Цикличность в недвижимости: фундаментальный принцип развития рынка
ЦИКЛИЧНОСТЬ В НЕДВИЖИМОСТИ Цикличность в той или иной степени характерна для любого рынка недвижимости фото: Олег Герасименко
Существование циклических колебаний в развитии экономики было замечено еще в XIX веке, причем одним из основоположников теории цикличности стал Карл Маркс, разработавший концепцию коротких рыночных циклов, или кризисов перепроизводства, состоящих из четырех фаз: кризиса, депрессии, оживления и роста, – и имеющих место на любом товарном рынке. Существенный вклад в развитие данного направления экономической науки в начале 1920-х годов сделал русский ученый Николай Кондратьев, проанализировавший статистическую информацию о развитии экономики США, Великобритании, Германии и других стран мира, начиная со времен промышленной революции, то есть с середины XVIII века. Он заметил, что капиталистическая (рыночная) экономика, следуя в целом устойчивому тренду роста, в то же время склонна к волнообразным циклическим колебаниям. Последние проявляются в отклонении от экономического равновесия и стихийном – исключительно за счет рыночных сил – самовосстановлении конъюнктуры рынка. К особым заслугам Николая Кондратьева также стоит отнести выделение нескольких видов волнообразных циклических колебаний деловой активности на всех уровнях рыночной экономики – от рынков отдельных товаров до макроэкономики – с различным периодом временной продолжительности: очень короткие, сезонные колебания; короткие – от 3 до 3,5 лет («циклы Китчена»); средние – торгово-промышленные с периодом в 7-11 лет («циклы Жугляра»); большие циклы (длинные волны) продолжительностью 40-60 лет, впоследствии получившие название «циклов Кондратьева». Эта классификация является общепринятой в современной экономической науке. Цикличность в развитии западных рынков недвижимости была замечена также достаточно давно – еще в начале ХХ века. Однако, до недавнего времени попытки исследований ее влияния и внедрения соответствующих стратегий в мировой практике были крайне редкими, что мотивировалось следующими причинами: – Теория финансового менеджмента и управления портфелем инвестиций, а также академическая наука в сфере экономики в целом не акцентируют внимания на циклах в недвижимости, что позволяет предположить их низкую значимость. – Даже если предположить наличие циклов, статистические исследования не дают возможности четко выделить границы различных фаз, а также смоделировать их развитие. – Экономические и политические факторы, определяющие цикличность развития недвижимости, носят случайный характер, поэтому цикл невозможно смоделировать и спрогнозировать. – Рынок недвижимости сам по себе является настолько эффективным, что при условии надлежащей диверсификации портфеля знания о циклах не могут увеличить доходы инвестора или снизить рискованность его вложений, поэтому крупный инвестор может игнорировать цикличность. – Многие инвесторы, в частности институциональные (пенсионные фонды, страховые компании), предпочитают долгосрочные вложения, что позволяет им игнорировать цикличность развития недвижимости, имеющую кратко- и среднесрочный характер. – Выгоды, полученные от внедрения стратегии «цикличности», нивелируются затратами на проведение исследований развития рынка и рисками, связанными с внесением изменений в инвестиционный портфель. Однако сегодня, как показывает мировой опыт, циклический характер становится одним из важнейших факторов, определяющих успехи и провалы проектов в сфере недвижимости, что обусловлено критическим влиянием цикличности на доходность вложений, уровень их риска и инвестиционную стоимость объектов. Понимание этого факта, а также закрепление объектов недвижимости в качестве ключевой составляющей инвестиционного портфеля крупнейших индивидуальных и институциональных инвесторов мира в последние годы определили стремительный рост интереса к изучению теории и практики цикличности в недвижимости. Основная цель такого рода исследований заключается в разработке модели развития рынка для определения тактических и стратегических решений, оптимальных с точки зрения максимизации дохода и прибыли инвестора/девелопера в долгосрочной перспективе. Комментирует Юрий Нартов, глава отдела