ТЦ Globus: «Прогноз – «аккуратный» рост торговой недвижимости»

Commercial Property №9 (147-148) ноябрь-декабрь 2015

GLOBUS, ОТКРЫВШИЙСЯ В 2002 ГОДУ, – ПЕРВЫЙ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ ТОРГОВЫЙ КОМПЛЕКС УКРАИНЫ. ЛОКАЦИЯ В САМОМ ЦЕНТРЕ КИЕВА – НА ПЛОЩАДИ НЕЗАВИСИМОСТИ – СТАЛА ДЛЯ ОБЪЕКТА И УНИКАЛЬНЫМ ПРЕИМУЩЕСТВОМ, И ОДНОВРЕМЕННО ФАКТОРОМ РИСКА, ПОСКОЛЬКУ ИМЕННО ЗДЕСЬ ПРОИСХОДИЛИ РЕВОЛЮЦИОННЫЕ СОБЫТИЯ 2004-2005 И 2013-2014 ГОДОВ. ПОМИМО ЭТОГО, ЗА 14-ЛЕТНЮЮ ИСТОРИЮ GLOBUS ПЕРЕЖИЛ ДВА КРИЗИСА, РЕЙДЕРСКИЙ ЗАХВАТ, ПРОТЕСТЫ АРЕНДАТОРОВ. С СЕРЕДИНЫ 2014 ГОДА У ТЦ НОВЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ. КАКИЕ ГЛОБАЛЬНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ ПРОИЗОШЛИ В ЭТОЙ СВЯЗИ В ОБЪЕКТЕ ЗА ПОСЛЕДНИЕ ПОЛТОРА ГОДА, РАССКАЗАЛ ПЕТР ХОРОШОК, ДИРЕКТОР ТЦ GLOBUS.

Татьяна Антонюк


 

Общая площадь ТЦ Globus составляет 35 400 кв.м 

ФОТО: ТЦ GLOBUS 

Как давно Вы приступили к исполнению обязанностей директора ТЦ Globus? 

Я приступил к исполнению обязанностей ТЦ Globus с лета прошлого года, когда был полностью обновлен его менеджмент практически во всех направлениях – аренды, маркетинга, технического управления, охраны, др. 

С чем связаны такие кардинальные изменения в команде? 

Эти изменения связаны с необходимостью и желанием собственника объекта, которым является компания London & Regional Properties из Великобритании, улучшить торговый центр, вывести его на профессиональный управленческий уровень, соответствующий западным бизнес-нормам. 

Какие первоочередные задачи были поставлены перед Вами собственниками объекта? Каких результатов уже удалось достичь? 

В момент, когда новая команда приступила к управлению торговым центром, его вакантность составляла более 40%, и нашей первоочередной задачей было снижение этого показателя, а также удержание существующих арендаторов. После смены управляющей команды торговый центр покинули только те арендаторы, которые свернули бизнес в Украине. Сегодня мы наблюдаем положительную динамику по приходу новых арендаторов и нулевую динамику – по уходу. Вакантность объекта составляет 15%, а с учетом небольших форматов, то есть операторов со сроком аренды менее одного года, – 11%. 

На данный момент продолжаются начатые полтора года назад работы по обновлению торгового центра. Так, за этот период объект был приведен в управляемое с технической точки зрения состояние: были выполнены ключевые улучшения по инженерному обеспечению здания (вентиляция, кондиционирование, пожарные системы), восстановлены внешние стеклянные фасады и купола, пострадавшие во время революции на Площади Независимости. 

Необходимо отметить, что с момента смены менеджмента управляющей компании разрабатывался проект комплексной реновации и реконцепции ТЦ Globus, презентация которого планировалась в начале текущего года. Однако из-за ситуации, сложившейся в Украине в целом и на рынке торговой недвижимости в частности, проведение планируемых изменений на данный момент является нецелесообразным. Поэтому был утвержден другой вектор движения – поэтапное изменение торгового центра, которому мы и следуем. На данный момент у нас имеется согласованная программа на 2016-2017 годы, предполагающая инвестирование порядка $2 миллионов в обновление торгового центра, в частности, обновление входных групп, освещения, внешней и внутренней навигации, санузлов, др. 

В результате роста стоимости энергоресурсов перед собственниками и управляющими компаниями объектов недвижимости стал вопрос экономии и оптимизации операционных затрат. Какие шаги были приняты в ТЦ Globus в этом направлении? 

В контексте ресурсосбережения был принят ряд технических нововведений, а именно – замена оборудования или его модернизация. Таким образом мы сделали контролируемым процесс использования ресурсов, снизили энергопотребление инженерных систем, оставив на приемлемом уровне операционный режим здания. 

На данный момент, в условиях рынка арендатора, собственники торговых объектов вынуждены идти на различные уступки с целью сохранить существующих арендаторов либо привлечь новых. Как на данный момент выстроен диалог с арендаторами ТЦ Globus? Какие схемы расчета ставок аренды применяются в ТЦ? 

