Торговая недвижимость Украины: в ожидании прорыва

«Арена Сіті» – единственный ТЦ, выведенный на рынок Киева в 2005-м году
фото: Олег Герасименко

Согласно информации Госкомстата, розничный товарооборот в Украине по состоянию на декабрь 2005 года увеличился на 23% по сравнению с показателями декабря 2004 года, даже несмотря на значительное сокращение темпов прироста ВВП, которые в 2005 году составили 2,4% (для сравнения: в 2004 году этот показатель составлял 12,1%). Однако, активное развитие торговли, ведущее к повышению спроса на профессиональные площади со стороны операторов рынка, совпало с существенно замедлившимся ростом объемов торговых площадей (см. график 1). Это еще больше усилило существующий в Украине дефицит торговых площадей и значительно укрепило позиции арендодателя на рынке. В результате, как отмечают эксперты, торговые операторы вынуждены обращать внимание на проекты торговых центров, находящиеся на начальных стадиях разработки, а также внимательней рассматривать предложения вне Киева. Таким образом, рыночная власть девелоперов растет, увеличивая привлекательность данного сегмента рынка в глазах инвесторов, о чем свидетельствуют как минимум 20 крупных торговых и торгово-развлекательных центров, заявленных к реализации в 2007-2009 годах только в Киеве.


ИТОГИ ГОДА
В 2005 году арендаторам Киева практически пришлось довольствоваться тем объемом, который уже был выведен на рынок в предыдущие годы. Единственным торговым центром, который был открыт в 2005 году, стал ТЦ «Арена Сіті» в Бессарабском квартале Киева (торговая площадь – 8000 м²). Также состоялось открытие развлекательных частей действующих на рынке торгово-развлекательных центров – «Караван MegaStore» и «Аладдин». Площадь открывшихся развлекательных сегментов в составе торговых центров составила 8000 м² (ТРЦ «Караван MegaStore») и 6000 м² (ТРЦ «Аладдин»). В январе открылась вторая очередь ТРЦ «Метрополис», якорным арендатором которой стал универсам российской ритейл-сети «Патэрсон» (торговая площадь – 1600 м²).
Необходимо отметить, что данные по объему площадей на конец 2005 года, предоставленные консалтинговыми компаниями, несколько отличаются. Так, по данным «Colliers International Украина», новое предложение площадей к концу 2005 года составило 27 тысяч м², что увеличило общий объем площадей торговых центров на 11% – до 265 тысяч м².
Специалисты компании «Украинская Торговая Гильдия» в свою очередь отмечают, что на конец 2005 года в Киеве функционировало 25 торговых и торгово-развлекательных центров, общая площадь которых составляла 300 000 м². Уровень заполняемости торговых площадей составляет 95-100%.
В отличие от Украины, успехи России на рынке торговых площадей по итогам 2005 года более заметны. Согласно данным компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Россия)», на начало 2005 года в Москве действовало 39 современных торговых центров с общей арендуемой площадью 1 548 000 м² и чистой арендуемой площадью (GLA) 870 000 м². К концу 2005 года общее предложение торговых площадей в современных торговых центрах Москвы составило 2,071 миллиона м², в том числе арендуемая площадь составила не менее 1,1 миллиона м². Таким образом, за 2005 год в столице России было введено около 271 тысячи м² торговых площадей.
По словам Нины Новиковой, начальника аналитического подразделения отдела по работе с торговыми площадями компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Россия)», «на сегодняшний день количество м² общей торговой площади в современных ТЦ на 1000 жителей Москвы (учитывая последние данные демографических показателей) – 147 м²». По данным «Colliers International Украина», в Киеве этот показатель составляет 100 м² на 1000 человек.
Значимыми событиями на рынке торговой недвижимости Киева в минувшем году стали две крупные инвестиционные сделки. В сентябре 2005 года сменились владельцы крупнейшего на сегодняшний день реализующегося проекта ТРЦ «Троицкий» (бывший «Олимпийский») общей площадью 106 тысяч м². Новым владельцем 80% акций компании «Юджин», выступающей заказчиком проекта, стало ЗАО «НЕСТ-Ханнер». 20% акций компании осталось у прежнего владельца – компании «Югозаптрансстрой». Необходимо отметить, что в конце 2005 года данный проект оказался в эпицентре скандала. Григорий Суркис, президент ФФУ, развернул активную кампанию, направленную на остановку его реализации. По словам Григория Суркиса, строительство такого крупного комплекса перед НСК «Олимпийский» не позволяет обеспечить нормативные показатели по эвакуации людей со стадиона в случае возникновения пожара, что, в свою очередь, может негативно отразиться на шансах Украины в борьбе за возможность принять у себя финал Чемпионата Европы по футболу в 2012 году. Остроту ситуации придает тот факт, что проект ТРЦ возле НСК «Олимпийский» имеет всю согласовательно-разрешительную документацию на ведение строительных работ на данном участке. Данный конфликт до сих пор остается неразрешенным.
Второй крупной сделкой на инвестиционном рынке торговой недвижимости Киева в 2005 году стала продажа ЗАО «Квадрат-Украина» трех торговых центров сети «Квадрат» – ТЦ «Квадрат на Дружбы Народов», ТЦ «Квадрат на площади Славы», ТЦ «Квадрат на Шулявке». Сумма сделки, как и имя нового владельца, не разглашалась.


ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
Среди основных тенденций развития рынка торговой недвижимости Киева эксперты компании «Colliers International Украина» называют снижение ожидаемого уровня доходности инвестиций в торговую недвижимость. Причинами, которые оказывают влияние на этот процесс, являются ошибки девелоперов в способах финансирования, низкий уровень проджект-менеджмента, а также просчеты в концепции проектов. Существенное влияние на данный показатель оказывает стремление повысить качество и объемы проектируемых объектов. Как отмечает Галина Малиборская, глава отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина», «инвесторы начинают придавать все большее значение инвестиционной привлекательности будущего торгового центра еще на стадии разработки проекта и готовы идти на дополнительные инвестиции для достижения определенного уровня качественных стандартов.
Еще одной причиной снижения ожидаемого уровня доходности от инвестиций в торговую недвижимость является рост конкуренции между торговыми центрами и связанное с этим увеличение инвестиционных рисков у «экономичных» объектов, – обеспечение дополнительной конкурентоспособности требует увеличения объемов инвестиций в проект».
Специалисты рынка отмечают, что, несмотря на заметный качественный рост проектов торговой недвижимости, уровень профессионализма в отрасли оставляет желать лучшего. И если в условиях дефицита торговых площадей даже непрофессиональный торговый центр не останется без арендаторов, то в недалеком будущем, с выводом на рынок достаточного количества качественных площадей, будет довольно проблематично привлекать в него посетителей, так как одновременно с эволюцией девелопмента воспитываются вкусы и предпочтения посетителей.


графика: СР
Источник: «Colliers International Украина»

В числе новых тенденций рынка торговых помещений можно также назвать укрупнение существующих и появление новых форматов (Town Center, Fashion Center, Retail park и др.), mixed-use проектов, сочетающих торговые, офисные, развлекательные, жилые, гостиничные площади.
По словам Вадима Непоседова, генерального директора компании «Украинская Торговая Гильдия», «укрупнение форматов торговых объектов связано с увеличивающимися возможностями украинских инвесторов, что позволяет им привлекать или строить на собственные деньги проекты площадью более чем 100 тысяч м², тогда как еще два года назад 10 тысяч м² были пределом, и найти сетевых операторов, которые могли бы расположиться в таком проекте, было невозможно».
Как показывают итоги 2005 года, несмотря на то, что в целом условия работы на рынке для девелоперов были достаточно благоприятными, далеко не все инвестиции в этот сектор оказались прибыльными.
По оценкам «Colliers International Украина», из восьми торговых центров, открывшихся в Киеве в 2004-2005 годах, только 3 можно считать относительно успешными, тогда как остальные испытывают трудности с привлечением посетителей.


