ТОЦ Green Plaza – «уютный» проект компании «Домус»




ТОЦ Green Plaza, Донецк
проект: «ДОМУС»

CP: На основании каких факторов компанией «Домус» было принято решение о реализации проекта торгово-офисного центра? Рассматривались ли альтернативные варианты реализации проектов на участке?
Стратегия развития девелоперской компании «Домус» предполагает реализацию проектов в сегменте торговой и офисной недвижимости, поэтому решение о строительстве ТОЦ было вполне закономерным.
Решение о реализации проекта торгово-офисного центра было обусловлено современной ситуацией на рынке Донецка, где существует высокий спрос на офисные и торговые площади. Хочу отметить, что перед началом работы над любым проектом подразделение компании «Домус», осуществляющее маркетинговые исследования, проводит подсчет транспортных и пассажирских потоков, изучает структуру и уровень спроса на торговые и офисные площади в районе проектирования. На основании полученных результатов принимается решение о начале разработки и определении функционального назначения проекта.
CP: Где будет располагаться торгово-офисный центр?
Участок, на котором уже ведется строительство центра, располагается на пересечении улицы Артема и проспекта Садового в Донецке. В этой части города сконцентрированы старые постройки, большая часть из которых сносится или запланирована под снос. Поэтому в этом районе интенсивно строятся новые дома.
Следует отметить, что район расположения ТОЦ характеризуется мощными транспортными и пешеходными потоками.
CP: Каким образом оформлены права на земельный участок?
В своей деятельности компания «Домус» практикует как приобретение земли в собственность, так и владение участком на правах долгосрочной аренды сроком на 49 лет. Работу на участке площадью 0,5 гектара компания «Домус» начала около пяти лет назад. Это была работа с архитекторами, проектирование, необходимые согласования.
Прохождение согласовательных процедур затянулось в связи с тем, что на участке проектирования располагался старинный купеческий особняк конца XIX века, а также дома устаревшего жилого фонда. В связи с этим компания «Домус» получала разрешение Государственной службы по вопросам национального культурного наследия на ведение строительных работ. Условием получения данного разрешения стало сохранение части фасада старинного особняка, который станет частью проекта торгово-офисного центра Green Plaza. Помимо этого, компания расселила жильцов из устаревшего жилого фонда.


Лилия Миненко, заместитель директора по коммерческим вопросам компании «Домус»
фото: «ДОМУС»

После завершения всех согласовательных процедур и процессов расселения в июне 2007 года стартовали строительные работы.
CP: Кто занимался разработкой названия ТОЦ? Какие варианты названия рассматривались?
На начальном этапе работы над проектом возникла идея назвать ТОЦ «Купеческим», то есть провести ассоциативную связь со строением, которое ранее располагалось на данном земельном участке. Однако исследования установили, что название «Купеческий» не совсем подходит для нашего проекта, – поэтому было принято решение отказаться от него.
Название Green Plaza возникло на основании двух факторов. Первый фактор обусловлен расположением объекта по проспекту Садовому, название которого подсказало слово Green. Второй фактор – универсальный характер слова Plaza, которое подходит как объектам офисной, так и торговой недвижимости. После утверждения названия мы немного изменили архитектурную концепцию – запроектировали фасад из зеленого стекла, чтобы установить еще большую связь между названием и самим объектом.
Основным принципом организации внутреннего пространства сооружения станут натуральные цветовые гамы и материалы. Внутреннее пространство будет организовано максимально комфортно для посетителей, чтобы создать уютную и спокойную атмосферу. Этому будут способствовать также озонирование воздуха, размещение цветочных композиций и других элементов декора.
CP: Назовите участников проекта.
Собственником проекта ТОЦ Green Plaza является компания «Домус». Разработкой архитектурной концепции выступает архитектурная мастерская «Арх Среда». Генеральным подрядчиком является строительная компания «Вира».
Сейчас проводятся тендеры по выбору компании, которая займется дизайнерским оформлением внутреннего пространства центра. В тендере принимают участие три компании: одна литовская и две украинские.
CP: Какова структура центра?
Проект ТОЦ Green Plaza мы развиваем «с нуля». Общая площадь центра составляет 31 500 м2. Центр состоит их 3-уровневого торгового комплекса общей площадью 11 000 м2 и 17-уровневого офисного центра (16 000 м2).
Мы долго дискутировали по поводу этажности здания. И в итоге пришли к решению реализовать проект 21-этажного центра, благодаря чему мы получим замечательный панорамный вид на Донецк (в офисном центре предусмотрено четыре обзорных лифта), а также прекрасную визуальную доступность здания.
Торговая и офисная составляющие центра будут иметь отдельные входы. Вход в офисный центр будет осуществляться с проспекта Садового, а в торговую составляющую можно будет попасть с проспекта Садового, улиц Постышева и Артема.