инвестиционных услуг компании «Colliers International Украина»: «На протяжении времени рынки недвижимости испытывают периоды чрезмерного спроса, который, как правило, предшествует периоду избыточного предложения. Такие перемены рынка и называются циклами. Если бы новое предложение могло быть предоставлено или убрано с рынка моментально, то рынок находился бы в состоянии равновесия и цикличность не наблюдалась бы. Однако, реалии таковы, что между возникновением потребности в площадях определенного сегмента рынка и периодом, когда данные площади выходят на рынок, существует определенное отставание во времени, которое и порождает цикл». Ник Коттон, региональный директор компании DTZ, добавляет: «Цикличность в недвижимости представляет собой объективный процесс попеременного превышения спроса и предложения на рынке. Это обусловлено, в первую очередь, неэластичностью предложения, поскольку реализация проекта, которую девелоперы начинают, ориентируясь на высокий уровень арендных ставок и текущей доходности, занимает довольно много времени – иногда более 2-х лет. Если вести речь об Украине, то здесь этот показатель для офисных и торговых центров может составлять даже 3-4 года, что вызвано многочисленными бюрократическими проволочками при получении согласовательно-разрешительной документации. Девелоперы и инвесторы, реагируя на выгодную для себя рыночную ситуацию, начинают реализацию проектов, однако когда комплексы через 2-3 года выводятся на рынок, нередко оказывается, что стихийному желанию последовало множество девелоперов и поэтому на рынок выведено большое количество объектов. В результате предложение превышает оставшийся на том же уровне или колеблющийся в соответствии с макроэкономическими циклами спрос, арендные ставки и, соответственно, доходы арендодателей падают, а инвесторы разочаровываются в данном рынке или его сегменте, находя другие варианты вложения инвестиций. Затем, когда все избыточное предложение (сверхпредложение) поглощается растущим спросом, девелоперы не успевают вовремя начать реализацию проектов, да и сама реализация длится слишком долго, поэтому определенное время в том или ином сегменте рынка недвижимости наблюдается дефицит площадей, а следовательно, рост арендных ставок и уровня доходности инвестиций в недвижимость». Отмечая, что «под цикличностью понимаются повторяющиеся изменения рынка», Ольга Батурина, старший консультант, начальник отдела исследований рынка компании «Jones Lang LaSalle Россия», называет основным показателем цикличности в сфере коммерческой недвижимости изменение ставок арендной платы, «вместе с которыми меняется доля свободных площадей и строительная активность: «В начале цикла ставка растет быстро, затем ее рост замедляется. Дойдя до максимального уровня, она начинает падать. Потом падение арендной ставки замедляется, она постепенно стабилизируется. Далее проходит какое-то время, и ставка снова начинает расти».
ОСНОВНЫЕ ФАЗЫ ЦИКЛА И ПРИЧИНЫ ЦИКЛИЧНОСТИ «Как правило, – говорит Юрий Нартов, – рыночный цикл делится на четыре индивидуальные фазы, отличающиеся темпами роста спроса и предложения, ставок вакантности, арендных ставок и цен. Таким образом, рынки недвижимости имеют две растущие фазы («оживление»/recovery и «рост»/expansion), когда темпы роста спроса опережают темпы роста предложения, и две фазы угасания («насыщение»/hyper-supply и «спад»/recession), когда темпы роста спроса уступают темпам роста предложения». На этапах «оживления» и «роста» на рынке недвижимости наблюдается активное строительство и выведение новых объектов фото: Олег Герасименко
Относительно периода циклических колебаний мнения экспертов практически идентичны. Так, на развитых рынках офисной недвижимости, по словам Ника Коттона, продолжительность цикла составляет 7-9 лет. Ольга Батурина отмечает, что для западного рынка цикл составляет около 10 лет: «Приблизительно раз в 10 лет происходит подъем рынка с повышением уровня арендной платы, увеличением доли строительной активности. Затем происходит спад – увеличивается доля свободных площадей, снижаются ставки». При этом, по утверждениям экспертов, если цикл в сфере недвижимости происходит на восходящей ветви долгосрочного макроэкономического цикла, то есть на фоне роста