UCDC: «в выборе городов для развития проектов мы ориентируемся на интересы операторов»

Виктор Салыгин, генеральный директор холдинга UCDC
фото: Олег Герасименко

CP: Когда был создан холдинг Ukrainian Construction & Development Company? С каких проектов он начал свою деятельность?
Виктор Салыгин: Инвестиционно-строительный холдинг Ukrainian Construction & Development Company был создан в 2005 году, объединив 7 компаний, работающих на украинском рынке недвижимости более 12 лет.
Возвратившись в Украину по окончанию обучения за границей, я проанализировал активы, имеющиеся в собственности нашей семьи (компании, работающие в сфере строительства и производства строительных материалов, химической промышленности, логистики и др.), и пришел к выводу о необходимости реорганизации управления, структуризации ресурсной базы с целью обобщить накопленный опыт и возможности компании. Таким образом, было принято решение о создании сильной организационной структуры. Мы поставили перед собой цель создать компанию европейского уровня.
В управленческую команду UCDC сегодня входят Наталья Салыгина, президент компании; Виктор Салыгин, генеральный директор; Александр Ковалев, партнер. Штат холдинга насчитывает более 700 сотрудников.
На начальных этапах работы холдинг принимал участие в развитии сети ресторанов быстрого питания «МакДональдз». Для выхода на рынок Харькова «МакДональдз Юкрейн Лтд.» был необходим сильный партнер из числа местных компаний, который помог бы в вопросах поиска и отвода земельных участков. Одна из компаний холдинга UCDC занималась поиском земельных участков и юридическими вопросами оформления прав на них, другая – строительством ресторанов. Позже холдинг вышел из партнерского бизнеса с «МакДональдз Юкрейн Лтд.», который в будущем планируется возобновить в формате арендатор-арендодатель.
CP: Какие структурные подразделения входят в состав холдинга? Расскажите о специализации каждой из компаний, входящих в холдинг.
В.С.: Основу холдинга составляют компании «Гея», «Лансана», «Бетоникс», «Синтез» и «Интертранс». Компания «Гея» работает на рынке недвижимости Харькова более 10 лет. Она специализируется на широком спектре услуг – от проектных до отделочных работ, выполняет технический надзор за строительством объектов и выступает в роли генподрядчика. «Гея» располагает собственным проектным бюро и большим парком строительной техники. Компания «Лансана» предоставляет услуги на земельном рынке Харькова, сопровождая сделки купли/продажи участков, оформления разрешительной документации для реализации проектов. «Бетоникс» занимается производством материалов для строительства – цемента, бетона, сыпучих и вяжущих материалов, строительных смесей и др. В собственности компании находится мощная база производственного оборудования для строительства. Основное направление деятельности компании «Синтез» – агентские услуги на рынке недвижимости Харькова. «Интертранс» занимается перевозкой грузов на территории СНГ и, в частности, Украины. Каждая компания холдинга самодостаточная и обслуживает как UCDC, так и предоставляет услуги для реализации проектов других компаний.
CP: Назовите основные направления деятельности Ukrainian Construction & Development Company.
В.С.: Учитывая, что рынок недвижимости в регионах сегодня «горячий», мы планируем сконцентрироваться именно на девелоперской деятельности, которая включает такие процессы, как подбор площадок для строительства, получение исходно-разрешительной документации на строительство объектов, разработку концептуальных и архитектурных проектов, инвестирование (привлечение инвестиций в строительство крупных объектов недвижимости, заключение договоров долевого участия на строительство объектов жилой, офисной и торговой недвижимости), строительство и дальнейшее управление проектами (разработка и реализация проектов коммерческой недвижимости с последующим управлением и продажей).
Отдельно хочу остановиться на строительстве как важной составляющей процесса реализации проекта. Холдинг располагает необходимыми мощностями для ведения строительства, однако у меня, как у девелопера, нет интереса к расширению строительного подразделения. Поэтому для реализации сложных с архитектурной точки зрения проектов мы все-таки планируем привлекать генподрядчиков со стороны.
CP: Существует ли принципиальная разница в ведении девелоперской деятельности в столице и регионах?
В.С.: В столице тяжелее реализовать девелоперские проекты по ряду причин. Во-первых, здесь наблюдается более высокий уровень конкуренции. Во-вторых, девелоперская деятельность сопряжена с многочисленными сложностями, связанными с решением юридических вопросов, из-за которых реализация многих столичных проектов затягивается. Тем не менее, я надеюсь, что все эти моменты не помешают нам реализовать в Киеве ряд проектов.
Если говорить в целом, то рынок недвижимости Киева и региональных центров на данный момент развивается очень активно. По моему мнению, такая ситуация будет сохраняться еще около 4 лет, а насыщенность украинского рынка торговой недвижимости произойдет к зиме 2010 года.
