ТРЦ «Ипподром» в Одессе – стартовый проект компании Acteeum Group в Украине
ПРОЕКТ: Асteeum Group
CP: ТРЦ «Ипподром» – это первый проект компании Acteeum Group в Украине? Ханс Вилладсен: Да, это первый наш украинский проект. CP: Почему компания приняла решение о развитии проекта ТРЦ в Одессе? Х.В.: Одесса – один из крупнейших городов Украины с высокой покупательной способностью и растущими показателями розничной торговли, что делает его привлекательным для инвестирования в проекты ТЦ/ТРЦ. Кроме того, спрос на профессиональные торговые центры со стороны арендаторов значительно превышает предложение, поэтому одесский рынок торговой недвижимости имеет хорошие перспективы. Наталья Кравец: Одесса является одним из наиболее привлекательных регионов для развития проектов торговой недвижимости, соответственно, одесский рынок – один из наиболее развитых региональных рынков. Этому способствуют расположение Одессы на берегу Черного моря, статус портового города, большая численность населения (более миллиона жителей) и т.д. По нашим оценкам, общая арендуемая площадь профессиональных торговых центров Одессы составляет на сегодняшний день около 59 000 м2. С учетом реализации заявленных проектов в ближайшие 5-7 лет в эксплуатацию будет введено около 400 000 м2. CP: Каким образом компания решает вопрос с земельными участками в Украине? С какими сложностями приходится сталкиваться? Х.В.: Компания рассматривает возможности приобретения земельных участков на первичном рынке (посредством отвода земли у города) и на вторичном (покупая права собственности или аренды на уже отведенные участки). Покупка земли в Украине усложнена непрозрачностью процесса купли/продажи и несовершенным законодательством, регулирующим его. Например, в соответствии с законодательством, при отводе земельного участка на первичном рынке необходимо участвовать в аукционе, однако порядок проведения таких аукционов досконально не прописан.
Ханс Вилладсен, генеральный директор компании Асteeum Group в Украине фото: Асteeum Group
CP: Каким образом компания получила участок для реализации проекта ТРЦ «Ипподром»? Х.В.: Участок в Одессе был приобретен на вторичном рынке. Он расположен по ул. Краснова, в 20 минутах езды от центра, вдоль одной из основных городских магистралей с зоной охвата почти 75% населения. Данная магистраль соединяет центральную часть города с наиболее густонаселенными спальными районами Одессы – Таирова, Черемушки, Средний и Большой Фонтан. Общая площадь участка составляет 8,5 гектара. На 6 гектарах будет реализован проект ТРЦ, на площади 2,5 гектара – проект жилого комплекса (его строительство было одним из условий при покупке участка, хотя жилая недвижимость не является специализацией компании Acteeum Group). Оба участка выходят фасадом на ул. Краснова и имеют отличную транспортную и визуальную доступность. CP: Как возникло название ТРЦ? Какие варианты рассматривались? Х.В.: Настоящее название ТРЦ было первым в списке, поскольку рядом с земельным участком, на котором будет реализован проект, находится действующий ипподром. Тем не менее, мы решили провести опрос среди жителей Одессы и узнать их мнение. Результаты опроса подтвердили, что название «Ипподром» победило. CP: Проект ТРЦ развивается «с нуля» или на базе имеющегося строения? Х.В.: Проект развивается «с нуля». CP: Назовите участников проекта. Каким компаниям вы отдаете предпочтение – украинским или зарубежным? Х.В.: Инвестором проекта является Meinl European Land (Нормандские острова), девелопером – Асteeum Group. Архитектурная мастерская – John Seifert Architects (Великобритания), консультант по дизайну – Broadway Malyan (Великобритания). Проджект-менеджер – Savant (Украина). Консультантом по концепции и агентом по сдаче площадей в аренду выступает Colliers International (Украина). При выборе компаний-партнеров нам важен международный и локальный опыт работы в создании подобных проектов. CP: Как давно Colliers International (Украина) вошла в проект ТРЦ «Ипподром»? Какие функции она выполняет в рамках данного проекта? Наталья Кравец: Работа компании Colliers International (Украина) над проектом началась с исследования рынка Одессы, проведения социологических опросов, подготовки концепции и формирования маркетингового плана, то есть с наиболее сложных и растянутых во времени процессов. Помимо этого, наша компания принимала активное участие в обсуждении концепции, учитывая необходимые для ТРЦ форматы и оптимальную циркуляцию посетителей по торговым галереям. В связи с тем, что формат данного ТРЦ является абсолютно новым для Одессы, было очень важно составить правильный портрет среднестатистического одесского потребителя и учесть особенности локального рынка ритейла. После того, как этот этап работ был успешно пройден, департамент коммерческой недвижимости приступил к предброкериджу. CP: В каком формате позиционируется ТРЦ «Ипподром»? Н.К.: «Ипподром» – это региональный ТРЦ общей площадью 155 000 м2 (GLA – 63 000 м2). Зона его охвата, включающая территории, расположенные в 20 минутах езды от объекта, составляет 750 000 человек. CP: Расскажите подробнее об особенностях структуры ТРЦ. Н.