ТРЦ «Леополис»: девелоперский проект компании «Интермаркет» во Львове




Проект ТРЦ «Леополис», Львов
фото: «Торговая компания «Интермаркет»

CP: Почему торговая компания «Интермаркет» приняла решение о развитии проекта торгово- развлекательного центра «Леополис»? Чем обусловлено развитие девелоперского направления деятельности компании? Намерена ли компания развивать другие проекты ТРЦ?
Роман Шлапак: Решение о строительстве торгово-развлекательного центра во Львове было принято в рамках стратегии развития компании «Интермаркет», в соответствии с которой мы планируем активно расширять собственные ритейл-сети «Арсен» и «Барвінок». Решение о развитии девелоперского направления не является спонтанным, оно вырабатывалось на протяжении нескольких лет. В целом, мы были первыми на украинском рынке кто самостоятельно построил и ввел в эксплуатацию собственный ритейл-объект.
Сегодня во Львове существует колоссальная потребность в качественных профессиональных торгово-развлекательных центрах, которые обеспечили бы местный рынок широким спектром торговых услуг, так как на данный момент львовяне не имеют возможности совершать комплексные покупки в торговом центре европейского уровня.
Львов – это туристический город, поэтому мы хотим вывести на рынок объект, который не уступал бы европейским стандартам организации работы торгово-развлекательных центров, и который смогли бы по достоинству оценить люди, приехавшие из разных стран мира.
Галина Малиборская: Решиться на девелопмент торгового центра – вполне логичный шаг каждого крупного торгового оператора. Здесь есть как мировые примеры – IKEA, Auchan, REAL, – так и локальные – «Караван», «Велика Кишеня», «Фуршет», «Амстор». Преимуществами подобного решения для компании «Интермаркет» являются, в первую очередь, знание специфики местного рынка, возможность приобретения и оформления земельного участка и разрешительных документов, создание торговых площадей для операционного бизнеса (гипермаркета), увеличение потока покупателей в своем торговом объекте в составе ТЦ, а также прибыльность девелоперской деятельности. «Леополис» – первый проект компании «Интермаркет» такого масштаба. Инвестор сделал правильный шаг, подключив команду профессиональных архитекторов, проджект-менеджеров и агентов-консультантов. В дальнейшем формат торгово-развлекательных центров компания «Интермаркет» намерена развивать не только в Западной Украине.
CP: Какова концепция ТРЦ «Леополис»? Кто осуществлял ее разработку?
Р.Ш.: Над проектом ТРЦ «Леополис» компания работала на протяжении 4 лет. За это время нами было изучено семь концепций ТРЦ, разработанных отечественными и зарубежными архитекторами. Это титанический труд, в результате которого совместно с представителями польского архитектурного бюро Studio Quadra на базе предыдущих концепций ТРЦ был создан проект, заслуживающий того, чтобы быть воплощенным в жизнь.
Г.М.: Разработку концепции осуществляли архитектурное бюро Studio Quadra (Польша), которое выполнило архитектурную концепцию на основании маркетинговых исследований и рекоммендаций компании Colliers International (Украина).
CP: Чем обусловлен выбор формата регионального центра для проекта «Леополис»? Какие концептуальные характеристики формата будут сохранены, а какие будут уникальными?
Г.М.: Определение формата осуществлялось, прежде всего, на основании полномасштабных маркетинговых исследований, которые показали ожидания рынка и готовность потребителей, а также торговых операторов к данному формату и масштабу. Что касается концепции, то это будет классический региональный торгово-развлекательный центр, который предложит посетителям самый широкий выбор товаров, услуг и развлечений. Месторасположение центра позволит охватить большую часть города Львова с численностью населения более 460 тысяч. ТРЦ «Леополис» рассчитан на покупателей с уровнем доходов «средний –», «средний», «средний +». В комплексе присутствует большой процент якорных арендаторов.
