ТРЦ «Днепровская пристань»: первый проект компании «Призма Бета» в Киеве
Проект ТРЦ «Днепровская пристань» МАКЕТ: «Призма Бета»
CP: Расскажите о компании «Призма Бета», ее структуре и основных направлениях деятельности. Компания была создана специально для развития проекта ТРЦ «Днепровская пристань»? Алексей Струлев: Компания «Призма Бета» создана в 2006 году непосредственно для реализации ТРЦ «Днепровская пристань», а также ряда подобных проектов в Киеве и регионах. Она входит в международный холдинг Expert Capital, приоритетными направлениями деятельности которого являются инвестирование и девелопмент – создание торгово-развлекательных комплексов и других проектов коммерческой недвижимости в Украине, России, Эстонии. CP: Какова история проекта многофункционального комплекса по проспекту Генерала Ватутина? Расскажите о его особенностях. А.С.: Проект комплекса известен киевлянам с 1997 года и с того времени претерпел некоторые изменения. Причина – законодательные и рыночные преобразования, которые имели место в последние годы. Так, например, в одном из первых вариантов проекта предполагалась коттеджная застройка этой территории, от которой впоследствии пришлось отказаться. Инициаторами проекта многофункционального комплекса были европейские менеджеры и предприниматели. Их замысел заключался в том, чтобы создать комплекс с качественными европейскими стандартами жизни. В целом, формат «Днепровской пристани» можно определить как многофункциональный торгово-развлекательный и жилой комплекс регионального масштаба. CP: Почему было принято решение о реализации этого проекта именно в данной последовательности: вначале ТРЦ, затем жилой комплекс и яхт-клуб? А.С.: Приоритетность реализации проекта ТРЦ обусловлена рыночными запросами и тенденциями. На данном этапе развития рынка коммерческой недвижимости киевлянам необходим профессиональный ТРЦ высокого класса. CP: Каким образом оформлены права на участок, где будет проводиться строительство? А.С.: Участок находится в аренде на 25 лет. CP: Каков состав участников проекта? А.С.: Девелопер проекта – компания «Призма Бета». Агентом по сдаче площадей комплекса в аренду выступит Jones Lang LaSalle. Над архитектурной частью работали сразу несколько компаний – Chapman Taylor (Великобритания), ЕА Reng (Эстония) и «Архитектурный Союз» (Украина). Консультантами являются ведущие компании в сферах маркетинга, инженерии, строительства и технологий торговли. В роли генерального подрядчика выступает международная строительная компания «Еврокон». CP: Какой спектр обязанностей возложен на компанию Jones Lang LaSalle в рамках проекта ТРЦ «Днепровская пристань»? Алексей Струлев, генеральный директор девелоперской компании «Призма Бета» фото: Олег Герасименко
Филипп Бертере: В данном проекте на нас возложены функции по оптимизации концепции, созданию пула арендаторов, а также курирование вопросов маркетинга и сдачи площадей в аренду. CP: Расскажите об особенностях концепции проекта ТРЦ и его структуре. Ф.Б.: ТРЦ «Днепровская пристань» располагается в одном из густонаселенных районов Киева, по проспекту Генерала Ватутина, соединяющего две части города. Проект торгово-развлекательного центра будет характеризоваться профессиональным подбором арендаторов, хорошей внутренней навигацией, а также удобным паркингом. Кроме множества магазинов известных брэндов, в ТРЦ расположатся рестораны, кафе, фитнес- и SPA-центры, входящие в инфраструктуру ТРЦ, а также парковая зона как составляющая всего многофункционального комплекса. Площадь участка, на котором будет проводиться строительство, составляет 7,7 гектара (для реализации всего комплекса используется земельный участок общей площадью около 17,9 гектара). Общая площадь проекта ТРЦ без учета паркингов составляет около 85 тысяч м2. GLA – 63 тысячи м2. Якорными арендаторами станут гипермаркет площадью 18 тысяч м2, мультиплекс (4900 м2), фитнес-центр (4120 м2), боулинг (1990 м2) и др. На двух этажах трехэтажного ТРЦ расположится торговая зона, на одном – торгово-развлекательная. С каждого этажа будет организован выход к паркингу. В связи с тем, что участок по проспекту Генерала Ватутина, где реализуется наш проект, имеет существенный перепад высот, в ТРЦ запланировано 2 первых этажа. Такое конструктивное решение, способствующее формированию интенсивного потока покупателей, является довольно привлекательным решением для ритейл-операторов. Согласно концепции, на территории ТРЦ расположится одна торговая галерея, четко разграниченная с зоной гипермаркета. CP: На какое количество машиномест будет рассчитан паркинг в структуре ТРЦ, и какая пропорция (соотношение м2/количество машиномест) будет в нем соблюдаться? Ф.Б.: Согласно предварительному плану, на территории ТРЦ машиноместа распределятся таким образом: на первом уровне – 600 машиномест, располагающихся под гипермаркетом, плюс 700 машиномест; на втором уровне (в наземном паркинге) – 700. Кроме того, рядом с ТРЦ расположится пятиуровневый паркинг на 1000 машиномест, имеющий выходы на каждом уровне центра. В общей сложности запланировано около 3000 машиномест (плюс 2000 – для жилой части комплекса), из расчетов одно машиноместо на 20 м2 торговой площади. CP: Подписан ли на сегодняшний день договор аренды с оператором продуктового гипермаркета? Ф.