ТРЦ «Магелан»: на пути активного развития в регионах
Виктор Матяш, генеральный директор компании «Край Проперти» фото: Олег Герасименко
CP: Какие объекты и проекты ТРЦ входят в портфель «Край Проперти» на сегодняшний день? Виктор Матяш: Все объекты и проекты компании «Край Проперти», входящей в группу компаний «Край», условно можно разбить на 4 группы. Первая представлена функционирующими торговыми объектами (Киев и Николаев); проекты второй группы находятся на этапе строительства (Харьков и Днепропетровск), третьей – на стадии предпроектных проработок и решения земельных вопросов (Полтава и Одесса); относительно четвертой только ведутся переговоры. CP: На основании каких критериев принимается решение о выходе на рынок того или иного города? В.М.: Существует три показателя, на которые мы обращаем внимание в процессе выхода на новый рынок и поиска на нем земельных участков. Первый – ненасыщенность рынка. В ряде городов, например, Ужгороде, Ивано-Франковске, Луцке и др., потребительский рынок настолько мал, что легко покрывается одним качественным торговым центром с хорошим расположением. Так, в свое время в Луцке открылся ТРЦ «ТАМ ТАМ», в Тернополе – ТРЦ «Подоляны», в Черновцах – «Караван». Проект ТРЦ «Магелан» в Харькове ПРОЕКТ: «Край Проперти»
Второй момент – высокая покупательная способность населения. Если этот показатель нас не удовлетворяет, мы не выходим на городской рынок, пусть он даже не насыщен. В качестве примера могу назвать Херсон, рынок торговой недвижимости которого не заполнен, однако выйти на него не позволяет низкая покупательная способность жителей. Аналогичная ситуация наблюдается в Крыму, который, к тому же, характеризуется ярко выраженной сезонностью. Проект ТРЦ «Магелан» в Днепропетровске ПРОЕКТ: «Край Проперти»
Третий фактор – отсутствие аналогичного объекта в непосредственной близости от участка проектирования нашего ТЦ. Коммерческая ценность такого участка может значительно упасть, если конкурент реализует проект быстрее или построит ТЦ большего формата. Кроме того, мы изучаем готовность арендаторов зайти в тот или иной регион. У нас есть партнеры – ритейл-операторы, с которыми мы консультируемся относительно перспектив рынка исследуемого города. Показательными для нас являются позиции ритейлеров на рынке. Если их бизнес развивается хорошо, они готовы к расширению своей деятельности в регионе, для нас целесообразно инвестировать в проекты таких городов. CP: В каких городах компания «Край Проперти» развивает проекты сети ТРЦ «Магелан»? Какие города потенциально интересны для вас? В.М.: Сегодня мы ведем строительство двух объектов ТРЦ «Магелан» – в Харькове и Днепропетровске. Параллельно рассматривается возможность приобретения еще одной площадки в центре Харькова. Также мы купили земельный участок в Одессе, на котором ведем проектирование торгово-развлекательного центра. По оценкам экспертов, у нас одна из лучших площадок в городе, расположенная в непосредственной близости от жилого района Таирова. Рядом с нашим участком располагается гипермаркет строительных материалов «ЭпиЦентр» и центр оптовой торговли METRO Cash & Carry. Вместе мы создадим мощный торговый молл общей площадью более 100 000 м2. В перспективе – развитие проекта ТРЦ на участке площадью 5 гектаров в Полтаве, по ул. Киевский шлях. Участок расположен напротив крупнейшего в городе спального массива. Мы ищем возможности развития в Запорожье, Кривом Роге и Донецке, интересуемся рынком Луганска, откуда хорошие предложения по земельным участкам пока не поступали. Согласно информации ритейл-операторов, Луганск очень интересен с точки зрения развития торговой недвижимости: открывая несколько магазинов, ритейлеры не делят поток, а наращивают его. В Западной Украине нам интересен только Львов, где уже решается вопрос с земельным участком. CP: Какова последовательность реализации проектов и введения в эксплуатацию ТРЦ в этих городах? В.М.: В I квартале 2009 года начнет работу харьковский ТРЦ, во II – днепропетровский. Во II полугодии 2009 состоится открытие ТРЦ в Полтаве, в IV квартале 2010 – в Одессе. CP: Какие сложности возникают в процессе развития региональных проектов? В.