Цена земельного вопроса


Механизмы ценообразования на землю в нашей стране регулируются целым рядом нормативных актов, основными среди которых являются: Закон Украины «Об оценке земель», Постановление Кабинета Министров Украины «Об экспертной денежной оценке земельных участков», Приказ Госкомзема «Об утверждении Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков», Постановление Кабинета Министров Украины «О методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», Постановление Кабинета Министров Украины «О порядке денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов» и др.


ВИДЫ ОЦЕНКИ
В соответствии с Законом Украины «Об оценке земель», различают нормативную и экспертную денежную оценку земельных участков. При этом экспертная оценка обязательно проводится оценщиком, а нормативная – юридическими лицами, имеющими лицензии на проведение работ по землеустройству. В Законе Украины «О плате за землю» в качестве такового юридического лица указан Государственный комитет Украины по земельным ресурсам.
Законодатель отмечает, что нормативная денежная оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится в Украине не реже, чем один раз в 5-7 лет, а несельскохозяйственного назначения – не реже, чем один раз в 7-10 лет.
О случаях, в которых экспертная оценка земли, исходя из законодательно-нормативных требований, проводится в обязательном порядке, вы можете прочесть в статье раздела Legal (стр. 66-67, – ред.). Здесь мы отметим случаи, при которых оценка земли продиктована требованиями самого бизнеса и является обязательной для всех независимых игроков рынка земли и недвижимости в целом:
– купля-продажа недвижимости или сдача в аренду;
– кредитование под залог объектов недвижимости;
– внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
– разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
– ликвидация объектов недвижимости;
– кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения;
– страхование объектов недвижимости;
– акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей;
– привлечение новых пайщиков и дополнительная эмиссия акций;
– разрешение имущественных споров;
– другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
При этом земля с имеющимися на ней улучшениями может оцениваться как составной элемент объекта недвижимости в целом, а стоимость земли в составе объектов недвижимости определяется путем распределения общей суммы рыночной стоимости этих объектов между землей, зданиями и другими материальными активами. Возможны даже случаи, когда стоимость земли является отрицательной величиной – сумма затрат на ликвидацию непригодных для использования зданий или экологически опасных объектов превышает стоимость застроенного земельного участка.
Андрей Назаренко, руководитель департамента консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине, отмечает необходимость привлечения независимых оценщиков к вопросам оценки земли даже в тех случаях, когда она не обязательна с точки зрения законодательства: «В процессе продажи любого объекта возникает вопрос, какова должна быть начальная цена. Он важен как для покупателя, так и для продавца. Например, последний заинтересован в том, чтобы запрашиваемая цена была наиболее близка к максимально возможной, но в то же время не слишком превышала реальную стоимость, так как это может отпугнуть потенциальных покупателей. Уровень запрашиваемой цены не может быть определен продавцом, как и покупателем, кредитором, инвестором и т.д. самостоятельно, так как у них, как правило, недостаточно знаний относительно факторов, определяющих стоимость земли, и оценки их влияния в условиях свободного и конкурентного рынка».


СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ
Экспертная денежная оценка – результат определения стоимости земельного участка и связанных с ним прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земли) с использованием совокупности подходов, методов и оценочных процедур, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов и оформление результатов в виде отчета.
Нормативная денежная оценка – капитализированный рентный доход от земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам.
Земельные улучшения – изменение качественных характеристик земельного участка вследствие размещения в его пределах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также вследствие хозяйственной деятельности или проведения определенного вида работ (изменение рельефа, улучшение грунтов и т.д.).
Капитализация – определение стоимости объекта оценки на основании чистого операционного или рентного дохода от его использования.
Рентный доход (земельная рента) – доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и месторасположения земельного участка. Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), и производственными затратами и прибылью производителя.
Наиболее эффективное использование земельного участка – физически возможное и экономически целесообразное использование земельного участка и (или) земельных улучшений в соответствии с законодательством, в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной в сравнении со стоимостью, которая может быть определена на основании анализа других возможных вариантов его использования.


ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ
В постановлении Кабинета Министров Украины «Об экспертной денежной оценке земельных участков» указаны следующие факторы, влияющие на стоимость того или иного земельного участка:
– правовой режим земельного участка;
– условия продажи и связанного с ней финансирования;
– дата продажи;
– особенности месторасположения;
– физические характеристики земельного участка и состояние застройки;
– условия и ограничения относительно использования земельного участка.
По словам экспертов, основной принцип оценки стоимости любого актива в условиях свободного рынка достаточно прост: стоимость объекта должна быть равна экономической выгоде, которую он может принести своему владельцу. Как и во всем мире, в Украине это означает, что стоимость участка земли должна отражать ту выгоду, которую владелец земли может получить от его использования. Конечно же, каждый участок земли имеет несколько вариантов использования, поэтому его наивысшая стоимость и будет указывать на наиболее выгодный способ его использования.
«Начиная от отдаленных от центра города и пустынных земель, полезность земли неуклонно возрастает по мере увеличения плотности населения. Поэтому участки земли, расположенные в центре города, где имеет место наибольшая плотность населения, всегда дороже, чем земли малонаселенных окраин. Так как наличие высокой плотности населения создает спрос на более прибыльные способы использования земельных участков, следовательно, на дальнейшее увеличение или понижение стоимости земли влияют другие факторы, а именно: (1) наличие инфраструктуры, необходимой для наиболее прибыльного способа использования земли и (2) законодательные ограничения на способы использования земли», – комментирует Андрей Назаренко. – Инфраструктура необходима для поддержания наиболее высокодоходных вариантов землепользования, например, под торговую недвижимость, гостиницы, офисные здания. Развитая инфраструктура включает хорошие дороги, эффективную дренажную систему, бесперебойное снабжение электричеством, водой и газом (или теплом) и т.д. Повысить стоимость земельного участка могут также некоторые разумные ограничения землепользования, такие как, необходимость придерживаться определенного внешнего вида зданий и сооружений (архитектурный надзор), безопасная эксплуатация (система выдачи разрешений на строительство), организация транспортных и пешеходных потоков (проектировочные ограничения). В тоже время, излишние ограничения по застройке, такие как слишком детальное зонирование или другие, препятствующие удовлетворению рыночного спроса, могут фатально отразиться на стоимости земли.
Основываясь на имеющейся инфраструктуре земельного участка и существующих ограничениях использования, следующей важной частью по максимизации стоимости являются рыночные способы продажи земли. Мы уже наблюдали продажу государством огромного количества активов (процесс приватизации предприятий), и многие отметили, что данный процесс не способствовал достижению максимальной стоимости».


ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ: ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ, АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Особое место в системе ценообразования на земельные участки в Украине занимают такие инструменты, как земельный налог и арендная плата. Так, за 2005 год в бюджет Киева в целом от использования земельных ресурсов поступило порядка 747 миллионов гривен, из которых продажа обеспечила 320 миллионов гривен, земельный налог – 247 миллионов гривен и арендная плата – 180 миллионов гривен.
Использование земли является платным. При этом, в соответствии с Законом Украины «О плате за землю», она осуществляется в виде земельного налога (собственники и землепользователи) или арендной платы (арендаторы), определяемых на основе нормативной денежной оценки земель. Размер налога и арендной платы для земельных участков, нормативная денежная оценка которых не определена, устанавливается на основе средних ставок налога с последующей их дифференциацией и корректировкой. В целом по Украине, по информации Госкомзема, на 1 декабря 2005 года нормативная денежная оценка земель населенных пунктов проведена на 61,5% общей площади земель населенных пунктов, а земельных участков несельскохозяйственного назначения, расположенных за пределами населенных пунктов, – на 0,8%.
Ставка налога с земель, денежная оценка которых определена, устанавливается в размере одного процента (1%) от их нормативной денежной оценки (здесь и ниже не рассматриваются условия и размеры платы за земли сельскохозяйственного назначения, – ред.). При этом размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли и землепользователей.
Если денежная оценка земельных участков не определена, средние ставки земельного налога устанавливаются в следующих размерах (см. таблицу).
Для расчетов в 2006 году эта ставка умножается на коэффициент 3,1, учитывающий инфляцию. Таким образом, в Киеве средняя ставка земельного налога для участков, денежная оценка которых не определена, составляет 1,953 гривны за 1 м2 в год.
Затем, для определения величины платы за землю, используется целый ряд понижающих и повышающих коэффициентов:
– налог на земельные участки, занятые жилым фондом, кооперативными автостоянками для хранения личных транспортных средств граждан, гаражно-строительными, дачно-строительными кооперативами, индивидуальными гаражами и дачами граждан, а также за земельные участки, предоставленные для потребностей сельскохозяйственного производства, водного и лесного хозяйства, которые заняты производственными, культурно-бытовыми и хозяйственными сооружениями, осуществляется в размере 3% от суммы земельного налога, рассчитанного по приведенной выше методике;
– налог на земельные участки на территориях и объектах природоохранного, оздоровительного и рекреационного назначения, занятые производственными, культурно-бытовыми, хозяйственными зданиями и сооружениями, которые не связаны с функциональным назначением этих объектов, осуществляются в 5-кратном размере соответствующего земельного налога, рассчитанного по приведенной выше методике;
– при определении земельного налога на земельные участки, занятые производственными, культурно-бытовыми, хозяйственными зданиями и сооружениями, размещенными на территориях и объектах историко-культурного назначения, которые не связаны с функциональным назначением этих объектов, используются такие коэффициенты к соответствующему земельному налогу, рассчитанному по приведенной выше методике: международного значения -7,5, общегосударственного значения – 3,75, местного значения – 1,5;
– налог на часть площади земельных участков, предоставленных предприятиям, учреждениям и организациям, превышающий нормы отвода, осуществляется в 5-кратном размере соответствующего земельного налога, рассчитанного по приведенной выше методике.
Законодательно также определено, что окончательные ставки земельного налога на земельные участки дифференцируются и утверждаются соответствующими сельскими, поселковыми и городскими советами исходя из средних ставок, функционального использования и месторасположения земельного участка, но не могут превышать средние ставки с учетом вышеуказанных коэффициентов более чем в 2 раза.
Стоит отметить, что за земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в совместной собственности нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется каждому из них пропорционально их доле в собственности на здание.


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    


    
    
    

Группа населенных пунктов с численностью населения (тысяч человек)Средняя ставка налога на землю, копеек на 1 м2Коэффициент, используемый в городах Киеве, Симферополе, Севастополе и городах областного подчинения
до 0,21,5
от 0,2 до 12,1
от 1 до 32,7
от 3 до 103,0
от 10 до 204,8
от 20 до 507,51,2
от 50 до 1009,01,4
от 100 до 25010,51,6
от 250 до 50012,02,0
от 500 до 100015,02,5
от 1000 и больше21,03,0

Таблица: СР


МЕТОДИКА НОРМАТИВНОЙ ОЦЕНКИ
Согласно Постановлению Кабинета Министров Украины «О методике нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», нормативная денежная оценка (ЦН) земель населенных пунктов определяется по следующей формуле:


    
    
    