экономики, то положительные фазы («оживление» и «рост») имеют большую продолжительность и амплитуду. В целом, цикличность развития недвижимости обусловлена как внутренними (эндогенными), так и внешними (экзогенными) факторами. К внутренним, то есть касающимся непосредственно рынка недвижимости, факторам можно отнести: – Наличие временного лага (разрыва во времени) между началом роста объемов неудовлетворенного спроса и выведением на рынок нового предложения, что обусловлено невозможностью мгновенной реакции инвесторов и девелоперов на улучшение рыночной ситуации, а также продолжительным сроком девелопмента. – Наличие временного лага между началом снижения объемов неудовлетворенного спроса и завершением проектов, реализация которых началась на фазе роста и стабилизации арендных ставок, что обусловлено невозможностью мгновенной реакции инвесторов и девелоперов на ухудшение рыночной ситуации, а также продолжительным сроком девелопмента. – Стихийность настроений и инерционность поведения инвесторов и девелоперов, уверенных в том, что как благоприятная, так и негативная ситуация на рынке будет продолжаться вечно, и ведущих соответствующую политику, носящую зачастую «стадный» характер. Участники рынка активно начинают реализацию проектов, когда рост арендных ставок стабилизируется, а рынок переходит в стадию насыщения, и отказываются от реализации, когда спад заканчивается и арендные ставки начинают «оживать». – Особое место в ряду факторов цикличности занимает поведение инвесторов на рынке объектов недвижимости как инвестиционных продуктов. По результатам исследований, для девелоперов инвестиционная стоимость является ключевым ориентиром для начала реализации проектов. Однако, инвесторы продолжают формировать высокий спрос на объекты недвижимости, когда рост арендных ставок стабилизируется, и отказываются от их приобретения, когда стабилизируется их падение. Эксперты отмечают, что даже сегодня большинство инвесторов и аналитиков во всем мире рассматривают исключительно такой феномен развития рынка, как тренд, а не цикл, пребывая в уверенности, что нынешняя экономическая ситуация в будущем будет развиваться по тому же сценарию, что и в последнее время (каким бы ни был его характер – позитивным или негативным). Как результат, многие инвесторы принимают неправильные решения в неправильное время, покупая объекты по высокой цене во время бума и продавая по низкой на дне цикла, делая то, что и все остальные участники рынка. «На Западе все инвесторы прекрасно знают о циклах и пребывают в уверенности, что уж они-то, в отличие от остальных, не поддадутся стадному инстинкту, – комментирует Ник Коттон. – Но когда рост цен, исходя из внутренних факторов развития рынка, стабилизируется, все начинают продавать свои активы, и чем дальше, тем больше. Это становится подобным снежному кому. Лишь на дне, отдышавшись, все смотрят друг на друга и понимают, что именно они сделали цикл. Аналогичная ситуация наблюдается на подъеме рынка. Как только намечается определенный рост рынка, все инвесторы бросаются на него, взвинчивая спрос и цены на объекты недвижимости на рынке инвестиционных продаж намного выше уровня, чем они бы могли находиться исключительно на основе факторов рынка помещений в том или ином секторе – соотношения спроса и предложения». Несколько утрированно, но, по сути, абсолютно верно эксперт объясняет ключевой принцип цикличности в любой сфере – ее «делают» многочисленные инвесторы, привлекаемые к тому или иному растущему рынку возможностью получения дохода и покидающие его в значительном количестве на этапе стагнации, стремясь минимизировать свои убытки, тем самым создавая предпосылки для постоянного отсутствия равновесия на рынке – перепроизводства (профицита) или недопроизводства (дефицита) – и колебания системы между этими позициями. Значительное место среди факторов цикличности в сфере недвижимости занимают факторы внешнего характера, определяющие, прежде всего, динамику спроса на жилые и коммерческие помещения. К основным из них, по оценкам экспертов, можно отнести: экономическую ситуацию (циклы колебаний и уровень развития в экономике, соотношение рыночных факторов и государственного вмешательства в развитие экономики, ситуация на финансовом