CP: Как вы можете оценить качество реализованных проектов коммерческой недвижимости в Украине и в Харькове, в частности?
В.С.: По моему мнению, в Украине пока очень мало качественных объектов коммерческой недвижимости и Харьков не является исключением в этом вопросе.
Если говорить о реализованных и реализующихся проектах коммерческой недвижимости в Харькове, то в их числе я не могу назвать качественных. По моему мнению, проекты, реализацией которых занимаются местные девелоперские компании, не конкурентоспособны в долгосрочной перспективе. Такие объекты будут выводиться на рынок, однако не будут столь выгодными в финансовом плане, как могли бы быть.
CP: Какие города интересуют UCDC в качестве площадок для развития проектов коммерческой недвижимости? Почему?


Ирина Роик, партнер консалтинговой компании SQM Experts
фото: SQM Experts

В.С.: Прежде всего, нас интересует Харьков, как один из наиболее интересных городов для развития проектов коммерческой недвижимости в Украине.
Ирина Роик: Подтверждением потенциала города является проявленный к нему интерес со стороны международных инвестиционных и девелоперских компаний. Например, о выходе на рынок Харькова уже заявили ECE, планируют выход Multi Development. Мы также ожидаем активизацию деятельности местных девелоперов. На сегодняшний момент в городе уже развивается несколько достаточно крупных проектов коммерческой недвижимости, в частности торгово-развлекательные центры «Караван», «Французский Бульвар», «Дафи», «Магеллан».
В.С.: Конечно, в Украине есть много городов, которые нам интересны как площадки для ведения бизнеса. Первые позиции в этом вопросе занимают Одесса, Днепропетровск, Запорожье, Киев. Я назвал города, которые интересны и арендаторам, и девелоперам. Но для принятия окончательного решения по выходу на тот или иной рынок необходимо провести тщательные исследования, проанализировать состояние данного рынка и оценить его возможности. Сейчас мы не готовы заявить о конкретных планах компании в других регионах, но планируем это сделать в ближайшее время.
CP: Расскажите о проектах коммерческой недвижимости, реализацией которых компания занимается на сегодняшний день.
В.С.: Проектный портфель UCDC включает проекты торговой, офисной, жилой, логистической недвижимости, а также проекты формата mixed-use. Все проекты компании на сегодняшний день располагаются в Харькове.
И.Р.: Так как рынок коммерческой недвижимости постоянно развивается, мы изначально разрабатываем проекты, конкурентоспособные в долгосрочной перспективе. Сейчас ведется работа над проектом ТРЦ «Парк Артема» по Московскому проспекту возле станций метро «Московский проспект» и «Завод им. Малышева» в Харькове. Концепция проекта была разработана компанией SQM Experts совместно с архитектурной мастерской LAGUARDA.LOW (США). Этот проект был впервые представлен на выставке MIPIM-2006. Первоначально общая площадь ТРЦ была запланирована в объеме 70 800 м², однако в связи с увеличением площади земельного участка, на котором реализуется проект, концепция ТРЦ и его объемы будут изменены.
Второй проект торговой недвижимости, реализуемый в Харькове, – многофункциональный комплекс «Полтавский Шлях». Он располагается на участке площадью 20 гектаров рядом со станцией метро «Холодная гора». Уникальность проекта заключается в том, что в его состав кроме торгового центра и мощной развлекательной составляющей войдет автовокзал международного значения, который станет своеобразным «якорем» проекта. Введение в эксплуатацию комплекса запланировано на 2009 год.
В 11 километрах от центра Харькова на крупной автомагистрали М03 будет реализован проект «Восточный терминал» – логистического центра класса А. Площадь земельного участка, на котором развивается проект, составляет 65,6 гектара, общая площадь – 315 000 м². Предполагаемая дата ввода в эксплуатацию – 2009 год.
Одной из последних разработок компании, которая станет знаковой как для UCDC, так и для Харькова в целом, является крупный mixed-use комплекс в центре города. Проектом предусмотрено строительство гостиничного комплекса категории 5 или 4 звезды, офисного центра класса А и элитного жилья.
CP: Какие якорные операторы интересны компании UCDC в рамках реализуемых проектов?
В.С.: Если речь идет о ритейл-операторах, то это Real (METRO Group) и Auchan, которые уже проявили интерес к нашим проектам. Для эффективного функционирования проектов торговой недвижимости необходим сильный «якорь». Более мощных «якорей», чем Real и Auchan на украинском рынке я пока не вижу. Несколько лет назад я обратился к компании Auchan с письмом, точнее с предложением о сотрудничестве и не получил ответа. Теперь, спустя два года, компания пытается зайти в наши проекты.
CP: Намерена ли компания развивать проекты в сфере жилой недвижимости?
