Торговая недвижимость Запорожья: начало бума?




Роман Калагастов, коммерческий директор риэлторского агентства «Арсенал», Запорожье
фото: «АРСЕНАЛ»

CP: Как вы оцениваете развитие крупноформатной торговой недвижимости в Запорожье?
Главное событие в сфере торговой недвижимости Запорожья в 2004 году – обновление торгового центра «Украина», бывшего универмага, который, по данным компании DTZ, на конец 2004 года стал в Запорожье единственным ТЦ «западного типа». В результате реконструкции общая площадь ТЦ выросла с 6 до 20 тысяч м2. На сегодняшний день вакантные площади в «Украине» отсутствуют, что обусловлено, в первую очередь, выгодным месторасположением («сердце» города) и вместительным паркингом.
Неподалеку от ТЦ «Украина», по проспекту Ленина, в конце 2004 года был открыт двухэтажный ТЦ «Гранд» общей площадью около 2 тысяч м2. На сегодняшний день в аренду сдано около 90% его площадей: небольшие магазины одежды, парфюмерии, фаст-фуд. Соседство со спальным районом (Малый рынок) дает ТЦ «Гранд» шанс переманить клиентов у соседнего ТЦ «Intrade» и у торговых рядов «Верже» – крытые ряды магазинов площадью по 30 м2.
Напротив «Гранда», по проспекту Ленина, 92, в марте 2005 откроется 1-я очередь ТРЦ «Пальмира Plaza» общей площадью около 8 тысяч м2, представляющий собой непродовольственный центр, построенный на территории бывшего производственного цеха. Кроме различных бутиков, в состав ТРЦ войдут развлекательная зона «FUN City» и кинотеатр.
CP: Каковы особенности арендной политики в сфере торговой недвижимости Запорожья?
Если торговая площадь магазина в центре Запорожья превышает 500 м2, то ее предпочитают сдавать не крупноформатному арендатору по $15-17 за м2 в месяц, а мелким – по $20-25 за м2. Для девелоперов и собственников объектов торговой недвижимости второй вариант более выгоден по той причине, что на сегодняшний день количество мелких арендаторов на рынке торговой недвижимости Запорожья в 2 раза превышает количество крупных арендаторов.
CP: В 2004 году в Запорожье было выделено более 20 участков площадью от 0,5 до 1,3 гектара для строительства ТЦ. Каковы в целом правила землеотвода в городе?
Оптимальным путем как отвода земельных участков, так и продажи (приватизации) коммунальной собственности, местные власти объявили именно конкурентные механизмы. С сентября по декабрь 2004 года в Запорожье было проведено 3 аукциона и продано 6 объектов коммунальной собственности. Инициатором земельных аукционов выступает горсовет. По его поручению 17 ноября 2004 года наша компания (ООО «Корпорация «Арсенал» – ред.), выиграв соответствующий тендер, провела первый земельный аукцион. Среди сделок можно выделить продажу участка площадью 0,13 гектара за 1,102 миллиона гривен (стоимость 1 м2 земли – 839 гривен).
В 2005 году земельные аукционы будут проходить ежеквартально, при этом на торги будут выставляться как новые участки, так и те, которые по разным причинам ранее не были востребованы. На первом аукционе в 2005 году будут представлены 4 новых участка в центре города, в Бородинском микрорайоне: два – под строительство жилых многоэтажек со встроенными объектами соцкультбыта и еще 2 – под 2-3-этажные здания общественного назначения.
Минимальный срок отвода земли в Запорожье составляет 3-4 месяца. В целом, этот процесс проходит несколько проще и быстрее, чем в других крупных городах Украины. В итоге на сессии Запорожского горсовета утверждается отвод земельного участка (в аренду на 1 год) под рабочее проектирование.
CP: В 2004 году Градсовет Запорожья рассмотрел проекты строительства 12 крупных торговых центров. Может ли это свидетельствовать о начале бума торговой недвижимости?
Бум грядет, скорее всего, именно в 2005-2006 годах. В ноябре 2004 года на расширенном градостроительном совете Запорожья были рассмотрены проекты строительства в центре города крупных ТРЦ «Караван» и ТРЦ «Амстор». На сегодняшний день они находятся на разной стадии согласовательного процесса, как и ТРЦ общей площадью 22 тысячи м2 по проспекту Маяковского, 11, открытие которого запланировано на конец 2006 года.
Себестоимость строительства 1 м2 торговых площадей в запорожских ТЦ составляет от $350 до $500. При этом, если в Киеве окупаемость таких проектов составляет порядка 5-6 лет, то в Запорожье – от 7 до 9 лет, что объясняется более низким уровнем покупательной способности жителей Запорожья.