Что касается уникальных характеристик, то мы не видим особого смысла вносить какие-либо новые концептуальные изменения в успешно работающий во всем мире формат, делать уникальные, но никому не нужные нововведения, ставить сомнительные эксперименты за счет девелоперов и инвесторов, поскольку сам формат данного ТЦ является уникальным для львовского рынка ритейла.
CP: В какой части Львова будет расположен ТРЦ «Леополис»? Чем обусловлено такое расположение? Как оформлены права на земельный участок?
Р.Ш.: ТРЦ «Леополис» будет расположен на пересечении главных транспортных магистралей Львова – улиц Научной и Кульпарковской, на расстоянии 5 минут езды от центра города. Такое расположение ТРЦ, прежде всего, обусловлено большой площадью земельного участка (8,04 гектара), пригодного для застройки объекта подобного масштаба. Преимуществом участка является близость к центру и кольцевой дороге. Участок находится в долгосрочной аренде компании «Интермаркет».
CP: Расскажите подробнее об особенностях структуры ТРЦ.
Г.М.: Общая площадь двухэтажного ТРЦ составит 90 тысяч м2, из них торговые площади займут 45 тысяч м2. В составе арендаторов – гипермаркет сети «Арсен» площадью 11 тысяч м2, супермаркет бытовой техники и электроники (2970 м2)), 7-зальный кинотеатр-мультиплекс, боулинг на 12 дорожек, детский развлекательный центр (1500 м2), каток (600 м2), четыре магазина одежды и аксессуаров в формате мини-якорей (по 1100 м2 каждый) и фуд-корт.
В составе комплекса предусмотрено создание паркинга на 1900 машиномест из расчета 24 м2 торговой площади на одно парковочное место. 700 из них будет расположено на территории наземной стоянки, 1200 – в четырехъярусном паркинге.
CP: На каком этапе развития находится проект ТРЦ «Леополис»? Когда объект будет введен в эксплуатацию?
Р.Ш.: Начало строительных работ по проекту запланировано на февраль 2007 года, срок сдачи объекта в эксплуатацию – март 2008.
CP: Кто будет заниматься управлением центра, осуществлять проперти- и фасилити-менеджмент?
Р.Ш.: На сегодняшний день мы рассматриваем разные варианты, в числе которых – привлечение международного оператора по данному виду обслуживания.
CP: Какие источники финансирования планируется использовать для реализации проекта торгово-развлекательного центра? Какой размер инвестиций запланирован для его развития?
Р.Ш.: Для реализации этого проекта будут использованы собственные средства компании и кредит. Общий объем инвестиций составит более 70 миллионов евро. Срок окупаемости – около 7 лет.
Марек Арсижевски, управляющий директор, архитектор Studio Quadra.
CP: ТРЦ «Леополис» является вашим первым проектом в Украине? Какие архитектурные решения вы намерены в нем реализовать?
Марек Арсижевски: Мы принимали участие в разработке нескольких проектов ТРЦ в Украине, однако «Леополис» – первый прошедший стадию формирования концепции. Наша задача – разработать проект высокофункционального торгово-развлекательного комплекса, характерными особенностями которого станут сбалансированная циркуляция потоков, а также оптимальные объемы торговых галерей, отвечающие запросам данной территории. Для ТРЦ разработано интересное и привлекательное архитектурное решение, гармонирующее с особенностями застройки этого района Львова.
CP: Расскажите подробнее о торговой части центра, а также об особенностях его внутренней планировки.
