Анна Скрипкина, директор департамента управления недвижимостью компании «Тико-Констракшен» фото: Олег Герасименко
CP: Как и когда возникла идея создания ТРЦ по проспекту Комарова в Киеве? Анна Скрипкина: Идея создания торгово-развлекательного центра возникла летом 2007 года в результате проведенных исследований объема киевского рынка торговой недвижимости, которые показали, что ниша формата ТРЦ в данном районе столицы пока не заполнена. Затем была осуществлена оценка наиболее интересных предложений рынка земли в данной части города. Участок по проспекту Комарова, 48 отвечает всем инвестиционным требованиям девелопера проекта, а также имеет оптимальные характеристики, среди которых оживленные транспортные потоки, высокая плотность населения и хорошая визуальная доступность. В результате проведенных работ управляющая компания «Тико-Констракшен» и инвестиционный фонд Dragon-Ukrainian Properties & Development (DUPD) приняли решение применить свой опыт в сфере реализации проектов коммерческой недвижимости и управления капиталом и создать торгово-развлекательный центр европейского стандарта. Владимир Тимочко: Dragon Capital Partners, управляющая компания DUPD, имеет хорошее представление о реализованных и реализующихся проектах украинского девелопера «Тико-Констракшен», и поэтому с интересом рассмотрела возможность совместного развития участка по проспекту Комарова. Мы разделяем мнение наших партнеров по поводу высокого инвестиционного потенциала данного участка. Таким образом, DUPD и «Тико-Констракшен» оперативно и успешно провели переговоры об условиях сотрудничества и уже с августа 2007 года начали совместную реализацию проекта. CP: Охарактеризуйте месторасположение ТРЦ и потенциального покупателя. А.С.: Южная часть земельного участка прилегает к оживленному проспекту Комарова, соединяющему центр Киева с Кольцевой дорогой и крупными спальными массивами (Отрадным, Южной и Северной Борщаговкой) общей численностью населения более 300 000 человек. Ежедневный транспортный поток по проспекту превышает 20 000 частных автомобилей, а общественный транспорт перевозит по этой территории 95 000 пассажиров в сутки. По проспекту Комарова проходит линия скоростного трамвая с остановками, расположенными на расстоянии 300-500 метров от будущего ТРЦ. Непосредственно перед участком находится остановка маршрутных такси. Еще одно важное преимущество земельного участка – его расположение на так называемой «вечерней» стороне дороги (справа при движении из центра города), что позволит потенциальным посетителям удобно совершать покупки по дороге с работы независимо от того, каким видом транспорта они пользуются. Кроме того, ТРЦ по проспекту Комарова станет важной социальной составляющей для жителей района, поскольку, во-первых, архитектурное решение центра будет ярким и оригинальным, выделяющим его среди существующей застройки, а во-вторых, планируется создание оптимального ансамбля арендаторов, удовлетворяющего насущные потребности клиентов и желание приятно провести досуг. Наталья Кравец: Месторасположение торгового объекта является одним из определяющих факторов успешности будущего торгово-развлекательного центра, поскольку определяет посещаемость проекта. При анализе посещаемости используют понятие торговой зоны – географической территории, на которой проживает подавляющее большинство населения, обслуживаемого торговым центром. По нашим предварительным оценкам, в первичной торговой зоне проектируемого объекта, а именно в 10-минутной транспортной доступности, проживает около 300 000 человек. Вторичная торговая зона охватывает 15-минутную автомобильную доступность с 450 000 потенциальных посетителей. Таким образом, на данный момент емкость торговой зоны достаточно велика, в частности, благодаря отсутствию серьезных конкурентов в этой части Правого берега. Так, в пределах торговой зоны находится четыре объекта, способных оказывать конкурентное влияние на будущий торговый центр: ТЦ «Материк», ТЦ «Большевик» (после реализации 2-й фазы), ТЦ «Ритм» и ТЦ «Квадрат». Однако разница в форматах, концепции и ценовом позиционировании позволит обеспечить конкурентоспособность ТРЦ по проспекту Комарова не только на данный момент, но и в долгосрочной перспективе. Владимир Тимочко, младший партнер компании Dragon Capital Partners фото: Dragon Capital Partners
