ТРЦ «Подоляны» – первый масштабный проект торговой недвижимости в Тернополе




Наталия Зинченко, начальник отдела маркетинга и рекламы ТРЦ «Подоляны»
фото: «Теркурий-2»

CP: Расскажите о компании «Теркурий-2» – девелопере проекта ТРЦ «Подоляны». Это первый проект компании в сфере недвижимости?
Компания «Теркурий-2» основана в 1999 году. Основными направлениями ее деятельности являются производство и торговля чулочно-носочными изделиями (ТМ «Теркурий») и торговля текстильным оборудованием. Проект торгово-центра «Подоляны» является первым проектом компании в сфере коммерческой недвижимости.
CP: Как вы можете охарактеризовать рынок торговой недвижимости Тернополя?
Рынок торговой недвижимости Тернополя находится на стадии развития. По нашим данным, он отстает от объемов и уровня развития рынка столицы на 4-5 лет. К полноценным торговым центрам в городе можно отнести только один объект – ТЦ «Орнава» общей площадью 15 000 м2 по ул. Живова, 15-а.
Основным местом совершения покупок в Тернополе являются рынки и небольшие магазины в центре города. В связи с дефицитом качественных торговых площадей ритейл-операторы не имеют возможности развивать собственный бизнес в Тернополе.
CP: Чем обусловлен выбор Тернополя в качестве города для развития проекта ТРЦ?
Наш выбор обусловлен несколькими причинами. Тернополь является областным центром Украины с населением около 220 тысяч жителей. Фактический уровень доходов жителей значительно выше, чем зафиксированный в официальных источниках. Тернополь является одним из лидеров в числе украинских городов по уровню поступления денежных средств из-за рубежа – многие жители Тернополя выехали на заработки за границу и теперь регулярно пересылают деньги своим родным и близким.
CP: Проводились ли маркетинговые исследования, предшествующие реализации проекта ТРЦ? Каковы их результаты?
Маркетинговые исследования проводились после возникновения идеи развития проекта ТЦ. Их результаты показали, что в Тернополе практически нет альтернативы вещевым и продуктовым рынкам. Небольшое количество функционирующих магазинов не может удовлетворить растущий потребительский спрос жителей города. Также мы выяснили, что потребители хотят совершать покупки в комфортных условиях, которые им пока не могут предложить существующие торговые объекты.
Также в ходе проведения маркетинговых исследований было установлено, что в городе существует неудовлетворенный спрос на объекты развлечений и отдыха для всей семьи. Поэтому при разработке концепции проекта «Подоляны» мы сделали большой акцент на развлекательную составляющую.
В целом, проведя маркетинговые исследования, мы пришли к выводу, что рынок Тернополя готов к открытию крупного объекта торговой недвижимости.


Проект торгово-развлекательного центра «Подоляны»