ЦН=З×Hn
Hk
×Kф×Kм

где:
З – затраты на освоение и обустройство территории в расчете на 1 м2;
Hn – норма прибыли (6%);
Hk – норма капитализации (3%);
Kф – коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (под жилую и общественную застройку, для промышленности, транспорта и т.д.);
Kм – коэффициент, который характеризует месторасположение земельного участка.
Затраты на освоение и обустройство территории включают восстановительную стоимость – как первичную стоимость, которая изменяется после проведения переоценки, инженерной подготовки главных сооружений и магистральных линий водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (в том числе внешнего освещения) слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки; зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта по состоянию на начало года проведения оценки.
Коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка (Km), рассчитывается по формуле:
Km=Km1×Km2×Km3
где:
Km1 – коэффициент, характеризующий региональные факторы месторасположения земельного участка:
–– численность населения и административный статус населенного пункта, его место в системе расселения;
–– размещение в пределах населенных пунктов в пригородных зонах крупных городов;
–– размещение в пределах населенных пунктов, имеющих статус курортов.
Km2 – коэффициент, характеризующий зональные факторы месторасположения земельного участка в пределах населенных пунктов, в частности:
–– расстояние до общегородского центра населенного пункта, сконцентрированных мест труда, массового отдыха населения;
–– размещение в ядре центра крупных городов и других населенных пунктов, имеющих исключительно важное историческое значение, в приморской полосе населенных пунктов;
Km3 – коэффициент, характеризующий локальные факторы месторасположения земельного участка по территориально-планировочным, инженерно-геологическим, историко-культурным, природно-ландшафтным, санитарно-гигиеническим условиям и уровню обустройства территории.


МЕТОДИКА ЭКСПЕРТНОЙ ОЦЕНКИ
В соответствии с Законом Украины «Об оценке земель», экспертная денежная оценка земельных участков проводится на основе таких методических подходов:
– капитализация чистого операционного или рентного дохода от использования земельных участков;
– сопоставление цен продаж подобных земельных участков;
– учет затрат на земельные улучшения.
Детально процедура экспертной оценки земли регулируется «Порядком проведения экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденным приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам. В Порядке указано, что оценка оформляется в виде отчета, срок действия которого составляет один год от даты проведения оценки.
При этом процедура проведения экспертной денежной оценки состоит из следующих этапов:
– обследование земельного участка и изучение ситуации на рынке земли;
– определение вида стоимости земельного участка в соответствии с условиями соглашения (рыночная, ликвидационная, инвестиционная, специальная, залоговая и т.д.);
– составление задания на оценку и заключение договора на оценку;
– сбор, обработка и анализ исходных данных, необходимых для проведения оценки;
– определение наиболее эффективного использования земельного участка;
– выбор и обоснование методических подходов;
– определение стоимости земельного участка на основе выбранных методических подходов и формулировка окончательного вывода;
– составление отчета об оценке.
Выбор и обоснование методических подходов к оценке земельного участка осуществляется на основании положения земельных участков по выбранным вариантам использования на рынке недвижимости. Так, для оценки земельных участков, наиболее эффективное использование которых заключается в получении дохода от их продажи, применяется методический подход, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков. Для оценки земельных участков, наиболее эффективным использованием которых является получение дохода от их предоставления в аренду или другого использования, применяется методический подход, основанный на капитализации рентного или чистого операционного дохода. Для земельных участков с улучшениями применяется методический подход, основанный на учете затрат на земельные улучшения. Исходя из положения объекта оценки на рынке, одновременно может использоваться несколько методических подходов.
Определение стоимости земельного участка предусматривает использование в рамках выбранных методических подходов одного или нескольких методов оценки. Так, при использовании методического подхода, основанного на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, следует применять метод попарного сопоставления или метод статистического анализа рынка. В соответствии с этими методами, стоимость объектов оценки определяется на уровне цен проданных ранее подобных объектов с учетом отличий в характере соглашений и свойствах земельных участков, влияющих на их стоимость.
При использовании методического подхода, основанного на капитализации чистого операционного или рентного дохода, следует применять инвестиционный метод или метод капитализации земельной ренты (метод выгод). Инвестиционный метод предусматривает определение стоимости земли как капитализированного чистого операционного дохода от предоставления земельного участка в аренду. Метод капитализации земельной ренты предусматривает капитализацию доходов от использования земельного участка (отличного от аренды) собственником или пользователем. Данные методы используются в случае как прямой, так и непрямой капитализации (дисконтирования) ожидаемых доходов.
При использовании методического подхода, основанного на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков, параллельно с методическим подходом, учитывающим затраты на земельные улучшения, следует применять экономический метод или метод соотнесения (перенесения). Экономический метод предусматривает определение стоимости земли как разности между ожидаемой ценой продажи улучшенного участка и затратами на земельные улучшения с учетом прибыли инвестора. Метод соотнесения (перенесения) предусматривает определение стоимости земли как части в общей стоимости улучшенного земельного участка.
При использовании методического подхода, базирующегося на капитализации чистого операционного или рентного дохода, параллельно с методическим подходом, учитывающим затраты на земельные улучшения, следует применять метод остатка для земли или метод распределения дохода. В соответствии с методом остатка для земли, стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода (или рентного дохода) от участка с улучшениями и стоимостью земельных улучшений. Метод распределения дохода предусматривает определение стоимости земли как капитализированной по ставке, определенной для земли, разности между чистым операционным доходом от предоставленного в аренду улучшенного земельного участка и ожидаемым доходом на инвестированный в земельные улучшения капитал. При этом ожидаемый от земельных улучшений доход определяется как произведение их стоимости и ставки капитализации для улучшений.
Метод развития (возможного использования) предусматривает использование всех трех методических подходов. При этом стоимость земли определяется как разность между дисконтированными доходами от предполагаемого использования и дисконтированными затратами, связанными с переходом к этому использованию.
Формулирование окончательного вывода о стоимости объекта оценки осуществляется на основании сравнительного анализа полученных результатов и рыночных данных.
Комментируя указанную методику, Андрей Назаренко отмечает, что она достаточно объективно отражает специфику земельного рынка и при надлежащем и профессиональном применении позволяет провести качественную оценку: «Во всем мире для профессиональных оценщиков наиболее предпочтительным при оценке земельного участка является метод сравнения цен с наиболее похожими по своим характеристикам земельными участками. В условиях неразвитости рынка земли в Украине оценщики основываются в своих расчетах на отношении стоимости земельного участка к полной стоимости наиболее прибыльного объекта, который может быть построен на данном участке земли. В такой ситуации наиболее эффективно использовать такие методы:
распределения стоимости – определение процентного соотношения стоимости земли к стоимости всего объекта по аналогии с похожими объектами;
остатка для земли – доход, получаемый от использования земли, определяется как остаток после вычета из всего объекта, включающего в себя все четыре фактора производства (рабочую силу, капитал, управление и землю) дохода, приходящегося на первых три фактора. В итоге должен остаться доход, приносимый конкретным участком земли».


ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ И ПОСТОЯННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
Кроме прав собственности существуют права временного (аренда) и постоянного пользования земельным участком, которые также подлежат оценке, поскольку являются ценным активом, имеющим такие характеристики, как полезность и стоимость. Стоимость прав аренды – это сумма, которую потенциальный покупатель готов заплатить за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого. Оценка прав аренды, как правило, имеет место при определении цены продажи права аренды земельного участка, стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, а также при оценке ущерба от расторжения договора аренды.
Для оценки права аренды земельного участка используются такие методические подходы:
– сопоставления цен продажи;
– капитализации дополнительного дохода арендатора от земельного участка.
В рамках первого подхода стоимость права аренды определяется на уровне цен продажи прав аренды подобных земельных участков с учетом расхождений, влияющих на цену (условий и даты продажи, месторасположения, физических характеристик, наличия обременений и ограничений относительно использования земельного участка, срока аренды). При этом за ориентир принимается медианное или модальное значение скорректированных цен продажи права аренды подобных объектов.
В рамках второго подхода стоимость права аренды определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода арендатора, который рассчитывается как разница между чистым операционным или рентным доходом и арендной платой, оговоренной в договоре аренды.
Эксперты отмечают, что при определении стоимости права аренды земли для застроенного земельного участка целесообразно использовать принцип остатка для земли, предусматривающий распределение дополнительного дохода между физическими компонентами – землей и земельными улучшениями.
Стоимость права аренды может быть отрицательной величиной, если арендная плата, предусмотренная договором аренды, превышает рентный доход или чистый операционный доход, а также в случаях, когда затраты, связанные с освоением и обустройством земельного участка (снос зданий, уничтожение экологически опасных объектов и т.д.), превышают цену земельного участка.
Оценка права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) осуществляется с учетом влияния на определенное использование земельного участка (его функциональную целостность, застройку, возможности наиболее эффективного использования и т.д.). При этом оценка таких прав может проводиться применительно к земельным участкам, относительно которых они установлены, а также земельных участков, обремененных этими правами. Стоимость таких прав определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка до и после их установления. Стоимость права ограниченного использования чужим земельным участком также может быть определена путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков, отличие между которыми заключается в наличии (отсутствии) таких прав.
При определении стоимости права постоянного пользования используется метод прямой капитализации ожидаемого дополнительного дохода.


АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Ключевым принципом и этапом оценки стоимости земельного участка, как и в целом любого объекта недвижимости, является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use analysis), предполагающий исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального с финансовой точки зрения, законного, физически допустимого и экономически эффективного.
Существенное место такой принцип занимает при оценке стоимости объекта недвижимости, включающего земельный участок с имеющимися на нем улучшениями. При этом анализ проводится в двух вариантах: 1) участка, свободного от застройки, и 2) участка с расположенными на нем улучшениями. Первый вариант предполагает определение наиболее доходного варианта использования земли, второй – проводится для принятия решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта в целом.
Оптимальное использование земельного участка определяется целым рядом факторов. Среди основных эксперты выделяют следующие:
– местоположение (перспективность, транспортная доступность, характер окружения);
– рыночный спрос (состояние и перспективы рыночного спроса на предполагаемое использование, конкуренция других участков, система налогообложения и другие условия);
– финансовая обоснованность (способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, достаточный для возврата капиталовложений инвесторов и обеспечения ожидаемой прибыли);
– физическая пригодность участка с точки зрения возможности создания улучшений (размер, топография, качество грунтов, климатические условия, геологические характеристики участка, экологические ограничения и т.д.);
– технологическая обоснованность и физическая реализуемость (анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта для каждого варианта использования, транспортная доступность, возможность подключения к коммунальным сетям, учет размеров и формы участка);
– юридическая допустимость (строительные и экологические нормативы, ограничения этажности, запреты на строительство, наличие исторической и культурной застройки, негативное отношение со стороны местного населения и т.д.);
– максимальная доходность.


ПРОБЛЕМЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА ОТЕЧЕСТВЕННОМ РЫНКЕ ЗЕМЛИ
На сегодняшний день на вторичном рынке земли в Киеве цены представлены в достаточно широком диапазоне. Наиболее высокий уровень цен в Печерском районе, где он может достигать 60-70 тысяч, а в некоторых случаях и 100 тысяч долларов США за сотку. В центральной части Подола и на Лукъяновке цены достигают $30 тысяч за сотку. Стоимость земли в Соломенском и Голосеевском районах, а также на Куреневке достигает $20 тысяч. На территории Академгородка, в Беличах цены достигают $12-15 тысяч за сотку.
В целом, как отмечают эксперты, последние 2-3 года цены на землю растут в среднем на 50-100% ежегодно, по темпам значительно превышая рост цен на объекты недвижимости в коммерческом и даже жилом сегменте. Именно этот факт обуславливает стремительно растущий интерес к земле как объекту инвестиционных вложений со стороны спекулянтов.
Как показывает практика, на первичном рынке цены, по крайней мере, заявляемые официально, оставались на более низком уровне. Так, в начале 2005 года городская власть выставила на земельный аукцион 14 участков общей площадью 5,356 га общей стоимостью 21 миллион 287 тысяч гривен. При этом средняя стартовая цена 1 м2 земли на торгах составила 431,82 гривны, то есть порядка 8,5 тысячи долларов США за сотку. Даже с учетом повышения цены в ходе торгов, ее итоговая величина значительно уступает ценам, сложившимся на вторичном рынке. Основная проблема – неразвитость практики аукционов, а также непривлекательность предлагаемых на них земельных участков. Что касается отведения земельных участков через Киевсовет, в рамках стандартной процедуры, то, несмотря на возможность получить земельный участок значительно дешевле, чем на вторичном рынке, многие девелоперы предпочитают оперировать именно на последнем, поскольку операции и механизмы ценообразования там намного более понятны и прозрачны. К тому же, процедура получения прав на землю здесь занимает значительно меньше времени, чем на первичном рынке (более одного года).
Неразвитость вторичного рынка, сосредоточение земельных ресурсов в государственной собственности, искусственное создание дефицита на рынке, многоэтапность процедуры землеотвода, а также значительный разрыв между ценами на первичном и вторичном рынке создают предпосылки для коррупции и взяточничества. В итоге только ограниченное количество девелоперов имеет доступ к первичному рынку. Именно это является основной проблемой земельной сферы в нашей стране в целом. При этом, как отмечают эксперты, почва для нарушений существует во всех городах Украины, но лишь в Киеве и в меньшей степени в других крупных городах, нарушения столь многочисленны и приводят к довольно ощутимым последствиям. Причина проста и понятна – цена земли.
Что касается нормативной денежной оценки, то земельные участки в Киеве под жилыми зданиями оценивались на начало 2006 года в среднем по 180 гривен за 1 м2, под коммерческой недвижимостью – 450 гривен за 1 м2, под промышленными объектами – 215 гривен за 1 м2. Уже тот факт, что собственники и пользователи земельных участков, на которых размещены промышленные предприятия, сегодня платят земельный налог, более чем в два раза уступающий величине земельного налога, уплачиваемый девелоперами коммерческой недвижимости, свидетельствует о расхождении заявлений городской власти о необходимости выноса промышленных зон за пределы столицы с реальными действиями.


