ТРЦ «Бульвар на Позняках» – старт Azorim Group в Украине
AZORIM GROUP: ВЫХОД НА УКРАИНСКИЙ РЫНОК Наталья Божек, директор EL Management, аффилированной компании Azorim Group фото: Игорь Николаев
«Украина имеет большой потенциал для создания и успешного функционирования современных качественных ТРЦ международного уровня – это основной фактор, повлиявший на принятие решения о выходе компании Azorim Group на украинский рынок», – комментирует решение израильской компании касательно прихода в нашу страну Наталья Кравец. В Украине Azorim Group осуществляет свою деятельность в партнерстве с компанией LR Group (Израиль), работающей на рынке Украины с 1993 года в различных сферах бизнеса. В сферу интересов Azorim Group входят рынки жилой и коммерческой недвижимости. Рассказывает Майкл Амзел: «Доходность проектов коммерческой недвижимости в Украине на сегодняшний день находится в пределах 15-17%. Я считаю, что это нормальный показатель для международной компании, планирующей развивать проекты на этом рынке. Помимо сегментов коммерческой недвижимости, эксперты Azorim Group изучали уровень доходности в жилом сегменте, определить который очень сложно в условиях современной ситуации». Изначально компания рассматривала возможность покупки готовых проектов, однако со временем предпочтение отдала развитию проектов «с нуля». Такое решение Azorim Group объясняет Наталья Божек: «Начиная развитие проекта «с нуля», девелопер имеет ряд преимуществ и возможностей обеспечить его успешность, в частности: – провести маркетинговые и социологические исследования для определения правильной концепции, позиционирования и формата проекта; – выбрать архитектурную концепцию в соответствии с современными международными тенденциями, включая стандарты и особенности ТРЦ; – определить генерального подрядчика для качественного проведения строительных и отделочных работ; – провести предброкеридж и учесть пожелания арендаторов ТРЦ в поэтажных планах и т.д.».
ПРОЕКТЫ КОМПАНИИ В УКРАИНЕ Визуализация проекта торгово-развлекательного центра «Бульвар на Позняках», Киев ПРОЕКТ: COLLIERS INTERNATIONAL
Первые объекты компании появятся в Киеве и Львове, где к 2012 году планируется реализация пяти проектов: 1. Торгово-развлекательный центр под рабочим названием «Бульвар на Позняках» по ул. Анны Ахматовой в Киеве (Харьковский массив). Проект ТРЦ общей площадью 60 600 м2 реализуется на участке площадью более 1 гектара. Завершение строительных работ запланировано на II квартал 2011 года. 2. ТРЦ в районе Кольцевой дороги (Святошинский район, Киев). Общая площадь объекта составит более 100 000 м2. «Район Кольцевой дороги, соединяющей несколько мощных жилых районов, идеален для реализации проекта торговой недвижимости, – рассказывает Наталья Божек. – Концепция ТРЦ предполагает строительство трехэтажного здания с подземным паркингом». Зона охвата составит более 500 000 человек. Общий объем инвестиций, запланированный в реализацию проекта, – $162,2 миллиона. Ориентировочная дата ввода в эксплуатацию – I квартал 2012 года. 3. Бизнес-центр по ул. Студенческой в Киеве общей площадью 11 770 м2. Объем инвестиций в данный проект составит $15,8 миллиона. Начало строительных работ запланировано на 2009 год. Ориентировочная дата ввода в эксплуатацию – IV квартал 2010 года. 4. Многофункциональный комплекс по ул. Пимоненко (Киев). Комплекс будет включать офисную и торговую составляющие, а также жилые апартаменты. Площадь застройки составит 2360 м2. 30-этажный МФК будет иметь два цокольных и 4 подземных этажа. Общий объем инвестиций в реализацию проекта составит $78,9 миллиона. Ориентировочная дата ввода в эксплуатацию – IV квартал 2012 года. 5. Подземный торговый центр по ул. Петрушевича во Львове (23 110 м2). Общий объем инвестиций – $35,7 миллиона. Ориентировочная дата ввода в эксплуатацию – III квартал 2011 года. Все заявленные к реализации проекты компания планирует развивать параллельно.