рынке, инфляция, валютные курсы и др.), политическую и законодательную среду (политическая стабильность и лояльность властей по отношению к бизнесу, законодательные акты, налоговое законодательство, характер международных отношений и другие). Комментирует Юрий Нартов: «На цикл в недвижимости значительно влияет развитие экономики, поскольку потребности деловой аудитории в офисных, торговых и промышленных помещениях, а также населения в жилье и опосредованно, через торговых операторов, в торговых помещениях напрямую определяют спрос на объекты недвижимости. Например, в периоды экономического роста, когда рынок труда силен и население имеет уверенность в завтрашнем дне, спрос на жилые помещения высок. Данная ситуация является предпосылкой к активизации деятельности девелоперских организаций, направляя цикл рынка жилой недвижимости в фазы «оживления» и «роста». Когда экономика идет на подъем, спрос на недвижимое имущество увеличивается, повышая его стоимость. В ответ, для удовлетворения растущего спроса, набирает обороты развитие девелоперских проектов. Данный процесс имеет тенденцию к ускорению темпов, когда в погоне за прибылью поступают дополнительные финансовые вливания. В итоге, предложение превышает спрос, что увеличивает давление на цены в сторону их понижения. Новое строительство становится менее рентабельным, а возникшая неясность ведет к уменьшению активности застройщиков на рынке. Рецессия, или спад, на рынке строительства изменяется в противоположную сторону только тогда, когда излишнее предложение поглощено, что является знаком начала новой фазы цикличности рынка. Меняющиеся процентные ставки также могут влиять на цикл рынка недвижимости. Когда они понижаются, большее количество населения может позволить себе взять кредит для приобретения жилья, тем самым повышая спрос на данный тип недвижимости. Соответственно, растущий спрос поднимает цены, делая строительство таких проектов более целесообразным для девелоперов. Аналогичное влияние процентные ставки оказывают и в сегменте коммерческой недвижимости. Кроме того, процентные ставки, а также изменения на фондовом рынке влияют на ставки капитализации недвижимого имущества через изменения в требуемой инвесторами и застройщиками доходности. Таким образом, игроки рынка определяют, насколько целесообразно инвестировать в строительство новых объектов недвижимости и тем самым увеличивать предложение на рынке». Ник Коттон, в свою очередь, отмечает, что «циклы в коммерческой недвижимости, как правило, развиваются с определенным лагом после цикла в экономике в целом, поскольку последний определяет динамику спроса на рынке недвижимости. К внешним факторам цикличности в недвижимости также можно отнести отсутствие альтернативных рынков для инвесторов. Сегодня во всем мире сосредоточен огромный капитал, который ищет возможности для инвестирования. Ранее привлекательный для этих целей рынок Центральной и Восточной Европы уже практически насыщен, а уровень доходности вложений в коммерческую недвижимость на них сопоставим с западными рынками. Украина, Россия, страны Азии и, в первую очередь, Китай на сегодняшний день являются наиболее интересными направлениями инвестирования международного капитала. Развитие этой тенденции – приход инвесторов, рассматривающих как участие в проектах, так и приобретение уже функционирующих объектов коммерческой недвижимости, – влечет за собой снижение арендных ставок и уровня доходности по мере насыщения рынка. Кроме того, в качестве достаточно важных факторов можно назвать общеэкономическую ситуацию, а также ее динамику, уровень развития финансовых институтов и т.д.». Ольга Батурина дополняет, что «процесс перехода от одного этапа в развитии рынка недвижимости к другому во многом связан с общеэкономическим развитием страны, изменением цен на нефть (специфика Москвы, где основу спроса на офисные помещения составляют нефтяные компании – ред.) и другие факторы, которые резко стабилизируют или дестабилизируют ситуацию в стране и экономике. В свою очередь, на экономику в целом и непосредственно рынок недвижимости в значительной степени влияет налоговая система (налоговые льготы), условия, которые создаются для инвесторов, наличие системы поощрения для инвесторов и девелоперов».