С момента кризиса 2014 года, изменения курсовых уровней национальной валюты, пересмотра возможностей операторов по развитию и других факторов ситуация в сегменте аренды поменялась не в сторону арендодателей, и ТЦ Globus не является исключением. Мы работаем по рыночным условиям. 

В рамках торгового центра условия для арендаторов могут отличаться. В целом, в своей практике мы применяем долгосрочные договоры аренды сроком от трех лет и фиксированные ставки аренды в иностранной валюте. Кроме того, с большинством операторов прописано условие поэтапного увеличения арендной платы или ее индексация. Однако, необходимо понимать, что фиксированная ставка – это не догма и в зависимости от типа оператора мы можем применять комбинированную схему расчета как процент от товарооборота плюс фиксированная арендная ставка. Кроме того, есть много других факторов, определяющих условия сотрудничества с арендаторами, – форматы и типы ритейлеров, занимаемая площадь, сроки аренды, др. 

Назовите основные сделки аренды, заключенные в 2015 году в ТЦ Globus. 

В начале текущего года в первой линии ТЦ открылся продуктовый супермаркет Billa площадью 700 м2 (этот супермаркет стал вторым объектом сети в ТЦ Globus; ранее – в 2013 году – был открыт супермаркет Billa во второй линии торгового центра – ред.). Он размещен независимо от fashion-галереи и имеет отдельный вход, благодаря чему мы, с одной стороны, разделили потоки покупателей, но с другой – часть людей, которые приходят в супермаркет, попадают в торговый центр, улучшая его посещаемость. Также наличие отдельного входа позволяет супермаркету функционировать независимо от времени работы fashion-галереи. 

Среди других знаковых открытий текущего года – запуск двух drogerie -магазинов Watsons в первой и второй линиях торгового центра, открытие магазина парфюмерии и косметики BROCARD премиального формата (площадь – около 220 м2) в третьей линии ТЦ. 

На декабрь запланировано открытие крупного бара-ресторана на -1 этаже второй линии торгового центра вместо располагавшегося на этом месте Vodka Bar. Мы также подписали договор с известным киевским ресторатором об открытии в первой линии торгового центра нового объекта – крупного концептуального ресторана площадью 700 м2. Его запуск состоится весной следующего года. 

Также в контексте реновации и обновления концепции торгового центра был полностью перестроен переход от станции метро «Площадь Независимости» на -1 этаж второй линии торгового центра. Этот ритейл-коридор получил название Globus Passage. Мы провели в нем необходимые коммуникации – вентиляцию, кондиционирование, освещение, обновили торговые места. Globus Passage пользуется спросом со стороны небольших форматов, и сегодня он заполнен на 100%. Здесь представлены подарки, аксессуары, различная продукция национальных производителей, др. 

Одна из основных тенденций рынка торговой недвижимости Украины – активная работа с отечественными производителями и дизайнерами и открытие pop-up магазинов. Работает ли ТЦ Globus в этом направлении? 

На сегодняшний день в ТЦ Globus открыто несколько магазинов отечественных производителей – UAmade, Cher Nika, Globus Fashion Ukraine и «Українські творчі бренди». По нашей информации, в ТЦ Globus открылся первый в Украине pop-up магазин украинских дизайнеров – UAmade, запуск которого состоялся в начале зимы прошлого года. Кроме того, в декабре-январе в ТЦ Globus будут работать временные «новогодние» форматы, предлагающие товары украинских производителей. 

Мы верим в перспективы pop-up магазинов и поддерживаем операторов этого направления. Я думаю, что со временем такие ритейлеры будут усиливать позиции и становиться полноценными арендаторами торговых центров. Pop-up – формат, благодаря которому украинские производители могут тестировать себя в организованной рознице, а для торгового центра это формат, который должен доказать или опровергнуть свою эффективность и востребованность со стороны покупателей. Как показывает практика, pop-up магазины хорошо работают в торговых центрах, иногда даже лучше, чем сетевые. Мы видим, что этот формат воспринимается покупателями положительно и имеет спрос, что позволяет магазинам впоследствии закрепляться в ТЦ и расширять торговую площадь. К примеру, Globus Fashion Ukraine, который заходил в наш торговый центр как временный формат на несколько месяцев, уже продлил контракт на второй год.

ПЕТР ХОРОШОК 

Дата рождения: 12 декабря 1982 года 
Место рождения: Краматорск, Донецкая область 
Место жительства: Киев 
Образование: Институт международных отношений Киевского университета им. Тараса Шевченко 
Карьера: более 10 лет в коммерческой недвижимости; Akron Group (директор по развитию), Knight Frank (коммерческий директор), VS Energy (руководитель департамента недвижимости) 
Занимаемая должность: директор ТЦ Globus 
Семейное положение: не женат 
Хобби: футбол, музыка. 

На каких управленческих задачах Вы намерены сконцентрироваться в 2016 году? Какие шаги будут предприниматься с целью увеличения посещаемости ТЦ? 

