ТРЦ «КУРЕНИ»: новинка для оболони
Commercial Property №1 (1) сентябрь 2003
Сейчас в Киеве наблюдается яркая тенденция развития торговой недвижимости «спальных районов». После первой волны – супермаркетов, на «окраинные» рынки начали выходить и торгово-развлекательные центры, девелопмент которых зачастую осуществляется с «нулевой» фазы. Одним из флагманов данного процесса является торгово-развлекательный центр в непосредственной близости от станции метро «Оболонь», девелопером которого выступает ООО «Курени». Рассказать об объекте мы попросили начальника отдела маркетинга проекта Елену Клименко и руководителя проекта Оксану Кононенко.
Елена Клименко
CP: Проводились ли вами маркетинговые исследования перед началом строительства ТРЦ на Оболони?
Елена Клименко: Девелоперский проект невозможен без маркетинговых исследований. Оболонь – «спальный район», зона с большой потребительской концентрацией и потенциалом, которой не хватает качественного предложения недвижимости в торговле и сфере услуг. Развитие развлекательных площадей, кинотеатров, боулинг-клубов, бильярдных в последние годы тяготело к центральным районам Киева. Потребность же населения «спальных» районов в проведении досуга просто нечем удовлетворить.
CP: Не смущает ли вас, что на Оболони, буквально в двух-трех километрах от вашего объекта, строится ТРЦ «Караван»?
Елена Клименко: Что касается «Каравана», то у этого ТРЦ несколько иное позиционирование по целевой группе: он ориентирован на покупателей с высоким уровнем достатка. Да, посетить подобный центр красиво и приятно, но основная масса покупок в таких ритейл-зонах происходит «сезонно», при распродажах. Наш комплекс рассчитан на целевую группу со средним достатком, но при этом объект – современное здание европейского уровня.
CP: Какова характеристика объекта: его общая площадь, структура?
Елена Клименко: Об общей площади с предельной точностью говорить еще рано: строительство пока не завершено, соответственно, не проведена и техническая инвентаризация. Ориентировочно можно назвать цифру 31000 м2. Формат комплекса универсальный. Первый этаж – продовольственный супермаркет и супермаркет бытовой техники; второй – так называемая «бутиковая зона», выше – развлекательная зона и спецотделы. Общий акцент объекта – структура потребительских комплексов, например: товары для мужчин, женщин, детей, товары для дома и т.д. Якорным элементом будет большой супермаркет площадью 4000 м2. Пока мы не готовы конкретно назвать торговую марку супермаркета, сейчас ведутся переговоры с несколькими известными операторами. Объявлен тендер, у нас есть предложения различных сетей.
CP: Каковы характеристики паркинга ТЦ?
Елена Клименко: Это подземный паркинг на 150-160 машиномест. Понятно, данного количества для объекта такого масштаба недостаточно. В наших планах создание дополнительного наземного паркинга.
CP: Ваши стратегические планы? Планирует ли ваша компания заниматься развитием недвижимости в других районах столицы?
Елена Клименко: Такие планы есть. Но конкретно о них можно будет говорить только тогда, когда мы запустим пилотный проект в эксплуатацию и сможем оценить его финансовые показатели.
CP: Как идет процесс заключения договоров по аренде? Ведь в продуманном центре торговли современного уровня заполненность арендаторами на момент открытия может достигать 80-90%...
Елена Клименко: Хотелось бы получить уровень заполнения 100%. Мы еще не подошли вплотную к моменту открытия, поэтому о 80% или 90% говорить преждевременно. Но, конечно же, будем ориентироваться на максимальный показатель.
фото: Сергей Хитрый
CP: А каковы предлагаемые (планируемые) вами ставки аренды для якорных арендаторов и арендаторов вообще?
Оксана Кононенко: Не секрет, что есть определенная статистика арендных ставок в Киеве, в том числе и по Оболонскому району. Средняя ставка аренды торговых площадей по Оболони – 150 гривен за квадратный метр в месяц. Торговые комплексы, в зависимости от их престижности, качества сервисов и целого набора иных факторов, могут предлагать ставки аренды на 25-40% выше средних. Конечно же, якорные арендаторы и арендаторы, с которыми мы имеем предварительные соглашения задолго до открытия, получают целый ряд преимуществ.
CP: Проектная организация и генеральный подрядчик ТРЦ – украинские компании. Привлекали ли вы какие-либо иностранные компании в качестве субподрядчиков, поставщиков инженерных систем?
Оксана Кононенко: Мы отдаем предпочтение лучшим украинским компаниям, как правило, имеющим контракты с иностранными поставщиками или договора о представительстве на украинском рынке. Они предлагают нам оборудование, полностью соответствующее мировым стандартам качества, функциональности, дизайна. Это касается систем кондиционирования, автоматизации, эскалаторов, лифтов. Например, компания «Нью-Йоркские Технологии», с которой мы работаем, – единственная, имеющая долгосрочный контракт с фирмой TRANE на поставку и сервис оборудования в Украине.
Зона перспективного развития ритейл-недвижимости – бульварная часть Оболонского проспекта от ст. м. «Оболонь» до ст. м. «Героев Днепра»
фото: Сергей Хитрый
CP: Несколько лет назад Оболонская РГА объявила тендер на строительство длинного подземно-наземного торгового молла от ст. м. «Оболонь» до ст. м. «Героев Днепра» по бульварной части Оболонского проспекта. Если найдется инвестор и проект будет реализован...
Оксана Кононенко: Какими будут дальнейшие перспективы инфраструктурного развития Оболони, сказать сложно. Найти стратегического инвестора, готового вложить огромные средства в развитие глобального проекта, нелегко. Даже если через несколько лет такой объект появится, мы будем готовы к конкуренции ритейлеров на Оболони. Интересно также отметить, одно из изданий недавно опубликовало информацию, якобы «Киевзем» получил заявки на строительство на территории Оболонского района 10 торгово-развлекательных комплексов. Но те исследования рынка, которые мы провели, говорят о том, что 10 ТРЦ – явное преувеличение. Возможно, это объективная цифра в перспективе ближайших 5-10 лет, но не данные по реальным объектам на стадии предстроительной подготовки или возведения.