Б.: Мы находимся на заключительной стадии переговоров с тремя зарубежными ритейл-операторами. Результат переговоров будет известен в конце 2006 года. CP: Проект будет вводиться в эксплуатацию единоразово или поочередно? Ф.Б.: Поочередно. Завершение строительства первой фазы, состоящей из гипермаркета и паркинга, запланировано на лето 2007 года. Торговая и развлекательная части откроются в первом квартале 2008 года. Преимуществом первоочередного введения в эксплуатацию гипермаркета является то, что он обеспечит потоками покупателей весь ТРЦ. Конструкция центра будет возведена довольно рано. В свою очередь, открытие гипермаркета произойдет до того, как другие арендаторы начнут отделочные работы. CP: Известен ли состав арендаторов торговой и развлекательной частей, которые будут представлены во второй очереди? Назовите операторов развлекательной части. Ф.Б.: Подбору арендаторов в ТРЦ «Днепровская пристань» мы уделяем много времени. При этом ощущается сильное давление со стороны операторов (преимущественно одежных брэндов), стремящихся подписать предварительные договора аренды как можно раньше. Нашей главной целью является создание мощной фешн-зоны напротив гипермаркета, где мы сможем использовать преимущество перекрестной – вертикальной и горизонтальной – циркуляции потоков посетителей. CP: Какой уровень арендных ставок для якорных и обычных арендаторов запланирован в ТРЦ? Ф.Б.: Сейчас еще рано говорить об уровне арендных ставок, поскольку мы только начали процесс сдачи площадей ТРЦ в аренду. Но я могу сказать, что, поскольку в 2006 году на рынок было выведено мало проектов торговой недвижимости и 2007 год не обещает быть плодотворным, многие операторы заинтересованы проектом ТРЦ «Днепровская пристань». Основными его преимуществами можно назвать хорошую транспортную доступность и современную концепцию. По моему мнению, «Днепровская пристань» займет третье место после ТРЦ «Караван» и «Троицкий». CP: Какие источники финансирования планируется использовать для реализации проекта ТРЦ «Днепровская пристань»? А.С.: В реализацию проекта будут вложены как собственные средства компании «Призма Бета», которые составят около 30% от общего объема инвестиций, так и средства европейских инвестиционных фондов. Кроме того, будут привлекаться кредиты крупных европейских банков. К примеру, банк HVB предлагает ресурсы, цена которых ниже, чем на местном рынке, и ставка финансирования привязана к LIBOR+%. Что касается сотрудничества с европейскими фондами, то его мы не предаем широкой огласке, по крайней мере, на данном этапе развития проекта. CP: Каков размер инвестиций и каковы сроки окупаемости проекта? А.С.: Общий размер инвестиций составляет около $120 миллионов. Сроки окупаемости – 5-7 лет. CP: На каком этапе развития находится проект? Каковы сроки реализации проекта? А.С.: На сегодняшний день строительная готовность первой очереди ТРЦ, представленной гипермаркетом и паркингом, составляет около 20%. Ввод первой очереди запланирован на август 2007. Торгово-развлекательная часть будет открыта в первом квартале 2008 года. CP: Кто будет заниматься управлением центра, осуществлять проперти- и фасилити-менеджмент? А.С.: Большинство услуг будет отдано на аутсорсинг. Однако управляющую структуру центра мы будем формировать самостоятельно. По сути, она уже создается и будет представлять собой немногочисленную, но профессиональную команду из 7 человек. Для формирования команды управленцев «Призма Бета» привлекает европейских и украинских специалистов. Кроме того, мы постоянно занимаемся повышением профессионального уровня своих работников, предоставляя им возможность обучаться. CP: Будут ли вноситься изменения в концепцию комплекса (в плане его функционального наполнения, объема и соотношения площадей)? А.С.: В процессе реализации и функционирования любой проект проходит множество циклов. После завершения строительных работ изменения в нем продолжаются. Хороший проект, даже при условии того, что над его развитием трудилась высокопрофессиональная команда, на разных этапах существования претерпевает множество итераций и корректировок. Он живет, развивается, а значит, изменяется и совершенствуется. Главное – профессионально управлять этими изменениями. CP: Будут ли привлекаться к реализации комплекса, в частности яхт-клуба, зарубежные специалисты? А.С.: Поиск специалистов для реализации проекта осуществляется довольно просто – по реализованным масштабным проектам в Украине и за рубежом. Мы интересуемся специалистами, которые работали над этими проектами, ведем с ними переговоры. Кроме того, в нашей команде присутствуют консультанты, архитекторы и потенциальные операторы из России и Прибалтийских стран. Отмечу, что полное завершение работ по реализации многофункционального комплекса, со строительством жилой части и яхт-клуба, запланировано на 2010 год.
ТРЦ «ДНЕПРОВСКАЯ ПРИСТАНЬ», КИЕВ Девелопер: ООО «Призма Бета» Агент по сдаче площадей комплекса в аренду: Jones Lang LaSalle Архитектор: Chapman Taylor (Великобритания), ЕА Reng (Эстония), «Архитектурный Союз» (Украина) Генеральный подрядчик: «Еврокон» Площадь земельного участка (под строительство ТРЦ): 7,7 гектара Общая площадь ТРЦ: 85 тысяч м2 GLA: 63 тысячи м2 Паркинг: 3000 машиномест Начало строительных работ: 2006 год Дата ввода первой очереди: август 2007 года Дата ввода второй очереди: первый квартал 2008 года Общий объем инвестиций: около $120 миллионов