В.С.: Сейчас мы уже работаем с двумя проектами жилой недвижимости – коттеджным городком «Зеленая поляна» и жилым районом River Side Park в Харькове. Так, проект «Зеленая поляна», который разместится на северо-западе Харькова в 12 километрах от центра города, предполагает комплексную застройку участка площадью 51,6 гектара коттеджами разного класса с созданием насыщенной инфраструктуры. В проекте предполагается молл «Зеленая поляна», ресторанный комплекс с бильярдным клубом, фитнес-центр с бассейном и сауной, теннисные корты, школа-лицей, музыкальная школа, детский сад.
Хочется обратить внимание на проект жилого района River Side Park, который будет реализован на участке площадью 27 гектаров в северо-восточной части Харькова. Это первый масштабный проект комплексной застройки микрорайона, предусматривающий строительство жилых зданий разного класса, объектов социальной инфраструктуры и создание всех необходимых коммуникаций.
Также в ближайших планах компании – развитие проектов жилой недвижимости класса «бизнес» и «элит» в регионах. Так, совместно с компанией «Т.М.М.» мы планируем реализацию проекта жилого дома «элит-класса» в Харькове.
CP: Как компания решает вопрос с земельными участками?
В.С.: Земля является особенным ресурсом, который всегда будет в цене и в дефиците, поэтому компания UCDC на протяжении 4 лет покупала земельные участки. Хорошие участки мы приобретаем и сегодня. Таким образом, UCDC располагает земельным банком в объеме более 350 гектаров. В него входят земельные участки в Харькове и Харьковской области. Многие, возможно, со мной не согласятся, но если расставить категории «земля» и «проект» в порядке приоритетности, для меня первичным, все-таки, является проект. Имея представление о концепции проекта и его профессиональной реализации, можно найти компромисс с владельцами земельного участка.
CP: Допускаете ли вы в девелопменте такой вариант развития проекта как продажа?
В.С.: Я абсолютно нормально воспринимаю продажу проектов и готовых объектов, тем более что продажа проекта и является финальной точкой девелопмента. В европейских странах это закономерный этап девелопмента, в Украине наблюдаются единичные случаи продажи проектов или объектов недвижимости. Тем не менее, я думаю, что в ближайшее время для украинских девелоперов продажа проектов станет нормальной практикой.
CP: С какими компаниями UCDC сотрудничает на сегодняшний день в рамках региональных проектов?
В.С.: На сегодняшний день мы заключили договор о создании совместного предприятия с компанией Multi Development (Нидерланды) для развития двух проектов в Харькове – ТРЦ «Парк Артема» и многофункционального комплекса «Полтавский Шлях». Кроме того, ведем переговоры по проектам логистики – с Doheny Group, по проектам жилой недвижимости – с компанией ADAMA Holding. Также ведем переговоры с London & Regional. По проекту формата mixed-use в центре Харькова, в составе которого запланирована пятизвездочная гостиница, ведем переговоры с MIRAX Group. Как только будет проведено согласование этажности проекта с городом, мы начнем переговоры с оператором.
В связи с проведением в Украине и Польше Чемпионата Европы по футболу в 2012 году развитие проектов гостиничной недвижимости является очень перспективным направлением. Сегодня проектами гостиничной недвижимости в Украине очень интересуются российские и итальянские сетевые операторы. Лично я хотел бы видеть в Украине сеть The Ritz-Carlton. Нас интересуют также проекты гостиниц категории три или четыре звезды.
CP: Какие средства используются для развития проектов недвижимости компанией UCDC?
В.С.: В этом вопросе нами используются схемы финансирования, практикующиеся во всем мире. Любой финансист скажет, что проект выгоднее реализовать за заемные средства. Тем не менее, мы используем как собственные, так и заемные средства.
На сегодняшний день мы сотрудничаем с такими банками, как «УкрСиббанк» (BNP Paribas Group), «Райффайзен Банк Аваль». Есть идеи относительно использования средств Deutsche Bank.
CP: В развитии каких проектов участвует компания SQM Experts в рамках сотрудничества с UCDC? Какие функции выполняет компания SQM Experts в процессе реализации проектов?
И.Р.: Первым проектом, в рамках которого компания SQM Experts начала сотрудничество с UCDC, стал ТРЦ «Парк Артема». Это был первый проект компании, которая только приняла решение о структурной реорганизации.
Поэтому кроме разработки концепции проекта мы участвовали также в создании логотипа, корпоративного стиля, а также различных презентационных материалов компании UCDC.
Мы сотрудничаем с Ukrainian Construction & Development Company в различных направлениях и выполняем большой спектр функций. В частности, проводим исследования, разрабатываем концепции, представляем интересы компании UCDC в поиске партнеров для реализации региональных проектов.
Также мы презентуем проекты на международных выставках, в частности, два раза представляли проекты UCDC на выставке MIPIM.