Торгово-офисный центр в исторической Части Одессы




фото: GIN Consulting Group

CP: Кто выступает заказчиком и генеральным подрядчиком строительства торгово-офисного центра? Что представляет собой проект?
Строительство торгово-офисного центра ведет группа зарубежных компаний. В роли заказчика, а также генерального подрядчика выступает строительная компания со 100% иностранным капиталом «Гефест» – подразделение компании «Mihaniki-Украина» (дочерняя структура Mihaniki Group, Греция). На сегодняшний день «Гефест», кроме Одессы, где в собственности компании находится около десятка перспективных площадок под застройку, ведет строительство в Киеве, Форосе, Мариуполе и других городах Украины. 80% объемов составляют объекты коммерческой недвижимости.
Возведение торгово-офисного центра осуществляется в историческом центре Одессы – на Греческой площади. Это – последний объект строительства на данном участке, после завершения работ по возведению которого площадь станет закрытой пешеходной зоной.
Торгово-офисный центр представляет собой 9-этажное односекционное здание (8 этажей + мансарда). Объект возводится по технологии монолитно-каркасного строительства. На сегодняшний день здание выведено на уровень третьего этажа.
CP: Какие источники финансирования вы использовали для строительства ТОЦ? Каков размер инвестиций в строительство?
Группа Mihaniki и ее подразделение «Гефест» имеют финансовую структуру, которая позволяет свободно перераспределять финансовые средства внутри группы компаний. Таким образом, компания может позволить себе вести строительство, не привлекая средства сторонних организаций и частных инвесторов.
Конечно, вкладывать в проект все 100% собственных средств нерационально: инвестиционные ресурсы можно было бы распределить на несколько проектов, получив кредиты. Однако, мы считаем малопривлекательными те условия, на которых наши банки сегодня предоставляют кредиты под реализацию строительных проектов.
Объем капиталовложений в проект строительства ТОЦ составляет $9,5 миллиона. Его рыночная стоимость оценивается в $18,3 миллиона. Если сохранится текущая динамика роста цен на коммерческую недвижимость, то при сдаче объекта строительства в эксплуатацию мы ожидаем рост рыночной стоимости проекта еще на 20-25% ввиду среднегодовой динамики цен в отрасли.
CP: Расскажите подробнее о реконструкции Греческой площади, которая будет проводиться в рамках строительства торгово-офисного центра.
Строительство ТОЦ ведется с учетом концепции реконструкции Греческой площади, которая, в свою очередь, исходит из концепции развития Одессы в целом как современного туристического и бизнес-центра юга Украины.
На сегодняшний день город является крупнейшим транспортным узлом европейского уровня, связывающим Восток с Балканами, Северной и Центральной Европой. Это торговый мостик между Россией и Ближним Востоком, Передней Азией, Балканами и Северной Африкой.
К сожалению, до настоящего времени Одесса как город туризма и курортного отдыха развивался недостаточными темпами. Пришло время наверстать упущенное.
Для иностранных туристов Одесса интересна именно своим историческим центром. Здесь уже сложился своеобразный маршрут «первого знакомства»: морской вокзал – Потемкинская лестница – памятник Дюку де Ришелье – Думская площадь – улица Дерибасовская – Воронцовский сквер. Однако здесь явно не хватает «логической точки», то есть места, где можно было бы с комфортом расположиться в дорогом бистро в окружении исторических и архитектурных памятников, ощутить колорит истории города. Такой «логической точкой» и должна стать Греческая площадь.
После реконструкции она станет пешеходной зоной, в окружении которой сосредоточатся отреставрированные исторические памятники архитектуры, летние кафе, бистро, а также рестораны. Следует отметить, что на указанном выше «маршруте» добавились еще два «якоря»: ТЦ «Европа» по ул. Дерибасовской и воссозданный Святоуспенский храм на Соборной площади.
CP: Какова концепция ТОЦ? Кто занимался ее разработкой?
