2006 год закрепил сформировавшиеся в Киеве еще в 2005-м существенное замедление роста объемов торговых площадей, отставание от сроков сдачи заявленных объектов и, как следствие, увеличение дисбаланса между спросом и предложением в сегменте торговой недвижимости как в Киеве, так и в областных центрах Украины. По оценкам экспертов, на сегодняшний день этот разрыв составляет около 40%. Завершающийся год не стал годом активных инвестиций в торговую недвижимость, даже несмотря на результаты ежегодного исследования международной консалтинговой компании A.T.Kearney, согласно которому Украина заняла четвертое место в мире по инвестиционной привлекательности рынка ритейла (спустившись, правда, на одну позицию по сравнению с 2005 годом, и пропустив вперед розничные рынки Индии, России и Вьетнама). В 2006 году на рынок Киева было выведено всего 3 проекта – ТЦ «Глобал UA» арендуемой площадью около 7,5 тысячи м2 по ул. Бальзака; торговая часть (8800 м2) многофункционального комплекса «Плазма» по Московскому проспекту, 12; специализированный торговый центр «Меблі. Киянка NOVA» по ул. Мечникова, 9, который расположился на реконструированных площадях бывшего магазина «Киянка». На первый квартал 2007 года запланирован ввод в эксплуатацию ТРЦ «КОМОD» по ул. Луначарского, с объемом арендуемой площади 14 тысяч м2. Заявленные 2 года назад к выводу на рынок к концу 2006 года крупные торгово-развлекательные комплексы, такие как «МЕГА», «Эспланада», «Троицкий», откладываются еще как минимум до начала 2008 года по различным причинам – от недостатка финансирования до сложности регуляторных и земельных процедур. По словам Галины Малиборской, директора департамента торговой недвижимости компании Colliers International (Украина), «по данным на конец 2006 года в Киеве работают 22 ТРЦ, уровень вакантности в которых уменьшился по сравнению с прошлым годом и достиг показателя порядка 2,5%. Если учитывать тот факт, что лишь небольшую часть этих торговых центров можно назвать успешными и профессиональными, низкий уровень вакантности является еще одним подтверждением постоянно растущего дисбаланса между спросом и предложением на столичном рынке торговой недвижимости». В свою очередь, специалисты консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» к действующим на сегодняшний день в столице торговым и торгово-развлекательным центрам относят 29 объектов. Согласно этим данным, объем торговых площадей Киева оценивается в 310-320 тысяч м2, или 115-117 м2 на 1 тысячу жителей столицы. Этот показатель практически в два раза ниже среднеевропейского. У компании Jones Lang LaSalle несколько иные данные: на тысячу киевлян приходится 31 м2 профессиональных торговых площадей. Пустующие помещения остаются лишь в единичных, не совсем удачных проектах. По мнению Филиппа Бертере, заместителя директора, отдел торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, уровень вакантности киевских ТЦ близок к нулю (меньше 1%). При этом он отмечает, что у владельцев некоторых торговых центров в последнее время «возникли проблемы с поиском хороших арендаторов или же вообще с поиском таковых. В основном это касается небольших по площади торговых центров, расположенных в спальных районах, в которых построено много этажей и отсутствует концепция». Неактивным выдался 2006 год и в плане инвестиционных сделок – одна была завершена в апреле, вторая находится на сегодняшний день на этапе заключения. Первая сделка – покупка ТЦ «Пирамида» – проекта иорданской девелоперской компании Universal Star Co. Новыми владельцами ТЦ общей площадью 16,7 тысячи м2 стали лондонская компания 1849 PLC и американская Apollo Real Estate Advisors. Интересы покупателя в этой сделке представляла компания Colliers International (Украина), интересы продавца – «Украинская Торговая Гильдия». Помимо этого, на сегодняшний день известно о ведении переговоров компанией NAI Pickard по продаже одного