ПРЕДЫСТОРИЯВ 2011 году разгорелся конфликт вокруг торгово-развлекательного центра «Универмаг «Украина», расположенного на площади Победы, 3 в Киеве. На момент возникновения конфликта основными его участниками, с одной стороны, выступали холдинговая компания Quinn Holdings Sweden* (QHS, Швеция), являющаяся мажоритарным акционером универмага, и банк Irish Bank Resolution Corporation (IBRC, Ирландия), обеспечивший финансирование приобретения акций компанией QHS. С другой стороны – юридическая фирма «Юрбизнесконсалтинг», которая якобы предоставила юридические услуги компании Quinn Holdings Sweden, и Лариса Янез Пуга, бывший директор ТРЦ «Универмаг «Украина». На сегодняшний день к конфликту причастен еще ряд других компаний.Напомним, что в апреле 2011 года фирма «Юрбизнесконсалтинг» инициировала иск против Quinn Holdings Sweden в Хозяйственном суде Киева о взыскании задолженности за якобы предоставленные юридические услуги на сумму около 1,8 миллиона гривен (около $225 000). Компания QHS оспаривала факт заключения договора и предоставления юридических услуг компанией «Юрбизнесконсалтинг». Тем не менее, суд вынес решение о наложении ареста на все имущество, принадлежащее на правах собственности компании QHS на территории Украины. Также был наложен арест на все акции ПАО «Универмаг «Украина», принадлежащие QHS. Помимо этого, в апреле 2011 года Лариса Янез Пуга, занимавшая на тот момент должность директора универмага, инициировала иск против IBRC о признании недействительным договора ипотеки здания универмага (права финучреджения были обеспечены, в частности, залогом в виде здания ТРЦ и акциями универмага, которые принадлежат QHS). Суд удовлетворил заявление об обеспечении и этого иска, запретив IBRC обращать взыскание на здание.В ноябре 2011 года компания QHS инициировала проведение внеочередного общего собрания акционеров ПАО «Универмаг «Украина», в ходе которого было принято решение отстранить Ларису Янез Пуга от выполнения полномочий и назначить Ростислава Левинзона исполняющим обязанности директора «Универмаг «Украина», а также изменить состав наблюдательного совета и ревизионной комиссии ПАО «Универмаг «Украина».Вопреки решениям общего собрания акционеров, господин Левинзон не допускался в офис ПАО «Универмаг «Украина», а представители IBRC не были допущены для обследования предмета ипотеки (проверки помещений здания универмага), также им не были предоставлены документы касательно здания универмага, вопреки требованиям договора ипотеки.Компания Quinn Holdings Sweden смогла установить контроль над универмагом в начале текущего года. В частности, 4 февраля 2013 года в Единый государственный реестр были внесены сведения о том, что руководителем ТРЦ «Универмаг «Украина» является Ростислав Левинзон, который занимает также должность директора компании Quinn Properties Ukraine. Следует отметить, что регистрация изменений в Едином государственном реестре, которые были инициированы компанией Quinn Holdings Sweden, осуществлялась довольно долго вследствие многочисленных судебных исков от миноритарного акционера – физического лица, владеющего лишь одной акцией общества.В последнее время ТРЦ «Универмаг «Украина» довольно часто появляется в информационном пространстве в связи со скандалами. Почему так происходит?Ростислав Левинзон, и.о. директора ТРЦ «Универмаг «Украина»ФОТО: QHSПричина очень простая: ситуация вокруг ТРЦ «Универмаг «Украина» – это пример, показывающий, насколько защищены иностранные инвесторы в Украине. В данной ситуации под угрозой оказались деньги европейского налогоплательщика. Это конфликт, за которым следило и продолжает следить мировое сообщество: инвесторы, банкиры, др., ведь речь идет, во-первых, о знаковом объекте, во-вторых, о конфликте, в который вовлечены иностранные инвесторы и принадлежащий одному из европейских государств банк.Влияет ли данная ситуация на функционирование торгового центра, ведь конфликты между собственниками наносят непоправимый ущерб объекту.