CP: Проект ТРЦ развивается «с нуля» или на базе имеющегося строения?
Проект ТРЦ «Подоляны» развивается на базе бывшего промышленного комплекса завода «Сатурн», который компания «Теркурий-2» приобрела в 2006 году. Компания поставила перед собой цель разработать проект наиболее эффективного использования площадей завода, в том числе и в качестве объекта коммерческого назначения. Для этого были приглашены специалисты компании Master Capital Management (Киев). Результатом их работы стала концепция регионального торгово-развлекательного центра.
CP: Назовите участников проекта.
Заказчиком и девелопером проекта является компания «Теркурий-2», консультантом по разработке концепции и агентом по сдаче площадей в аренду – компания Master Capital Management, архитектурный проект разработало «Архитектурное бюро Матвиива» (Львов), генеральный подрядчик – ПП «Зорбуд».
CP: Охарактеризуйте месторасположение ТРЦ.
ТРЦ «Подоляны» расположен в непосредственной близости от густонаселенных спальных массивов БАМ и Солнечный, где проживает около 70 тысяч жителей. К ТРЦ можно легко добраться на общественном транспорте или автомобиле. Максимальное количество времени, необходимое для того, чтобы приехать из самой отдаленной точки города в ТРЦ, составит не более 30 минут.
CP: В каком формате позиционируется ТРЦ?
ТРЦ «Подоляны» позиционируется в формате регионального центра (Regional Center), ориентированного на жителей Тернополя и области. Данный формат предполагает большие объемы площадей, на которых представлен широкий ассортимент товаров; наличие удобной транспортной развязки и вместительного паркинга. Выбранный нами участок соответствует всем требованиям, предъявляемым к ТРЦ формата Regional Center.
CP: Расскажите о концепции проекта и особенностях структуры ТРЦ.
ТРЦ «Подоляны» имеет 2 уровня. Общая площадь центра составляет 45 000 м2 (без учета офисных площадей, которые составляют 5000 м2). Площадь, сдаваемая в аренду, составляет 36 000 м2, из которой 26 000 м2 – торговые площади, 10 000 м2 – площадь развлекательного сегмента.
Около 35% общей площади, сдаваемой в аренду, приходится на якорных арендаторов, в роли которых выступают продовольственный гипермаркет «Вестер Гипер» площадью 8000 м2 (ритейл-оператор, работающий на сегодняшний день в России, Казахстане, Белоруссии, Украине,ред.) и супермаркет бытовой техники и электроники FoxMart (2000 м2).
В ТРЦ также будут представлены универмаг обуви «Интертоп», универмаг одежды Tuso, спортивный магазин, детский супермаркет; магазины Adidas, Arber, Colin's, Chiсco, Milavitsa; магазин косметики и парфюмерии BROCARD.
Развлекательный сегмент будет представлен 4-зальным кинотеатром (1500 м2), детским развлекательным центром (1400 м2), ледовым катком (1000 м2), боулинг-клубом на 14 дорожек (1200 м2). В составе ТРЦ также запланирована большая ресторанная зона.
CP: На какой срок заключаются договора аренды с арендаторами торгового и развлекательного сегментов?
Стратегическая задача инвестора – создание стабильных денежных потоков и дальнейшая капитализация проекта, поэтому договора аренды мы заключаем на 5-10 лет.
При подборе арендаторов мы отдаем предпочтение сетевым операторам, которые представляют известные украинские и зарубежные торговые марки. Мы уже определились с условиями аренды со всеми якорными арендаторами, а также с несколькими небольшими операторами, и сейчас подошли к процессу подписания договоров.
CP: Как в проекте решается вопрос с паркингом?
В ТРЦ «Подоляны» будет наземный паркинг, рассчитанный на 1200 машиномест. Сейчас ведутся работы по созданию паркинга на 700 машиномест.
CP: Какие источники финансирования вы используете для реализации проекта ТРЦ? Какой объем инвестиций запланирован в реализацию проекта?
Для создания проекта «Подоляны» используются как собственные, так и заемные средства. Нашим эксклюзивным финансовым партнером является «Укрэксимбанк», который открыл компании «Теркурий-2» кредитную линию объемом $20 миллионов. Общая сумма инвестиций в проект ТРЦ составит примерно $40 миллионов. Срок окупаемости проекта составит около 6 лет.
CP: На какой стадии находится сегодня реализация проекта?
Проект «Подоляны» находится на завершающей стадии. Объект уже построен и сейчас ведутся отделочные работы, а также работы по благоустройству прилегающей территории. В октябре арендаторы, с которыми уже заключены договора аренды, начнут отделочные работы.
CP: Когда предполагается ввести ТРЦ в эксплуатацию?
Ввод ТРЦ «Подоляны» в эксплуатацию запланирован на декабрь 2007 года. Его открытие станет своеобразным подарком для жителей Тернополя, которые смогут сделать предпраздничные покупки в нашем центре.
CP: Кто будет осуществлять управление ТРЦ?
Для управления торговым центром компания «Теркурий-2» создала собственную управляющую компанию, которая будет заниматься всеми финансовыми, техническими и организационными вопросами, касающимися работы объекта.
CP: Какие проекты коммерческой недвижимости компания «Теркурий-2» планирует реализовать в ближайшее время?
На 2008 год компания «Теркурий-2» запланировала реализацию проекта торгового комплекса «Все для дома и ремонта» в формате DIY. Общая площадь ТК, который расположится в непосредственной близости от ТРЦ «Подоляны», составит около 10 500 м2. ТРЦ «Подоляны» и ТК «Все для дома и ремонта», расположенные в единой торговой зоне, сформируют торговый комплекс формата «ритейл-парк».


ТРЦ «ПОДОЛЯНЫ», ТЕРНОПОЛЬ
Девелопер: ООО «Теркурий-2»
Архитектор: «Архитектурное бюро Матвиива» (Львов)
Сдача площадей в аренду: Master Capital Management (Киев)
Площадь земельного участка: 5 га
Общая площадь ТРЦ: 45 000 м2
GLA: 36 000 м2
Торговая площадь: 26 000 м2
Площадь развлекательного сегмента: 10 000 м2
Паркинг: 1200 машиномест
Начало работы над проектом: март 2006 года
Дата ввода объекта в эксплуатацию: декабрь 2007 года
Объем инвестиций: $40 миллионов