CP: Где располагается ТЦ «Магелан» в Николаеве? Чем обусловлен выбор данного месторасположения? Виктор Матяш: ТЦ «Магелан» расположен по проспекту Героев Сталинграда, 13, в 10-минутной автомобильной доступности от центра Николаева. Сергей Лутюк: ТЦ находится в районе Соляные, на своеобразном острове между реками Южный Буг и Ингул. Место выбрано очень удачно, поскольку в этой части города практически нет магазинов, которые обеспечивали бы жителей необходимыми товарами. CP: Здание торгового центра «Магелан» в Николаеве – новое строительство или реконструкция имеющейся постройки? В.М.: Здание торгового центра является реконструированной постройкой. Мы владеем правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором располагается этот объект. С.Л.: Здание, где впоследствии появился торговый центр «Магелан», – это долгострой, около 18 лет простоявший в запустении. Изначально он планировался как торговый объект, однако, чтобы привести его конструкцию в соответствие с современными особенностями торговли, нам пришлось организовать комплексное перепланирование и оставить лишь несущие стены. ТЦ «Магелан», Николаев фото: «Край Проперти»
За 7,5 месяца, начиная с апреля 2006 года, был проделан огромный объем работ. Функции генерального подрядчика выполняла фирма «Стройград» (Николаев). Подготовка чертежей здания велась совместно с николаевскими архитекторами. Ряд корректив вносился на этапе строительства – некоторые помещения были переоборудованы, уменьшались или увеличивались размеры камер для установки необходимых агрегатов (на площадях супермаркета). Когда проект реализуется, он проявляется совершенно с иной стороны. CP: Когда состоялось открытие ТЦ «Магелан»? В.М.: Официальное открытие ТЦ «Магелан» состоялось 9 декабря 2006 года. Виктор Матяш, директор компании «Край Проперти» фото: «Край Проперти»
CP: Почему николаевский ТЦ не имеет развлекательной части? Планируется ли открытие таковой в данном проекте? В.М.: Открытие развлекательной части в торговом центре запланировано на середину февраля 2007 года. Она будет представлена детской игровой зоной – развлекательным комплексом «Непоседа», игровыми автоматами, кафе и т.д. CP: Кто занимался разработкой концепции ТЦ «Магелан»? В.М.: Разработкой концепции занималось структурное подразделение компании «Край Проперти». Можно сказать, что киевский проект ТРЦ «Магелан» концептуально является прототипом николаевского. Однако меньшие объемы здания николаевского ТЦ обусловили ряд индивидуальных характеристик, в числе которых (если говорить, к примеру, о супермаркете «Край») иное расположение зон, некоторых товарных групп и т.д. CP: Расскажите более подробно о поэтажных планах ТЦ и расположении арендаторов. В.М.: Общая площадь центра составляет 13 тысяч м2, из них торговая – 10 тысяч м2. Здание состоит из двух этажей. На первом расположен продуктовый супермаркет площадью 3200 м2 с фаст-фудом и ряд магазинов – «Евросеть», «Зебра», «Країна Кави», магазин по продаже изделий из золота, магазин сувениров. Кроме того, здесь находится отделение «Українського Професійного Банку», центр по продаже музыкальных дисков «МЦ». В ближайшее время планируется открытие аптеки «Фалби». На втором этаже расположен магазин датского брэнда JYSK площадью 1100 м2, представляющий товары для дома, интерьера и декора; специализированный парфюмерно-косметический магазин «КОСМО» (280 м2), «Детский мир», «Оптика», «Фен-шуй». В ТЦ имеются магазины по продаже одежды («57/77», Private Pember), обуви, посуды (BergHOFF) и т.д. Кроме того, в едином комплексе с торговым центром находится помещение супермаркета электроники и бытовой техники «Технополис» площадью 2380 м2. Сергей Лутюк, директор супермаркета «Край» (ТЦ «Магелан», Николаев) фото: «Край Проперти»
CP: Какая компания занималась подбором арендаторов в николаевский проект ТЦ? Возникали ли проблемы с их привлечением? В.М.: Основную работу по подбору арендаторов выполнила управляющая компания «Край Проперти». Помощь в этом вопросе нам оказала также компания Colliers International (Украина). В целом проблем с подбором арендаторов не возникало. В николаевском проекте представлены киевские операторы, поэтому переговоры и заключение договоров проводилось в столице. С.Л.: На сегодняшний день практически все площади ТЦ сданы в аренду. Исключение составляет двухъярусное стеклянное помещение, находящееся над входом в супермаркет. Мы пока еще не определились с его функциональным назначением. Скорее всего, здесь откроется ресторан, поскольку данное место, по нашему мнению, идеально для отдыха и приятного времяпрепровождения. CP: Какие операторы выступают якорными в ТЦ «Магелан»? В.М.: Практически во всех наших торговых центрах, где бы они не располагались, продуктовый супер-/гипермаркет будет занимать центральное место и выступать основным «якорем». Не является исключением и николаевский ТЦ. Пул якорных арендаторов в центре представлен супермаркетом «Край» с огромным ассортиментом товаров продовольственной группы, магазинами JYSK, «КОСМО», «Технополис». С данными операторами заключены долгосрочные договора аренды. С.Л.: Открытие магазина «Технополис» в рамках николаевского проекта – наша первая совместная работа с данным оператором. Руководство компании «Край Проперти» приняло решение отдать инициативу в руки профессионалов: «Технополису» – как авторитету в сфере электроники и бытовой техники, «КОСМО» – в сфере косметики и бытовой химии, JYSK – в сфере товаров для дома. CP: Какие арендные ставки установлены на торговые площади в ТЦ «Магелан»? На какие сроки, как правило, заключаются договора аренды с обычными арендаторами? В.