Здесь нет конфликта между собственниками. Мы пытаемся озвучить это при любой возможности. ТРЦ принадлежит акционерному обществу, мажоритарным акционером которого является компания Quinn Holdings Sweden (92,75%), миноритарными акционерами выступают, в основном, бывшие сотрудники универмага. Между ними конфликта нет и не было. То, что фактически оспаривалось, – это право собственника владеть объектом, осуществлять его управление, получать деньги от его эксплуатации. То есть, у собственника пытались незаконным способом отобрать объект, установить контроль над финансовыми потоками путем взыскания вымышленных задолженностей и т.д.Конечно, данная ситуация и ее негативное освещение в прессе может помешать собственнику, который заинтересован в сохранности объекта и его эффективном функционировании. «Временщиков», находящихся на объекте незаконно, не интересует, что будет с торговым центром в дальнейшем. Их интересует одно – продержаться на объекте максимальное количество времени и выжать из него максимальное количество денег, а затем покинуть. Так, установив в феврале контроль над объектом, мы обнаружили, что со счетов универмага были уплачены $18 миллионов, часть из них – в счет несуществующего долга. Также были сделаны другие платежи, никак не связанные с деятельностью универмага. Но факт остается фактом: к тому времени, когда был установлен контроль, денег на счету компании не осталось.Как отобразился данный конфликт на работе с арендаторами?Любой бизнес, который связан со вложениями, требует спокойствия и стабильности, а ритейл-бизнес – также уверенности в том, что инвестиции, сделанные в открытие нового магазина или переоборудование старого, окупятся, потому что арендатор сможет проработать на этом месте долго, и условия, которые он согласует с собственником, будут поддерживаться обеими сторонами. Для нормальной работы нужна долгосрочная уверенность в будущем, долгосрочные отношения, закрепленные контрактом в том числе. Сложившаяся вокруг ТРЦ «Универмаг «Украина» ситуация, конечно, отразилась на уверенности арендаторов в том, что продолжится нормальное функционирование универмага. Поэтому одной из наших первых задач было встретиться с арендаторами, выслушать их потребности и запросы, пойти им навстречу, насколько это возможно. Если мы не обеспечим арендаторам нормальные условия функционирования, они не смогут работать так, как положено, соответственно, им будет тяжело платить арендную ставку. Поэтому мы в любом случае должны работать с ними вместе, рука об руку, и обеспечить уверенность в будущем.Мы встретились практически со всеми арендаторами и продолжаем проводить встречи. То, что у собственника есть долгосрочные планы по управлению объектом, является положительным сигналом для арендаторов. К тому же бывшее руководство не уделяло им должного внимания. В связи с этим у арендаторов появился ряд просьб, в частности, касательно размещения своих магазинов в ТРЦ. Есть такое понятие как tenant mix – расположение арендаторов таким образом, чтобы они друг друга дополняли. Вы не можете совершенно разнородные по ценовой категории и виду товары расположить рядом. Такая система не будет работать.Кто осуществляет управление ТРЦ?Мы сами занимаемся управлением ТРЦ «Универмаг «Украина». У нас есть профессиональная инженерная команда, специалисты по аренде, финансовые специалисты – в основном, это те люди, которые работали в универмаге до возникновения конфликтной ситуации, которые пережили эти конфликтные полтора года и успешно продолжают работать сейчас.Прокомментируйте, пожалуйста, современную ситуацию вокруг ТРЦ «Универмаг «Украина». Назовите стороны конфликта и требования каждой из сторон.Тяжело говорить о требованиях, потому что требования должны на чем-то основываться – должна быть какая-то юридическая позиция, требующая разбирательства в судах. В данном случае нет ни стороны конфликта, ни требований – есть просто желание отстраненного руководства и его сообщников удержаться у «кормушки» как можно дольше и, как минимум, заполучить денежные потоки универмага, как максимум – довести объект до банкротства или других последствий, которые позволят вывести универмаг из-под контроля собственников.Прокомментируйте, пожалуйста, на каком основании компания Lyndhurst Development Trading предъявила иск к «Универмагу «Украина» о взыскании более $45 миллионов?