СПЕЦИФИКА ЦИКЛИЧНОСТИ В НЕДВИЖИМОСТИ Специфику сферы недвижимости по сравнению с другими рынками с точки зрения циклических колебаний рыночной конъюнктуры можно свести к следующему: – Продолжительный этап выведения на рынок нового продукта. – Особенности спроса. На рынке коммерческой недвижимости его носителями являются юридические лица, использующие объект купли-продажи – помещение – для ведения бизнеса, тем самым циклы в коммерческой недвижимости повторяют циклы в развитии экономики в целом. На рынке жилой недвижимости объект купли-продажи – жилая квартира – является одной из основных покупок в жизни человека, и поэтому на нее не распространяются законы, регламентирующие приобретение других товаров, потребление которых носит более частый характер – широкое использование ипотечных кредитов, парадоксальный рост спроса при кризисных ситуациях в экономике и т.д. и комплекса факторов, определяющих его динамику. – Особенности товара, формирующего рынок. На рынке коммерческой недвижимости это аренда, то есть временное использование помещений. При этом договор аренды, как правило, заключается на продолжительный период времени без опции расторжения, а при его разрыве арендатор выплачивает в виде компенсации арендную плату за весь неиспользованный срок аренды. Арендная ставка оговаривается изначально и зачастую носит неизменный характер, но может и пересматриваться. Позиции сторон на переговорах по поводу пересмотра арендной ставки в значительной степени зависят от того, на какой фазе находится в данный момент рынок – «арендатора» или «арендодателя». – Наличие рынка инвестиционных продаж. Также нужно отметить, что, по оценкам экспертов, цикличность имеет специфический характер в каждом отдельном секторе недвижимости. Ольга Батурина считает, что «наиболее ярко цикл выражен для офисного рынка. Для складов он гораздо более сглажен. Это связано с тем, что для логистических комплексов период реализации несколько короче. У офисных центров процесс строительства более продолжителен и связан с большими затратами, поэтому девелоперы бизнес-центров не могут оперативно реагировать на изменения ситуации на рынке. В сфере торговой недвижимости цикл также достаточно ярко выражен, но он напрямую не связан с общеэкономической ситуацией в стране и, кроме того, продолжительность реализации проектов здесь, как правило, меньше, чем в офисном сегменте. В итоге, если мы говорим о циклах в коммерческой недвижимости, то разумнее всего говорить об офисной недвижимости». Достаточно показательным в данной ситуации является исследование, проведенное несколькими консалтинговыми компаниями в США, пытавшимися выявить зависимость между динамикой ВВП и доходами населения, подверженными циклическим колебаниям средней продолжительностью 7-11 лет («циклы Жугляра»), и объемом площадей, а также количеством торговых объектов различного формата – «магазинов у дома», дискаунтеров, супермаркетов и крупных торгово-развлекательных центров – региональных и так называемых power-центров. Была проанализирована статистическая информация за 1950-1995 годы. Согласно полученным результатам, между динамикой количества мелких/средних объектов, а также, соответственно, объемом представленных в них площадей, и динамикой ВВП и доходов населения существовала четкая корреляция. Количество же крупных региональных и power-центров достаточно слабо зависело от цикличности на макроэкономическом уровне. Данный парадокс объясняется достаточно просто – продолжительный срок реализации столь масштабных проектов, которыми являются power-центры, делает малоэффективным для девелоперов и инвесторов следование каким бы то ни было циклам и учет их развития, поскольку не позволяет в значительной степени максимизировать эффект от удачного определения момента выведения объекта на рынок.