графика: СР
Источник: «Colliers International Украина»

В числе факторов, сдерживающих развитие рынка торговых помещений, эксперты называют ограниченную покупательную способность населения, низкую инвестиционную активность рынка и др. В результате потенциал украинского рынка торговых площадей остается нереализованным. Однако на фоне этого существует целый ряд позитивных тенденций, которые благотворно влияют на развитие рынка, например, повышение интереса иностранных инвесторов. Возможности данного рынка и его потенциал в 2004, и – в большей мере – в 2005 году вызвали существенный интерес со стороны иностранных инвесторов, девелоперов и крупных торговых операторов. В 2005 году Киев впервые посетили представители многих ведущих европейских сетевых ритейлеров, которые приехали с целью ознакомиться с местными условиями и возможностями рынка. Однако, по словам экспертов, после таких визитов только немногие компании сразу же задались целью выйти на украинский рынок, а большинство занимает выжидательные позиции.
В 2005 году о намерении выйти на украинский рынок заявила шведская компания IKEA. В ее планах – строительство суперрегионального торгового центра «МЕГА» в Харьковском районе Киева, а также сети мебельных магазинов по всей стране.


СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Как и в предыдущие годы, в 2005 году спрос на торговые площади в высококлассных торговых центрах Киева существенно превышал предложение. По словам экспертов, исходя из прогнозируемых темпов увеличения объемов розничной торговли и небольшого объема вводимых в эксплуатацию новых объектов, дефицит торговых площадей в столице не снизится до 2007 года. Одной из причин данной ситуации является то, что находящиеся на этапе реализации проекты ТЦ в основном не выходят на рынок в заявленный срок. По данным «Colliers International Украина», уровень инвестиций в новые проекты в среднем увеличился, а многие отечественные девелоперы испытывали трудности с финансированием, что и вызвало откладывание сроков вывода объектов на рынок. Кроме уже перечисленных, к числу неблагоприятных факторов, влияющих на темп роста предложения на рынке, можно отнести сложность регуляторных и земельных процедур.
По прогнозам специалистов, период низкой активности предложения закончится к концу 2007 – началу 2008 года, когда на рынок выйдут несколько больших объектов. Так, по словам Владимира Тимочко, аналитика отдела торговой недвижимости компании «Colliers International Украина», «запланированный компанией IKEA суперрегиональный торговый центр «МЕГА» общей торговой площадью порядка 130 тысяч м² в 4 раза превысит по размеру сегодняшнего лидера – ТРЦ «Караван MegaStore» – и увеличит общий объем рынка на 50%. В одном уровне проекта разместится больше 200 магазинов, кинотеатр-мультиплекс, фуд-корт, фитнесс-клуб и каток». (См. график 2).
По оценкам «Colliers International Украина», процент незанятых площадей в работающих торговых центрах Киева составляет порядка 4%. При этом даный показатель свидетельствует не об отсутствии арендаторов для свободных площадей, а скорее о наличии на столичном рынке неуспешных проектов.


РЕГИОНЫ
Завидные для столицы темпы роста торговых площадей в 2005 году показали регионы. В октябре в Одессе состоялось открытие ТЦ «Европа» (общая торговая площадь – 8600 м²), в этом же месяце в Днепропетровске открылся ТРК «Дафи» (общая площадь – 20 тысяч м²). Также в 2005 году в Днепропетровске открылся ТЦ «Новый континент» (общая площадь – 8 тысяч м²). В 2006 году планируется открытие еще нескольких профессиональных объектов в Донецке, Харькове, Николаеве и Днепропетровске. Размер нового предложения на региональном рынке в 2005-2006 годах ожидается на уровне 150 000 – 200 000 м², по сравнению с 70 000 м² в Киеве. В 2006 году в Кривом Роге планируется открытие ТРЦ «95 квартал» (общая площадь – 5 тысяч м²), в 2007 – открытие ТРЦ «96 квартал» (общая площадь – 10 тысяч м²). В Донецке на 2006 год запланировано открытие многофункциональный комплекса «Донецк Сити» с большой торгово-развлекательной частью, общая площадь которой составит 31 000 м². На 2007 год в Полтаве запланировано открытие ТРЦ «Конкорд» (15 тысяч м²).
По данным «Украинской Торговой Гильдии», уровень арендных ставок в регионах находится на отметке $20-70 за м², и существует тенденция к их росту. В целом на сегодняшний день в регионах представлено около 600 тысяч м² торговых площадей, профессиональные торговые центры представлены единичными проектами, существующие торговые объекты заполнены на 95-100%.
По мнению экспертов, региональный рынок торговых центров сейчас формируют местные девелоперы, а столичные и иностранные компании пока занимают выжидательные позиции. Владимир Тимочко отмечает, что «основным игроком на рынке регионального девелопмента в ближайшие годы будет компания «Лекс-Холдинг», которая планирует открыть ТРЦ сети «Караван» в Харькове, Днепропетровске и Запорожье, а в более долгосрочной перспективе – IKEA с концепцией ТЦ «МЕГА».


