ТРЦ «Меркурий» – новый масштабный проект торговой недвижимости компании «Домус»
Commercial Property №7 (59) июль 2008
Региональные центры Украины продолжают демонстрировать более активные темпы развития сегмента торговой недвижимости по сравнению с киевским рынком. Отечественные и зарубежные инвесторы и девелоперы с каждым годом все активнее осуществляют экспансию на региональные рынки. Не сдают позиции и локальные игроки: многие девелоперы, начавшие свою деятельность в региональных центрах, уже сейчас играют значительную роль на всеукраинском уровне и развивают объекты, профессионализм и масштаб которых часто не уступают столичным. Таким примером может служить донецкая компания «Домус», два проекта которой – бизнес-центр «Донецк Сити» и проект торгового центра по ул. Постышева в Донецке – стали номинантами Первой Национальной премии в области недвижимости «CP AWARDS 2008». О новом проекте компании, ТРЦ «Меркурий», других потенциальных проектах, а также в целом о рынке коммерческой недвижимости Донецка мы попросили рассказать Лилию Миненко, заместителя директора по коммерческим вопросам компании «Домус».
Текст: Ольга Матвиенко
Лилия Миненко, заместитель директора по коммерческим вопросам компании «Домус»
Фото: «Домус»
CP: Расскажите о компании «Домус»: каких результатов удалось достичь за шестилетний период деятельности?
Компания «Домус» начала свою деятельность в 2002 году на рынке коммерческой недвижимости Донецка. На начальном этапе мы приобрели в собственность несколько перспективных торговых и офисных помещений в центре города. Для наиболее эффективного использования торговых помещений в качестве арендаторов были приглашены представители крупных торговых сетей, которые в тот момент выходили на донецкий рынок.
Основным направлением деятельности компании «Домус» является девелопмент. Сегодня в управлении компании находятся ТРЦ «Золотое Кольцо», ставший первым профессиональным объектом торговой недвижимости в Донецке; крупнейший в городе ТРЦ «Донецк Сити»; бизнес-центр класса А «Донецк Сити»; игровой клуб «Микс»; бизнес-центр класса В «УкрНТЭК», а также более 25 отдельно стоящих помещений в центре города.
В данный момент в Донецке ведется строительство ТЦ «Континент», второй очереди ТРЦ «Донецк Сити», ТОЦ Green Plaza. Осуществляется также проектирование ТРЦ «Меркурий», ТОЦ по ул. Панфилова. В планах нашей компании – строительство объектов коммерческой недвижимости в Мариуполе, Запорожье, Харькове, Одессе, Луганске. На сегодняшний день ведется строительство развлекательного комплекса «Южная Пальмира» в пгт Курпаты (Автономная Республика Крым).
CP: Как вы можете охарактеризовать рынок торговой недвижимости Донецка – уровень профессионализма девелоперских компаний, качество реализованных объектов и находящихся на этапе реализации проектов?
Сейчас сегмент торговой недвижимости в Донецке развивается по принципу киевского рынка, только с пятилетним отставанием: преимущество при размещении проектов ТЦ/ТРЦ отдается центру города. В центральном, Ворошиловском районе, расположено более половины всех функционирующих в городе торговых объектов. В прилегающих, Киевском и Калининском районах, расположено в совокупности около 23% ТЦ, в периферийных жилых массивах и того меньше – всего около 2%.
На сегодняшний день на рынке Донецка представлено около 30 торговых центров различных форматов площадью от 1000 м2 до 40 000 м2, однако профессиональными можно назвать единичные объекты. Общий объем торговых площадей города составляет 220 000-250 000 м2. На тысячу жителей приходится около 150 м2 торговых площадей, что является крайне низким показателем для развитых европейских городов.
Первая фаза развития профессиональной торговой недвижимости в регионе пришлась на 2003-2005 годы, на протяжении которых в эксплуатацию был введен ТРЦ «Золотое Кольцо», а также торговые центры «Обжора», «SEVER Плаза», «Форум», «Планета», «Майдан». До открытия названных объектов, самым крупным и известным объектом торговли в Донецке был универмаг «Белый лебедь» по ул. Артема, 143.