ТРЦ «БУЛЬВАР НА ПОЗНЯКАХ»: КОНЦЕПЦИЯ И КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ Наталья Кравец, директор департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина) фото: COLLIERS INTERNATIONAL
ТРЦ «Бульвар на Позняках» – первый проект компании Azorim Group, стартовавший в Украине. ТРЦ будет возведен в одном из самых густонаселенных спальных районов Киева, Харьковском массиве, на пересечении улиц Ахматовой и Драгоманова. Рассказывает Наталья Кравец: «Данное месторасположение выгодно, во-первых, тем, что ТРЦ разместится на перекрестке двух насыщенных магистралей, обеспечивающих большие транспортные потоки. Во-вторых, Харьковский массив – перспективный район для развития торгово-развлекательных центров, ведь основная масса жителей данного массива – молодые семьи с уровнем дохода выше среднего – самая востребованная аудитория для любого ТРЦ. В первичной торговой зоне проживает около 320 000 человек, во вторичной – более 600 000». По словам Натальи Божек, «архитектурная концепция ТРЦ «Бульвар на Позняках» воплощает новейшие технологии, используемые компанией Azorim Group в других странах. Дизайн проекта разработан с учетом украинских национальных архитектурных особенностей». Новый ТРЦ представляет собой комплекс треугольной формы, которая обусловлена особенностями земельного участка. Проектом предусмотрен двухуровневый подземный паркинг на 400 машиномест. В настоящий момент ведутся также переговоры относительно покупки дополнительного земельного участка для организации наземного паркинга. Общая площадь торгово-развлекательного центра составит 60 600 м2, сдаваемая в аренду (GLA) – порядка 28 000 м2. На -1 уровне расположится гипермаркет площадью 5000 м2, на 1, 2, 3 уровнях – магазины одежды, обуви, парфюмерии и косметики, подарков и аксессуаров (от 700 до 1500 м2), а также супермаркет электроники и бытовой техники (1500 м2). Помимо этого, на втором уровне разместится клиника семейной медицины, являющаяся, по мнению девелопера, приоритетной составляющей проекта, который реализуется в «спальном» районе города. Четвертый уровень займет развлекательная зона, представленная кинотеатром и боулингом. Работа длится уже год, и на данный момент ТРЦ находится на завершающем этапе стадии «Проект». Начало строительства запланировано на I квартал 2009 года, завершение – на II квартал 2011 года.
ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ ЦЕНТР «БУЛЬВАР НА ПОЗНЯКАХ», КИЕВ Месторасположение: ул. Анны Ахматовой, Киев Девелопер: Azorim Group (Израиль) Разработчик концепции: Colliers International (Украина) Проектная организация: СУ «Институт урбанистики в г. Киеве» Инжиниринговая компания: David Engineering Ltd (Израиль) Площадь земельного участка: более 1 гектара Общая площадь: 60 600 м2 GLA: 28 000 м2 Якорные арендаторы: продуктовый гипермаркет (5000 м2), супермаркет электроники и бытовой техники (1500 м2), кинотеатр, боулинг-клуб Паркинг: подземный паркинг на 400 машиномест с возможностью организации наземного паркинга Начало строительных работ: I квартал 2009 года Завершение строительных работ: II квартал 2011 года Общий объем инвестиций: порядка $100 миллионов.
