ТРЦ «Французский Бульвар»: новая торговая улица Харькова




Проект ТРЦ «Французский Бульвар»
фото: ООО «АКСИОМА»

CP: Что представляет собой проект комплекса «Французский Бульвар» в Харькове? Каковы особенности данного ТРЦ?
Французский Бульвар – это новая торговая улица Харькова, соединяющая две крупные магистрали города – ул. Академика Павлова и Салтовское шоссе. Именно поэтому торговый центр, центральная ось которого образована 150-метровой улицей, мы решили назвать «Французский Бульвар». По обе стороны улицы на трех уровнях будут расположены магазины, а в начале и в конце – крупные торговые и развлекательные операторы.
CP: В чем заключается концепция ТРЦ «Французский Бульвар»? Кто осуществлял ее разработку?
Автором концепции ТРЦ «Французский Бульвар» является компания «Colliers International Украина». Согласно классификации Международного Совета Торговых Центров (ICSC), «Французский Бульвар» относится к типу регионального торгово-развлекательного центра. Он располагается между крупными спальными районами и историческим центром города. Торговая зона ТРЦ охватывает весь Харьков. Целевая аудитория центра – представители среднего класса.
CP: Чем будет представлена торговая и развлекательная части комплекса?
Торговая часть центра представлена следующими магазинами:
– гипермаркет площадью около 9000 м2;
– супермаркет электроники и супермаркет детских товаров – по 1800 м2 каждый, супермаркет спортивных товаров (площадь – 1000 м2) и универмаг модной одежды (2000 м2);
– более 80 крупных магазинов одежды, обуви, парфюмерии, аксессуаров известных европейских торговых марок.
Также в центре размещены:
– большой и малый круглогодичный ледовый каток;
– 8-зальный кинотеатр;
– боулинг-центр на 16 дорожек;
– казино с бильярдом;
– современный концерт-холл на 500 мест за столиками;
– ресторанный дворик, кафе, кофейня и ресторан.
CP: Каковы особенности структуры комплекса (общая этажность, площадь по этажам, площадь по сегментам (торговый, развлекательный), распределение функций, паркинг)?
ТРЦ «Французский Бульвар» имеет вытянутый четырехуровневый атриум длиной более 100 метров. Для балансировки потока посетителей по горизонтали торгового центра в крайних точках нашей торговой улицы расположены якорные операторы.
Для подъема потока посетителей по вертикали на верхнем, четвертом уровне центра расположен мощный развлекательный комплекс площадью 6,5 тысячи м2, сформированный 8-зальным кинотеатром, боулингом, концерт-холлом, а также казино с рестораном и бильярдом.
Межуровневые коммуникации осуществляются за счет двух эскалаторных групп, а также лифтов.
На третьем уровне (6 тысяч м2) расположатся магазины моды, универмаг одежды и ресторанный дворик.
Второй и первый уровни центра располагают входами непосредственно с 2-уровневого паркинга. Основным генератором потока посетителей центра является гипермаркет, расположенный на втором уровне (площадь второго уровня – 13,5 тысячи м2). На первом уровне (11,5 тысячи м2) располагаются магазины молодежной одежды, специализированные магазины и ледовый каток.
В структуре ТРЦ «Французский Бульвар» преобладают крупные магазины. Небольшие – площадью до 400 м2 занимают не более половины всех площадей центра.
CP: Каким образом будет осуществляться реализация площадей комплекса – они будут сдаваться в аренду или продаваться?
Большее количество торговых объектов будет сдаваться в аренду. Исключение могут составить только крупнейшие, наиболее сложные в технологическом отношении объекты, такие как гипермаркет, ледовый каток, кинотеатр, боулинг, концерт-холл. В отношении продаваемых частей центра будут предъявляться требования обязательного соблюдения целевого назначения помещений согласно концепции центра.
CP: Каким образом и на каких условиях вами проводится заключение договоров аренды/продажи площадей ТРЦ? Как на сегодняшний день обстоит ситуация с реализацией площадей комплекса? Известны ли якорные арендаторы торговой части комплекса?
Фаза заключения основного количества договоров с арендаторами начнется с середины лета 2005 года. На данный момент существуют договоренности о продаже больших объектов в составе ТРЦ «Французский Бульвар» нескольким крупным украинским и российским компаниям.
CP: Расскажите подробнее о вспомогательных сооружениях (складские помещения, гостевая парковка автомобилей и др.) в структуре ТРЦ.
На территории центра планируется сооружение паркинга на 1300 машиномест. Для торговых операторов предусмотрены офисные помещения. Собственные складские помещения в центре будут иметь только крупные торговые операторы, остальные смогут воспользоваться небольшим транзитным складом.
CP: Кто будет генеральным подрядчиком строительных работ ТРЦ «Французский Бульвар»? По какому критерию проводился его подбор?