В октябре 2006 года открыл свои двери для посетителей самый интересный и профессиональный проект в Донецке – ТРЦ «Донецк Сити», общая площадь которого составляет 32 000 м2. Четырехуровневый региональный торгово-развлекательный центр «Донецк Сити» представляет собой классический вариант ТРЦ для посетителей с уровнем дохода «средний» и «средний+». В ТРЦ представлены мощные якорные арендаторы торговой и развлекательной составляющей, магазины отечественных и международных крупных сетевых операторов, позволяющие удовлетворить любые запросы посетителей. За год работы ТРЦ «Донецк Сити» приобрел огромную популярность и постоянных посетителей, что заставило девелоперов проекта принять решение о создании второй очереди ТРЦ «Донецк Сити» общей площадью 37 215 м2. Планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 2010 год. Арендаторами второй очереди «Донецк Сити» выступят крупноформатные магазины бытовой техники и электроники, товаров для дома, мебели, магазины промышленных товаров: универмаги одежды, обуви, детский супермаркет. Зона развлечений будет представлена залами кинотеатра «Мультиплекс», одним залом кинотеатра IMAX, ледовым катком, ресторанным двориком, интернет-кафе, мультимедийным центром и т.д. Проектом предусмотрено строительство первого в Донецке многоуровневого паркинга. Это будет 7-уровневый паркинг на 1500 машиномест.
Проект ТРЦ «Меркурий» на пересечении улиц Петровского и Пинтера, Донецк
Проект: «Домус»
В апреле 2008 года в Донецке открылась первая очередь многофункционального комплекса «Декор Донбасс». Проект будет реализован в три очереди: первая очередь представлена торговой зоной, вторая – развлекательной частью и третья – бизнес-отелем с многоуровневым паркингом. Якорным арендатором торговой части выступил гипермаркет «Велика Кишеня» (этот оператор ранее не был представлен в Донецком регионе).
Популярным на рынке Донецка стало строительство торговых центров в составе жилых комплексов. Например, в жилом комплексе «Центральный» разместился торговый центр, представленный супермаркетом «Фуршет», магазином товаров для дома JYSK и детским супермаркетом «Бэби Бум»
Конечно же, следует отметить динамичное развитие сегмента гипермаркетов: активно развивает сеть гипермаркетов оператор «Амстор», который реализует также проекты ТЦ/ТРЦ. Положительная динамика развития наблюдается у донецких ритейл-сетей «Обжора» и «БУМ». Донецкий рынок продуктового ритейла пополнился также объектами операторов «Фуршет», «Велика Кишеня», «METRO Cash & Cary Украина» (все три – Киев), «АТБ», «Варус» (оба – Днепропетровск).
Еще один формат торговых центров представляет ТЦ «Рынок «Дружба» по ул. Кирова, 90 (35 000 м2, 7 уровней), который открылся в 2006 году. «Рынок «Дружба» расположен в Кировском районе города, и позиционируется как оптово-розничный центр, якорем которого выступил супермаркет «Край» (оператор – компания «Край», Киев – ред.).
В скором времени торговая недвижимость Донецка пополнится профессиональными проектами нашей компании: ТОЦ Green Plaza (31 302 м2), ТРЦ «Меркурий» (60 830 м2), ТЦ «Континент» (23 197 м2).
CP: Расскажите о месторасположении ТРЦ «Меркурий» в Донецке. Каковы его особенности?
На сегодняшний день очень трудно найти место для строительства полноформатного ТРЦ в центре города. Наша компания долгое время искала подходящее место для реализации проекта ТРЦ, которое могло бы соответствовать выбранной концепции. ТРЦ «Меркурий» будет располагаться в Кировском районе, самом большом по площади и населению в Донецке, в микрорайоне «Текстильщик», на пересечении улиц Петровского и Пинтера. Выбор местоположения ТРЦ не случаен – здесь ранее располагались самый большой автомобильный и примыкающий к нему промышленный рынок. Жителям Донецка и района данное месторасположение будет привычным и удобным для совершения покупок. Район участка характеризуется хорошим транспортным сообщением с центром города за счет большого количества автобусов, маршрутных такси и, собственно, частного транспорта. Расстояние от данного места до центра города составляет около 10 километров.