ПОСЛЕДСТВИЯ ЦИКЛИЧНОСТИ ДЛЯ РЫНКА Эксперты отмечают, что для представителей рынка недвижимости циклический характер его развития сопряжен с последствиями как позитивного, так и негативного характера. При этом арендаторы (покупатели) сталкиваются с преимуществами своего рыночного положения на нисходящих ветках цикла («насыщение» и «спад»), а арендодатели (продавцы) – на восходящих («оживление» и «рост»). По словам Юрия Нартова, «примером негативных последствий цикличности для девелоперов и инвесторов является невостребованность рынком девелоперского продукта. Как правило, когда рынок переживает острую нехватку помещений, многие девелоперские организации бросаются развивать коммерческие проекты с целью получения инвестиционных выгод. Однако, ввиду того, что каждый из игроков хочет заработать на неудовлетворенном спросе, а также по причине невозможности сократить темпы строительства, наступает типичная ситуация перенасыщения рынка, что приводит к «рынку арендатора». Владельцам недвижимости приходится идти на определенные уступки для привлечения арендаторов в свои здания, что в конечном итоге может повлиять на доходность проектов. И наоборот, когда рынок переживает острую нехватку требуемых площадей, то есть существует «рынок арендодателя», многим арендаторам в поисках помещений приходится соглашаться с владельцами объектов недвижимости, которые могут диктовать свои условия». Это мнение поддерживает Ольга Батурина: «Каждая стадия цикла выгодна для одной из сторон рыночных сил. В той части цикла, когда арендные ставки низки, в более выгодном положении находятся арендаторы. В этой ситуации они могут менять арендные площади и расширяться за те же или меньшие деньги. Если процесс падения ставок стабилизировался и существует предположение, что он будет расти, такая ситуация выгодна для инвесторов, которые на этой стадии активно приобретают здания, заключая инвестиционные сделки, для того, чтобы в дальнейшем извлекать выгоду из растущих ставок, а также для девелоперов, начинающих реализацию своих проектов и выводящих их на стадии, когда арендные ставки максимально высоки». В целом, как отмечает большинство экспертов, для рынка недвижимости циклический характер развития связан с одним существенным преимуществом – рост конкуренции среди объектов недвижимости в ситуации «рынка арендатора» позволяет выживать только наиболее профессиональным и грамотным девелоперам, ориентирующимся на максимально высокие требования к создаваемым объектам – в вопросах как строительства, так и проперти-менеджмента, что в конечном итоге обеспечивает неизменный рост уровня и качества девелопмента.
СТРАТЕГИЯ «ЦИКЛИЧНОСТИ» Поведение участников рынка недвижимости, основанное на учете циклических колебаний и имеющее своей целью нивелирование его негативных и максимизацию позитивных последствий, в последние годы становится все более распространенной практикой во всем мире. Стоит отметить, что для арендатора сфера коммерческой недвижимости (в первую очередь, в офисном сегменте, где цикличность, к тому же, наиболее ярко выражена) является лишь одним из средств производства, не влияющих напрямую на эффективность ведения бизнеса, а для покупателя квартиры – всего лишь одним из приобретений, хотя и достаточно дорогостоящим. Именно поэтому сфера применения стратегии «цикличности» для арендатора сводится к заключению договора аренды на наиболее выгодных для себя условиях с точки зрения будущей динамики арендной ставки и срока аренды. Так, на начальных стадиях подъема рынка и арендных ставок, когда позиции арендатора все еще сильны, эксперты рекомендуют арендаторам заключать договора по существующим в данный момент арендным ставкам без права пересмотра на максимально продолжительный термин. На стадии, когда рынок находится на пике и ставки аренды максимальны, арендатору выгодно заключать договор на короткий срок и/или с правом пересмотра арендной ставки, которая по мере выведения на рынок все новых площадей и его перенасыщения будет снижаться. Для покупателя в сфере жилой недвижимости стратегия «цикличности» может быть основана лишь на принятии решения о покупке в правильный момент – когда ситуация на рынке максимально благоприятна, то есть рынок насыщен и цены низки. графика: СР Источник: «Colliers International Украина»
Правильное же определение стратегии «цикличности» для девелоперов и инвесторов представляет собой гораздо более сложную и ответственную задачу, поскольку напрямую влияет на эффективность их бизнеса. Ее суть заключается в принятии решений о начале реализации проекта, когда рынок в целом еще продолжает считать это невыгодным, и отказе от начала реализации проекта, когда подавляющее большинство игроков пребывает в уверенности, что ситуация на рынке очень благоприятна и любые проекты будут востребованы. Для инвесторов же, представленных на рынке инвестиционных продаж, данная стратегия заключается в продаже объектов, когда рынок еще растет, и приобретении, когда его падение еще продолжается. графика: СР Источник: «Jones Lang LaSalle Россия» В дополнениях к данной диаграмме эксперты «Jones Lang LaSalle Россия» отмечают, что она иллюстрирует этап, на котором находится каждый рынок офисных помещений, но при этом во внимание принимаются ставки арендной платы лишь на высококлассные помещения. Кроме того уточняется, что рынки могут двигаться по циклу с разной скоростью и в разных направлениях, а их позиция не всегда точно отражает перспективность рынка для инвесторов и девелоперов.