Законным кредитором универмага является компания Demesne Investments Limited (Ирландия), которая действует в интересах IBRC. В результате ряда незаконных переуступок права кредитора весной 2011 года перешли к компании Innishmore Consultancy Limited (Ирландия), осенью 2011 года – к компании Lyndhurst Development Trading (Британские Виргинские острова). Иск к универмагу о взыскании долга в объеме $45 миллионов был предъявлен компанией Lyndhurst в декабре 2011 года, который Хозяйственный суд Киева удовлетворил. В мае 2012 года незаконность переуступок кредиторских требований была подтверждена Высоким Судом Юстиции Северной Ирландии. С целью обойти решение ирландского суда, право кредитора было снова переуступлено и перешло вначале к компании «ФК «Зенит», потом – к «Факторинговой компании «Элегант Инвест». Уже в июне 2012 года Хозяйственный суд Киева изменил истца с Lyndhurst на «Элегант Инвест». В сентябре 2012 года «Элегант Инвест» предъявил приказ суда в исполнительную службу для принудительного исполнения решения – взыскания задолженности.Отмечу, что переуступки долга компаниям Innishmore, Lyndhurst, «ФК «Зенит» и «Элегант Инвест» были инициированы незаконно членами семьи Квинн, которые на момент уступки утратили право распоряжаться активами в силу банкротства группы Quinn. Кроме того, в результате заговора между представителями Lyndhurst и отстраненным руководством универмага срок предъявления требования к выполнению был изменен из «срочного» на «по требованию». Это привело к немедленному обременению универмага всей суммой долга в объеме $45 миллионов.После того, как я приступил к выполнению своих обязанностей, в конце февраля 2013 года обнаружилось, что отстраненное руководство универмага осуществило незаконные перечисления на счет Lyndhurst, а также на счета компаний «ФК «Зенит» и «Элегант Инвест». В целом, из этих перечислений $15 миллионов было выделено на погашение долга. 26 марта текущего года Хозяйственный суд Киева принял решение об отсрочке требований «Элегант Инвест» к «Универмагу «Украина» о взыскании $45 миллионов на шесть месяцев.Откуда взялся долг в $45 миллионов? Отстраненное руководство универмага фактически выдумало этот долг, который на самом деле представляет собой внутренние корпоративные расчеты, то есть это внутренняя задолженность, которая существовала между различными подразделениями группы Quinn. В результате фиктивных документов долг стал внешним и переуступался за смешные деньги или вообще бесплатно искусственным компаниям, необходимым только для того, чтобы отвести долг как можно дальше от первоисточника.Заданиями совместного предприятия, созданного компанией «А1» и IBRC, являются возврат банку находящихся в залоге активов и их продажа с целью возмещения денег финучреждению. Прокомментируйте, пожалуйста, данную информацию, в частности, касательно возможной продажи ТРЦ «Универмаг «Украина».Действительно, Irish Bank Resolution Corporation заключил договор о партнерстве с инвестиционной компанией «А1», которая входит в структуру «Альфа-Групп». Основная задача совместного предприятия, созданного компаниями, – возврат обеспеченных портфелем недвижимости в России и в Украине займов, выданных разорившейся ирландской компании Quinn. Согласно подписанному в феврале 2013 года договору, регулирующему взаимоотношения между IBRC и «А1», права требования по кредитам передаются в управление компании «А1», которая осуществляет их взыскание. Их общая оценочная стоимость достигает более 500 миллионов евро.Прокомментировать информацию относительно продажи активов, в частности, ТРЦ «Универмаг «Украина», я не могу, поскольку планы касательно дальнейшей судьбы актива еще не обозначены и находятся в процессе обсуждения между банком и компанией QHS. В любом случае речь о продаже может идти только тогда, когда объект будет приведен в норму во всех смыслах: юридическом, операционном, др. Для того чтобы превратить универмаг в действительно инвестиционно привлекательный объект, которым может заинтересоваться не только ситуативный местный инвестор, но и институциональный, необходимо выполнить большой объем работ. Я думаю, что речь о продаже может зайти тогда, когда такой продукт будет создан, когда будет нормализована ситуация и когда результаты деятельности объекта будут доведены до оптимальных или близко к оптимальным.