Торговая недвижимость Москвы: рост рынка

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Анализ сегмента торговых центров экспертами компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Россия)» показывает стабильный рост объема инвестиций в развитие новых проектов. В течение последних нескольких лет отмечается тенденция перехода от развития единичных проектов современных торговых центров к формированию постепенно ужесточающейся конкурентной среды. Каждый новый заявленный торговый центр или проект стремится превзойти конкурентов по оригинальности концепции и масштабу.
По данным «Colliers International Россия», в 2005 году в Москве было открыто 12 торговых центров общей площадью около 540 тысяч м² (торговая площадь (GLA) – 280 тысяч м²). При этом общую площадь высококачественных торговых центров на конец 2005 года аналитики компании «Jones Lang LaSalle Россия» оценивают на уровне 1 202 800 м². Несмотря на двукратное увеличение общего количества высококлассных торговый площадей с 2003 года, в Москве по-прежнему сохраняется ощутимый дефицит качественных площадей, диктующийся значительным спросом со стороны российских и зарубежных операторов. На сегодняшний день процент незанятых площадей в ТЦ Москвы остается крайне низким – не более 1%.

Таблица 1. Торговые центры Москвы, открытые в 2005 году
Название	Адрес	Общая площадь, м²	Торговая площадь, м²	Якорные арендаторы	Время открытия
«Аркадия»	Большой Овчинниковский пер., 16	7500	5500	Супермаркет «Рамстор», шестизальный мультиплекс сети «Пять Звезд»	Январь
«Варшавский»	Варшавское шоссе, 87-б	30 000	15 000	Супермаркет «Цезарь-парк», пятизальный кинотеатр «Бумеранг»	Февраль
«Ладья»	Ул. Дубравная, 34/29	25 100	13 400	Супермаркет «Перекресток», «Детский мир», шестизальный кинотеатр «Люксор»	Апрель
«Европарк»	Рублевское шоссе, 62	86 500	39 200	Гипермаркет «Рамстор», магазин бытовой техники «Техносила», пятизальный кинотеатр «Формула Кино»	Май
XL III	Ярославское шоссе, 1-й километр	55 000	25 000	Супермаркет «Перекресток», магазин бытовой техники «Эльдорадо», Banana-Mama, шестизальный кинотеатр сети «Роскино»	Май
«РИО»	Ул. Б. Черемушкинская, 1	92 000	35 100	Гипермаркет «Наш гипермаркет», шестизальный мультиплекс сети «Пять Звезд», магазин бытовой техники «М.видео», детский развлекательный центр «Риоленд»	Июнь
«Рамстор» – Севастопольский проспект	Севастопольский пр-т, 7	53 300	26 400	Гипермаркет «Рамстор», шестизальный кинотеатр «Формула Кино»	Октябрь
«Молл Гэллери» – Братеево	Задонский проезд, 5	35 000	29 000	Гипермаркет «РЕАЛ», магазин бытовой техники «М.видео», «Фабрика обуви»	Октябрь
«Фестиваль»	Мичуринский пр-т, Олимпийская деревня, 1, 3	56 400	27 700	Супермаркет «Седьмой континент», магазин бытовой техники «М.видео», магазин спортивных товаров «Спортмастер», Marks&Spencer	Ноябрь
«Молл Гэллери – Отрадное»	Сигнальный проезд, 37	25 000	21 000	Гипермаркет «Реал», магазин детских товаров Hobby Centre	Декабрь
«Retail Парк»	Ул. Дорожная, 1	47 500	24 500	OBI, магазин бытовой техники «М.видео», магазин изделий из меха и кожи «Снежная королева»	Декабрь
«Ашан-Алтуфьево»	МКАД, 84-й километр	–	18 000	Гипермаркет «Ашан»	Декабрь

Источник: «Colliers International Россия»