К.: ТРЦ «Ипподром» будет состоять из 5 уровней: одного подземного и четырех наземных. Первые два уровня (подземный и один наземный) займет паркинг на 2200 машиномест. Помимо этого, на первом уровне для удобства посетителей запланированы несколько кофеен. Второй и третий уровни отведены под торговые галереи. На втором располагается также зона общественного питания, представленная фуд-кортом, на третьем – ресторанный дворик, сформированный пятью концептуальными ресторанами с летними террасами и смотровой площадкой на ипподром. Четвертый уровень будет полностью отведен под развлекательную составляющую. CP: Расскажите о наполнении проекта ТРЦ «Ипподром». Н.К.: В качестве главного якорного арендатора выступит продовольственный гипермаркет площадью свыше 12 000 м2. Торговая галерея включает более 170 магазинов, в числе которых четыре мини-якоря площадью более 1500 м2, два магазина площадью около 1300 м2 и 15 магазинов по 500-1000 м2 каждый. Благодаря крупному формату ТРЦ ценовое позиционирование магазинов, наполняющих объект, будет рассчитано на покупателей с уровнем дохода «средний–», «средний» и «средний+». Общая площадь четвертого этажа, отведенного исключительно под развлекательную зону, составляет около 10 000 м2. Здесь разместится девятизальный кинотеатр, боулинг и детский развлекательный центр. На сегодняшний день интерес к проекту очень высок, и мы ведем переговоры с несколькими национальными и зарубежными операторами развлекательного сегмента. CP: Расскажите о процессе и условиях подписания предварительных договоров аренды. Н.К.: Для качественного наполнения объекта были проведены переговоры со многими локальными, а также зарубежными операторами, чьи брэнды на сегодняшний день не представлены на рынке Украины. Для некоторых из них проект ТРЦ «Ипподром» станет флагманским в нашей стране. На сегодняшний день процесс сдачи в аренду идет очень активно: к концу лета мы планируем подписать более 75% протоколов о намерениях и 30% предварительных договоров. Срок аренды для якорных арендаторов развлекательного сегмента и торговой галереи составит не менее 10 лет, для всех остальных операторов – 5-7 лет. Уровень арендных ставок, конечно же, ниже столичного. Однако, учитывая высокую привлекательность нашего проекта и большой интерес ритейл-операторов к Одессе, арендаторы готовы вносить плату, превышающую установленный в городе ценовой уровень. CP: Какие источники финансирования вы используете для реализации проекта ТРЦ «Ипподром»? Каков запланированный объем инвестиций? Х.В.: Инвестор проекта, Meinl European Land, использует для финансирования собственный капитал. Часть средств будет привлечена по схеме банковского проектного финансирования. Общий объем инвестиций в реализацию проекта ТРЦ составит более 120 миллионов евро. CP: На какой стадии находится реализация проекта ТРЦ? Х.В.: Сейчас мы находимся на стадии получения разрешения на строительство. CP: Когда предполагается ввести ТРЦ в эксплуатацию? Х.В.: Открытие запланировано на весну 2010 года. CP: Кто будет осуществлять управление объектом после введения его в эксплуатацию? Х.В.: Acteeum Group планирует создать компанию по управлению активами с целью организации профессионального обслуживания и управления реализованными проектами своих торговых центров в Украине.
Наталья Кравец, глава департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина) фото: Олег Герасименко
CP: Какие еще проекты Acteeum Group реализуются в Украине? Х.В.: Сегодня компания работает над рядом проектов в нескольких крупных городах страны. В ближайшее время мы будем готовы их анонсировать. Acteeum Group намерена реализовать разные форматы: многоуровневые торговые центры с подземным паркингом, торговые парки, расположенные на больших участках при выезде из города. Их арендаторами станут крупные продуктовые гипермаркеты, магазины формата DIY, магазины мебели и других товаров. CP: Какие города представляют интерес для компании с позиции развития проектов ТЦ/ТРЦ? Какие потенциальные площадки рассматриваются сегодня? Х.В.: Конечно, приоритетными для нас являются города-миллионники, однако мы рассматриваем также участки в развивающихся городах с населением от 300 тысяч человек. CP: Планируете ли вы реализовать проекты в партнерстве с украинскими компаниями? Х.В.: Да, мы рассматриваем такие варианты сотрудничества, при условии, что после ввода объекта в эксплуатацию становимся 100-процентным собственником проекта.
ТРЦ «ИППОДРОМ» В ОДЕССЕ Месторасположение: ул. Краснова, 3 Девелопер: Acteeum Group Инвестор: Meinl European Land (Нормандские острова) Архитектор: John Seifert Architects (Великобритания) Консультант по дизайну: Broadway Malyan (Великобритания) Проджект-менеджер: Savant (Украина) Консультант по концепции и агент по сдаче площадей в аренду: Colliers International (Украина) Площадь земельного участка: 6 гектаров Этажность: 5 Общая площадь: 155 000 м2 GLA: 63 000 м2 Торговая площадь: 54 000 м2 Площадь развлекательного сегмента: 10 000 м2 Якорные арендаторы: продовольственный гипермаркет, супермаркеты бытовой техники и детских товаров, девятизальный кинотеатр, детский развлекательный центр, боулинг Паркинг: 2200 машиномест Начало строительных работ: лето 2008 года Дата ввода объекта в эксплуатацию: весна 2010 года Общий объем инвестиций: 120 миллионов евро.