Торговый центр будущего




Учитывая тот факт, что ритейл является самым динамично развивающимся сегментом недвижимости, через 10-15 лет в нем, по мнению экспертов, произойдет существенная модификация форматов
фото: Centrumutveckling

Компании Centrumutveckling и Docere при участии компаний-собственников и инвесторов, ритейлеров, различных организаций и городских властей Стокгольма создали весьма интересный проект «Торговый центр 2025». На основе различных исследований и анализе торговых центров Швеции и других стран были разработаны четыре сценария (Tempo, Toil, Relax и Flex), соответствующие облику мира в 2025 году, который отразится на покупательском поведении, шоппинге, формате торговых центров. В соответствии с каждым сценарием были разработаны концепции четырех типов ТЦ будущего: Lifestyle Temple, Shopping Park, Right-Now Quarters и Sanctuary. Каждый из них подробно описан в таких категориях, как расположение, концепция, целевая группа, наполнение, архитектура, форма собственности и управления.
Так, Lifestyle Temple – это многоуровневый центр, расположенный в центральной части города и посещаемый исключительно членами единого сообщества. Коммерческая концепция проекта объединяет торговлю, профессиональные услуги и сервисы. Здесь посетители смогут не только совершать покупки, но и заниматься спортом, своим здоровьем, встречаться с друзьями, перекусить, получить необходимую информацию и услуги. Само здание Lifestyle Temple будет являться одним из самых высоких объектов города, где 9 уровней будет отведено торговле и сервисным службам (модные товары, косметика, рестораны, здоровое питание, услуги диетолога, спортивные и развлекательные центры, шоу-румы, СПА, медицинские кабинеты, фитнес-центр и прочее); остальные этажи – офисам и апартаментам, на которых расположатся бары и рестораны, ночной клуб. И все это будет доступно только членам определенного сообщества. Вместе с тем, между функциональными составляющими в комплексе не будет четких разграничений – он будет представлять собой единое целое. Целевую аудиторию комплекса составляет молодежь и посетители среднего возраста, имеющие высшее образование и высокооплачиваемую работу, являющиеся городскими жителями с детьми и без.
Shopping Park представляет собой ритейл-парк, посредством открытых ландшафтных зон объединяющий крупные магазины товаров широкого потребления и небольшие эксклюзивные бутики. Торговый парк разместится в пригороде на одной из основных трасс, на которой также будут размещены другие аналогичные проекты. Данный формат отличается эффективностью предложения: все необходимое в одном месте. Основными посетителями центра будут служащие и рабочие, арендующие квартиры или небольшие дома в пригороде, имеющие среднее специальное образование. Shopping Park будет владеть международная ритейл-компания, которая одновременно является «якорем» торгового центра, девелопером и арендодателем. Примерами таких собственников могут быть IKEA и Wal-Mart.
Right-Now Quarters, расположенный в центральном районе города, характеризуется легкой доступностью, высоким уровнем обслуживания и быстрой доставкой товаров и услуг. Особенность данного формата заключается в том, что торговые помещения интегрированы в жилой квартал, где также находятся офисы, рестораны и объекты досуга. Такое размещение возможно благодаря трехуровневой планировке: верхние этажи заняты офисами и жилыми апартаментами, в то время как нижние занимают общественные заведения. Целевую аудиторию данного торгового центра будут составлять горожане, проживающие в небольших квартирах в центральных районах и заинтересованные в том, чтобы быстро и комфортно получать все необходимые услуги. Это люди со средним и высшим образованием, работающие неполный день и предпочитающие обедать в заведениях общественного питания.
Sanctuary – масштабный и тщательно охраняемый торговый центр, не только место совершения покупок. но и центр развлечений и отдыха, всевозможных услуг. Проект будет расположен в непосредственной близости от основных автомобильных трасс и рассчитан на жителей небольших городов-сателлитов. Формат Sanctuary появился как ответ на распространенное у городских жителей чувство незащищенности по причине частых террористических акций и напряженной ситуации в мире. Помимо безопасности, центр предоставляет широкий выбор товаров и услуг, видов досуга. Таким образом, жители небольших городков, предпочитающих жизнь вне мегаполисов, имеют возможность совершать здесь покупки, отдыхать и встречаться с друзьями. Магазины сгруппированы по видам товаров, фуд-корт расположен рядом с зоной развлечений, включающей театр и кинотеатр. В центральной части центра размещены прогулочные зоны с множеством кафе и ресторанов. Спортивная зона будет представлена бассейном и катком. Прототипом данного формата являются сегодняшние региональные центры торговли, только с расширенной развлекательной составляющей.
В работе «Торговый центр 2025» изложены основные тренды, которые определяют развитие ритейла в наши дни и будут оказывать непосредственное влияние на его развитие в будущем:
– E-commerce: Интернет-технологии открывают новые возможности для торговли, варианты сотрудничества и логистические решения. В то же время потребитель становится более требователен к процессу традиционного шоппинга.
– Все и везде: огромный выбор и свободное перемещение товаров в мире увеличивает их доступность.
– Больше индивидуальности, особое внимание уделяется персонификации в брэндинге.
– Быстрый темп жизни: определяет потребность в эффективности любого действия, начиная работой и заканчивая отдыхом.
– Борьба за каждый этап в цепочке формирования стоимости: традиционная цепочка становится менее значимой в связи с интеграцией различных этапов. Ритейлеры усиливаю свои позиции, распространяется практика private label, поэтому производители вынуждены разрабатывать сильные брэнды, чтобы удержать покупателя.
– Урбанизация: увеличение количества людей и компаний в городах и пригородах одновременно с сокращением численности сельского населения.
– Стремление к удовлетворению потребностей: предметы роскоши становятся необходимостью, и потребители готовы за них платить. Становится важной возможность произвести впечатление с помощью самых последних и дорогих аксессуаров. В то же время, потребитель стремится приобрести товар по самой низкой цене.
– Мультикультурная адаптация: производители и ритейлеры адаптируют все больше товаров и услуг для носителей разных культур и этнических групп. Иммигранты становятся быстрорастущей категорией потребителей с сильной покупательной способностью.
– Уменьшение объемов товаров среднего ценового сегмента: усиление поляризации и потребительской ориентации на дешевые основные продукты с одной стороны, и роскошные, сверхдорогие товары – с другой.
– Shoppertainment – шоппинг как событие и развлечение, как часть современной жизни.
– Стареющее население: увеличение количества людей пожилого возраста, распространение тенденции создания семей в более позднем возрасте.
– Смещение акцентов в производстве: с сырьевых районов и производства на районы потребления и собственно потребителя. Развитие промышленности определяется тем, как, где и когда потребляются товары и услуги.
– Multistores: увеличение сегмента центров, предлагающих весь спектр товаров и услуг для определенной группы потребителей. Эти центры становятся отображением стиля жизни и групповых объединений.
Вышеназванные тенденции определенно повлияют на создание торговых центров в будущем. Обобщая все возможные сценарии развития сегмента, можно сказать, что через 10-15 лет основными факторами выбора для потребителя станут удобство совершения покупок, возможность получения разнообразных услуг и сервисов в одном месте, а сам торговый центр превратится в место времяпровождения и отдыха, встреч с друзьями. Продукты питания и другие товары массового потребления будут приобретаться посредством Интернет-технологий, закупки – осуществляться автоматически с доставкой на дом. В то же время, шоппинг станет своего рода развлечением и элементом социализации. Экономя на повседневных расходах, потребитель готов дорого заплатить за брэндированную, уникальную вещь, аксессуары. Покупатель станет более требовательным к уровню обслуживания, комфортности совершения покупок, особую роль будет играть широкий выбор, предоставленный в одном торговом объекте.
Интересно отметить, что, согласно двум из четырех сценариев, будущее за многофункциональными зданиями и комплексами, объединяющими торговую составляющую с жильем, офисами и прочими функциями. Учитывая, что данный вид недвижимости становится все более распространенным, такое предположение вполне закономерно.


МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Высказать свое мнение о том, каким будет торговый центр будущего, мы попросили руководителей девелоперских и консалтинговых компаний, специализирующихся на развитии торговой недвижимости.
 
МЕТЬЮ ДЕ БРАУН, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ «MULTI DEVELOPMENT УКРАИНА»:


фото:Олег Герасименко

CP: Каким будет типичный торговый центр через 10-15 лет?
Каким будет торговый центр будущего предсказать сложно. Например, лет 10-15 назад Интернет только начинал серьезно развиваться, большинство людей не имели представления о мобильной связи, а сегодня это необходимые для любого из нас вещи. В целом, усилится тенденция включения в структуру торгового центра различных дополнительных элементов, так как у людей будет все меньше свободного времени и появится потребность быстрого доступа ко всем необходимым услугам. Операторы досуга и развлечений станут сильными «якорями» ТЦ, и речь идет не только о традиционном кинотеатре и фуд-корте.
CP: Какие факторы позволяют предсказать пути развития ТЦ?
Важными факторами, влияющими на развитие торговой недвижимости, остаются покупательная способность и численность населения. Сегодня на первый план выходят новые средства коммуникации, в частности Интернет-технологии. Эти факторы ощутимо влияют на формирование традиционной концепции ТЦ, заставляя ритейлеров менять стратегию и подход к запросам потребителя. Если раньше считалось, что Интернет заменит традиционный шоппинг, то сегодня очевидно, что технологии Интернет-продаж останутся лишь дополнением к привычному способу совершения покупок.
 