На основании анализа торговой зоны определился портрет потенциальных покупателей ТРЦ. Основными покупателями станет молодежь (18-28 лет) и семейные пары в возрасте до 45 лет с детьми, что связано с их более высоким потребительским потенциалом, большой долей расходов на детей (в том числе на детскую и подростковую одежду, развлечения), а также склонностью к совершению большего количества покупок. Кроме того, особенности расположения участка указывают на то, что ТРЦ следует дополнительно ориентировать на покупателей-автомобилистов. Факт наличия автомобиля у 65% жителей торговой зоны подтверждает разумность выбора такого портрета целевого посетителя. Ориентирование объекта на автомобилистов как наиболее перспективных представителей целевой группы будущего ТЦ обусловлено следующими причинами: более высокий доход в домохозяйствах с наличием автомобиля; возможность купить больше товаров за один визит; более высокая мобильность, что в условиях отсутствия качественной конкуренции сможет привлечь данную категорию посетителей из более удаленных районов города. Учитывая расположение на транзитной магистрали с хорошей пешеходной доступностью, можно ожидать, что ТРЦ по проспекту Комарова будет пользоваться наибольшей популярностью в вечерние часы по будним дням, а также в выходные – для планированных и заблаговременных покупок. ТРЦ будет ориентирован на население со средними и высокими доходами, хотя ожидается также посещение объекта представителями менее обеспеченных слоев населения, что будет учитываться при создании наиболее оптимального ансамбля арендаторов. CP: Каковы характеристики земельного участка, общая и застраиваемая площадь? А.С.: Общая площадь земельного участка прямоугольной формы составляет 12 000 м2, площадь застройки – 10 000 м2. Перепад высот между участком и проспектом Комарова, достигающий 6 метров, позволяет выгодно осуществить строительство двух уровней парковки площадью около 20 000 м2 без проведения подземных работ. CP: Расскажите об особенностях концепции торгового центра. Н.К.: Учитывая отличную транспортную и пешеходную доступность, а также значительный потенциал торговой зоны, объект по проспекту Комарова будет представлять собой окружной торгово-развлекательный центр с максимально широким спектром продуктов питания, товаров повседневного, целевого и импульсивного спроса, большим набором бытовых услуг. Кроме того, ТРЦ позволит сочетать процесс покупок с развлечениями и отдыхом. Проект ТРЦ по проспекту Комарова (рабочий вариант) ПРОЕКТ: «Тико-Констракшен»
CP: Расскажите о структуре ТРЦ (этажность, общая площадь, торговый и развлекательный сегменты). Каково пропорциональное соотношение площадей? Какие функции будут представлены в каждой части? В.Т.: Общая площадь ТРЦ составит около 45 000 м2, включая парковку; арендуемая площадь – порядка 19 000 м2. В ТРЦ запроектировано 5 уровней: два из них – паркинг с удобными въездами/заездами, расположенными ниже проспекта Комарова, еще два – торговые этажи, и последний уровень – развлечения и целевые покупки. Учитывая размер проектируемого ТРЦ, торговая галерея будет насчитывать 60-70 магазинов. Н.К.: Согласно концепции ТРЦ, основным «якорем» станет гипермаркет общей площадью около 6200 м2, расположенный на первом торговом этаже центра. Также здесь будут представлены товары для дома, широкий спектр услуг (банк, химчистка, ремонт одежды и обуви и т.д.), товары импульсного спроса, супермаркет книг и мультимедиа, магазин парфюмерии и косметики и т.д. Второй торговый этаж будет отведен для таких товарных групп, как мужская и женская одежда и обувь, молодежная одежда, аксессуары. Форматы магазинов будут различными – от универмага до небольших бутиков (100-150 м2). На этом этаже разместится супермаркет бытовой техники и электроники, дополняющий широкий товарный ассортимент проекта. Верхний этаж предназначен для развлекательной составляющей комплекса – кинотеатра на 4-5 залов, детского развлекательного центра, боулинга и фуд-корта (6-7 операторов быстрого питания). Эти сегменты являются необходимым условием привлекательности объекта для целевых и длительных семейных посещений, коммерчески выгодных арендаторам ТРЦ. Торговая составляющая верхнего этажа будет посвящена специальной покупке, а именно – спортивным и детским товарам. CP: Как решен вопрос паркинга? В.