ТРЦ «Солнечная галерея»: современный шоппинг в Кривом Роге

Алексей Струлев, директор по развитию холдинга «Панорама Групп»
фото: «Панорама Групп»

CP: Почему компания приняла решение о развитии проекта торгового центра в Кривом Роге? Как вы можете охарактеризовать рынок торговой недвижимости города с позиции перспектив развития?
Алексей Струлев: Кривой Рог – это крупный промышленный город на юго-востоке Украины с населением около 700 000 человек. Его уникальной географической характеристикой является протяженность с севера на юг более чем на 130 километров. В городе нет четко выраженного центра, его роль выполняют несколько улиц.
На данный момент Кривой Рог переживает острый дефицит качественных торговых помещений. Кроме того, большинство функционирующих торговых объектов имеет значительные дефекты концепции, не позволяющих говорить об их конкурентоспособности в долгосрочной перспективе.
Кривой Рог демонстрирует позитивную динамику развития социально-экономических показателей. В городе постоянно растет средний уровень заработной платы: за последние четыре года он увеличился более чем на 147%. По мере развития экономики и роста благосостояния населения жители все больше отдают предпочтение комфортным формам совершения покупок. Несомненно, рынок Кривого Рога перспективен и является достаточно зрелым для европейских форм шоппинга и высококачественных ритейл-услуг. Мы прогнозируем дальнейший рост потребительского спроса со стороны покупателей, а также спроса на торговые помещения со стороны ритейл-операторов.
CP: Почему проект ТРЦ был назван «Солнечная галерея»?
А.С.: Название обусловлено месторасположением объекта: комплекс находится в микрорайоне Солнечный, и особенностями формата: центр представляет собой торговую галерею, в связи с чем и было принято решение назвать проект «Солнечная галерея».


ТРЦ «Солнечная галерея» располагается между двумя крупнейшими спальными массивами Кривого Рога в микрорайоне Солнечный
МАКЕТ: «Панорама Групп»

CP: Охарактеризуйте месторасположение ТРЦ.
А.С.: ТРЦ расположится на участке общей площадью 8,5 гектара в Саксаганском районе, на площади 30-летия Победы, 1. Участок находится на пересечении двух основных магистралей, связывающих центральные районы и завод «Криворожсталь» с северной частью города. ТРЦ имеет выгодное расположение благодаря размещению между двумя крупнейшими спальными массивами, близости к скоростному трамваю и автобусным остановкам, центральным транспортным развязкам, что делает объект легкодоступным для большого количества жителей. 20-минутная зона охвата составляет около 370 тысяч человек.
CP: Назовите участников проекта.
А.С.: Заказчик – ЗАО «Днепровская Пристань», девелопер – ЗАО «Укрпангруп», эксклюзивный агент по сдаче площадей ТРЦ в аренду – Colliers International (Украина). Концепцию ТРЦ и дизайн торговых галерей разработало архитектурное бюро Spazzio Design. Генпроектировщик – ЗАО «Севастопольский Будпроект», генеральный подрядчик – «КриворожИндустрСтрой».
CP: Когда компания Colliers International (Украина) вошла в проект ТРЦ «Солнечная галерея»?
Наталья Кравец: Компания Colliers International (Украина) вошла в проект в конце ноября 2007 года. До этого момента мы проводили исследование города и предброкеридж.
CP: Какие функции компания выполняет в рамках проекта?
Н.К.: Colliers International (Украина) является эксклюзивным агентом по сдаче в аренду площадей в ТРЦ «Солнечная галерея». Наша задача – подобрать оптимальный ансамбль арендаторов, учитывая особенности города и концепции центра. Кроме того, мы разработали торговый план проекта.
Существуют все предпосылки для того, чтобы ТРЦ стал успешным: удачное месторасположение, отличная транспортная и визуальная доступность, профессиональная концепция, вместительный паркинг, мощный «якорь» (гипермаркет «О'КЕЙ»).
CP: Расскажите подробнее об особенностях структуры ТРЦ и датах ввода очередей в эксплуатацию.
А.С.: Реализация проекта ТРЦ «Солнечная галерея», позиционирующегося в формате регионального центра, осуществляется в три очереди. В ноябре 2007 года открылась первая очередь комплекса общей площадью 16 000 м², включающая гипермаркет «О'КЕЙ» и галерею в прикассовой зоне. Открытие второй очереди запланировано на III квартал 2008 года. Третья очередь планируется к открытию в IV квартале 2009 года.
Общая площадь двух первых очередей ТРЦ составит 45 000 м², из которых торговая займет 32 000 м². После введения в эксплуатацию третьей очереди общая площадь центра составит около 80 000 м², торговая – 50 000 м². Торговая площадь ТРЦ распределена в следующей пропорции: 30% отведено якорному арендатору – гипермаркету «О'КЕЙ», 70% – торговой галерее.
Центральный вход в ТРЦ расположен на пересечении двух основных торговых галерей, примыкающих к гипермаркету «О'КЕЙ». Первый и второй этажи торговой галереи будут связаны тремя эскалаторными группами. Из подземного паркинга на первый этаж ТРЦ можно подняться по траволаторам.