РЫНОК РИТЕЙЛА
Эксперты выделяют несколько факторов, которые уже на протяжении нескольких лет оказывают позитивное влияние на развитие форматов продуктового ритейла в Киеве. Среди них – низкая насыщенность рынка, а также увеличение доли расходов на продовольственные товары, которую население тратит в супермаркетах. По данным GfК-USM, доля супермаркетов и магазинов в расходах на продукты питания в Киеве выросла с 25% в 2000 году до 38% в 2005 году.
На протяжении 2005 года рынок ритейла развивался с завидной скоростью. Согласно рейтингу A.T. Kearney, темпы роста позиций Украины за последние 3 года являются самыми высокими в мире, а по итогам последнего отчета – за 2005 год – Украина занимает 3-е место в мире по уровню инвестиционной привлекательности в сфере ритейла (в 2004 году наша страна занимала в рейтинге 11-е место).
В 2005 году рынок находился в ожидании прихода крупных иностранных ритейлеров, которые, впрочем, не особо спешили начать работу в Украине. Сдерживающими факторами на пути инвестиционной деятельности таких компаний выступили неопределенность регуляторных процедур, институциональные риски, относительно низкий уровень доходов населения и пр.
Деятельность же тех иностранных операторов, которые ранее рискнули выйти на украинский рынок ритейла и мелкооптовой торговли, в 2005 году была достаточно результативной. Так, немецкая компания METRO Cash & Carry в мае 2005 года открыла в Киеве на Московском проспекте третий по счету центр оптовой торговли, в апреле был открыт магазин METRO в Одессе, в августе – в Донецке, в декабре – во Львове. На сегодняшний день сеть открыла в Украине уже 8 магазинов.
В конце 2005 года о своем намерении выйти на украинский рынок заявила также европейская сеть по продаже стройматериалов Praktiker, принадлежащая корпорации METRO Group.
В 2005 году международный торговый оператор Billa увеличил количество своих супермаркетов в Киеве и регионах Украины до 9 и объявил о намерении дальнейшего активного развития сети в нашей стране.
Несколько российских торговых операторов заявили о планах развития своих сетей в Украине. Так, в январе 2005 года в ТЦ «Метрополис» открылся универсам российской сети «Патэрсон». Однако, несмотря на то, что компания объявляла о намерении активной экспансии на наш рынок, присутствие данного российского оператора в Украине пока ограничивается одним универсамом.
В апреле 2005 года российская сеть супермаркетов, которую представляет ЗАО «Торговый дом «Перекресток», приобрела 100% акций ЗАО «Центр Спар Украина», владеющего сетью магазинов Spar в нашей стране (три в Киеве, по одному – в Броварах и Вышгороде). Российский брэнд «Пятерочка» на данный момент ограничил свое присутствие в Украине продажей франшизы одной из харьковских компаний.


АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
По данным экспертов за 2005 год, арендные ставки в ТЦ Киева выросли. Эксперты «Украинской Торговой Гильдии» отмечают дефицит качественных торговых площадей, что привело к росту арендных ставок за последние два года примерно на 30-40%. По данным «Colliers International Украина», ставки в магазинах по ул. Крещатик поднялись до $180-200, а ставки, по которым продлевались договора аренды в работающих ТЦ, значительно превышали изначальные.
В целом, в зависимости от качества арендуемой площади и месторасположения торгового объекта, арендные ставки в Киеве колеблются от $10 до $200 за м². Ввиду того, что выведение новых торговых площадей на рынок является процессом нестабильным, эксперты прогнозируют в последующие годы сохранение арендных ставок на высоком уровне. «Однако средние арендные ставки, – комментирует Галина Малиборская, – могут не снизиться и после этого периода из-за продолжающегося роста спроса на торговые площади, а также из-за увеличения доли успешных профессиональных проектов на рынке и соответствующего улучшения в среднем качества предлагаемых помещений».


ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА: КОЛИЧЕСТВЕННЫЙ ПРОГНОЗ И ТЕНДЕНЦИИ
По прогнозам «Colliers International Украина», после снижения активности в 2005-2006 годах рынок торговых помещений Киева возобновит развитие в 2007 году. С планируемым вводом в эксплуатацию 300 000 м² торговых площадей в составе новых проектов существующий объем рынка в ближайшие 2-3 года может увеличиться вдвое. В результате, вместо 100 м² торговой площади, приходящихся сегодня на 1000 человек, этот показатель может вырасти до 225 м². В то же время, остаются риски, связанные с невыходом на рынок таких крупных объектов, как «МЕГА», «Эспланада» и «Троицкий», которые вместе составляют около 70% ожидаемых площадей в перспективе 2-3 лет.
Предполагается, что в 2006 году тенденции высокой активности регионов по сравнению с Киевом сохранятся. Эксперты связывают этот процесс с тем фактом, что ритейлеры не упустят возможности воспользоваться растущими доходами населения и низким уровнем конкуренции на региональном рынке. Емкость регионального рынка будет также расти за счет небольших городов (около 500 тысяч человек).
Открытые в Украине представительства международных ритейлеров будут способствовать увеличению количества брэндов. Кроме того, предполагается расширение местными держателями франшиз ассортимента своих брэндов. По прогнозам экспертов, стабильное увеличение количества торговых марок, начавшееся в 2005 году, продолжится и в 2006, причем как в формате модных бутиков, так и в крупноформатной торговле.
По единогласному мнению экспертов, рынок торговой недвижимости Киева в 2006 году не сможет предложить арендаторам такого объема новых площадей, который хотя бы частично удовлетворил растущий спрос и, кроме того, повлиял на высокие арендные ставки. В долгосрочной перспективе спрос будет превышать предложение, а условия на рынке во многих аспектах будет диктовать девелопер. Эксперты прогнозируют, что приход иностранных инвесторов и операторов ритейла, возможно, не составит того объема, который мог бы принять рынок Киева, но все же новые брэнды, а также имена компаний появятся обязательно.


    


    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    


    
    
    
    

Основные ТЦ/ТРЦ Киева
Проектируемые		Существующие
Название	Торговая площадь, м2	Название	Торговая площадь, м2
ТРЦ «МЕГА»	130 000	ТРЦ «Kaраван MegaStore»	33 000
ТРЦ «Эспланада»	55 000	ТРЦ «Maгеллан»	21 000
ТЦ на Петровке	50 000	ТЦ «Aльта Центр»	17 000
ТРЦ «Троицкий»	40 000	ТРЦ «Универмаг «Украина»	17 000
ТЦ «Квадрат на Троещине»	32 500	Глобус (2 линии)	16 000
ТРЦ «Амстор»	30 000	ТРЦ «Kурени»	15 000
ТРЦ на месте Редукторного завода	30 000	ТРЦ «Променада»	15 000
ТЦ на Харьковском шоссе	13 700	ТРЦ «Ритм»	14 500
ТРЦ на Московском проспекте	20 000	ТЦ «Пирамида»	12 000
ТРЦ «Квадрат на Перова»	18 100	ТЦ «Квадрат на Борщаговке»	11 500
ТЦ в структуре «Торонто-Киев»	15 000	ТЦ «Городок»	10 000
ТЦ на месте Сенного рынка	15 000	ТЦ «Meтроград»	10 000
ТРЦ по ул. Луначарского, 7	14 000	ТРЦ «Aладдин»	10 000
На Столичном шоссе	50 000*	ТЦ «Maкрос»	8500
ТРЦ в структуре многофункционального комплекса по ул. Златоустовской, 11	50 000*	ЦУМ	8000
ТВК Master Park	49 412 *	«Арена Сіті»	8000
ТРЦ «Квадрат на Вырлице»	40 000*	ТРЦ «Maндарин Плаза»	7500
ТРЦ «Тельбин-ИВА»	17 000*	ТЦ «Eвропорт»	6000
ТРЦ «Квадрат на Лесном»	33 450*	Квадрат на Лукьяновке	6000
Lifestyle Centre	32 000 *
ТЦ возле ст.м. «Осокорки»	30 000*
ТРЦ «Детский мир», вторая очередь	20 000*

Таблица: СР
Источник: «Colliers International Украина», «Украинская Торговая Гильдия»
* Сроки ввода в эксплуатацию – после 2008 года. Существует риск нереализации некоторых проектов.