ЙОХАН МЮЛЛЕР, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР КОМПАНИИ «ЕСЕ УКРАИНА»:


фото:Олег Герасименко

CP: Как, по-вашему, будет выглядеть типичный торговый центр через 10-15 лет?
На мой взгляд, покупателя всегда будет интересовать шоппинг, сочетающий приятную атмосферу, удобство и отсутствие суеты. Предпочтение будет отдаваться объектам с наиболее широким ассортиментом товаров и услуг. В ближайшие годы в торговом центре можно будет найти не только больше популярных брэндовых магазинов, но и дополнительные услуги, например врачебный или стоматологический кабинет, а также, возможно, центры внеклассных занятий для школьников и молодежи (вождение, музыка и т.д.)
Поскольку совершение покупок само по себе все больше становится развлечением, вскоре отпадет необходимость включать в торговый центр такие объекты, как боулинг или каток. Посещение магазинов превратится в приятное событие: прогулка в привлекательной торговой галерее, возможность пообедать в приятной обстановке и получить удовольствие от специальных мероприятий.
В свете этой тенденции особое значение приобретает внешний и внутренний дизайн с использованием высококачественных материалов, что сделает каждый торговый центр непохожим на другие.
И, наконец, по мере концентрации всех вышеперечисленных функций в торговом центре, более высокие требования будут выдвигаться к интеллектуальному и профессиональному уровню управления объектами с целью эффективной реализации маркетинговой стратегии посредством связей с общественностью и специальных мероприятий.
CP: Какие факторы и данные позволяют предсказать пути развития торговых центров в ближайшие 10-15 лет?
Это экономический рост и конкуренция. По мере экономического роста и возрастания доходов населения возрастет и его покупательная способность. Это отразится на покупательских привычках – активизируется спрос на более разнообразные брэнды и товары более высокого качества. Посетители станут ценить свое свободное время и захотят получить больше от посещения магазинов.
Все это, в свою очередь, вызовет активную конкуренцию в сфере торговли. Как следствие, особое значение будет уделяться созданию уникальных объектов с более совершенными характеристиками и оригинальной структурной организацией. Поскольку посетители станут более требовательны к торговому центру, участники рынка вынуждены будут разрабатывать концепции более высокого уровня, с расширенным составом арендаторов – магазинов и ресторанов.
 
ВИТАЛИЙ БОЙКО, ПРЕДСЕДАТЕЛЬ СОВЕТА ДИРЕКТОРОВ КОМПАНИИ «УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ»:


фото: «Украинская Торговая Гильдия»

CP: Какие факторы и данные позволяют предсказать пути развития торговых центров в ближайшие 10-15 лет?
Сегодня сложно говорить о том, что будет через 10-15 лет. Хотя, конечно же, сегодня уже закладываются некоторые тенденции, определяющие развитие торговой недвижимости в будущем. В первую очередь, это переход от чистого ритейла к проектам, объединяющим торговлю и развлечения. Уже сейчас формат торгово-развлекательных центров становится все более распространенным. В будущем, я думаю, в ТЦ появится еще больше разнообразных составляющих: это фитнес-центры, СПА, всевозможные сервисы. То есть, торговый центр через 15 лет – это своеобразный «ритейл-курорт», где посетители не столько совершают покупки, сколько приятно проводят время. Таким образом, через некоторое время торговые центры станут важными социальными объектами, местами отдыха и времяпрепровождения. Рядом с такими ТЦ, включающими набор различных функций, будет удобно размещать жилье и, соответственно, офисы. Поэтому следующая тенденция, предопределяющая дальнейшую эволюцию торговой недвижимости, – активное развитие mixed-use проектов. Такие проекты станут еще более комфортными, более разнообразными по наполнению.
В Украине, как и во всем мире, уже сегодня создаются проекты, объединяющие торговую функцию с жильем, офисами, гостиничной недвижимостью. В США встречаются объявления типа «Купим воздух над вашим торговым центром». Ведь в Америке ТЦ – это в основном open-air shopping centers, расположенные вне города и состоящие из двух уровней. Сегодня девелоперы готовы надстраивать над этими зданиями офисные, жилые или гостиничные объекты, поскольку такой симбиоз очень удобен: жильцы и арендаторы офисной части становятся постоянными посетителями торгового центра. В будущем создание таких проектов станет распространенной практикой.
Следующая тенденция развития ТЦ касается формы. Определенно, американский подход к застройке земельного участка, когда 40-50% его территории отводится под объект, а остальная часть – под открытую парковку, отходит в небытие. Уже просматривается тренд доведения пятна застройки до максимума, 85%-90%, в то же время объект растет вверх. То есть, высотное строительство применимо и для проектов формата mixed-use. Вертикально интегрированные проекты вызывают все больший интерес, я думаю, что эта тенденция сохранится в течение ближайших 15-20 лет.
К тому же, говоря о будущем ТЦ, стоит учитывать возможную ротацию товарных групп, представленных в нем. Так, в связи с активным развитием Интернет-технологий и увеличением их роли в цепочке продаж, товары целевой покупки покинут ТЦ. Скорее всего, их место займут товары категории life style.