из крупных киевских ТЦ западной инвестиционной компании. Комментируя в целом скудный рынок инвестиционных продаж, Филипп Бертере отметил: «Я могу назвать много причин, по которым существующие сегодня проекты не могут стать потенциальными кандидатами на покупку со стороны иностранных инвесторов. В их числе – чрезмерно высокие финансовые аппетиты продавцов, отсутствие качественных концепций, низкий уровень подбора арендаторов, уже совершившаяся продажа части площадей операторам, проблемы с оформлением прав собственности. Количество инвестпродаж возрастет только тогда, когда новые проекты будут соответствовать требованиям иностранных инвесторов». По словам Галины Малиборской, «рынок торговой недвижимости остается одним из самых интересных сегментов для иностранных инвесторов. Однако проблема состоит, прежде всего, в практическом отсутствии на нашем рынке продукта, который по праву можно было назвать отвечающим всем требованиям западных инвесторов, рассматривающих выход на украинский рынок не только через покупку готового и успешно работающего торгового центра (как наименее рискованного вида вложений), но и путем девелоперской деятельности. В этой сфере они сталкиваются с другим набором проблем – отсутствием подходящих земельных участков или их высокой стоимостью. Однако, несмотря на все проблемы, сегодня действительно можно назвать ряд инвестиционных и девелоперских компаний, готовых вкладывать средства в украинскую торговую недвижимость и активно ищущих предложение на рынке не только Киева, но и регионов». В целом, в 2006 году заинтересованность девелоперов и торговых операторов региональным рынком превзошла все ожидания. Согласно результатам последнего экспертного опроса, проведенного «Украинской Торговой Гильдией», несмотря на то, что Киев по-прежнему остается в глазах операторов самым привлекательным городом Украины, происходит существенное перераспределение симпатий в пользу региональных рынков. Дисбаланс между предложением и спросом на профессиональные торговые площади в Киеве увеличивается с каждым годом фото: Олег Герасименко
Торговые операторы в 2006 году показали почти вдвое меньшую заинтересованность столицей (56%), нежели в 2005-м (82%). По результатам опроса, в категории самых привлекательных для развития бизнеса городов в порядке очередности расположились Харьков – 25%, Днепропетровск – 23%, Львов и Донецк – по 19%, Запорожье – 18% и Одесса – 17%. При этом интерес к неназванным в этом списке региональным центрам за год вырос с 8% до 22%. Сложность регуляторных и земельных процедур в Киеве, непредсказуемость принятия решений местными органами власти, сопротивление, оказываемое жителями столицы, – это только некоторые проблемы, которые делают регионы Украины более «конкурентно привлекательными» для отечественных и иностранных девелоперов и операторов, заинтересованных в развитии проектов в сфере торговой недвижимости.
РЕГИОНЫ: ОПЕРЕЖЕНИЕ СТОЛИЦЫ В 2006 году регионы Украины впервые опередили, причем значительно, Киев в плане введенных на рынок торговых площадей. По мнению Филиппа Бертере, «нехватка строительных проектов в Киеве приводит к тому, что ритейлеры с энтузиазмом оккупируют регионы и переключаются с городов-миллионников на города с населением более 300 тысяч человек». Однако основная часть крупных региональных торговых центров, безусловно, открывается в городах с населением более 1 миллиона человек. Заметное движение наблюдается в Восточном регионе страны, где сосредоточены индустриальные центры с большим количеством городского населения. Так, в Харькове на сегодняшний день действует около 20 объектов, позиционирующих себя как ТЦ. Как минимум три больших торгово-развлекательных центра находится сейчас на разных стадиях строительства. Так, на декабрь 2006 года запланировано открытие первой очереди ТРЦ «Караван», вторая и третья откроются до конца первого квартала 2007 года. В целом, общая