Торговая недвижимость СЕЕ: перспективы рынков сохранятся

РАЗВИТИЕ КРУПНЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ* В последние годы инвестирование в торговый сегмент региона CEE определялось сделками продажи некоторых крупных торговых центров (на фото: ТРЦ Silesia City Center в Катовице, Польша) ФОТО: IS Сформировавшиеся европейские рынки, такие как Варшава, Будапешт и Прага, являются лидерами по объемам и количеству средних и крупных торговых центров (площадь – от 20 000 м2). Однако в последнее время Москва, Санкт-Петербург и, в меньшей степени, Киев постепенно улучшают свои позиции в наличии средних и крупных объектов торговой недвижимости, предоставляя тем самым возможность выбора помещений розничным ритейл-операторам, а также собственникам/инвесторам, желающим расширить свой портфель недвижимости. «Если говорить о перспективах развития сегмента торговой недвижимости в Европе, то такие рынки как Киев, Москва, Бухарест, София являются ненасыщенными и имеют все возможности для дальнейшего роста, – комментирует Елена Чекмезова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers International (Украина). – Сформировавшиеся рынки Центральной и Восточной Европы, а именно Варшава, Прага, Братислава и Будапешт приблизились к относительному насыщению. Хотя и на этих рынках все еще остаются возможности для дальнейшего развития нишевых проектов и расширения/реконструкции уже существующих торговых центров. Однако любой новый проект торговой недвижимости, выходящий на рынок, с большой долей вероятности «каннибализирует» функционирующие торговые центры, поскольку вынужден бороться за свой успех на рынке. На сегодняшний день уже есть примеры новых торговых центров, которые, выйдя на рынок, вынуждены бороться за покупателей и, соответственно, за товарообороты арендаторов с более известными ТЦ/ТРЦ».
Объем предложения и общее количество существующих ТЦ/ТРЦ в городах региона CEE (> 20 000 кв.м), 2013 год
Источник: Colliers International Перспективы роста и развития проектов торговых центров на сформировавшихся рынках остаются сильными, что подтверждает активность на рынке инвестиций и в сфере управления активами. С другой стороны, потенциал менее развитых рынков, таких как Россия и Украина, становится все более привлекательным для инвесторов, стремящихся вкладывать свой капитал в быстрорастущие рынки, которые характеризуются потребительским бумом и ненасыщенностью сегмента торговой недвижимости в целом. Интерес к развивающимся рынкам проявляют и ритейл-операторы, которые готовы самостоятельно расширяться и реализовывать свои стратегии роста, несмотря на отсутствие достаточного количества качественных торговых помещений. Причиной тому является, в частности, заявленный ко вводу в эксплуатацию в ближайшем будущем большой объем нового предложения в сегменте торговой недвижимости.
Инвестиции в сегменте торговой недвижимости региона Центральной и Восточной Европы, 1997 – III квартал 2013 года
Источник: Colliers International Эти две тенденции нашли свое отражение и в инвестиционной активности в сегменте торговой недвижимости. В частности, рынки субрегиона Восточной Европы (EE), в том числе России и Украины, своими растущими темпами способствуют росту инвестиционной активности в сфере торговой недвижимости всего региона. *Здесь и далее используется классификация торговых центров, принятая Международным советом торговых центров (ICSC): небольшой ТЦ (small) – 5000-19 999 м2, средний ТЦ (medium) – 20 000-39 999 м2, крупный ТЦ (large) – 40 000-79 999 м2, очень большой ТЦ (very large) – от 80 000 м2.
ЭВОЛЮЦИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ Если рассматривать крупные проекты торговой недвижимости (от 20 000 м2), которые были введены в эксплуатацию в регионе CЕЕ начиная с 1998 года, то Варшава сыграла важную роль в развитии сектора ТЦ/ТРЦ всего региона. В период с 1998 по 2002 годы общее предложение качественных торговых помещений в столице Польши составило порядка 700 000 м2 благодаря вводу в эксплуатацию 14 крупных торговых центров. В Санкт-Петербурге и Киеве в указанный период не было реализовано ни одного крупного проекта, в Москве на рынок был выведен один проект площадью 40 000 м2 и два более мелких проекта площадью около 25 000 м2 каждый.
Инвестиции в сегменте торговой недвижимости региона Центральной и Восточной Европы, 1997 – III квартал 2013 года
Источник: Colliers International Несмотря на активное развитие рынка торговой недвижимости, которое наблюдалось в регионе CEE с 2004 года, в Киеве не было замечено значительной динамики вплоть до завершения кризиса. В 2009 году в Киеве открылся первый крупный проект – I очередь ТРЦ Dream Town с общей арендуемой площадью 45 000 м2. В течение 2009-2013 годов на рынке было введено в эксплуатацию еще 10 крупных проектов совокупной площадью более 360 000 м2, включая ТРЦ Ocean Plaza (GLA – 72 000 м2).
НАСЫЩЕННОСТЬ РЕГИОНА Загреб в настоящее время демонстрирует наивысшие показатели среди городов Центральной и Восточной Европы по количеству квадратных метров торговых помещений в расчете на 1000 жителей – 725 м2. В то же время насыщенность торговыми помещения на сформировавшихся рынках составляет 706 м2/1000 жителей в Праге, 647 м2 – в Варшаве и 549 м2 – в Будапеште, что является выше среднего показателя в целом по региону (461 м2/1000 жителей). Данная тенденция указывает на то, что эти города близки к насыщению торговыми центрами. С другой стороны, рынки, у которых данный показатель ниже среднего – Москва, Киев, София, Белград и Бухарест, – имеют возможности для дальнейшего развития сегмента.
