ТРЦ King Cross Leopolis – первый проект зарубежного девелопера в регионах Украины
Введение в эксплуатацию первой фазы ТРЦ King Cross Leopolis запланировано на сентябрь 2008 года МАКЕТ: King Cross Group
CP: Расскажите о компании King Cross Group. Когда она была создана, в каких сегментах и странах работает? Радослав Гадомски: King Cross Group – итальянская компания, специализирующаяся на реализации проектов торговых центров. Компания имеет 30-летний опыт работы в недвижимости и реализует проекты на итальянском, польском, хорватском и российском рынках. Недавно было принято решение о выходе на украинский рынок. CP: Чем обусловлен выход King Cross Group на рынок Украины? Р.Г.: У компании есть достаточно большой опыт экспансии новых открытых рынков, к которым принадлежит и украинский. В Украину, как в стабильную страну с большим, быстрорастущим рынком, начинают направлять свой капитал зарубежные компании. Наблюдая за темпами развития сегмента торговой недвижимости в вашей стране, мы заметили, что сейчас удачный момент для выхода. К слову, похожая ситуация наблюдалась во время нашего выхода на польский рынок. Хорошим сигналом для экспансии является работа франчайзи, которые представляют в Украине известные мировые брэнды. Кроме того, многие торговые марки заявляют о намерении выхода на украинский рынок в качестве материнских компаний. CP: По какой схеме вы реализуете ваши проекты в сфере торговой недвижимости? Р.Г.: King Cross Group начинает реализацию инвестиционных проектов с поиска земельных участков, которые должны соответствовать ряду требований – иметь высокие ресурсные качества, хорошую визуальную и транспортную доступность, всю необходимую инфраструктуру и коммуникации, располагаться в зоне с достаточным уровнем покупательной способности населения и т.д. Далее проводится анализ рынка, на результаты которого мы ориентируемся при разработке концепции. Для того, чтобы разработать качественную концепцию, необходимо выяснить ряд вопросов: какие функции возлагаются на объект, какой тип арендаторов будет для него оптимальным и т.д. Следующим этапом является процесс сдачи площадей в аренду, который имеет существенное влияние на дальнейшее функционирование торгового центра. Мы всегда стремимся, чтобы у клиентов, которые придут в ТЦ впервые, остались наилучшие впечатления, поэтому ставим перед собой задание комплексного открытия объекта со 100-процентной заполненностью. МАКЕТ: King Cross Group
Компания King Cross Group осуществляет надзор за всеми этапами строительных работ. Одновременно с запуском строительства начинает работать наш отдел по управлению торговыми центрами, который подробно изучает объект и рынок, на котором он будет функционировать. Отдел управления составляет маркетинговый план, который должен обеспечить успешное открытие ТЦ. CP: Почему компания King Cross Group приняла решение о развитии проекта торгово-развлекательного центра во Львове? Есть ли в планах компании развитие проектов в других городах Украины? Р.Г.: Мы выбрали Львов, поскольку именно в этом городе удалось найти земельный участок, соответствующий нашим требованиям, и достаточно быстро начать работу. В Украине King Cross Group сотрудничает с компанией «Комфорт-Инвест», которая является совладельцем проекта King Cross Leopolis. В ближайшие три года, помимо уже заявленного ТРЦ во Львове, мы планируем реализовать проекты торговых центров в Киеве и Одессе. CP: Почему в качестве одного из участников проекта вами была привлечена компания Jones Lang LaSalle? Какие обязанности на нее возложены? Р.