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
По данным специалистов «Colliers International Россия», в целом по рынку наблюдается стабилизация ставок аренды; происходит сегментирование – в профессиональных объектах с хорошим местоположением наблюдается некоторое повышение ставок, в то время как в проектах с неудачной концепцией или местоположением можно наблюдать их падение.
Для арендаторов отдельных профилей можно отметить следующие тенденции: снижение ставок аренды для операторов, предлагающих мобильное и цифровое оборудование, операторов сектора «Подарки»; увеличение среднего размера магазинов сегмента «Одежда».
По данным специалистов компании «Noble Gibbons в ассоциации с CB Richard Ellis (Россия)», с ростом объема предложения площадей в современных торговых центрах постепенно ослабевает ажиотажный спрос операторов на площади формата street retail в торговых коридорах города. Несмотря на это, уровень арендных ставок в сегменте street retail в 2005 году оставался на стабильно высоком уровне. Лидером ценового предложения отдельных помещений под магазины в Москве стал центр «Арбат 1», заявив рекордную для площадей такого формата ставку – $3540/м²/год, не включая НДС. Средние значения арендных ставок для помещений площадью 100-200 м² в основных торговых коридорах держатся в пределах $1000-$1900/м²/год. Объем свободных площадей не превышает 2-3%.
Как отмечают специалисты компании «Jones Lang LaSalle Россия», на рынок продолжают выходить новые сетевые торговые операторы. Во втором полугодии 2005 года Real открыл свои первые гипермаркеты в Москве. В конце 2005 дебютировал Mark&Spencer, Castroma и Decathlon планируют свой выход на 2006 год.

Таблица 2. Распределение ставок аренды по профилям в ТЦ Москвы
Профиль	Диапазон площадей, м²	Ставка аренды, $ за м² в год
Якорные арендаторы
Гипермаркет	7000-20000	70-150
Супермаркет	700-3000	200-250
Электроника	1200-3500	250-350
Спорт и отдых	350-3000	150-450
Одежда	600-2000	200-900
Развлечения	250-8000	50-250
Товары для дома	400-700	300-1000
Товары для детей	500-2500	150-400
Другие операторы
Одежда	30-500	400-2500
Обувь	50-1000	400-1600
Спорт и отдых	50-300	450-1200
Красота и здоровье	40-300	600-1600
Товары для дома	Товары для дома	800-1800
Товары для детей	40-500	400-1500
Мобильное и цифровое оборудование	20-80	2000-4000
Аксессуары	20-70	1500-3500
Сувениры-подарки	20-100	1000-3000
Общепит (фуд-корт)	20-80	700-1700
Услуги	10-100	300-1150

Источник: «Colliers International Россия»

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА
Среди основных тенденций, обозначенных в 2005 году, эксперты «Colliers International Россия» выделяют следующие:
– Западные игроки: выход/декларирование выхода на рынок компаний Castorama (Kingfisher), Saturn, Real, Decathlon.
– Развитие тенденции перехода от фиксированной ставки аренды к проценту от оборота.
– Заметное распространение бивалютной ставки аренды (комбинация доллара и евро).
– Развитие инвестиционного рынка объектов торговой недвижимости.
– Появление новых форматов (retail park); западные девелоперы рассматривают возможность создания factory outlet.
– Появление сетевых девелоперов, некоторые из них реализуют проекты не только в Москве, но и в региональных городах: «Вэйклин Промоушен Лимитед» (проекты «Золотой Вавилон» – Москва), группа компаний «Ташир» («РИО» – Москва; «Фаворит» – Ярославль, «Калуга XXI век» – Калуга, «Парадиз» – Тула), «Гиперцентр» (торговые центры с гипермаркетами «Мосмарт» – Москва, Нижний Новгород).
– По мере появления на рынке торговой недвижимости все большего количества качественных площадей несколько меняются взаимоотношения арендаторов и арендодателей. Между девелоперами начинается борьба за присутствие в торговом центре арендаторов из группы «лучших». К ним можно отнести операторов, представляющих такие торговые марки, как Mexx, Zara, Jennyfer, Motivi, Accessorize и др. Эти арендаторы, даже несмотря на возможно относительно небольшой размер занимаемых ими площадей, начинают играть якорные функции, привлекая посетителей в торговый центр.
– В настоящий момент рынок открыт к появлению новых марок и брэндов. Однако, открываясь в профессиональных торговых центрах, не все операторы могут предложить тот уровень стандартов обслуживания и качества товаров, который от них ожидался, и перестают быть интересными рынку, а значит и девелоперам.
По мнению специалистов «Colliers International Россия», создание Третьего Транспортного Кольца (ТТК) явилось мощным толчком для расширения девелоперской активности на территориях вокруг него. Причиной этому является высокий неудовлетворенный спрос на профессиональные торговые площади и практическое отсутствие в центральной части города свободных для застройки участков, что приводит к необходимости освоения подземного пространства. Строительство в районе ТТК представляется прекрасной альтернативой такому, требующему больших средств и организационных усилий, девелопменту.
С точки зрения развития торговой недвижимости, ТТК предоставляет уникальные возможности. С одной стороны – это обширные территории пока еще сравнительно недорогой земли, с другой – то, о чем уже говорилось ранее – хорошая транспортная доступность.
Следует отметить, что большое число проектов около ТТК потенциально может создать дополнительные риски и сложности как для самих девелоперов, так и для городских властей: реализация подобных, рассчитанных на массового посетителя объектов, может привести к тому, что пропускная способность магистрали быстро исчерпается. Поэтому без принятия дополнительных мер по развитию Третьего Транспортного Кольца (строительство новых съездов и развязок) возникновение серьезных транспортных проблем на магистрали может стать неизбежным.

