Торговая недвижимость: в моде крупные форматы

Commercial Property №1 (1) сентябрь 2003

Сегмент торговой недвижимости в Украине и, в особенности, в Киеве сейчас является наиболее динамично развивающимся среди всех сфер рынка коммерческой недвижимости. В центре внимания девелоперов, несомненно, находятся крупноформатные объекты – ТЦ (торговые центры) и ТРЦ (торгово-развлекательные центры).

Украина существенно отстает от показателей развития крупноформатной торговой недвижимости соседних стран – России, Польши, Венгрии. Так, для столицы Украины на конец 2003 года прогнозируется прирост торговых площадей в проектах ТЦ и ТРЦ порядка 100000-120000 м², в то время как для Москвы по итогам года уровень пополнения рынка новыми проектами прогнозируется очень близким к 1000000 м². Даже страны Балтии с их намного меньшими потребительскими рынками опережают Украину. И тем не менее, судя по волне ввода в эксплуатацию целого ряда подобных объектов в конце 2003 года, которую мы подробно постарались осветить в данном номере, лед тронулся и можно констатировать, что основы широкого процесса развития торговых объектов заложены.

Однако даже уровень прироста в 100000 м² вряд ли сможет существенно поколебать сложившуюся базу арендных ставок и удовлетворить растущий спрос рынка. Тем не менее, нужно заметить, что, даже принимая во внимание многочисленные проекты ТЦ и ТРЦ 2002 и 2003 годов, украинская столица пока не может похвалиться объектом высококлассного уровня, настоящим ритейл-парком или гипермоллом с достаточным количеством парковочных мест, зон отдыха (в том числе и «зеленых» с ландшафтным дизайном: открытых либо атриумного типа). «Города в городе», ритейл-сити, способные стать продуктом, удовлетворяющим культурные, потребительские, интеллектуальные и рекреационные запросы потребителей – все еще предмет мечтаний для киевлян, не говоря уже об Украине в целом.

По оценкам аналитиков, только потребность Киева в качественных торговых площадях ТЦ/ТРЦ уже к концу 2004 года может составить около 400000-500000 м², в то время как девелоперы смогут предоставить максимально порядка 250000 м². Косвенно о нехватке торговых площадей может свидетельствовать уровень цен в центральных ТЦ Киева. Как показывает компаративный анализ цен для идентичных бутиков мировых брэндов в киевских и западноевропейских ТЦ, в Киеве цены в основном превышают европейские на абсолютно те же товары в несколько раз.

Что же касается форматов, то тенденции Киева показывают следующее – из года в год общая площадь проектов крупных центров торговли растет. Если в 2001 новый ТЦ площадью 5000 м² казался эдаким рискованным ноу-хау, то на конец 2003 оптимальной выглядит площадь нового проекта под 30000 м². Но и это, скорее всего, не предел. Исходя из опыта эволюции развития проектов торговой недвижимости Варшавы и Москвы, Киеву в 2006-2007 годах стоит ожидать преодоления «психологического» барьера площадей новых проектов ТРЦ в 100000 м². Это не значит, что все проекты того времени последуют данному канону. Большинство новых проектов все-таки займут нишу до 30000-50000 м², однако ожидать появления в Киеве 2-3 гипермоллов все же стоит. В частности, один из них – Глобал Сити на автостраде к аэропорту Борисполь – уже заявлен, хотя вопрос с реализацией данного проекта, судя по всему, окончательно еще не решен. Развитие крупноформатных объектов украинским девелоперам более чем выгодно. По словам некоторых экспертов, период окупаемости таких объектов составляет около 3 лет, что гораздо привлекательней европейских показателей и приблизительно на одном уровне с российскими.

МНЕНИЕ

Юрий Маркович, вице-президент CPD Group

CP: Развитие каких объектов торговой недвижимости в Украине вызывает у девелоперов наибольший интерес? Есть ли различия между Киевом и регионами?

Наибольший интерес на данном этапе развития рынка вызывают торговые центры. Сегодня на 1000 киевлян приходится 94 м² торговых площадей в современных ТЦ. Киев по количеству вводимых торговых площадей опережает другие города, поскольку столичный потребительский потенциал значительно выше регионального. В настоящее время розничная торговля быстрыми темпами растет также в крупных промышленных центрах Украины – Харькове, Донецке, Запорожье, Днепропетровске, Одессе. Львов, Луганск, Ужгород, Симферополь значительно отстают от ведущей шестерки по вводу в эксплуатацию торговых площадей. Это объясняется высоким уровнем безработицы и низкими доходами населения данных городов. Торговая недвижимость, похоже, останется одним из ведущих сегментов киевского рынка недвижимости по темпам развития. К 2005 году на 1000 жителей Киева будет приходиться около 173 м² торговых площадей в ТЦ (при реализации большинства заявленных проектов). Потенциал украинского потребительского рынка огромен, но не поддается прогнозированию.

CP: Ныне активно говорят о возможном начале атаки российских/европейских игроков на рынок торговой недвижимости Украины...

Действительно, российские и европейские компании проявляют интерес к нашему рынку, но конкретно на него пока выходят «в открытую» немного компаний. Однако существует тенденция «скрытого» инвестирования средств западными и российскими компаниями в отечественный рынок торговой недвижимости.

МНЕНИЕ

Екатерина Гульбицкая, руководитель отдела торговой недвижимости Colliers International Украина.

CP: Если на рынок в ближайшие год-два выйдут новые проекты ТЦ/ТРЦ, стоит ли ожидать падения арендных ставок?

Здесь нужно чётко разграничивать профессионально развитые центры торговли с просчитанными, блестяще продуманными концепциями и прочие объекты. Если говорить о первых, то их в Киеве пока практически нет. Безусловно, с появлением проектов высочайшего уровня можно будет говорить о их давлении на менее конкурентоспособные. Что касается арендных ставок, то порой можно утверждать, что они до умопомрачения высокие, зашкаливая за 100 EUR/м²/месяц в некоторых ТЦ, в то время как в среднем по Европе для ТЦ/ТРЦ эти ставки составляют 25-30 EUR/м²/месяц. Соответственно, ставки рано или поздно опустятся до среднеевропейского уровня. Но пока сегмент высококлассных торговых площадей остается недонасыщен, этого ожидать не стоит. В Киеве до сих пор нельзя говорить о развитом рынке современной торговой недвижимости как таковом.

CP: Каковы общие тенденции уровней спроса и предложения по аренде торговых площадей в новых киевских ТЦ/ТРЦ?

Сейчас можно, пусть даже в небольшой мере, констатировать превышение уровня предложения на торговые площади над спросом на их аренду. Но избыточного предложения нет. Насколько позволяют судить процессы на рынке, в общем виде существует тенденция нестабильного заполнения арендаторами некоторых торговых центров, объекты могут открываться с уровнем заполненности и от 60%.

CP: Девелопер ТЦ «Городок» при открытии объявил о заполненности площадей на 91-93%. В то же время, реконструированный универмаг «Украина», который планировали ввести в эксплуатацию еще летом, пока на замке...

Здесь речь идет о проблемах конкретных проектов. В большинстве случаев уровень заполненности на момент открытия зависит не от общего состояния рынка, а от конкретных характеристик центров торговли. Девелопер «Городка» оказался в выигрышной ситуации: раньше начал развитие проекта, предложил арендаторам гибкие схемы аренды и лучшие условия размещения, да и по торговой площади их формат намного меньше «Украины», с ним легче оперировать.