Г.: Сотрудничество с компанией Jones Lang LaSalle началось в процессе реализации нашего последнего проекта – ТЦ King Cross Marcelin (Познань), в котором она выступала агентом по сдаче в аренду торговых площадей. Наш общий опыт на европейских рынках послужил причиной выбора именно Jones Lang LaSalle в качестве агента по сдаче в аренду площадей ТРЦ King Cross Leopolis. Филипп Бертере: В рамках проекта компания Jones Lang LaSalle сотрудничает с King Cross Group по вопросам маркетинга и сдачи площадей ТРЦ в аренду, а именно: PR- и маркетинг-стратегия, формирование пула арендаторов (подписание предварительных договоров и договоров аренды), продвижение проекта на рынке и т.д. Важным шагом в нашей совместной работе стала выставка MAPIC-2006, в рамках которой мы презентовали ТРЦ King Cross Leopolis. Компании King Cross Group и Jones Lang LaSalle договорились о сотрудничестве по нескольким проектам в Украине, о которых уже ведутся переговоры с представителями крупных международных брэндов. CP: Где будет располагаться ТРЦ King Cross Leopolis во Львове? Чем обусловлено такое расположение? Р.Г.: Расположение King Cross Leopolis, по нашему мнению, является идеальным для формата регионального торгового центра. Объект находится на пересечении улицы Стрыйской – главной транспортной артерии города, ведущей из центра, – и Окружной дороги. Собственником земельного участка является компания King Cross Group. В марте 2006 года мы получили разрешение на проектирование первой фазы ТРЦ, сейчас ожидаем разрешения на строительство, которое планируем начать в мае 2007 года. Ф.Б.: Проект ТРЦ характеризируется хорошей обзорностью и транспортной доступностью. Зона охвата составляет около 1,5 миллиона человек. Более того, близость ТРЦ к наиболее густонаселенному и быстроразвивающемуся району Львова – Сихов – будет способствовать стремительному росту зоны охвата ТРЦ к моменту открытия первой фазы, запланированного на сентябрь 2008 года. Р.Г.: Для удобства посетителей мы планируем организовать дополнительные маршрутные линии автобусов, посредством которых можно будет добраться в торговый центр из многих районов города. ТРЦ King Cross Leopolis станет конечной остановкой ряда маршрутов общественного транспорта. Кроме того, совместно с оператором продовольственного гипермаркета планируется организовать бесплатные курсирующие маршруты автобусов. CP: В каком формате позиционируется ТРЦ King Cross Leopolis? Р.Г.: King Cross Leopolis – это мультиформатный торгово-развлекательный комплекс, в котором будут представлены такие ритейл-форматы, как гипермаркет продовольственных товаров, гипермаркет строительных материалов DIY площадью 8140 м2, торговая галерея, развлекательная часть (8-зальный мультиплекс площадью 3500 м2, боулинг, каток). В целом, в комплексе будут представлены 130 магазинов и бутиков. Эти составляющие торгового и развлекательного сегментов сформируют первую очередь ТРЦ, арендуемая площадь которой составит 50 тысяч м2. Введение второй очереди (GLA – 20 тысяч м2) состоится через несколько лет после открытия первой фазы. Какие именно товарные группы и услуги будут в ней представлены, еще неизвестно, однако, безусловно, при решении этого вопроса мы будем ориентироваться на потребности рынка. Ф.Б.: Введение второй очереди ТРЦ позволит адаптировать предложение площадей к рыночному спросу и спросу со стороны новых арендаторов. CP: Проект ТРЦ King Cross Leopolis будет уникальным, или, возможно, в портфеле компании есть похожий проект? Р.Г.: В Познани мы реализовали проект второго поколения – King Cross Marcelin, в который не включена развлекательная часть. Подобный, но более развитый проект третьего поколения, имеющий развлекательную зону, мы реализуем во Львове. CP: Расскажите подробнее об особенностях структуры ТРЦ King Cross Leopolis. Р.