уже существующая нехватка гостиниц в стране/городе будет ощущаться еще острее. «Кризис» продолжает проявлять высокую перспективность инвестиций в гостиничный сектор в противовес краткосрочным рискованным проектам в таких сегментах, как жилая недвижимость. Он также обратит девелоперов гостиничной недвижимости к профессиональным консультантам на стадии разработки проектов, что позволит устранить недостатки в плохо продуманных гостиничных проектах».

Гостиница «Swissotel Красные Холмы», Москва фото: IS Несмотря на значительные негативные последствия для гостиничного сегмента Санкт-Петербурга и Москвы, они по-прежнему являются основными российскими рынками. В настоящее время происходит возвращение девелоперов и инвесторов к этим городам, а также к Сочи в связи с проведением олимпийских игр. Российские девелоперы отстраняются в данный момент от более рискованных инвестиций в регионы. Дэвид Дженкинс так прокомментировал перспективы развития гостиничных рынков России и Украины в ближайшее время: «Россия вошла в кризис позже, чем большинство стран мира и, по всей вероятности, выйдет из него позже, чем они. В России по-прежнему остро не хватает заемного капитала, компании продолжают сокращать издержки, увольнять персонал и меньше тратить на командировки сотрудников. Это отражается на количестве постояльцев гостиниц. Более того, открытие новых гостиниц увеличивает предложение на рынке. Сочетание возрастающего предложения и сокращающегося спроса, по-нашему мнению, не позволит гостиничному рынку оправиться от кризиса раньше, чем конец 2010 – начало 2011 года. Совершенно очевидно, что докризисные тарифы не будут достижимы даже после восстановления рынка. Падение тарифов случилось бы все равно и без кризиса, по причине увеличения предложения, кризис просто ускорил этот процесс.

Показатели деятельности гостиниц Москвы за I полугодие 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года
Показатели	Заполняемость, %		ADR, рубли		RevPAR, рубли
Год	2009	2008	2009	2008	2009	2008
Люкс (luxury)	51,3	61,5	13 629,61	16 019,39	6862,22	9527,00
Высший предел верхнего (upper upscale)	63,5	71,4	10 602,88	13 543,19	6199,41	9259,84
Верхний (upscale)	58,1	67,8	7420,60	8937,72	4164,70	5793,65
Выше среднего (upper midscale)	63,1	71,1	5683,90	7207,16	3531,97	4836,99

Источник: STR Global, исследование Группы гостиничной недвижимости DTZ В Украине качественных гостиниц очень мало, однако существует много заявленных проектов. Восстановление гостиничного рынка Украины может занять больше времени ввиду потенциально значительного роста предложения и более существенного, чем в России спада спроса. Можно предположить, что украинский рынок гостиничных услуг стабилизируется через 6-10 месяцев после того, как стабильность вернется на российский рынок».

Рост по сравнению с I полугодием 2008 года, %
Показатели	Заполняемость, %	ADR, рубли	RevPAR, рубли
Люкс (luxury)	-16,6	-14,9	-28,0
Высший предел верхнего (upper upscale)	-11,1	-21,7	-33,1
Верхний (upscale)	-14,3	-17,0	-28,1
Выше среднего (upper midscale)	-11,3	-21,1	-27,0

Источник: STR Global, исследование Группы гостиничной недвижимости DTZ РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПОЛЬШИ

Гай Симмонс, заместитель директора, гостиничный департамент (Hospitality Department) Colliers International (Польша) фото: COLLIERS INTERNATIONAL (ПОЛЬША) На польском гостиничном рынке доходность в расчете на номер в связи с кризисом упала с 7% до 10% в польских злотых, а в евро падение составляет около 30% в результате слабой позиции локальной валюты. С целью восстановления и сохранения уровня продаж номеров управляющие команды гостиниц прибегают к большей гибкости в ценообразовании, которая заключается в отказе от привязки цен к евро либо же установлении фиксированного обменного курса, или курса по договоренности. Мерой номер один с целью оптимизации расходов со стороны операторов является глобальный пересмотр всех существующих контрактов с поставщиками и подрядчиками. В столь затруднительные с точки зрения экономики времена часто можно пересмотреть сроки и условия в некоторых контрактах. Это поможет сэкономить более 2% расходов по управлению целым отелем. А, учитывая количество гостиниц, эта цифра в итоге может оказаться весьма внушительной. В предстоящие годы наиболее развивающимся сегментом на польском рынке гостиниц станут отели категории 2 звезды и 3+. Последние относятся к верхней границе брэндов эконом-класса, которыми эффективно управляют на уровне трех-, а то и четырехзвездочных гостиниц в зависимости от оживленности рынка, на котором они представлены.

Гостиница Marriott, Варшава, Польша фото: «CP» По состоянию на сегодняшний день за 2009 год в Польше состоялась только одна инвестиционная сделка на гостиничном рынке. Это была продажа гостиницы, в ходе которой один из партнеров выкупил акции для установления 100% контроля над объектом. Данная продажа была внутренней, без привлечения стороннего агента. В данный момент компания Colliers Warsaw представляет ряд варшавских отелей на продажу. Проблемы, с которыми сегодня вплотную столкнулись девелоперские компании, заключаются в недостатке средств для финансирования долга, а также высоком проценте собственного капитала, требуемом польскими банками (40% или больше). Компания Colliers уверена, что Польша имеет все шансы стать «суперзвездой» в плане пост-кризисной реабилитации. Недавно правительственные службы объявили, что, согласно прогнозам, в 2009 году ВВП Польши покажет положительный рост. Еще в начале кризиса эксперты Colliers утверждали, что в 2009 году Польша сможет удивить тех, кто предсказывал полный крах, и продемонстрировать стабильную и развивающуюся экономику по сравнению с другими новичками и развитыми странами ЕС. Что касается Украины, то мы полагаем, что у страны хорошие перспективы, но прийти в себя она сможет более медленными темпами. Чемпионат позволит многим увидеть Украину на мировой арене. Если это правильно организовать и воспользоваться всеми возможностями, то результаты могут оказаться весьма позитивными. Для того чтобы представить мировой общественности Украину с ее бизнес-возможностями, качеством жизни и перспективами, понадобятся тщательное планирование и кропотливая работа. Если этот процесс будет организован грамотно, то шансы и темпы выздоровления возрастают, но этого не произойдет при отсутствии политической стабилизации и сплоченности.

Версия для печати