ПЕРСПЕКТИВЫ
Комментирует Андрей Назаренко: «Опыт, накопленный развитыми странами, показывает, что максимально эффективно рынок земли в целом и в сфере ценообразования функционирует при условии, что процесс продажи основан на принципах состязательности, открытости и включает большое количество равноправных потенциальных покупателей». Для того чтобы данные принципы действовали и на территории Украины, государство, по мнению эксперта, должно предпринять следующие шаги:
– создать необходимые условия для максимизации полезности каждого участка земли (т.е. улучшить инфраструктуру, а также сократить излишние ограничения на строительство и землепользование);
– предоставлять полную информацию об участках земли и разрешенных способах их использования потенциальным покупателям;
– широко рекламировать продажу земельных участков, для того чтобы данная информация была доступна наибольшему количеству потенциальных покупателей;
– предоставлять потенциальным покупателем достаточно времени, необходимого для анализа и определения наиболее выгодных способов использования земельных участков (данный шаг задействует силу рыночных механизмов для максимизации стоимости);
– в процессе продажи необходимо установить доступную и прозрачную конкурентную среду между потенциальными покупателями. Это могут быть открытые или закрытые торги, а также прямая продажа. В любом случае, это должен быть процесс, управляемый независимой и объективной профессиональной организацией, для того чтобы обеспечить его максимальную прозрачность и наилучшее использование мирового опыта;
– обеспечить покупателям максимальную свободу в выборе способов использования и распоряжения приобретенными земельными участками.
Таким образом будут созданы условия для достижения реального уровня цен на землю, от чего в наибольшей степени выиграет государство – на сегодняшний день основной собственник и распорядитель земельных ресурсов в нашей стране. Если сравнивать цены на первичном и вторичном рынке, то нельзя не заметить, что очень часто чиновники, призванные блюсти государственные интересы, продают землю по заниженным ценам (в официальном выражении), а имеющая место разница частично компенсируется за счет взяток. Позитивный эффект от указанных нововведений ощутят и игроки рынка недвижимости, сегодня в силу ряда причин не имеющие доступа к первичному рынку. Они смогут приобретать земельные участки на открытом и конкурентном рынке по ценам, уступающим завышенным ценам вторичного рынка. В конечном итоге от развития рынка земли выиграют непосредственные пользователи недвижимости – арендаторы офисов, торговых и складских помещений, покупатели квартир, поскольку на сегодняшний день именно высокая цена земельного вопроса в значительной степени влияет на рост стоимости строительства и, соответственно, цен на рынке жилой и коммерческой недвижимости.