Г.: King Cross Leopolis будет располагаться на трех уровнях. На -1 уровне разместится подземный паркинг на 1300 машиномест, на первом – продовольственный гипермаркет площадью 10 300 м2, гипермаркет строительных материалов DIY площадью около 8140 м2, магазин бытовой техники White & Broun, галерея одежных брэндов; на втором – торговая галерея и развлекательная зона площадью 7 тысяч м2, представленная 8-зальным мультиплексом, фудкортом, семейным развлекательным центром, ориентированным на спорт и отдых. Общая площадь торговой галереи первой очереди ТРЦ составит 28 тысяч м2. CP: На какое количество машиномест будет рассчитан паркинг в структуре ТРЦ, и какое соотношение м2 на количество машиномест будет в нем соблюдаться? Ф.Б.: Общее количество машиномест в подземном и наземном паркингах составит 1800. Из них 1300 расположится на -1 уровне ТРЦ и 500 – непосредственно возле центра. Количество машиномест определено из расчета 1 машиноместо на 27,8 м2 торговой площади. Кроме того, этот показатель обусловлен масштабами якорных арендаторов. CP: Кто является архитектором и проджект-менеджером проекта? Р.Г.: Для работы над проектом ТРЦ King Cross Leopolis мы привлекли международные фирмы, с которыми сотрудничаем уже несколько лет. В числе наших партнеров – польская компания PGOM, выполняющая функции проджект-менеджера, архитектурная компания Vista Project (Франция-Великобритания) и Arup (Польша), предоставляющая комплекс инженерных услуг. CP: Уже известен генеральный подрядчик проекта? Р.Г.: Нет. На сегодняшний день мы готовимся к проведению тендера по выбору генерального подрядчика. CP: Какими операторами будут представлены якорные арендаторы в центре? Известен ли на сегодняшний день состав арендаторов торговой и развлекательной частей? Ф.Б.: Благодаря международному кредиту доверия к партнерству King Cross Group и Jones Lang LaSalle, мы получили возможность продвигать проект в Европе. Отношение зарубежных операторов к украинским в нашем ТРЦ будет довольно высоким. Так, минимум 2/3 площади планируется заполнить якорными арендаторами, в роли которых выступят зарубежные операторы. Кроме того, мы рассчитываем, что около 20% бутиков займут зарубежные брэнды. Р.Г.: На сегодняшний день около 30% площадей ТРЦ уже сданы в аренду. CP: Какая компания станет оператором продуктового гипермаркета? Ф.Б.: Это будет сюрпризом для рынка. Название компании-оператора станет известно в конце 2006 – начале 2007 года. На сегодняшний день мы ведем переговоры с четырьмя европейскими, двумя российскими и двумя украинскими сетями. CP: Какие источники финансирования планируется использовать для реализации проекта ТРЦ King Cross Leopolis? Какой размер инвестиций запланирован в его развитие? Р.Г.: Финансирование проекта осуществляется частично за счет собственного капитала компании King Cross Group, частично за счет привлечения средств международных финансовых институтов. Стоимость строительных работ составит 60 миллионов евро. Общая стоимость инвестиций в реализацию проекта ТРЦ – около 66 миллионов евро. CP: Кто будет осуществлять проперти- и фасилити-менеджмент проекта? Р.Г.: Управление торговым центром будет осуществляться отделом управления King Cross Group, который приступит к выполнению своих обязанностей с первого дня работы ТРЦ.
ПРОЕКТ ТРЦ KING CROSS LEOPOLIS, ЛЬВОВ Девелопер: King Cross Group (Италия), «Комфорт-Инвест» (Украина) Агент по сдаче площадей комплекса в аренду: Jones Lang LaSalle Архитектор: Vista Project (Франция-Великобритания) Проджект-менеджер: PGOM (Польша) Комплекс инженерных услуг: Arup (Польша) Общая площадь комплекса: 104 тысячи м2 Площадь развлекательного сегмента: 7 тысяч м2 Площадь участка для строительства первой очереди: 8,9 гектара Площадь участка для строительства второй очереди: 2,7 гектара Первая очередь (GLA): 50 тысяч м2 Вторая очередь (GLA): 20 тысяч м2 Площадь продовольственного гипермаркета: 10 300 м2 Площадь торговой галереи: 25 тысяч м2 Паркинг: 1800 машиномест Начало строительных работ: первая половина 2007 года Дата ввода в эксплуатацию первой фазы: сентябрь 2008 года Общий объем инвестиций: 66 миллионов евро
