Торговая недвижимость СЕЕ: перспективы рынков сохранятся

Объем предложения и общее количество существующих ТЦ/ТРЦ в городах региона CEE (> 20 000 кв.м), 2013 год

Источник: Colliers International

Перспективы роста и развития проектов торговых центров на сформировавшихся рынках остаются сильными, что подтверждает активность на рынке инвестиций и в сфере управления активами. С другой стороны, потенциал менее развитых рынков, таких как Россия и Украина, становится все более привлекательным для инвесторов, стремящихся вкладывать свой капитал в быстрорастущие рынки, которые характеризуются потребительским бумом и ненасыщенностью сегмента торговой недвижимости в целом.

Интерес к развивающимся рынкам проявляют и ритейл-операторы, которые готовы самостоятельно расширяться и реализовывать свои стратегии роста, несмотря на отсутствие достаточного количества качественных торговых помещений. Причиной тому является, в частности, заявленный ко вводу в эксплуатацию в ближайшем будущем большой объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости.

Инвестиции в сегменте торговой недвижимости региона Центральной и Восточной Европы, 1997 – III квартал 2013 года

Источник: Colliers International

Эти две тенденции нашли свое отражение и в инвестиционной активности в сегменте торговой недвижимости. В частности, рынки субрегиона Восточной Европы (EE), в том числе России и Украины, своими растущими темпами способствуют росту инвестиционной активности в сфере торговой недвижимости всего региона.

*Здесь и далее используется классификация торговых центров, принятая Международным советом торговых центров (ICSC): небольшой ТЦ (small) – 5000-19 999 м², средний ТЦ (medium) – 20 000-39 999 м², крупный ТЦ (large) – 40 000-79 999 м², очень большой ТЦ (very large) – от 80 000 м².

ЭВОЛЮЦИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ

Если рассматривать крупные проекты торговой недвижимости (от 20 000 м²), которые были введены в эксплуатацию в регионе CЕЕ начиная с 1998 года, то Варшава сыграла важную роль в развитии сектора ТЦ/ТРЦ всего региона. В период с 1998 по 2002 годы общее предложение качественных торговых помещений в столице Польши составило порядка 700 000 м² благодаря вводу в эксплуатацию 14 крупных торговых центров. В Санкт-Петербурге и Киеве в указанный период не было реализовано ни одного крупного проекта, в Москве на рынок был выведен один проект площадью 40 000 м² и два более мелких проекта площадью около 25 000 м² каждый.

Инвестиции в сегменте торговой недвижимости региона Центральной и Восточной Европы, 1997 – III квартал 2013 года

Источник: Colliers International

Несмотря на активное развитие рынка торговой недвижимости, которое наблюдалось в регионе CEE с 2004 года, в Киеве не было замечено значительной динамики вплоть до завершения кризиса. В 2009 году в Киеве открылся первый крупный проект – I очередь ТРЦ Dream Town с общей арендуемой площадью 45 000 м². В течение 2009-2013 годов на рынке было введено в эксплуатацию еще 10 крупных проектов совокупной площадью более 360 000 м², включая ТРЦ Ocean Plaza (GLA – 72 000 м²).

НАСЫЩЕННОСТЬ РЕГИОНА

Загреб в настоящее время демонстрирует наивысшие показатели среди городов Центральной и Восточной Европы по количеству квадратных метров торговых помещений в расчете на 1000 жителей – 725 м². В то же время насыщенность торговыми помещения на сформировавшихся рынках составляет 706 м²/1000 жителей в Праге, 647 м² – в Варшаве и 549 м² – в Будапеште, что является выше среднего показателя в целом по региону (461 м²/1000 жителей). Данная тенденция указывает на то, что эти города близки к насыщению торговыми центрами. С другой стороны, рынки, у которых данный показатель ниже среднего – Москва, Киев, София, Белград и Бухарест, – имеют возможности для дальнейшего развития сегмента.

Новое предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Центральной и Восточной Европы, III квартал 2013 года

Источник: Colliers International

ТЕНДЕНЦИИ В СФЕРЕ ИНВЕСТИЦИЙ

В последние годы инвестирование в торговый сегмент определялось сделками продажи некоторых крупных торговых центров, таких как «Метрополис» в Москве, «Галерея» в Санкт-Петербурге, Manufakturа, Zlote Tarasy и Silesia City Center в Польше. Продолжая данный тренд, эксперты Colliers International в октябре 2013 года объявили о продаже ТЦ Wola Park в Варшаве – одного из самых крупных торговых центров в городе – компании Inter IKEA Centre Group Poland. 

Таким образом, можно говорить о некой тенденции – продажа крупных торговых центров в ключевых городах региона в значительной мере определяет объем инвестиций в торговую недвижимость региона. В целом, сделки в торговом сегменте составляли около 40% от общего объема инвестиций до сегодняшнего дня. Однако, несмотря на ряд крупных сделок в посткризисный период, доля ритейла в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость все же немного сократилась и составляет около 35% по состоянию на III квартал 2013 года. 

Вышеуказанное немного расходится с тем фактом, что предложение торговых помещений в ключевых столицах региона увеличилось втрое с 2006 года, в большей степени за счет Москвы, Санкт-Петербурга и Киева. Данный факт вызывает вопрос: каким образом рынок торговой недвижимости так заметно вырос, если объем инвестиций в торговую недвижимость явно не увеличился? Эксперты Colliers International называют несколько причин: 

1. Во-первых, девелоперы иногда оставляют крупные торговые центры в своих операционных портфелях недвижимости, не спеша их продавать. 

2. Во-вторых, факт продажи крупных торговых центров девелоперами инвесторам/ владельцам часто не анонсируется, тем самым оставаясь вне рынка и не отражаясь в общих подсчетах объема инвестиционных сделок за год. 

3. В-третьих, и что, вероятно, наиболее значимо, после первой покупки торговые центры зачастую находятся в собственности инвесторов/владельцев достаточно длительный период времени перед частичной или полной их продажей другим инвесторам. 

Например, анализ периода владения самыми крупными торговыми центрами региона показал: 

– Около 10% крупнейших торговых центров региона находились в портфелях девелоперов/управляющих компаний либо же были проданы только единожды. Период владения данными объектами составляет в среднем 7,6 лет. 

– 17 крупнейших торговых центров региона были проданы более одного раза. 47% из них расположены в городах Центральной Европы (Варшава, Прага, Будапешт и Братислава), 29% продавались в городах Восточной Европы (Москва и Санкт-Петербург) и 24% – в городах Юго-Восточной Европы (София и Загреб). Период владения такими торговыми центрами составляет от полугода до 9 лет, то есть, 5,2 года в среднем.