Формирование эффективной стратегии «цикличности», кроме проблемы отказа от следования общерыночной тенденции поведения, сопряжено со сложностями четкого выделения фаз цикла, его моделирования и прогнозирования развития. И хотя некоторые консалтинговые компании разрабатывают определенные модели (ниже приведены графические изображения моделей цикличности развития рынков офисных помещений, предложенных компаниями Colliers International и Jones Lang LaSalle), позволяющие спрогнозировать циклические колебания рынка в будущем, в замечаниях к ним сами же разработчики уточняют, что слепо доверять данным прогнозам и основывать на них свои решения девелоперам и инвесторам нельзя, поскольку реальная ситуация может существенно отличаться от прогнозируемой. Комментирует Юрий Нартов: «Несмотря на то, что зачастую циклы могут быть непоследовательными и труднопрогнозируемыми, без их исследования трудно было бы понять, как меняется рынок. А ведь именно это знание помогает застройщикам и инвесторам приспособиться и определить пути выгодного размещения капитала. Те игроки, которые хорошо понимают цикличность рынка недвижимости (почему на рынке наблюдаются перемены), обычно рассматривают изменения фаз как обычное явление, а не как знак того, что с рынком что-то не в порядке. Профессиональные игроки смотрят на растущие фазы («оживление» и «рост») с осторожностью, но, с другой стороны, заняты поиском инвестиционных возможностей в течение фаз угасания рынка («насыщение» и «спад»). Такие игроки не впадают ни в чрезмерный оптимизм, когда на рынке бум, ни в пессимизм во время его упадка. Проблема может заключаться в том, что многие игроки рынка либо не осознают, что рынки цикличны, либо не ожидают конца существующей фазы. В дополнение, даже когда мы признаем факт цикличности рынка, бывает достаточно тяжело определить пик той или иной фазы по причине непредвиденных внешних событий, имеющих прямое воздействие на рынок, и невозможности заранее определить степень его перенасыщения. Тем не менее, глубокое понимание рыночных циклов позволяет максимизировать доходность инвестиций в долгосрочной перспективе».