Наталья Кравец, заместитель директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина)
фото: Colliers International (Украина)

CP: Чем будет представлена развлекательная зона центра?
А.С.: Развлекательная часть будет введена в эксплуатацию в составе третей очереди, как это было сделано, к примеру, в киевском ТРЦ «Караван». Общая площадь третьей очереди составит около 35 000 м². Наиболее вероятный состав развлекательной части будет представлен ледовым катком (1200 м²), зоной ресторанов, торговли и услуг на первом этаже; кинотеатром (3000 м²), боулингом (2000 м²), детским развлекательным центром (1500 м²) и рестораном быстрого питания (1500 м²) – на втором. Рестораны быстрого питания на втором этаже планируется разместить в зоне атриума, чтобы посетители могли видеть ледовую арену, расположенную на втором этаже.
CP: На каких условиях заключаются договора аренды?
Н.К.: Большинство условий договоров аренды являются стандартными, однако впервые среди проектов, сопровождением которых занимается компания Colliers International (Украина), неотъемлемым коммерческим условием является плата от оборота. Арендатор ежеквартально отчитывается перед арендодателем об объемах продаж, оплачивает компенсацию к арендной плате в размере оговоренного процента от оборота. Компенсация к арендной плате от оборота – это разница между арендной платой от оборота, которого достиг арендатор за расчетный период, и суммой ежемесячных взносов основной арендной платы, которую следует оплатить за этот же расчетный период. Если эта разница будет позитивной, арендатор обязан оплатить ее. С выходом на рынок профессиональных международных девелоперов такое условие будет применяться в каждом проекте.
CP: Какие арендные ставки запланированы на торговые площади центра? На какой срок заключаются договора аренды?
Н.К.: Расчет арендных ставок в проекте производился, исходя из конъюнктуры рынка Кривого Рога и с учетом повышенного спроса на площади торгово-развлекательного центра со стороны локальных и национальных ритейл-операторов.
Изначально мы заключаем предварительные договора с приложением договоров аренды, которые будут заключаться на срок от 3 до 10 лет: 10 лет – для якорных арендаторов; 7 – для мини-якорных арендаторов (от 400 м² до 1500 м²); 5 – для арендаторов галереи (от 100 м² до 400 м²); 3 года – для других операторов.
CP: С какими компаниями уже заключены предварительные договора аренды?
Н.К.: Несмотря на то, что наша компания занимается сдачей площадей данного проекта всего около трех месяцев, за это время нам удалось достигнуть договоренности с одним из сильнейших в Восточном регионе операторов электроники и бытовой техники Comfy, который арендует площадь 1800 м².
Также ведутся переговоры с ведущими сетевыми операторами косметики и парфюмерии (BROCARD – 300 м²), одежды (Reserved – 800 м², O'STIN, Monton, Cropp, Timberland и т.д.), обуви («Интертоп» – 500 м², Chester, Luciano Carvari и т.д.), спортивных товаров («Спортленд» – 500 м², Puma, Columbia) и т.д. В ближайшие 2 месяца мы рассчитываем подписать предварительные договора аренды на 50% площадей торговой галереи .
CP: Где располагается паркинг в структуре ТРЦ, на какое количество машиномест он рассчитан?
А.С.: В составе первой очереди открылся наземный паркинг на 550 машиномест. На момент открытия второй очереди будет введен в эксплуатацию подземный паркинг на 200 машиномест. С учетом третьей очереди торгово-развлекательного центра с паркингом на цокольном этаже общее количество машиномест составит 1500.
CP: Какие источники финансирования вы используете для реализации проекта ТРЦ «Солнечная галерея»?
А.С.: Инвестором проекта выступает «Укрпангруп». Источниками финансирования являются акционеры компании и международные финансовые институты. На завершающей стадии находятся переговоры с Европейским банком реконструкции и развития.
Общий объем инвестиций, запланированных в реализацию первой и второй очередей проекта, составляет более $52,5 миллиона, в реализацию всего торгово-развлекательного центра – предположительно $100 миллионов.
CP: Кто будет осуществлять управление функционирующим торгово-развлекательным центром «Солнечная галерея»?
А.С.: Управление торгово-развлекательным центром после его ввода в эксплуатацию будет осуществлять «Укрпангруп». Сейчас мы ведем работу по созданию в рамках холдинга собственной управляющей компании.