М.: Практически в каждом регионе приходится сталкиваться с трудностями поиска и юридического оформления земельных участков. Обычно интересные участки не соответствуют определенным юридическим или финансовым требованиям. Иногда у нас просто нет выбора – в городе предлагается только одна площадка. В целом все сложности преодолимы, если целеустремленно работать над их решением. CP: Претерпела ли изменения программа развития компании в регионах, изначально принятая вами? Если да, то какие именно? В.М.: Изменились сроки приобретения площадок и очередность реализации проектов. Мы очень осторожно подходим к выбору участков и поставили перед собой цель получать и осваивать две площадки в год. Если у девелопера имеется земельный банк из 20 площадок, это еще не говорит о его мощности. Эффективность девелопмента оценивается не количеством участков, а тем, как быстро он может их освоить. CP: Какие требования вы предъявляете к земельным участкам для развития сети ТРЦ? В.М.: Мы готовы рассматривать земельные участки площадью от 3 гектаров, как с имеющимися постройками, так и без них, расположенные в густонаселенных районах вдоль оживленных транспортных магистралей, с легкой доступностью для потенциальных покупателей. Большинство наших проектов реализуется в «спальных» районах, хотя у нас есть площадки и с центральным месторасположением. CP: Предусмотрен ли программой и концепцией развития сети ТРЦ выход на украинский рынок крупных зарубежных девелоперских компаний? В.М.: Безусловно, мы отслеживаем действия девелоперских компаний, интересующихся украинским рынком. CP: Где располагаются участки, на которых реализуются проекты ТРЦ в Харькове и Днепропетровске? Как вы можете охарактеризовать месторасположение будущего комплекса? В.М.: Проект ТРЦ в Харькове реализуется на пересечении Окружной дороги и проспекта Людвига Свободы, в 10-минутной автомобильной доступности от центра города. Опорную торговую зону составляют жилые массивы Павлово Поле, Шатиловка, Алексеевка с населением около 150 000 человек. В 500 метрах от ТРЦ вскоре появится гипермаркет строительных материалов, который будет способствовать привлечению потоков покупателей из города. Мы довольны таким соседством, поскольку нам не придется отводить участок под расположение DIY. В Днепропетровске участок расположен на Левом берегу, по проспекту Правды, на выезде из города, в 12-минутной доступности от центра. Торговую зону будущего ТРЦ составляют Индустриальный, Амур-Нижнеднепровский, Кировский районы. Проспект Правды связывает Днепропетровск с ближайшими городами-спутниками – Новомосковском и Павлоградом. Выгодное расположение обоих ТРЦ у трассы с автомобильным трафиком высокой интенсивности, удачное сочетание «якорей» – продовольственного гипермаркета, мультиплекса и ледового катка – с торговой галереей позволит привлечь в ТРЦ большое количество посетителей. CP: Кто разрабатывал концепции проектов ТРЦ в Харькове и Днепропетровске? В.М.: Концепции обоих проектов – это симбиоз знаний специалистов компании «Край Проперти» и имеющейся на рынке информации. Мы общались со многими консультантами, как правило, в неформальной обстановке, то есть не подписывали договоров на сопровождение проектов. Я считаю, что девелопер должен прислушиваться к советам и консультантов, и ритейлеров, ведь показателем успешности проекта является то, насколько активно он наполняется арендаторами – ритейл-операторами. В то же время, качество функционирующего торгового объекта зависит от качества работы ритейлеров и команды управленцев. CP: Назовите архитектурные бюро, с которыми вы работаете по проектам. В.М.: Мы ищем локальных партнеров из числа лучших архитектурных мастерских города. Очень успешным стало для нас сотрудничество с комплексной творческой мастерской «Мир» в Харькове. Наш днепропетровский партнер – мастерская «АДС-инфо», работа с которой также сложилась удачно. CP: Расскажите об особенностях структуры харьковского ТРЦ. В.М.: Все проекты сети ТРЦ «Магелан» имеют свою «изюминку». Изначально мы ставим перед собой цель сделать здание красивым – своего рода градостроительной жемчужиной. Особенностями харьковского проекта станут интересные инженерные решения, огромный атриум высотой около 20 метров и большой фонтан, вмещающий 110 тонн воды. Участок строительства характеризуется перепадом высот в 19 метров. С фасадной стороны нам пришлось установить 12-метровую подпорную стену, с тыльной – 7-метровую. Несмотря на то, что ТРЦ 3-уровневый, два уровня являются первыми. Наталия Щербак, директор по развитию компании «Край Проперти» фото: Олег Герасименко