ОТЕЧЕСТВЕННАЯ СПЕЦИФИКА Комментируя специфику циклических колебаний в сфере коммерческой недвижимости Киева, Юрий Нартов отмечает: «Киевский рынок коммерческой недвижимости еще достаточно молод, и поэтому не все его сегменты имели возможность пройти полный цикл своего развития. Такое положение, ввиду отсутствия исторических данных и тенденций, не позволяет игрокам рынка адекватно прогнозировать его изменения. Поэтому зачастую приходится анализировать историческую цикличность центрально-европейских и московского рынков, которые наш рынок имеет тенденцию повторять с определенным опозданием . Мы наблюдаем цикличность, в первую очередь, на киевском рынке офисных помещений, который является наиболее развитым сегментом отечественного рынка коммерческой недвижимости. Можно отметить, что с начала развития рынка, приблизительно с 1995 года, был пройден один полный цикл. На данный момент цикл офисного рынка находится в фазе «роста», которая наблюдается в течение последних нескольких лет. Данная фаза, скорее всего, продлится до тех пор, пока на рынок не выйдут крупные офисные здания, тем самым значительно увеличив предложение и повысив темпы роста предложения над спросом. Вместе с тем, мы прогнозируем, что крупные проекты начнут выходить на рынок не ранее 2007 года, что, возможно, приведет к фазе «насыщения». Киевский рынок складских помещений переживает сегодня фазу «оживления», так как первые профессиональные логистические комплексы только запускаются в разработку девелоперскими организациями. Поскольку сегодня спрос существенно превышает предложение, данный сегмент рынка еще далек от своего насыщения». Относительно специфики циклического развития рынка коммерческой недвижимости Москвы Ольга Батурина отмечает: «Москва – это город, в котором арендные ставки находятся на максимально высоком уровне. Сложно сказать, на каком этапе цикла находится Москва, поскольку у нее небогатая история, по которой можно было бы сопоставлять показатели. Невозможно определить продолжительность цикла и максимальный уровень, на который могут подняться арендные ставки в Москве. Развитие российского рынка сложно прогнозировать. Для сферы торговой недвижимости Москвы еще более сложно установить стадию цикла. И по офисным, и по складским «часам» (см. график 2, – ред.) Москва находится на «одиннадцати часах», то есть это – те сегменты, в которых арендные ставки растут, но уже замедленно. Аналитики ожидают, что цены на рынке Москвы в скором времени перестанут расти и стабилизируются. Однако точно сказать, в каком году и месяце произойдет стабилизация и падение ставок, невозможно». Ник Коттон же считает, что киевский и, в меньшей степени, московский рынок еще не вышли на тот уровень, когда можно говорить о цикличности и четко отслеживать циклические колебания в его развитии: «В последние несколько лет рынок непрерывно растет, то есть находится на восходящей ветке цикла, при этом спрос превышает предложение. Непрерывное развитие экономики в Украине и России стимулирует стремительный рост спроса на помещения во всех сегментах коммерческой недвижимости. Статус столиц этих стран еще более подчеркивает перспективы продолжения роста. Однако, утверждать, что в Москве, как и в Киеве достаточно высокий уровень арендных ставок и доходности проектов в сфере коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе – 10-15 лет – останется на том же уровне, что и сегодня, ошибочно. Рано или поздно рынок не сможет поглотить проекты всех инвесторов, привлеченных высокой доходностью, и наступит фаза профицита. Можно лишь говорить о том, как долго будет продолжаться рост – 5, 10 или 15 лет, но цикл однозначно существует, и на смену росту придет спад. Это – объективный принцип развития рынка. По отношению к Киеву мы лишь не можем установить продолжительность цикла, поскольку не владеем нужной эмпирической информацией. По сравнению с западными рынками киевский предоставляет инвесторам высокую доходность, однако плата за нее – большая степень риска, которая в значительной мере обусловлена высокой степенью валотильности рынка. Сам рынок коммерческой недвижимости Киева (как спрос, так и предложение) настолько мал, что ввод в эксплуатацию двух-трех крупных офисных или торговых центров может сразу же изменить ситуацию – с «рынка арендодателя» на «рынок арендатора». Объем рынка офисной или торговой недвижимости Киева в 300-400 тысяч м2 за счет всего лишь одного проекта в 60-80 тысяч м2 сразу же увеличивается на 20%. Эти объекты мгновенно дестабилизируют рынок столицы на 6-12 месяцев, пока спрос не вырастет. Такая ситуация не является проявлением цикла, она будет наблюдаться до тех пор, пока рынок не выйдет на уровень, когда один объект уже не сможет кардинально повлиять на сложившуюся ситуацию. Для Киева этот уровень можно оценить в 700-800 тысяч м2. Только тогда можно будет говорить о циклах и о возможности более-менее четкого их измерения. Однако, это произойдет не раньше, чем через 2-3 года».