площадь ТРЦ составит 85 тысяч м2. В ТРЦ «Французский бульвар», общая площадь которого составляет 60 тысяч м2, уже работает развлекательная часть комплекса (каток, киноаттракцион, компьютерный клуб, банкетный зал, ресторан и пр.). Открытие всего ТРЦ запланировано на 2007 год. Третий проект – ТРК «Дафи» общей площадью 75 тысяч м2. Его открытие ожидается в марте 2008 года. Также в числе новых проектов – многофункциональный комплекс площадью более 135 тысяч м2 по проспекту Жукова, концепция которого разработана консалтинговой компанией «Украинская Торговая Гильдия». Развитием нескольких проектов в Харькове занимается «Концерн АВЭК и Ко». В их числе – реконструкция самого большого в Украине оптово-розничного рынка «Барабашово», на территории которого планируется построить два торгово-развлекательных центра общей площадью около 200 тысяч м2; строительство торгово-офисного центра AVE PLAZA общей площадью 23 400 м2, открытие которого запланировано на четвертый квартал 2007 года; офисно-торгового центра PLATINUM PLAZA (общая площадь – около 9000 м2) с планируемым открытием в третьем квартале 2007 года; универсальный торговый центр «Портал» (общая площадь – около 8000 м2) по проспекту Гагарина. Кроме того, в 2006 году харьковская компания «Макрокап Девелопмент Украина» начала строительство торгового центра возле ст.м. «Пролетарская». Общая площадь комплекса составит 3,4 тысячи м2. Введение ТЦ в эксплуатацию запланировано на июнь 2007 года. В Донецке в 2006 году открылся первый специализированный торговый центр «Империя Мебели» общей площадью 13 тысяч м2. В октябре запущена первая очередь многофункционального комплекса «Донецк Сити» с большой торгово-развлекательной частью общей площадью 31 тысяча м2. В первом квартале 2008 года планируется открытие 5-уровневого ТЦ «Континет» (общая площадь 26,5 тысячи м2, GLA – 21 тысяча м2). С запуском ТЦ/ТРЦ в Донецке и Харькове появились магазины многих крупных торговых операторов, которые таким образом подтверждают заинтересованность в своем развитии на региональном рынке. В Днепропетровске в сентябре 2006 года открылась торгово-развлекательная часть площадью 60 тысяч м2 многофункционального комплекса «МОСТ – сити центр» (общая площадь комплекса составит 117 тысяч м2). В конце нынешнего года заявлен к открытию ТЦ Biennale – специализированный центр мягкой мебели общей площадью 8500 м2. Проектируется многофункциональный комплекс с торгово-развлекательной зоной по проспекту Героев,1, открытие которого запланировано на 2009-2010 годы. Кроме того, в Днепропетровске развивает проекты двух ТРЦ (площадью около 100 и около 170 тысяч м2 соответственно) компания «Караван». Введение в эксплуатацию первой очереди первого ТРЦ запланировано на конец 2007 года. В Кривом Роге был открыт ТРЦ «95 квартал» (общая площадь – 5 тысяч м2) и планируется введение в эксплуатацию ТРЦ «96 квартал» (10 тысяч м2), ТРЦ Victory Plaza (общая площадь – 30 тысяч м2), ТЦ «МАЙДАН City Center» (общая площадь – 15 тысяч м2). Кроме того, подготовительные работы по строительству ТРЦ в Кривом Роге ведет компания «Караван». В первом квартале 2007 года в Полтаве запланировано открытие пятиуровневого торгово-развлекательного комплекса «Конкорд» формата Fashion Center общей площадью 10 тысяч м2. В Запорожье началась реализация многофункционального комплекса Business Hall, в составе которого запланированы офисные, торговые площади и обзорный ресторан. Общая площадь комплекса составит 18,6 тысячи м2, из которых торговая часть займет 3,3 тысячи м2. Девелопер – «Компания развития проектов Запорожстар» – планирует ввести комплекс в эксплуатацию в первом квартале 2008 года. Кроме того, в первом квартале 2007 года планируется открытие ТРЦ «Караван» общей площадью 113 тысяч м2. Плодотворным 2006 год стал для Винницы. В сентябре здесь состоялось открытие первой очереди офисно-торгово-развлекательного комплекса «Магицентр» инвестиционно-промышленной