В качестве генподрядчика выступает партнерская компания «Европа», осуществляющая поиск и заключение договоров с подрядными организациями.
CP: Когда состоится ввод объекта в эксплуатацию? Вы планируете вводить комплекс в эксплуатацию единоразово или поочередно?
Стратегия развития проекта ТРЦ «Французский Бульвар» предполагает поочередный ввод в эксплуатацию торговых площадей.
Первая очередь ТРЦ – малый ледовый каток с кафе – открывается уже в июле 2005 года. Одновременно вводится в эксплуатацию помещение строительного супермаркета «Мастер». Общая площадь помещений, которые планируется ввести в составе первой очереди, – 4 тысячи м2.
Вторая очередь ТРЦ (торговая площадь – 6 тысяч м2) будет введена в эксплуатацию до декабря 2005 года. В ее состав входят большое ледовое поле, магазины, заведения фаст-фуд и игровые автоматы.
Основной объем торговых площадей центра (20 тысяч м2) будет введен в эксплуатацию в марте 2006 года в составе третьей очереди. В нее войдут гипермаркет, несколько специализированных супермаркетов, магазины, расположенные на первом и втором уровнях центра. На данный момент эти помещения находятся на стадии возведения конструкций.
Последней очередью – в июне 2006 года – будут полностью открыты третий и четвертый уровни ТРЦ (12,5 тысячи м2).
CP: Какие источники финансирования привлечены для реализации проекта?
Для финансирования проекта такого масштаба планируется использовать несколько источников – как отечественные, так и зарубежные инвестиции. В процессе привлечения инвестиций мы будем руководствоваться критерием надежности источника, а также стоимости денег. На инвестиционном рынке ООО «Аксиома» ориентируется на сегменты, не ассоциируемые с высокой степенью риска.
Проект, который мы реализуем, ориентирован на конкурентоспособность не только в кратко-, но и в долгосрочной перспективе (от 5 лет). Поэтому при отборе источников финансирования компания предпочитает вести переговоры с инвесторами, заинтересованными во вложении средств с минимальными рисками, но которые взамен допускают возможность снижения процентных ставок.
CP: Какой объем инвестиций планируется привлечь для реализации проекта? Какой срок окупаемости вы планируете?
Концепция центра основывается на использовании конструкций, расположенных на приобретенном земельном участке. Данные конструкции обеспечили до 40% всех наружных конструкций ТРЦ, что позволило заметно снизить сметную стоимость строительства по сравнению с вариантом строительства данного центра «с нуля».
Следует отметить, что на сегодняшний день в сегменте профессиональных торговых центров уже сложились определенные стандарты расходов на строительство ТРЦ, как правило, находящиеся в диапазоне от $600 до $1000 за 1 м2 торговой площади. Девелоперы ТРЦ в большей или меньшей степени вынуждены ориентироваться на данный стандарт, учитывая при этом специфику самого проекта и региона, где будет проводиться строительство. Компания «Аксиома» не является исключением в этом вопросе.
CP: Расскажите о других проектах компании «Аксиома».
На сегодняшний день наша компания сосредоточена на развитии проектов в Харькове, поскольку предложение на рынке первичной недвижимости города незначительно, а уровень спроса стремительно растет. Мы работаем в сфере коммерческой и жилой недвижимости. При этом в сегменте жилой недвижимости Харькова на сегодняшний день наиболее оправданными являются проекты, ориентированные на класс покупателей с уровнем дохода значительно выше среднего.
Первый наш проект – жилой комплекс «Ренессанс Парк» – представляет собой элитный коттеджный городок, расположенный на участке 5,5 гектара в пяти минутах автомобильной доступности от центральной части города. Проект находится на стадии строительства.
Второй проект – жилищный комплекс «Европа» – имеет форму небольшого замкнутого по периметру жилого квартала (площадь участка – 1,5 гектара), каждое из зданий которого выполнено в архитектурном стиле западноевропейских столиц – Лондона, Парижа, Праги, Вены, Рима, Амстердама и Мадрида. Общая площадь комплекса – около 25 тысяч м2. В данный момент проект находится на стадии получения разрешительной документации.
Еще несколько объектов находится в стадии предпроектных проработок.


ТРЦ «ФРАНЦУЗСКИЙ БУЛЬВАР»
Месторасположение: перекресток улицы Академика Павлова и Салтовского шоссе, г. Харьков
Заказчик: ООО «Аксиома»
Генеральный подрядчик: ООО «Европа»
Консультант и разработчик концепции: компания «Colliers International Украина»
Торговая площадь центра: 40 тысяч м2
Общая площадь центра: более 60 тысяч м2
Дата ввода в эксплуатацию: I очередь – июль 2005 года; II очередь – декабрь 2005 года; III очередь – март 2006 года; IV очередь – июнь 2006 года