М.А.: Согласно проекту, торговая зона будет представлена галереей магазинов, упирающейся в продовольственный гипермаркет и пункты предоставления услуг. В центральной части находятся фонтан и каток, на территории Promotion Court расположены якорные арендаторы – магазины модной одежды. Перед двумя входами в центр будут организованы парковки: для автомобилей (перед центральным входом) и общественного транспорта (перед главным входом). Гипермаркет находится возле третьего входа, ведущего из многоуровневого паркинга. Многоуровневый паркинг с вертикальной системой коммуникаций спроектирован таким образом, чтобы привлечь поток покупателей на второй этаж. Центральная зона (Centre Court) оборудована эскалаторами и панорамным лифтом. Эскалаторы расположены также возле главного входа в Promotion Court. Такая планировка обеспечивает хорошую циркуляцию потоков посетителей по всем частям центра. С помощью проектировочных решений будет обеспечена хорошая обозреваемость витрин магазинов, расположенных на втором этаже. Все магазины имеют прозрачный потолок, что в сочетании с главной застекленной крышей позволит потокам дневного света проникать в центр.
Александр МакМиллан, вице-президент компании Europtima Group, проджект-менеджер проекта.
CP: ТРЦ «Леополис» является вашим первым проектом в Украине? В каких еще европейских странах ваша компания сопровождает реализацию проектов?
Александр МакМиллан: Компания Europtima интересуется украинским рынком с 2003 года. Тогда мы принимали участие в планировании торгового центра в Киеве. Мы хорошо изучили рынок и наладили контакты с девелоперами и консультантами из разных городов Украины. ТРК «Интермаркет Леополис» – первый проект, в котором наша компания выполняет ведущую роль на этапе реализации.
На сегодняшний день Europtima работает в Центральном и Восточном регионах Европы. Наш центральный офис находится в Варшаве. В настоящее время Europtima ведет проекты не только в Украине, но и в Болгарии, Чехии, Польше, Румынии, Словении и Турции. Общая площадь реализованных нами проектов розничной торговли составляет более 800 тысяч м2.
CP: Какой спектр работ будет выполнять компания Europtima в проекте «Леополис»?
А.М.: Наиболее удачное определение обязанностей нашей компании – менеджер проекта и экономист по строительным вопросам. Менеджмент проекта – очень обширная сфера, распространяющаяся на множество стратегических направлений, включая бизнес-планирование. Сегодня мы работаем над тендером по выбору компаний-подрядчиков, работающих на международном рынке. В данный момент составляется список его возможных участников. Условия контракта будут сформированы на основе контрактной формы FIDIC.
CP: Какой диапазон рисков, по вашим расчетам, заложен в данном проекте? Застрахована ли ваша деятельность по управлению проектом?
А.М.: Уровень риска любого проекта в большой степени зависит от работ, предшествующих строительству. Мы очень рады, что наш клиент понимает важность подготовительного процесса. В ходе оценки риска мы работаем со всеми участниками проекта для координации действий и управления риском.
Структура страхования проекта включает профессиональное страхование рисков нашей компании, а также всех рисков подрядчика.
CP: Каковы рамки независимости вашей деятельности по проектному сопровождению ТРЦ «Леополис», предусмотренные в договоре с девелопером?
А.М.: Мы тесно и согласованно работаем с девелопером, который уважает наш опыт. У компании Europtima есть хорошая команда, делающая свой вклад в процесс разработки проекта. Мы также работаем по схеме делегирования власти, поскольку в ряде случаев до принятия решений необходимо проконсультироваться с девелопером.


ПРОЕКТ ТРЦ «ЛЕОПОЛИС», ЛЬВОВ
Девелопер и инвестор: ООО «Торговая компания «Интермаркет»
Агент и консультант: компания Colliers International (Украина)
Архитекторы: архитектурное бюро департамента инвестиций ООО «Торговая компания «Интермаркет» и компания Studio Quadra (Польша)
Проджект-менеджер: Europtima Group (Польша)
Общая площадь ТРЦ: 90 тысяч м2
Площадь торговой части: 45 тысяч м2
Паркинг: 1900 машиномест
Начало строительных работ: февраль 2007 года
Дата ввода объекта в эксплуатацию: март 2008 года
Общий объем инвестиций: 70 миллионов евро