Наталия Щербак: Такое инженерное решение позволило нам правильно распределить покупательские потоки в ТРК и избежать проблемы «мертвых зон». Общая площадь ТРЦ составит 90 000 м2, из которых торговая – 62 500 м2. Около 18 000 м2 займет гипермаркет «Країна». Развлекательная зона общей площадью около 9000 м2 расположится на третьем уровне и будет представлена развлекательным центром «Витамин», в состав которого войдут боулинг, бильярд, каток, детский развлекательный комплекс; 5-зальным мультиплексом «Линия Кино», зоной фуд-корта и концептуальным рестораном. CP: Каковы особенности структуры днепропетровского ТРЦ? Н.Щ.: В отличие от харьковского проекта, ТРЦ в Днепропетровске будет одноуровневым. Его общая площадь с учетом подземного паркинга (18 000 м2) составит 81 000 м2, торговая – 50 000 м2, площадь развлекательного сегмента – 6000 м2. CP: Кто занимается подбором арендаторов на площади ТРЦ в Харькове и Днепропетровске? Н.Щ.: Мы решаем этот вопрос собственными силами. Естественно, не исключаем возможности сотрудничества с консалтинговыми компаниями, помощь которых необходима для привлечения зарубежных операторов, пока не представленных в Украине. CP: Назовите якорных арендаторов харьковского проекта. Н.Щ.: Якорным арендатором ТРЦ «Магелан» в Харькове, как и во всех других наших проектах, выступит гипермаркет «Країна» с площадью торгового зала от 5 до 14 тысяч м2. Среди других якорей – супермаркет бытовой техники «Домотехника», детский супермаркет «Детский Мир», спортивный супермаркет, универмаги одежды, а также операторы развлекательной части – «Витамин» и «Линия Кино». Аналогичные якорные арендаторы будут и в днепропетровском проекте, за исключением «Линии Кино». Мы умышленно отказались от нее, поскольку город перенасыщен кинотеатрами. CP: Какие арендные ставки запланированы на площади комплексов? Н.Щ.: Арендные ставки зависят от месторасположения и занимаемой площади. В торговой галерее они составляют от $35 до120/м2/в месяц, в развлекательном сегменте – $15-25/м2/в месяц. CP: Практикуете ли вы подписание договоров с торговыми операторами и операторами сегмента развлечений по нескольким проектам ТРЦ? Н.Щ.: Конечно, да. Сейчас на рынке наблюдается тенденция, согласно которой все крупные операторы стараются заключить долгосрочные договора с девелоперами. «Линия Кино» и «Витамин», партнерские отношения с которыми завязались во время работы над киевским проектом, инвестируют большой объем средств в проекты, поэтому они заинтересованы подписывать договора сроком на 7-8 лет. Эти операторы будут присутствовать в наших следующих проектах. Такие партнерские отношения, особенно с операторами развлекательной зоны, позволяют нам определить, насколько им интересен регион, какие объемы площадей они готовы осваивать в наших ТРК, обсудить уровень арендных ставок. CP: Где будут располагаться паркинги в харьковском и днепропетровском проектах ТРЦ? На какое количество машиномест они рассчитаны? В.М.: Харьковским проектом предусмотрено создание двух паркингов – нижнего и верхнего, общей вместительностью 1000 машиномест. Нижний разместится со стороны гипермаркета, верхний – со стороны Окружной дороги. ТРЦ в Днепропетровске будет располагать большим крытым паркингом на 800 и наземным на 400 машиномест. CP: Какая компания выполняет функции генерального подрядчика по реализации проектов в Харькове и Днепропетровске? В.М.: Для реализации каждого нового проекта мы создаем отдельную компанию, на которую оформляются права собственности или аренды, а затем – строительная лицензия. В харьковском проекте генеральным подрядчиком выступает ЧП «Алгол-2003», в днепропетровском – ООО «Кильченский берег». CP: Какой объем инвестиций запланирован в реализацию проектов? В.М.: Общий объем инвестиций в реализацию харьковского проекта составит около $90 миллионов, днепропетровского – $60 миллионов. Как правило, на первоначальном этапе развития проекта – покупке земли, приобретении корпоративных прав – мы используем собственные средства. Когда получен участок и решены все юридические вопросы, мы привлекаем кредитные средства для ведения строительных работ. Как показала практика, кредитные средства – наиболее выгодные и дешевые из возможных видов финансирования. CP: Когда состоится ввод объектов в эксплуатацию? В.