Мы нацелены на эффективное управление объектом, длительную работу с текущими и новыми партнерами. Мы понимаем, что необходимо улучшить в ТЦ, и в рамках наших возможностей продолжим это делать. Мы привели ТЦ в рабочее состояние, видим в нем положительную динамику и верим в его перспективы. ТЦ Globus находится в удобном месте, имеет хороший пул арендаторов. Кроме того, мы ожидаем открытие новых магазинов, часть из них представят новые для ТЦ форматы. На 2016 год поставлена задача дальнейшего снижения вакантности в торговом центре до показателя ниже 2%. Как результат этого процесса мы прогнозируем рост арендного дохода. Кроме того, мы ведем переговоры с сетевыми европейскими брендами об открытии их первых магазинов именно в ТЦ Globus. Это долгосрочный проект, и если такие сделки состоятся, то не ранее конца 2016 года. 

В вопросах маркетинга мы планируем осуществлять сдержанную, но эффективную точечную коммуникацию, задача которой, в первую очередь, – грамотная работа с посетителями, которые приходят в ТЦ, и во-вторых, увеличение трафика. Первый приоритет по увеличению посещаемости – вторая и третья линии торгового центра. Необходимо отметить, что посещаемость первой части вернулась к показателям до событий на Площади Независимости и составляет более 1 миллиона человек в месяц. Показатель второй и третьей частей был всегда ниже из-за ориентации на определенную аудиторию. Однако в них наблюдается более высокий показатель конверсии посетителей в покупателей, чем в первой очереди.

Также мы продолжим изменения в торговом центре, в частности, проведем ремонт входных групп и пешеходных переходов, обновим освещение, др.

На сегодняшний день в ТЦ Globus открыто несколько магазинов отечественных производителей, среди которых – UAmade, Cher Nika, Globus Fashion Ukraine, др. 

ФОТО: ТЦ GLOBUS 

На 2016 год заявлено открытие ЦУМа. По Вашему мнению, изменит ли он «расстановку сил» в центральной части Киева? Видите ли Вы в этом проекте конкурента торгового центра Globus? 

Мы следим за всеми открытиями на рынке, и запуск ЦУМа, безусловно, повлияет на торговые объекты, расположенные в центре города. Однако мы не видим в этом проекте своего конкурента, поскольку у ТЦ Globus и ЦУМа различные концепции и целевые аудитории, и те арендаторы, которые смогут работать с нами, по различным причинам не смогут работать в универмаге. 

Если оценивать расположение ТЦ Globus и ЦУМа, то у нас все же более быстрый доступ к ТЦ с метро, и мы будем работать над нашими преимуществами. Приоритетом станет укрепление сильных сторон объекта и работа с существующим трафиком. 

По Вашему мнению, какие основные составляющие успешного проекта торговой недвижимости в современных рыночных условиях? Как Вы оцените перспективы коммерческого успеха реализуемых в Киеве проектов торговых центров? 

Успех торгового центра в любой ситуации зависит от месторасположения, концепции и эффективного менеджмента. Ряд торговых центров, реализуемых сегодня в Киеве, имеет хорошее расположение, но в рамках существующих рыночных условий тяжело представить, насколько эффективно и быстро они будут заполнены до необходимого уровня, а соответственно, сложно спрогнозировать их окупаемость, являющуюся одним из показателей эффективности. На момент запуска торгового центра оптимальным является показатель вакантности в пределах 2-3%, максимум 5%, и уважающий себя девелопер не может открыть ТЦ с 20-30-процентной долей свободных площадей. Однако, на украинском рынке были случаи открытия торговых центров с различным уровнем заполняемости. 

Дайте Ваши прогнозы развития ситуации на рынке коммерческой недвижимости Киева на 2016 год. 

Сегодня мы видим и прогнозируем дальнейший аккуратный рост показателей рынка торговой недвижимости и ритейла. В целом, ситуация в этом сегменте будет зависеть от многих факторов, и в первую очередь, от общей обстановки в стране. 

По Вашему мнению, какие возможности открываются для рынка торговой недвижимости и ритейла в кризисный период?

Кризис открывает возможности для развития, заставляет генерировать новые идеи, запускать интересные проекты. Это ярко прослеживается на нашем рынке, к примеру, в сегменте общественного питания. Так, за последнее время в Киеве открылось много концептуальных, нишевых ресторанов. Аналогичная ситуация наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. На примере ТЦ Globus можно увидеть изменения, спровоцированные кризисными явлениями. Так, если бы не кризис, мы не рассматривали бы возможность переформатирования ресторанов, открытия супермаркета, не пришли бы к другим решениям, необходимым для улучшения посещаемости и привлечения новых партнеров. 

ТЦ Globus

Торговый центр Globus, расположенный на Площади Независимости в Киеве, состоит из трех линий общей площадью 35 400 м2. Девелопером торгового центра выступила компания «Вита-Веритас» украинского бизнесмена Александра Меламуда. С 2008 ТЦ Globus принадлежит и управляется европейской частной инвестиционной компанией London & Regional Properties (LRP). Инвестиционный портфель LRP включает объекты отельной, офисной и торговой недвижимости по всему миру (Лондон, Монте-Карло, Мадрид, Кейптаун, Киев) общей стоимостью 9 миллиардов фунтов стерлингов (около $13,4 миллиарда).