группы «КМТ». Общая площадь первой очереди, представленной шестью этажами, составляет 21 тысячу м2, из них около 10 тысяч м2 занимают торговые площади. Сейчас ведутся работы по строительству второй очереди комплекса, введение в эксплуатацию которой запланировано на конец 2007 года. Более скромные результаты развития рынка крупноформатных ТЦ демонстрирует Южный регион Украины. В 2006 году в Николаеве открылся торгово-развлекательный комплекс «Сити Центр» общей площадью около 28 тысяч м2. Девелопер, инвестор и генеральный подрядчик проекта – николаевская строительно-инвестиционная компания «XXI век». Над развитием крупного проекта ТРЦ в Николаеве работает компания «Караван». Выход на рынок ряда проектов ТЦ/ТРЦ ожидается в Одессе. В их числе – проект ТРЦ «Караван» общей площадью около 130 тысяч м2. В ноябре VK Development открыла ТЦ «Муссон» в Севастополе (20 тысяч м2). В Западном регионе Украины особенно активные темпы развития рынка торгово-развлекательных центров показывает Львов. В июле 2006 года в этом городе открылась первая очередь ТРЦ «Скрыня» площадью 8500 м2. Введение в эксплуатацию второй очереди площадью около 17 тысяч м2 запланировано на декабрь 2007 года. Кроме того, сейчас ведется работа над двумя масштабными проектами ТРЦ. Первый – ТРЦ «Леополис» общей площадью около 90 тысяч м2, девелопером и инвестором которого выступает «Торговая компания «Интермаркет». Начало строительных работ запланировано на февраль 2007 года, открытие – на март 2008 года. Второй проект – ТРЦ King Cross Leopolis общей площадью 104 тысячи м2. Начало строительных работ запланировано на первую половину 2007 года, ввод в эксплуатацию первой фазы – на сентябрь 2008 года. Девелоперами проекта являются итальянская компания King Cross Group и львовская компания «Комфорт-Инвест». Помимо своих масштабов, ТРЦ King Cross Leopolis интересен еще тем, что является первым региональным проектом, девелопером которого выступает зарубежная компания. Сложности с землеотводом и согласовательными процедурами подтолкнули итальянскую компанию повременить с развитием проектов ТРЦ на столичном рынке. В Ивано-Франковске реализуется проект трехуровневого ТРЦ «Станислав» общей площадью более 19 тысяч м2. Инвестором и заказчиком строительства комплекса выступает киевская компания «Энергетические технологии», акционерами которой являются ООО «КИНТО Инвест» (60%) и ОАО «Промприбор» (40%). Открытие ТРЦ «Станислав» запланировано на 2008 год.
ТЕНДЕНЦИИ Среди основных тенденций развития рынка торговой недвижимости в 2006 году Галина Малиборская выделила следующие: улучшение качества концепции ТЦ, увеличение размеров торговых объектов, более серьезный подход к подбору арендаторов и увеличение общего объема инвестиций в проекты торговой недвижимости Киева и регионов. По данным «Украинской Торговой Гильдии», одной из значительных характеристик 2006 года является увеличение площадей магазинов в торговых центрах. Так, на сегодняшний день операторы одежды и обуви занимают около 200-300 м2, операторы спортивных товаров – 400-500 м2, бытовой техники и электроники – 2500-4000 м2, продуктов питания – 3000-5000 м2. В развитии новых проектов Филипп Бертере выделяет три основных тенденции: увеличение объемов проектируемых комплексов, сочетание нескольких функций в одном объекте и повышение профессионализма игроков рынка: «Если до настоящего момента средний объем площадей торгового центра составлял приблизительно 30-40 тысяч м2, то теперь появляются проекты площадью от 60 тысяч м2 и более. Большие объемы площадей и мощные ритейл-операторы фактически переводят торговые объекты в формат региональных ТЦ/ТРЦ, в которых, как правило, располагаются гипермаркет (площадь которого должна быть не менее 8000 м2), кинотеатры (8 залов, более 3000 м2), магазин формата DIY (от 6000 м2), и присутствуют новые арендаторы, такие как универмаги или операторы развлечений. С целью