Новое предложение торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Центральной и Восточной Европы, III квартал 2013 года
Источник: Colliers International
ТЕНДЕНЦИИ В СФЕРЕ ИНВЕСТИЦИЙ В последние годы инвестирование в торговый сегмент определялось сделками продажи некоторых крупных торговых центров, таких как «Метрополис» в Москве, «Галерея» в Санкт-Петербурге, Manufakturа, Zlote Tarasy и Silesia City Center в Польше. Продолжая данный тренд, эксперты Colliers International в октябре 2013 года объявили о продаже ТЦ Wola Park в Варшаве – одного из самых крупных торговых центров в городе – компании Inter IKEA Centre Group Poland. Таким образом, можно говорить о некой тенденции – продажа крупных торговых центров в ключевых городах региона в значительной мере определяет объем инвестиций в торговую недвижимость региона. В целом, сделки в торговом сегменте составляли около 40% от общего объема инвестиций до сегодняшнего дня. Однако, несмотря на ряд крупных сделок в посткризисный период, доля ритейла в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость все же немного сократилась и составляет около 35% по состоянию на III квартал 2013 года. Вышеуказанное немного расходится с тем фактом, что предложение торговых помещений в ключевых столицах региона увеличилось втрое с 2006 года, в большей степени за счет Москвы, Санкт-Петербурга и Киева. Данный факт вызывает вопрос: каким образом рынок торговой недвижимости так заметно вырос, если объем инвестиций в торговую недвижимость явно не увеличился? Эксперты Colliers International называют несколько причин: 1. Во-первых, девелоперы иногда оставляют крупные торговые центры в своих операционных портфелях недвижимости, не спеша их продавать. 2. Во-вторых, факт продажи крупных торговых центров девелоперами инвесторам/ владельцам часто не анонсируется, тем самым оставаясь вне рынка и не отражаясь в общих подсчетах объема инвестиционных сделок за год. 3. В-третьих, и что, вероятно, наиболее значимо, после первой покупки торговые центры зачастую находятся в собственности инвесторов/владельцев достаточно длительный период времени перед частичной или полной их продажей другим инвесторам. Например, анализ периода владения самыми крупными торговыми центрами региона показал: – Около 10% крупнейших торговых центров региона находились в портфелях девелоперов/управляющих компаний либо же были проданы только единожды. Период владения данными объектами составляет в среднем 7,6 лет. – 17 крупнейших торговых центров региона были проданы более одного раза. 47% из них расположены в городах Центральной Европы (Варшава, Прага, Будапешт и Братислава), 29% продавались в городах Восточной Европы (Москва и Санкт-Петербург) и 24% – в городах Юго-Восточной Европы (София и Загреб). Период владения такими торговыми центрами составляет от полугода до 9 лет, то есть, 5,2 года в среднем.
Объем инвестиций в торговую недвижимость в странах Центральной и Восточной Европы, 1997 – III квартал 2013 года
Источник: Colliers International
ВЫВОДЫ Очевидно, что продажа крупных торговых центров в ключевых городах продолжает определять объем инвестиционных трансакций в регионе Центральной и Восточной Европы. В то время как продажи крупных торговых центров происходят преимущественно в городах Центральной Европы – Варшаве, Праге, Бухаресте и Будапеште, все большее число сделок совершается в региональных городах Польши и далее на Восток – Киеве, Москве и Санкт-Петербурге. Однако, несмотря на несколько крупных сделок за последнее время, доля инвестиций в торговую недвижимость в сравнении с другими сегментами в посткризисный период несколько сократилась. Количество же функционирующих крупных торговых центров в регионе, напротив, увеличилось. На первый взгляд, это может указывать на снижение «аппетита» со стороны инвесторов к крупным торговым центрам наряду с сокращением нового предложения, так как рынки постепенно достигают насыщения (некоторые рынки Центральной Европы, такие как Варшава, Прага, Братислава и Будапешт уже пребывают на этом этапе). Однако ситуация на самом деле иная: длительный период владения торговыми объектами, обычно используемый собственниками и инвесторами крупных торговых центров, указывает на инвестиционный энтузиазм по отношению к данному типу активов, принимая во внимание безапелляционное качество данных торговых центров и в целом их очень низкий уровень вакантности. Продажа крупных торговых центров в ключевых городах региона в значительной мере определяет объем инвестиций в торговую недвижимость региона CEE (на фото: ТРЦ «Метрополис» в Москве, Россия) ФОТО: IS РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ УКРАИНЫ: ПРОГНОЗЫ** – Дальнейшее развитие рынка торговой недвижимости Украины будет во многом зависеть от политической и экономической ситуации в стране. – В течение 2014-2015 годов, при условии своевременного ввода в эксплуатацию всех анонсированных объектов, на рынок выйдет порядка 520 000 м2 новых торговых помещений. Многие заявленные к открытию проекты находятся в активной стадии развития. – Арендные ставки на торговые площади в 2014 году, вероятнее всего, останутся на уровне 2013 года при условии сохранения стабильной экономической ситуации в стране. При условии выхода на рынок всех заявленных на этот период проектов, арендные ставки могут снизиться, а вакантность – повыситься. – Эксперты Colliers International ожидают, что в 2014 году сохранится умеренный инвестиционный интерес к украинскому рынку коммерческой недвижимости. Интерес на функционирующие активы будет все также сконцентрирован вокруг торгового и офисного сегментов; интерес к девелоперским возможностям будет по-прежнему проявляться к проектам торговой недвижимости. ** Прогнозы действительны при условии отсутствия резкого отклонения реальных макроэкономических показателей от прогнозируемых.