ТЦ Украины: подсчитаны, классифицированы
Commercial Property №3 (140) апрель 2015
9 АПРЕЛЯ НАЦИОНАЛЬНЫЙ КОМИТЕТ ICSC УКРАИНЫ ПРЕДСТАВИЛ БАЗУ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ НАШЕЙ СТРАНЫ, ПОДГОТОВЛЕННУЮ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОЙ ГРУППОЙ (ICSC UKRAINE RESEARCH GROUP) НА ОСНОВЕ ЕВРОПЕЙСКОЙ КЛАССИФИКАЦИИ. ПРЕЗЕНТАЦИЯ СОСТОЯЛАСЬ В РАМКАХ ПЕРВОЙ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЙ КОНФЕРЕНЦИИ ICSC «РЕКОНСТРУКЦИЯ И РАСШИРЕНИЕ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ, АДАПТАЦИЯ ЕВРОПЕЙСКОГО ОПЫТА К УКРАИНСКИМ РЕАЛИЯМ», ПРОВЕДЕННОЙ ДЛЯ ИГРОКОВ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
ТИПЫ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ
Согласно европейской классификации, торговые объекты разделяются на две категории:
– традиционные: очень большой (GLA – 80 000 м2 и более), большой (40 000 – 79 999 м2), средний (20 000 - 39 999 м2), малый с альтернативно-товарной доминантой и малый с повседневно-товарной доминантой (5000 – 19 999 м2).
– специализированные: ритейл-парк - большой (GLA – 20 000 м2 и более), средний (10 000 – 19 999 м2), малый (5000 – 9999 м2); аутлет-центр (5000 м2 и более); тематический центр с развлекательной доминантой и без нее (5000 м2 и более).
В рамках роботы над классификацией украинских торговых центров оценивались объекты, отвечающие следующим характеристикам: GLA – не менее 5000 м2, наличие централизованного управления, площади должны свободно находиться на рынке, т.е. быть доступными для аренды, площадь основного якорного арендатора не должна превышать 90% арендуемой площади торгового центра, количество лотов должно быть не менее 20.
| Распределение торговых центров городов-миллионников Украины по форматам (% GLA), 2014 год |
|
Источник: ICSC
В ходе исследовательской работы были классифицированы торговые центры крупнейших городов Украины – Киева, Харькова, Донецка, Днепропетровска, Одессы, Львова, открытие которых состоялось в период с 2004 года по ноябрь 2014-го. Как сообщил Дмитрий Топольсков, глава ICSC Ukraine Research Group, работа над классификацией продолжается и объекты, введенные в эксплуатацию после указанного срока, будут добавлены в базу данных торговых центров позднее.
| Распределение торговых центров Киева по форматам (% GLA), 2014 год |
|
Источник: ICSC
В целом, в базу данных торговых центров Украины вошли 144 объекта общей площадью 3,9 миллиона м2 и арендуемой площадью 2,5 миллиона м2.
В базе украинских ТЦ содержится такая информация как месторасположение объекта, общая и арендуемая площади, девелопер, владелец и управляющая компания, якорные арендаторы, другие арендаторы (ритейл-операторы), др.
Конференция «Реконструкция и расширение торговых центров, адаптация европейского опыта к украинским реалиям». ФОТО: «CP»
Согласно результатам исследования ICSC, большая часть торговых площадей крупнейших городов Украины представлена в формате традиционный/большой (27,9% арендуемой площади всех классифицируемых торговых центров), 23,2% арендуемых площадей представлены в формате традиционный/средний, 24,7% – традиционный/малый/с повседневно-товарной доминантой, 15,8% – специализированный/тематический центр/без развлекательной доминанты. Такие форматы ТЦ как традиционный/ очень большой и ритейл-парк в Украине отсутствуют.
| Распределение торговых центров Харькова по форматам (% GLA), 2014 год |
|
Источник: ICSC
Как сообщил Филипп Бертере, директор компании «Иммошан Украина», глава Национального комитета IСSС в Украине, 48% торговых центров Киева на сегодняшний день функционируют уже более семи лет. Это говорит о необходимости и актуальности реализации проектов реконструкции ТЦ. Успешные примеры реновации и расширения торговых объектов представили в рамках мероприятия зарубежные эксперты – Филипп Ругсель, коммерческий директор Immochan International, и Мартин Маковец, директор по инвестициям, Unibail-Rodamco, которые рассказали о таких объектах как ТРЦ Alegro Setubal, расположенном в городе Сетубал в Португалии (1992 года постройки), и ТРЦ Centrum Cerny Most в Праге в Чехии (1997 года постройки).
| Распределение торговых центров Днепропетровска по форматам (% GLA, 2014 год) |
|
Источник: ICSC
СПОРНЫЕ ОБЪЕКТЫ
Во время работы над классификацией украинских торговых центров у экспертов исследовательской группы ICSC Ukraine Research Group возник ряд спорных вопросов, в том числе относительно целесообразности включения в базу некоторых объектов. Среди таких комплексов оказались ТВК «Глобус», ТРЦ Dream Town и ЦТ «Дарынок» в Киеве, центры оптовой торговли METRO Cash & Carry и DIY-гипермаркеты «Эпицентр», а также ТЦ «Магнус» во Львове. Последний не вошел в базу из-за небольшой арендуемой площади в 4500 м2, что ниже показателя, требуемого классификацией.