Т.: Паркинг на 600 машиномест расположен на двух открытых нижних уровнях комплекса. Возможность одновременного заезда на них будет осуществляться непосредственно с проспекта Комарова. Кроме того, паркинг будет оснащен электронным табло с указанием свободных мест на каждом из уровней, что позволит посетителям ТРЦ минимизировать усилия и время. Паркинг соединен с торговыми этажами посредством лифтов и траволаторов. CP: На какой стадии реализации находится проект? Когда он будет введен в эксплуатацию? А.С.: Сейчас работа находится на стадии утверждения концепции и подготовки эскизного проекта. Разработка проектно-сметной документации выполняется командой прогрессивных урбанистических архитекторов мастерской «Зотов и Ко». Завершение строительства и введение ТРЦ в эксплуатацию запланировано на начало 2010 года. Наталья Кравец, заместитель директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина) фото: Олег Герасименко
CP: На какой стадии находится сейчас процесс сдачи площадей ТРЦ в аренду? Н.К.: Процесс сдачи площадей ТРЦ в аренду находится на начальной стадии. В данный момент проводятся предварительные переговоры с якорными операторами, в частности, с операторами гипермаркетов и кинотеатров. Конечно, мы хотели бы привлечь в проект иностранного игрока, но представленным в Украине зарубежным операторам гипермаркетов не подойдет формат 6200 м2. Огромный интерес проявляют российские компании, как уже присутствующие на украинском рынке, так и планирующие свой выход в ближайшее время. Предпочтение будет отдаваться опытным сетевым национальным или иностранным арендаторам. Проект ТРЦ по проспекту Комарова был представлен на выставке MAPIC в ноябре этого года, что, по нашему мнению, позволит привлечь совершенно новых для украинского рынка ритейла игроков. CP: Кто выступит оператором развлекательной части центра? Н.К.: Основным «якорем» развлекательной части ТРЦ будет кинотеатр. Сегодня на кинотеатральном рынке доминирует тенденция открытия кинотеатров в ТРЦ, расположенных в спальных районах города, что вызвано, прежде всего, удобством для посетителей (ходить в кино недалеко от дома). В этом сегменте наблюдается высокая активность иностранных, в частности, российских операторов. Но украинские игроки зачастую более оперативны в принятии решений и предоставлении технических заданий. Это является важным критерием выбора для девелопера, поскольку проектирование кинотеатра проходит на начальных этапах работы. Кроме того, в ТРЦ запланирован детский развлекательный центр как наиболее востребованный среди потенциальных посетителей. Необходимым элементом крупных торговых центров является фуд-корт. Возможно также размещение боулинга. CP: Предусматривает ли ваша компания возможность продажи проекта на стадии его реализации? В.Т.: Стратегия выхода из проекта, разработанная совместно с нашими партнерами, предусматривает инвестиционную продажу построенного и заполненного арендаторами торгового центра институциональному инвестору. Позиция наших компаний заключается в получении девелоперской прибыли на развивающемся украинском рынке, поэтому мы не рассматриваем возможности выхода из проекта до его завершения. CP: Каков объем инвестиций в реализацию проекта? По какой схеме будет осуществляться финансирование? В.Т.: Общий планируемый объем инвестиций в проект составит порядка $50 миллионов. Несколько ведущих украинских банков уже выразили готовность профинансировать 60% стоимости на условиях проектного финансирования. Остальные средства – инвестиции партнеров, в равных долях участвующих в строительстве торгового центра. CP: Назовите основных участников проекта. А.С.: Девелопмент выполняет совместная команда двух компаний – Dragon-Ukrainian Properties & Development и «Тико-Констракшен», подготовку проектно-сметной документации – архитектурная мастерская «Зотов и Ко», разработку концепции – Colliers International (Украина), являющаяся также эксклюзивным агентом по сдаче площадей ТРЦ в аренду. Генподрядчик пока не определен.