CP: Вы владеете правами собственности или аренды на земельный участок под реализацию ТРЦ «Меркурий»? Какова его площадь?
Проект будет расположен на участке общей площадью 10 гектаров, который используется нами на правах долгосрочной аренды.
CP: Расскажите более подробно о проекте комплекса.
Перед реализацией проекта ТРЦ «Меркурий» были проведены маркетинговые исследования относительно всех действующих и планируемых ТРЦ в городе; был сделан анализ целесообразности размещения того или иного оператора в проектируемом ТРЦ, также была разработана концепция центра. Результаты проведенного исследования позволяют говорить о будущей эффективности проекта, его быстрой окупаемости (около 7-8 лет), и, как следствие, целесообразности использования выбранной концепции.
Объект будет состоять из двух корпусов, объединенных наземным паркингом. Площадь участка под застройку составляет 6 гектаров. Планируемая площадь ТРЦ «Меркурий» – около 95 000 м2, арендуемая – 62 000 м2. Якорными арендаторами центра выступят продуктовый гипермаркет (11 000 м2) и супермаркет формата DIY (около 12 000 м2).
CP: Кто занимался разработкой брэнда ТРЦ?
ТРЦ «Меркурий» будет располагаться на месте нефункционирующего одноименного автомобильного рынка, в связи с чем было принято решение оставить исторически сложившееся название, знакомое всем жителям города. Разработкой фирменного стиля для ТРЦ «Меркурий» занималось креативное бюро.
CP: Назовите участников проекта. На основании каких критериев были определены компании-участники проекта?
Заказчик проекта ТРЦ – ООО «Меркурий», архитектурное решение проекта разработало ООО «Арх Среда», генподрядчиком выступает строительная компания «Вира». Девелопер проекта – компания «Домус», занимающаяся разработкой концепции, подбором арендаторов и управлением ТРЦ «Меркурий». Выбор компаний-партнеров в этом проекте был обусловлен совместным опытом работы над предыдущими проектами нашей компании.
CP: Как вы решаете вопрос паркинга? Какой формат организации паркинга (наземный/подземный) планируется?
Исходя из площади и конфигурации участка, у нас есть возможность создания наземного паркинга на 1400 машиномест и подземного на 400 машиномест. Протяженность участка вдоль улицы Пинтера составляет около 350 метров, вдоль улицы Петровского – 440 метров. Учитывая, что участок не зажат другими строениями, на паркинге образуется хорошая видимость, соответственно, появляется возможность эффективно организовать движение, создать удобный въезд и сформировать зоны разгрузки/загрузки товара с учетом требований якорных арендаторов.
CP: На какой стадии находится реализация проекта ТРЦ?
ТРЦ «Меркурий» находится на стадии разработки проекта. На сегодняшний день ведутся переговоры с якорными арендаторами ТРЦ, определен оператор гипермаркета и супермаркета формата DIY. Начало строительных работ запланировано на август 2008 года. Планируемая дата открытия ТРЦ «Меркурий» – I квартал 2010 года.
CP: Кто будет осуществлять управление ТРЦ после введения его в эксплуатацию?
«Домус» является компанией полного цикла, предоставляющей широкий спектр услуг – от поиска земельного участка и разработки концепции до ввода объекта в эксплуатацию и его обслуживания. После введения в эксплуатацию управление торговым центром «Меркурий» будет осуществляться собственным подразделением.
CP: Назовите объем инвестиций в реализацию проекта ТРЦ.
Строительство объекта обойдется примерно в 385 миллионов гривен. Источником финансирования выступят собственные средства компании.
CP: Назовите другие проекты, развитием которых в данный момент занимается компания «Домус».
На сегодняшний день компания реализует четыре проекта: ТЦ «Континент», расположенный на пересечении пр. Павших Коммунаров и ул. Первомайской в Донецке. Общая площадь ТЦ составляет 23 197 м2, 15 870 м2 из которых – арендуемая. Проектом предусмотрен наземный паркинг, рассчитанный на 250 машиномест. Планируемая дата открытия – III квартал 2008 года. Основными арендаторами ТЦ выступят продуктовый супермаркет «Варус», крупноформатные стоковые магазины одежды известных сетевых операторов, магазины бытовой техники, спорттоваров и пр.