диверсификации рисков сегодня многие девелоперы работают в сегменте многофункциональных комплексов с мощной торгово-развлекательной составляющей. Помимо этого, ранее многие девелоперы реализовывали проекты без проведения профессиональных маркетинговых исследований, анализа наилучшего использования земельного участка. Теперь клиенты обращаются к консультантам на начальном этапе развития проекта (оценка земли, покупка участка) с просьбой определить наиболее выгодную схему работы. Я сказал бы, что в Украине на сегодняшний день мы переживаем вторую стадию профессионального подхода к развитию проектов, когда, проанализировав первые ошибки, застройщики оценили необходимость привлечения опытных специалистов и консультантов на каждой стадии проекта». Помимо этого, сегодня эксперты отмечают изменения в распределении площадей комплекса по сегментам. Так, по сравнению с 2004 годом, наблюдается тенденция в сторону увеличения доли развлекательного сектора в структуре торговых центров. Сейчас на развлекательную инфраструктуру в киевских ТЦ, по данным «Украинской Торговой Гильдии», приходится порядка 8% площадей, по данным Colliers International (Украина) – 15-50%. В целом, структура торговых площадей в крупноформатных центрах отображает структуру расходов населения. Преобладание в структуре ТЦ площадей продовольственных супер-/гипермаркетов и магазинов одежды говорит о больших расходах украинских домохозяйств на данный вид продукции, нежели на услуги сферы развлечений. Также в 2006 году наметилась тенденция развития некоторыми крупными украинскими ритейл-операторами девелоперского направления. Так, торговая компания «Интермаркет», владеющая сетью супермаркетов «Арсен» и дисконтных магазинов «Барвінок», создала в своей структуре девелоперское направление, которое занимается реализацией львовского проекта ТРЦ «Леополис». «Ритейл Групп» (управляющая компания сети «Велика Кишеня»), создала отдельную структуру – VK Development, которая занимается поиском земельных участков, строительством ТРЦ, обслуживанием уже существующих торговых объектов сети и др. Так, в 2006 году компания вывела на рынок три проекта – ТЦ «Велика Кишеня» в Николаеве (общая площадь – 14 тысяч м2), Кировограде (12,5 тысячи м2) и ТЦ «Муссон» в Севастополе (20 тысяч м2). В целом, в рамках девелоперской программы, рассчитанной на 10 лет, компания планирует построить более 10 торговых центров в Киеве, Харькове, Севастополе, Полтаве, Ивано-Франковске, Ровно, Черновцах и др.
СТАВКИ АРЕНДЫ: НА ПОВОДУ У АРЕНДОДАТЕЛЕЙ По словам Галины Малиборской, «если говорить об успешно работающих торговых центрах Киева, то в некоторых из них в 2006 году ставки аренды повысились на 50-100% в зависимости от центра и торгового профиля». В непрофессиональных ТЦ, которые не способны генерировать значительные потоки посетителей, арендные ставки остались на уровне прошлого года. Кроме того, в таких центрах увеличился уровень ротации арендаторов и вакантности площадей. По данным «Украинской Торговой Гильдии», по состоянию на конец 3 квартала 2006 года средняя арендная ставка на объекты торговой недвижимости в Киеве выросла на 33% и составила $70,6/м2. Цена продажи одного квадратного метра торговой недвижимости составила почти $4617/м2. Наиболее престижными торговыми коридорами (High Street) столицы остаются улицы Крещатик и Большая Васильковская с соответствующим уровнем арендных ставок – $110-200/м2/месяц. Также насыщенными торговыми коридорами Киева являются улицы Саксаганского, Артема, Б. Хмельницкого, бульвар Т. Шевченко и Леси Украинки. Ценовой диапазон арендных ставок на торговую недвижимость на главных улицах Киева колеблется в пределах от $80 до 180/м2/месяц, в основных торговых центрах – от $30 до 130/м2/месяц. В успешно работающих ТЦ ставки аренды в 2006 году повысились на 50-100% фото: Олег Герасименко