С верхних этажей здания центра будет открываться замечательный панорамный вид на Донецк
проект: «ДОМУС»

В торговом комплексе запроектировано два атриума с эскалаторными группами. На первом этаже центра разместятся магазины промышленной группы товаров: косметика, парфюмерия, ювелирные изделия и др.; на втором – сетевые операторы одежды, обуви; на третьем – зона отдыха и развлечений: фуд-корты, рестораны, кафе, мультимедийный центр. Здесь будет организована также площадка для показа моделей, проведение концертов.
CP: Как вы решаете вопрос паркинга? Какой планируется формат организации паркинга?
Проектом предусмотрено строительство подземного паркинга, рассчитанного на 100 машиномест. Кроме того, планируется организовать парковочные места по периметру здания.
CP: Заключаются ли предварительные договора аренды? Кто выступит в роли якорных арендаторов в торговой составляющей?
Сегодня активно ведется работа по подбору арендаторов. Мы ведем переговоры с компаниями, представляющими такие брэнды, как Marks & Spenсer, BROCARD, Argo, Kira Plastinina и др. Однако якорные арендаторы, в роли которых выступят операторы развлекательной зоны, пока не определены. Мы приняли стратегическое решение не привлекать в объект оператора продуктового супермаркета.
CP: На какой стадии находится реализация проекта? Кто будет осуществлять управление центром после введения его в эксплуатацию?
Сегодня практически завершены строительные работы, мы готовы приступить к обшивке фасада. Открытие ТОЦ Green Plaza запланировано на лето 2009 года.
Управление торгово-офисным центром после сдачи его в эксплуатацию будет осуществлять внутреннее подразделение компании «Домус».
CP: Какие источники финансирования вы используете для реализации проекта? Какие сроки окупаемости заложены в проект?
При разработке проекта ТОЦ Green Plaza использовались только собственные средства компании «Домус». По нашим подсчетам, сроки окупаемости проекта составят пять-шесть лет.
CP: Сегодня наиболее дискутируемым вопросом является кризис на рынке коммерческой недвижимости Украины. Ощущаете ли Вы его влияние?
Безусловно, сегодня тема кризиса является наиболее дискутируемой на рынке. Уже проявляются первые результаты кризисной ситуации: в связи с сокращением количества проектов, запланированных к реализации, снизилась динамика строительного рынка. Многие компании концентрируются на проектах, находящихся на завершающей стадии реализации. Есть также примеры замораживания проектов, находящиеся на ранней стадии развития.
На данный момент сетевые операторы составляют бюджеты на 2009 год и в связи с кризисом уменьшают количество запланированных к открытию магазинов. Не исключено, что некоторые договоренности по аренде помещений в ТОЦ Green Plaza будут приостановлены или аннулированы.
Затишье наблюдается также на рынке инвестиционных продаж, что связано с нестабильной ситуацией на финансовом рынке.


ТОЦ GREEN PLAZA, ДОНЕЦК
Месторасположение: пересечение улицы Артема и проспекта Садового
Девелопер: ООО «Домус» (Донецк)
Архитектурная мастерская: «Арх Среда»
Генеральный подрядчик: СК «Вира»
Агент по сдаче площадей в аренду: ООО «Домус»
Площадь земельного участка: 0,5 гектара
Общая площадь ТОЦ: 31 500 м2
Площадь торгового комплекса: 11 000 м2
Площадь офисного центра: 16 000 м2
Этажность: 21
Подземный паркинг: 100 машиномест (4100 м2)
Дата ввода объекта в эксплуатацию: 2009 год.