На данный момент наша задача как оперативного руководства заключается, во-первых, в нормализации и оптимизации деятельности ТРЦ, во-вторых, в повышении капитализации объекта. Что касается меня как исполняющего обязанности директора ТРЦ «Универмаг «Украина», моя первоочередная задача – нормализовать работу объекта, от инженерных систем до структурных подразделений компании, которые работают с арендаторами, финансами и т.д.Кроме того, рынок торговой недвижимости Киева на данный момент активно развивается, появляются и заявляются к реализации новые объекты. Меняется ситуация и внутри универмага. В связи с этими факторами необходима оптимизация работы универмага. С момента, когда нам удалось взять под контроль управление объектом (а это конец февраля текущего года) прошло не так много времени – еще тяжело сделать какие-то окончательные выводы, продолжаются аудит и проверки. Но, тем не менее, уже видно, что есть хорошие заделы и по экономии по операционным расходам, есть хороший задел по оптимизации использования площадей, по улучшению расположения арендаторов.Предъявляет ли банк Irish Bank Resolution Corporation какие-то требования компании QHS?Irish Bank Resolution Corporation и QHS находятся на одной стороне. Существуют договоры залога и кредитные договоры, подписанные компанией и банком. Ни финучреждение, ни компания не отказываются от своих обязательств. Но, с другой стороны, банку не нужен мертвый залог, и если он хочет вернуть свои средства, ему необходимо нормально работающее предприятие. И как раз банк оказывает максимальное содействие в том, чтобы, во-первых, предприятие было возвращено, а во-вторых, были обеспечены нормальные условия для работы.Каким Вы видите разрешение данного конфликта?Цепочка финансовых переуступок была признана незаконной в европейских судах. Не так давно это решение было признано и украинским судом. Это, в принципе, открывает дорогу для пересмотра всех тех решений и переуступок, которые были узаконены в свое время в Украине. Естественно, одна из основных задач – довести этот процесс до конца в Украине и отменить все переуступки. Речь идет также и о возможном возврате средств ($15 миллионов -ред.), которые были выведены из универмага. Но это работа правоохранительных органов, к которым мы обратились и надеемся, что они смогут оказать посильное содействие.Вы настроены оптимистично?Если бы мы не верили, что все разрешится хорошо, мы бы опустили руки еще полтора года назад. С 2011 года мы пытались добиться справедливости в украинских и европейских судах. Наше дело стало своеобразным «рекордсменом» по количеству рассмотрений антирейдерской комиссией – оно рассматривалось трижды, в то время как ни один другой случай не рассматривался даже дважды. Столь пристальное внимание со стороны политических и государственных деятелей обусловлено тем, что на кону – репутация Украины как инвестиционно привлекательного государства. Мы благодарны судебной системе, что ситуация наконец начала разрешаться, и надеемся, что в скором времени данный конфликт разрешится окончательно.* Quinn Holdings Sweden (Швеция) является мажоритарным акционером ПАО «Универмаг «Украина» (92,7515% акций), основным активом которого является здание ТРЦ «Универмаг «Украина» вместе с паркингом (площадь Победы, 3, Киев). Приобретение акций компанией QHS стало возможным благодаря финансированию со стороны банка IBRC (ранее – Anglo Irish Bank Corporation Limited) на сумму $80 миллионов. Права финучреджения обеспечены, в частности, залогом в виде здания ТРЦ и акциями универмага, которые принадлежат QHS. В связи с банкротством собственника группы Quinn контроль над ее зарубежными активами, в том числе киевским универмагом, перешел к управляющим, назначенным банком IBRC.ТРЦ «Универмаг «Украина»ФОТО: ТРЦ «УНИВЕРМАГ «УКРАИНА»Торгово-развлекательный центр «Универмаг «Украина» расположен по адресу площадь Победы, 3 в Киеве. Здание универмага было построено в 1963 году. В 2002-2003 годах объект был реконструирован, в результате чего его площадь была увеличена в два раза до 42 290 м2. Девелопером проекта выступила компания NCH Advisors Inc. На сегодняшний день торговая галерея ТРЦ насчитывает более 50 магазинов, развлекательная зона включает боулинг, ночной клуб, кафе и кинотеатр «Одесса-Кино».