М.: Харьковский ТРЦ планируется вводить поэтапно. Первая очередь будет представлена гипермаркетом «Країна». Продуктовый гипермаркет формирует, как правило, около 2/3 потока. Наблюдая этот поток, операторы, с которыми подписаны предварительные договора аренды, намного охотнее обсуждают вопрос об арендных ставках и подписывают основные договора. Открытие 2-й фазы ТРЦ планируется разбить на несколько очередей, в зависимости от степени готовности операторов. Полное открытие запланировано на конец I квартала 2009 года. Открытие ТРЦ в Днепропетровске будет проходить по аналогичному сценарию. Полное открытие ТРЦ состоится во II квартале 2009 года. CP: Как будет осуществляться управление функционирующими ТРЦ? В.М.: Изначально мы подбираем команду, которая ведет проект с первого этапа реализации и впоследствии управляет функционирующим объектом. Все руководители проектов находятся в Киеве, команда исполнителей – на местах. CP: Расскажите о развитии сети супер-/гипермаркетов. Какой формат является приоритетным для развития ритейл-направления? В.М.: Ритейл-направлением занимается компания «Край», развивающая сеть одноименных супермаркетов и гипермаркетов «Країна». В регионах общая площадь супермаркетов сети составляет не менее 4000 м2, из которых пекарня, кулинарный, мясной и кондитерский цеха, аквариум и т.д. занимают 2200 м2, торговый зал – не менее 1800 м2. Гипермаркеты, общая площадь которых составляет от 7,5 тысяч до 18 тысяч м2, в свою очередь, являются якорными арендаторами во всех проектах ТРЦ «Магелан». Мы планируем развитие двух форматов, однако более приоритетными для нас являются все же гипермаркеты. Формат супермаркета используется, как правило, для изучения региона. CP: В каких городах открылись магазины сети в 2007 году? Где планируется открытие супер-/гипермаркетов в 2008-2010 годах? В.М.: В 2007 году в Донецке на первом этаже ТЦ «Рынок «Дружба» по ул. Кирова, 90 открылся супермаркет «Край». Общая площадь супермаркета составляет 4700 м2, площадь торгового зала – 2300 м2. Развитие супермаркетов сети «Край» будет осуществляться преимущественно в структуре ТЦ/ТРЦ. Мы не стремимся открыть как можно больше магазинов и очень тщательно подходим к вопросу их прибыльности. В марте 2008 года в Белой Церкви по ул. Ярослава Мудрого в структуре ТРЦ, занимающего около 24 000 м2, откроется супермаркет общей площадью 4500 м2. В апреле начнет работу магазин общей площадью 4900 м2 в составе ТРЦ (33 000 м2) по ул. Гагарина в Ровно. На 2009 год запланировано открытие четырех гипермаркетов в Харькове, Днепропетровске, Полтаве и Киеве (в районе Борщаговки) и четырех супермаркетов. К концу 2010 года в портфеле компании «Край» будет 8 гипермаркетов.
ТРЦ «МАГЕЛАН» В ХАРЬКОВЕ Месторасположение: пересечение Окружной дороги и пр. Людвига Свободы Девелопер: ДП «Край Проперти» Архитектор: КТМ «Мир» (Харьков) Генеральный подрядчик: ЧП «Алгол-2003» Агент по сдаче площадей в аренду: ДП «Край Проперти» Площадь земельного участка: 8,2 гектара Этажность: 3 уровня Общая площадь: 90 000 м2 Торговая площадь: 62 500 м2 Площадь развлекательного сегмента: 9000 м2 Площадь зоны общественного питания: 1800 м2 Якорные арендаторы: гипермаркет «Країна», «Витамин» (боулинг, бильярд, каток, детский развлекательный комплекс), «Линия Кино», «Домотехника», детский супермаркет «Детский Мир», спортивный супермаркет Паркинг: 1000 машиномест Начало работы над проектом: I квартал 2007 года Объем инвестиций: $90 миллионов Дата ввода в эксплуатацию: I квартал 2009 года.
ТРК «МАГЕЛАН» В ДНЕПРОПЕТРОВСКЕ Месторасположение: конец пр. Правды, на выезде из города Девелопер: ДП «Край Проперти» Архитектор: ООО «АДС-инфо» (Днепропетровск) Генеральный подрядчик: ООО «Кильченский берег» Агент по сдаче площадей в аренду: ДП «Край Проперти» Площадь земельного участка: 10,6 гектара Этажность: 1 уровень Общая площадь: 81 000 м2 (включая крытый паркинг) Торговая площадь: 50 000 м2 Площадь развлекательного сегмента: 6000 м2 Площадь зоны общественного питания: 1200 м2 Якорные арендаторы: гипермаркет «Країна», «Домотехника», «Детский Мир», спортивный супермаркет, «Витамин» Паркинг: 1200 машиномест Начало работы над проектом: II квартал 2007 года Объем инвестиций: $60 миллионов Дата ввода в эксплуатацию: II квартал 2009 года.