Относительно ТВК «Глобус», состоящего из трех очередей, возник вопрос: считать его единым комплексом или тремя разными объектами? «Первая линия комплекса расположена с одной стороны ул. Крещатик, а вторая и третья – с другой стороны улицы. Несмотря на то, что «Глобус» находится в разных помещениях, мы считаем его единым ТЦ с единой концепцией», – заявил Дмитрий Топольсков.
При этом, ТРЦ Dream Town, состоящий из двух очередей, рассматривается экспертами ICSC как два отдельно работающих торговых центра, с разной направленностью и концепцией. «Этот объект занимает территорию между тремя станциями метро. Каждая из двух очередей ТРЦ Dream Town имеет различную посещаемость и набор операторов. Посетители обеих частей комплекса не соединены между собой – ни паркингом, ни переходом. Это архитектурно два разных здания», – сообщил эксперт.
| Распределение торговых центров Одессы по форматам (% GLA), 2014 год |
|
Источник: ICSC
В базу ТЦ Украины не были включены объекты сети METRO Cash & Carry, а также «Эпицентр» по ул. Окружной, 1-б в Киеве. Причина – почти всю арендуемую площадь этих объектов занимает один оператор. Более того, как отметил эксперт, гипермаркет «Эпицентр» характеризуется закрытостью для рынка аренды. «Вокруг изначально построенного здания по ул. Окружной начали появляться пристройки. К тому же в нем есть антресольный уровень. Однако, компания пошла по пути расширения бизнеса, но при этом не сдает свои площади другим арендаторам», – сообщил Дмитрий Топольсков. Тем не менее, стоит отметить, что в других объектах сети начали появляться сетевые операторы. К примеру, 28 ноября прошлого года компания «Новус Украина», развивающая мультиформатную сеть продуктовых магазинов Novus, открыла супермаркет в структуре DIY-гипермаркета «Эпицентр» в Броварах, а в структуре «Эпицентра» по ул. Полярной, 20-д в Киеве, который позиционируется как торговый центр, было заявлено открытие продуктового супермаркета премиум-формата Le Silpo, запуск которого, однако, пока не состоялся.
| Распределение торговых центров Львова по форматам (% GLA), 2014 год |
|
Источник: ICSC
Разногласия коснулись также центра торговли «Дарынок» по ул. Беломорской, 1, в Киеве. Несмотря на то, что изначально в ЦТ «Дарынок» были представлены арендаторы классического рыночного формата, со временем в состав комплекса вошли различные сетевые арендаторы, среди них – продуктовый супермаркет «Фуршет» и супермаркет бытовой техники и электроники Comfy. Эксперты ICSC рассматривали всю совокупность признаков, которые позволили классифицировать «Дарынок» как ТЦ, среди которых – конструктивные особенности здания, этажность, наличие сетевых операторов, централизованное управление. «Централизованное управление стало главным признаком, который позволил отнести «Дарынок» к торговым центрам», – прокомментировал Дмитрий Топольсков.
В2В-издание «Commercial Property» выступило Специализированным информационным партнером конференции ICSC под названием «Реконструкция и расширение торговых центров, адаптация европейского опыта к украинским реалиям. ФОТО: «CP»
International Council of Shopping Centers
International Council of Shopping Centers (ICSC, Международный Совет Торговых Центров) основан в 1957 году и на данный момент объединяет 25 национальных и региональных советов торговых центров по всему миру. Организация насчитывает 70 000 членов в более чем 100 странах мира, среди которых – собственники торговых центров, девелоперы, специалисты по маркетингу, инвесторы, ритейлеры, др. Целью деятельности организации является содействие развитию глобальной отрасли ритейла и девелопмента торговой недвижимости.
Членами Национального комитета ICSC Украины являются представители таких компаний как «Иммошан Украина», UTG, ГК «Будхаус», DTZ в Украине, Colliers International (Украина), EASTGATE DEVELOPMENT, Arricano Real Estate, Multi Ukraine, JLL, Arzinger, «Дафи», др.