ТОЦ Green Plaza находится в центральной части Донецка – на пересечении ул. Артема и пр. Садового. Green Plaza состоит из двух частей: торговой и офисной. Торговая часть представляет собой 3-уровневое здание, площади которого сдаются в аренду (примерная площадь каждого этажа – около 3500 м2). Офисная часть – 17-уровневое здание, площади которого выставлены на продажу. ТОЦ будет располагать подземным паркингом на 100 машиномест. Дата ввода объекта в эксплуатацию – II квартал 2009 года. Общая площадь комплекса – 31 302 м2, площадь торговой составляющей – 11 051 м2, офисного центра – 16 106 м2. Предлагаемый вариант концепции ТЦ – это так называемый Lifestyle Center. Этот формат подойдет посетителям, которые живут активной жизнью, любят встречаться с друзьями вне дома, посещают заведения общественного питания, передвигаются на собственном транспорте, относятся к категории людей со «средним» и «средним +» уровнем достатка.
Вторая очередь ТРЦ «Донецк Сити». ТРЦ расположен в центральной части города Донецка по ул. Артема, 130. Общая площадь ТРЦ составит 37 215 м2, арендуемая –24 919 м2. Паркинг – многоуровневый (семь уровней), рассчитан на 1500 машиномест. Планируемая дата ввода объекта в эксплуатацию – 2010 год.
Предварительная концепция ТРЦ выглядит следующим образом:
– На первом уровне планируются крупноформатные магазины бытовой техники и электроники, товаров для дома, мебели, а также зона товаров импульсной покупки.
– На втором и третьем уровнях разместятся магазины промышленных товаров: универмаги одежды, обуви, спортивной одежды, детские супермаркеты.
– Четвертый уровень – зона отдыха и развлечений для взрослых и детей: залы кинотеатра «Мультиплекс», один зал кинотеатра IMAX, ледовый каток, ресторанный дворик, интернет-кафе, мультимедийный центр, дискотека и пр.
РК «Южная Пальмира». Комплекс располагается недалеко от Ялты, в пгт Курпаты (АРК). Общая площадь комплекса составит 13 400 м2. Проект представляет собой 17-этажное здание с хорошо развитой инфраструктурой: на 14 этажах располагаются апартаменты площадью от 120 м2, большая часть которых уже выкуплена; фитнес-зал, ресторан, 2-уровневый паркинг на 33 машиноместа. Сдача в эксплуатацию запланирована на август 2008 года.
CP: В каких сегментах коммерческой недвижимости (складской, гостиничной, офисной) компания планирует развиваться в дальнейшем?
Рынок недвижимости Украины очень нестабилен. На сегодняшний день наша компания работает в сегменте торговой, офисной и жилой недвижимости, но мы не исключаем возможности развития проектов и в других сегментах коммерческой недвижимости, например, гостиничной или складской.
CP: Какие города, помимо Донецка, представляют интерес для компании с позиций развития проектов недвижимости? Какие потенциальные площадки рассматриваются?
В данный момент наша компания находится на этапе динамичного развития. В наших интересах – выход на рынки коммерческой недвижимости различных городов Украины. Сейчас мы рассматриваем несколько предложений по строительству проектов в Мариуполе, Запорожье, Одессе, Харькове и Луганске. Мы не исключаем также возможности выхода на рынок коммерческой недвижимости Киева и Днепропетровска.
ТРЦ «МЕРКУРИЙ», ДОНЕЦК
Месторасположение: пересечение улиц Петровского и Пинтера (Кировский район)
Заказчик: ООО «Меркурий»
Девелопер: «Домус» (Донецк)
Архитектор: ООО «Арх Среда»
Генеральный подрядчик: «Вира»
Агент по сдаче площадей в аренду: «Домус»
Площадь земельного участка: 10 гектаров
Общая площадь: 95 000 м2
GLA: 62 000 м2
Якорные арендаторы: продуктовый гипермаркет (11 000 м2), супермаркет формата DIY (около 12 000 м2)
Паркинг: наземный на 1400 машиномест и подземный на 400 машиномест
Дата ввода объекта в эксплуатацию: I квартал 2010 года
Объем инвестиций: 385 миллионов гривен.