Таблица 3. Крупнейшие объекты рынка торговой недвижимости Москвы, планируемые к выходу в 2006 году
Название	Адрес	Общая площадь, м²
«МЕГА Белая Дача»	Г. Котельники (14 км МКАД)	240 000
«Европейский»	Киевская площадь, 1	180 000
ТЦ на Рязанском проспекте	Рязанский пр-т, 2	134 000
«Рамстор»	Проспект Вернадского, 2-а	110 000
«Мосмарт на Боровском»	Боровское шоссе/МКАД	75 500
«Времена Года»	Кутузовский проспект, 48	65 000
«Алтуфьевское шоссе»	Алтуфьевское шоссе, 70	41 800
«Семеновский» (II очередь)	Семеновская площадь, 1	40 000
«Ереван Плаза»	Ул. Б.Тульская	39 000
Lotte & Lotte	Новинский бульвар, 8-10	36 800*
«Аэробус»	Варшавское шоссе, 95	36 000
«Фаворит»	Ул. Южнобутовская/ул. Веневская	35 000
«Глобал Сити» (II очередь)	Ул. Днепропетровская, 4-а	34 000
«Домодедовский»	Ул. Генерала Белова, 18	33 000
«Мытищи Плаза»	Г. Мытищи, Шараповский проезд, 18	26 600
«Час Пик»	Расположен между 87-м км МКАД и ул. Корнейчука	25 000
ТЦ на Мосфильмовской	Ул. Мосфильмовская, 4-6	24 900
«Золотой Вавилон-II»	Новоясеневский проспект/ул. Ясногорская	21 000
«Тряпка»	Ленинградское шоссе, 23	20 000
«Бибиревский»	Ул. Бибиревская, 10	18 600
«Формула Кино»	Можайское шоссе/МКАД	16 000
ТЦ на Электрозаводской	Ул. Б. Семеновская, 16	15 700
ТЦ на Шаболовке	Ул. Шаболовская, 10	10 000

Источник: «Colliers International Россия»
* – площадь торговой составляющей

ПРОГНОЗ
По оценкам аналитиков компании «Jones Lang LaSalle Россия», новые проекты в основном будут сконцентрированы на окраинах. Запланировано строительство нескольких подземных торговых центров, которые расположатся под Пушкинской площадью, а также под площадями Белорусского и Павелецкого вокзалов. Также в городе ожидается строительство ряда крупных проектов, и в ближайшие несколько лет появятся более десяти торговых центров, площадь каждого из которых будет превышать 50 000 м².
По данным «Colliers International Россия», в 2006 году предполагается выход на рынок более 20 торговый центров, общая площадь которых составит около 1,3 миллиона м². При этом в прогнозе развития рынка торговой недвижимости в компании выделяют следующие аспекты:
– Развитие формата суперрегиональных торговых центров общей площадью свыше 100 000 м² (4 проекта на 2006 год).
– Расширение представительства торговых объектов на МКАД.
– Обострение конкуренции и формирование условий для торговой специализации.
– Развитие формата «универмаг»: реконструкция существующих («Добрынинский», II очередь торгового дома «ЦУМ», Lotte & Lotte), выход на рынок западных игроков, работающих в данном формате.
– Рост числа инвестиционных сделок.
– Дальнейшее распространение практики назначения арендной платы как процента с оборота.
– Повышение номинальных долларовых ставок аренды в случае существенной ревальвации рубля к доллару США и евро.
– Изменение концепции наименее успешных и плохо позиционированных объектов.
– Расширение объема развлекательной части в составе ТРЦ.

Версия для печати