Предварительное видение концепции предложила греческая девелоперская группа. Но это было именно общее описание данного объекта в контексте развития всей площади. Нам было предложено, основываясь на общей идее ТОЦ, конкретизировать его концептуальную часть. В результате возник спектр равноценных возможностей: многофункциональное здание крупного банка, гостиница элит-класса, офисы брэндовых туроператоров и компаний, специализирующихся на транспортных услугах. Сейчас мы прорабатываем в окончательном виде именно концепцию ТОЦ, но видим и другие пути реализации потенциала проекта, которых не хотелось бы упускать. Поэтому, используя особенности этапа строительства, мы предлагали заинтересованным крупным национальным операторам банковского и гостиничного бизнеса адаптировать объект строительства под свои потребности и стандарты, пока это еще возможно. Скоро наступит технологический этап строительства, когда уже невозможно будет что-либо изменить на концептуальном уровне. Время на принятие решения потенциальными покупателями/арендаторами ограничено. Если в процессе реализации проекта не определится потенциальный покупатель, проект будет реализовываться нами именно в исходном варианте концепции торгово-офисного центра.
CP: Почему организовывается целостная продажа комплекса, а не отдельных его составляющих – торговой и офисной частей?
Во-первых, ввиду конфигурации здания, особенностей типового этажа, количества мест в подземном паркинге и других элементов мы считаем оптимальным решением размещение здесь одной солидной компании, а не ряда разноплановых. Во-вторых, появление еще одного компилятивного элемента ничего не добавит для реноме самого места – Греческой площади. А вот целостных объектов, которые имеют консолидированную идею работы, почти нет. Таким образом, единый собственник сможет создать уважаемый имидж, сыграв «на контрасте».
CP: Насколько целесообразно выставлять ТОЦ на торги на этапе строительства, а не в целостном виде, когда все площади комплекса будут сданы в аренду, что, фактически, преумножит его стоимость в целом?
Прежде всего, нужно исходить из того, что в ТОЦ эффективнее разместить одну крупную компанию или бизнес-группу. Нам приходилось сталкиваться с тем, что сильные игроки на рынке редко соглашаются на арендные отношения. Кроме того, не следует забывать о риске потери крупного арендатора. Если такой арендатор, вступив в свои права, через некоторое время принял решение уйти из данного помещения, управляющей компании понадобится довольно много времени, чтобы найти другого аналогичного арендатора. К сожалению, уровень развития нашего рынка пока таков, что сегмент сильных игроков очень узок, поэтому делать ставку на арендные отношения мы не будем.
CP: Какие компании проявляют заинтересованность в покупке торгово-офисного центра в Одессе?
К сожалению, национальный рынок потребителей пока недостаточно развит для того, чтобы поглотить такой проект. Сегодня мы ведем успешные переговоры с одной из британских компаний, представляющей интересы британской финансово-промышленной группы. Однако дополнительная информация на сегодняшний день является закрытой.
CP: Расскажите подробнее об особенностях структуры комплекса (общая этажность, площадь торгового и офисного сегмента).
Количество этажей в комплексе – 9 плюс один подземный. Площадь участка под застройку составляет 763,2 м2; общая площадь объекта – 7624,6 м2 (из них 5058 м2 займут офисные помещения, 2442 м2 – торговые); сейсмоустойчивость здания – 6 баллов.
Функция 1-2 этажей – торговые/представительские помещения; 4-8 этажей – офисные помещения; 9 этажа – конференц-зал (актовый зал). Высота первого этажа составляет 5,2 метра, второго этажа – 3,75 метра, высота остальных этажей, в том числе мансардного, – 3,25 метра.
Проект предусматривает подземный паркинг на 25 машиномест, а также автономное водоснабжение и отопление. Следует добавить, что рядом, под ТЦ «Галерея Афина», располагается муниципальный паркинг на 300 машиномест. Поэтому для ТОЦ 25 машиномест, обеспечивающих собственные нужды, вполне достаточно.
CP: Какие объекты, кроме ТОЦ в Одессе, находятся в портфеле компании GIN Consulting Group (как уже реализованные, так и запланированные)?
Опыт GIN Consulting Group на рынке девелоперских услуг составляет немногим более 2 лет. Из наиболее значительных проектов можно назвать разработку реконструкции квартала в исторической части Одессы. Проект получил название «Одесский классик». Следующей работой стал проект «Цитадель», выполненный в формате бизнес-парка.
В 2005 году в портфеле компании насчитывается несколько проектов. Мы начинаем активно осваивать морское побережье. Речь идет о группе объектов, которые составляют единый многофункциональный комплекс рекреационного назначения.


ТОРГОВО-ОФИСНЫЙ ЦЕНТР В ОДЕССЕ
Месторасположение: Греческая площадь, Одесса
Заказчик и генеральный подрядчик: строительная группа «Гефест» (подразделение Mihaniki Group)
Эксклюзивное сопровождение инвестиционной продажи: GIN Consulting Group
Площадь участка застройки: 763,2 м2
Общая площадь ТОЦ: 7624,6 м2
Паркинг: подземный на 25 машиномест