ХОЛДИНГ «ПАНОРАМА ГРУПП»
Киевский холдинг «Панорама Групп» был создан в 2005 году как девелоперская компания для реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости Украины. В портфель холдинга входит несколько проектов в Киеве и регионах. Первый – многофункциональный комплекс «Днепровская Пристань» по проспекту Генерала Ватутина, 2 в Киеве. Это проект с развитой инфраструктурой, включающий торгово-развлекательный центр (общая площадь – 85 000 м²), жилые апартаменты (около 200 000 м²), в которых будет проживать более 10 тысяч человек, и яхт-клуб. Открытие первой очереди комплекса состоялось 14 ноября 2007 года, введение в эксплуатацию торговой галереи и развлекательной части запланировано на осень 2008 года. Строительство жилой составляющей и яхт-клуба завершится к 2010 году.
Второй – проект ТРК под рабочим названием «Флагман», который реализуется в Запорожье по ул. Запорожской, 1-б. Общая площадь ТРК, позиционирующегося в формате региональный центр (Regional Center), составляет 50 000 м². Открытие комплекса осуществляется в несколько очередей. Первая очередь введена в эксплуатацию 19 декабря 2007 года; вторая, представленная торговой галереей, откроется осенью 2008 года; третья – развлекательная часть – весной 2009 года.
Третий – проект ТРК под рабочим названием «Адмирал» развивается в Симферополе по ул. Киевской, 191. Общая площадь ТРК составит 55 000 м². В состав комплекса войдут гипермаркет, торговая галерея, магазин формата DIY и развлекательная часть. Четвертый – ТРЦ «Солнечная галерея» в Кривом Роге. Также компания планирует развивать крупномасштабные проекты коммерческой недвижимости в Одессе, Харькове, Феодосии, Мариуполе, Николаеве, Днепропетровске и Киеве.


ТРЦ «СОЛНЕЧНАЯ ГАЛЕРЕЯ» В КРИВОМ РОГЕ
Формат: Regional Center
Месторасположение: площадь 30-летия Победы, 1
Заказчик: ЗАО «Днепровская Пристань»
Девелопер: ЗАО «Укрпангруп»
Архитектурная мастерская: Spazzio Design
Генпроектировщик: ЗАО «Севастопольский Будпроект»
Генеральный подрядчик: «КриворожИндустрСтрой»
Консультант: Colliers International (Украина)
Агент по сдаче площадей в аренду: Colliers International (Украина)
Управляющая компания ТРЦ: ЗАО «Укрпангруп»
Площадь земельного участка: 8,5 гектара
Этажность: 2 + подземный паркинг
Общая площадь: 80 000 м²
Торговая площадь: 50 000 м²
Площадь развлекательного сегмента: 7700 м²
Развлекательная зона: ледовый каток (1200 м² ), кинотеатр (3000 м² ), боулинг (2000 м² ), детский развлекательный центр (1500 м² ) и др.
Якорный арендатор: гипермаркет «О'КЕЙ» (14 500 м² )
Общая площадь I очереди: 16 000 м²
Общая площадь II очереди: 29 000 м²
Общая площадь III очереди: 35 000 м²
Паркинг: 1500 машиномест (наземный – 525 машиномест, подземный – 200 машиномест, полуподземный – 775 машиномест)
Общий объем инвестиций: $100 миллионов
Дата ввода в эксплуатацию: I очередь – ноябрь 2007 года, II очередь – III квартал 2008 года; III очередь – IV квартал 2009 года.