М.: Арендные ставки в ТЦ «Магелан» представлены в диапазоне от $10 до $100/м2/в месяц. Размер арендной ставки зависит от площади, этажности, известности брэнда, а также других факторов. С обычными арендаторами заключены стандартные договора сроком на один год. CP: Как решен вопрос с парковкой на территории ТЦ (расположение и количество машиномест)? В.М.: Вопрос месторасположения паркинга мы решили на начальной стадии работы. В николаевском проекте «Магелан» паркинг расположен вокруг здания центра. Общая площадь паркинга, рассчитанного на 200 машиномест, составляет 6 тысяч м2 . С.Л.: Весной будет сделана соответствующая разметка, предполагающая четырехрядную парковку. CP: Расскажите подробнее о проекте супермаркета «Край» в структуре ТЦ «Магелан». Каковы его концептуальные характеристики? С.Л.: Нами было запроектировано два входа в супермаркет, обслуживающие одновременно торговый центр. Возле входа в правой части фасада находятся сумочная, ресепшн, детская комната. В супермаркете установлена линейка из 14 касс. Кроме того, по одной кассе имеется в рыбном отделе, отделе элитного алкоголя, две – на горячей линии и одна – в помещении кафе. Вопросами расположения товарных групп мы занимались самостоятельно, без привлечения сторонних специалистов. Первым отделом, куда попадает покупатель, зайдя в супермаркет, является овощной. Далее (в очередности против часовой стрелки) располагаются отделы промышленных товаров, бакалеи, кондитерский, хлебный и мясной отделы. В центре зала установлен аквариум для продажи живой рыбы, а в конце зала находится пандус, возвышающийся на 1,2 метра над уровнем помещения. Он ведет на горячую линию (фаст-фуд), где можно недорого покушать. В этой части супермаркета располагается кафе, которое отделяется от горячей линии роллетом и может функционировать независимо, поскольку имеет отдельный вход и всю необходимую инфраструктуру. Зал кафе сдается в аренду для проведения торжественных мероприятий. На территории супермаркета располагается большое количество холодильных и морозильных камер для хранения молочной продукции, овощей, фруктов, мясных полуфабрикатов, замороженных продуктов и т.д. Имеется несколько небольших по площади складских помещений, обслуживающих торговый зал и производственные цехи. Продукция отдела промышленной группы имеет свой небольшой склад. Кондитерскими, бакалейными товарами, а также алкогольными и безалкогольными напитками торговый зал пополняется со склада площадью около 90 м2. В супермаркете налажено собственное производство, представленное пекарным, кондитерским, мясным и кулинарным цехами с огромным ассортиментом выпускаемой продукции. CP: Какие компании – местные или региональные – осуществляют поставку продукции в супермаркет? С.Л.: Поставку продукции осуществляют киевские и николаевские компании. Около 30% составляют поставщики из Киева, с которыми мы сотрудничаем давно, 70% – региональные. CP: Проводился ли подсчет потоков в ТЦ и супермаркете? С.Л.: Таких подсчетов мы не проводили. Однако, даже без проведения этой процедуры можно сказать, что большинство посетителей ТЦ целеустремленно направляется в супермаркет. С дня открытия в супермаркете наблюдалось очень большое количество покупателей, которое росло вплоть до Нового года. CP: Какая компания осуществляет управление ТЦ «Магелан» в целом и супермаркетом «Край» в частности? Каким образом была сформирована управленческая команда? В.М.: Управление ТЦ «Магелан» в Николаеве осуществляет компания «Спарта Трейд», дочернее предприятие «Край Проперти». Процесс организации управления требует постоянного контроля со стороны управляющей компании, для создания которой необходимы определенные временные затраты. Управленческая команда ТЦ была сформирована из николаевских специалистов при помощи кадровых агентств. С.Л.: Клининговые услуги в торговом центре обеспечивает компания «Актуал Сервис», обслуживающая наш столичный ТРЦ. CP: Какие источники финансирования привлекались для реализации проекта ТЦ? Каков размер инвестиций? Какие сроки окупаемости заложены в проект? В.М.: Общий размер инвестиций в реализацию проекта составил $8 миллионов. Одним из источников финансирования стали кредитные средства OTP Bank. В качестве залога выступил объект незавершенного строительства. Согласно нашим расчетам, срок окупаемости ТЦ в Николаеве составит 6 лет. CP: Почему именно Николаев стал вторым после Киева городом, в котором открылся ТЦ «Магелан»? В каких городах планируется дальнейшее развитие сети? В.М.: Выбор Николаева обусловлен рядом причин. Немаловажную роль сыграли удачно сложившиеся обстоятельства покупки долгостроя и быстрого оформления разрешительной документации. В дальнейшем мы планируем развитие одноименной сети торгово-развлекательных центров в Харькове (общей площадью около 100 тысяч м2) и Днепропетровске (около 70 тысяч м2). CP: Планируется ли развитие сети супер-/гипермаркетов «Край» обособленно от проектов ТЦ/ТРЦ «Магелан» в других городах Украины? Если да, то в каких именно? Какому формату будет отдаваться предпочтение? В.М.: Мы намерены размещать супермаркеты «Край» как в составе собственных ТЦ/ТРЦ, так и автономно. Развитие сети супер-/гипермаркетов обособленно от проектов ТРЦ «Магелан» планируется в Белой Церкви (площадь супермаркета «Край» составит 3500 м2), Харькове (около 12 800 м2), Днепропетровске (около 14 тысяч м2), Львове и т.д. Предпочтение будет отдаваться форматам гипермаркета и крупного супермаркета. В составе харьковского и днепропетровского ТРЦ «Магелан» будут открыты гипермаркеты «Край» с площадью торгового зала около 14 тысяч м2.