КОМАНДА ПРОЕКТА В разработке и реализации проекта ТРЦ «Бульвар на Позняках» принимают участие как международные, так и украинские компании. «Мы сотрудничаем с компаниями, уже имеющими опыт реализации аналогичных проектов», – отмечает Наталья Божек. На ранней стадии реализации – в начале 2007 года – партнером Azorim Group стала компания Colliers International (Украина), которая на правах эксклюзивного консультанта разрабатывает концепцию ТРЦ «Бульвар на Позняках», а также является агентом по сдаче помещений центра в аренду. «Сдача в аренду площадей торгово-развлекательного центра началась в октябре 2008 года, когда стартовала работа по подбору якорных арендаторов – операторов гипермаркетов, кинотеатра, боулинга, универмагов одежды. Важным аргументом для арендаторов ТРЦ «Бульвар на Позняках» является уверенность в качестве объекта и выдержанных сроках реализации», – отмечает Майкл Амзел. «Несмотря на то, что рынок торговой недвижимости Украины сегодня переживает не лучшие времена и основные ритейл-операторы заняли выжидательную позицию, проекты, находящиеся на завершающей стадии развития и планирующиеся к открытию в 2009-2011 годах, будут иметь высокий процент заполнения арендаторами, – констатирует Наталья Кравец. – Это касается и проекта Azorim Group, отличные характеристики которого обеспечили высокий интерес со стороны потенциальных арендаторов». Уровень арендных ставок на площади центра является средним для районного ТРЦ в Киеве. Проектантами ТРЦ выступил конгломерат из израильских и отечественных архитекторов. С израильской стороны в проектировании непосредственное участие принимала одна из известнейших архитектурных мастерских Израиля во главе с архитектором Моше Цуром. С украинской стороны проектирование осуществляет СУ «Институт урбанистики в г. Киеве» во главе с академиком Генрихом Фильваровым. Инжиниринговая составляющая проекта сопровождается специалистами международной компании David Engineering Ltd, которой руководит всемирно известный специалист в области сложных фундаментов Давид Исраиль. Сейчас компания Azorim Group готовится к проведению тендера по выбору генерального подрядчика, в котором будут участвовать как отечественные, так и международные компании. Управление торгово-развлекательным центром после его ввода в эксплуатацию будет осуществлять собственник посредством управляющей компании, специально созданной под данный объект.
AZORIM GROUP Компания Azorim Group, основанная в 1964 году в Израиле, входит в состав крупного израильского холдинга Boymelgreen Holdings, имеющего бизнес-портфели в различных секторах экономики. Холдинг включает четыре основных подразделения: Boymelgreen Capital Ltd. и Azorim Investment Development & Construction Co. Ltd. Основным направлением деятельности последнего является развитие проектов жилой и коммерческой недвижимости в Израиле и по всему миру. В частности, компания Lagna Holdings Ltd. развивает проекты жилой и коммерческой недвижимости в Восточной Европе, Azorim Tourism Ltd. специализируется на гостиничном сегменте. В 2006 году Azorim Group начала мировую экспансию и вышла на рынки жилой и коммерческой недвижимости Индии, Соединенных Штатов Америки и Бразилии. В 2007 году Azorim Group начала свою деятельность в странах Восточной Европы. По состоянию на декабрь 2007 года акционерный капитал компании составил $450 миллионов. В этом же году Azorim Group был присвоен рейтинг «А» по международному стандарту Standard & Poor's. Ключевыми составляющими стратегии деятельности Azorim Group в мире являются: – строительство уникальных и знаковых проектов в сфере как жилой, так и коммерческой недвижимости; – реконструкция приобретаемых объектов в соответствии с уcловиями, диктуемыми рынком; – гибкость и динамичность управления земельными активами.
ФИНАНСИРОВАНИЕ Для реализации проектов в Украине Azorim Group использует как собственные, так и заемные финансовые ресурсы. «Сейчас ситуация в Украине такова, что соотношение собственных и привлеченных средств будет составлять, скорее всего, 50/50. Кредитные средства мы получаем в международных банках, с которыми у компании налажены долгосрочные партнерские отношения», – рассказывает Наталья Божек. Объем инвестиций, заложенных в проект ТРЦ «Бульвар на Позняках», составляет порядка $100 миллионов. «Мы надеемся на некоторое удешевление проекта в связи с тем, что себестоимость строительства в существующих условиях рынка должна понизиться», – отмечает Наталья Божек. Срок окупаемости ТРЦ «Бульвар на Позняках», согласно существующему бизнес-плану, составляет от 8 до 10 лет. Уточнение:В №9 (61) «Commercial Property» в статье «Пересвет Плаза Отель 4*» – новый проект гостиничной недвижимости в Киеве» была неверно указана информация: «По проекту предусмотрена аренда парковочных мест на стоянке ТРК «Универмаг «Украина». Сообщаем, что между компанией «ДоминионМ» и ОАО «Универмаг «Украина» не было достигнуто договоренностей, имеющих юридическую силу, касательно использования парковочных мест ТРК «Универмаг «Украина».