«Уровень арендных ставок увеличился как в Киеве, так и в крупных региональных центрах, – отмечает Филипп Бертере. В регионах арендные ставки зависят, прежде всего, от численности населения города. Для магазинов площадью 50-300 м2 в крупных городах – Одессе, Днепропетровске, Запорожье, Харькове, Львове – средние ставки составляют $30-50/м2/месяц. В городах с населением 200-500 тысяч человек (Луцк, Винница, Сумы и др.) средние арендные ставки колеблются в диапазоне $20-30/м2/месяц. Кроме того, учитывается и определенная региональная специфика (уровень жизни и доходов населения, инвестиционная привлекательность региона или депрессивность, и т.п.). В ближайшие два года, по мнению экспертов, тенденция к росту арендных ставок сохранится. Это обусловлено стремительным ростом объемов розничного рынка (на уровне 30-35% в год), приходом в Украину известных мировых торговых сетей, дефицитом земельных участков на первичном рынке и их высокой стоимостью на вторичном. Помимо этого, возросла себестоимость строительства в среднем до $1000/м2. Достигнуть баланс между спросом и предложением можно только после ввода крупных ТЦ, то есть не ранее, чем через 2-3 года. Тогда, как отмечают участники рынка, можно будет рассчитывать и на стабилизацию уровня арендных ставок. Появление новых торговых центров в наступающем году вряд ли повлияет на уровень арендных ставок – новые квадратные метры рынок поглотит незаметно.
ПЕРСПЕКТИВЫ: ОТЛОЖЕННОЕ НАСЫЩЕНИЕ По данным «Украинской Торговой Гильдии», на 2007-2008 годы в Киеве прогнозируется ввод более 250 тысяч м2 торговых помещений. Емкость киевского рынка позволит в полной мере поглотить весь объем предложения. «Падения арендных ставок, увеличения количества незаполненных площадей и насыщения рынка в обозримом будущем не ожидается. Спрос на торговую недвижимость будет увеличиваться, чему поспособствует дальнейший экономический рост, а также повышение заинтересованности в выходе на украинский рынок со стороны иностранных торговых операторов. В 2007-2008 годах ожидается приход на киевский рынок ряда российских и западных сетей, что будет поддерживать спрос на качественные торговые площади», – рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия». Однако риск задержки ввода заявленных площадей остается. Согласно прогнозам, основная масса запланированных площадей как в Киеве, так и в регионах, появится не раньше, чем через три года. Большой объем площадей может быть выведен на рынок только в 2009-2010 годах, что будет способствовать переходу рынка в стадию насыщения. В течение двух следующих лет в столице ожидают появления около 14 торговых центров. «В Киеве новые торговые объекты в 2007-2008 годах будут появляться в основном в спальных массивах, что изменит географию торговых центров столицы, – отмечает Вадим Непоседов. – Особенно знаменательными станут ближайшие два года для Левого берега столицы. Здесь ожидается возникновение не просто профессиональных ТЦ, а мощных объектов городского значения. Среди них ТРЦ «KOMOD», ТРЦ «Аврора», ТРЦ «Днепровская пристань», ТРЦ «Амстор» и ТРЦ «Материк». По мнению экспертов, спрос на современную торговую недвижимость в региональных центрах не будет удовлетворен еще ближайшие пять-семь лет, в основном по причине того, что темпы роста покупательной способности граждан и развитие рынка розничной торговли будут намного превышать темпы появления на рынке новых ТЦ. Однако в 2008-2009 годах ожидается обострение конкуренции в секторе торговой недвижимости в крупных областных центрах Украины, что приведет к некоторому повышению процента свободных помещений в ТЦ и стабилизации уровня арендных ставок. Высокая активность крупных иностранных инвесторов в сегменте отечественной торговой недвижимости пока не является перспективой обозримого будущего. Тормозят этот процесс несколько факторов: политическая нестабильность, высокий уровень риска для инвесторов, падение доходности проектов ТЦ, несоответствие строящихся объектов западным требованиям.
