Торговая недвижимость Киева: скромные результаты года

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ В текущем году основные показатели, влияющие на рынок торговой недвижимости и ритейл-сегмента Украины, продолжили демонстрировать негативную динамику, наблюдавшуюся еще в 2014-м. Так, по данным Госкомстата Украины: – по итогам января-сентября нынешнего года оборот розничной торговли* Украины составил около 735 миллиардов гривен, что в сопоставимых ценах равно 77,7% к аналогичному периоду 2014 года (для сравнения: индекс оборота розничной торговли Украины по итогам января-сентября 2014 года по отношению к аналогичному периоду 2013-го составил 94,7%); – оборот розничной торговли Киева по итогам 9 месяцев 2015 года сократился на 13,3% и составил около 113 миллиардов гривен (для сравнения: оборот розничной торговли Киева в январе-сентябре 2014 года по отношению к аналогичному периоду 2013-го сократился на 5,1%); – индекс потребительских цен на товары и услуги по итогам января-сентября 2015 года вырос почти на 50% по отношению к аналогичному периоду 2014 года; – по итогам января-сентября индекс реальной заработной платы по сравнению с аналогичным периодом 2014 года составил 76,8% (для сравнения: за аналогичный период прошлого года по отношению к 2013-у этот показатель составил 96,9%); – индекс реального располагаемого дохода по итогам второго квартала 2015 года, с учетом ценового фактора, сократился на 34%. *Без учета временно оккупированной территории Автономной Республики Крым и Севастополя, а также части зоны проведения АТО. ТЕНДЕНЦИИ Открытие второй очереди аутлет-центра «Мануфактура» Kiev Outlet Village (с. Ходосеевка, Киевская область) заявлено на конец октября текущего года ФОТО: «МАНУФАКТУРА» KIEV OUTLET VILLAGE Период 2014 года – начало 2015-го был крайне сложным для рынка торговой недвижимости Киева и Украины в целом. Так, по данным компании UTG, такие наблюдавшиеся на рынке факторы как сокращение объемов потребления, товарооборотов ритейлеров и планов развития сетей привели к падению арендных плат на 30-70%, росту вакантности с 2% до 7,5%, снижению количества активных арендаторов с примерно 1000 до менее 100, а также 2-кратному сокращению темпов выхода новых для рынка операторов. Ряд крупных ТРЦ анонсировал перенос сроков ввода в эксплуатацию на 2016 год. Однако, по словам Александра Носаченко, управляющего директора Colliers International (Украина), начиная с апреля-мая этого года, с условной стабилизацией экономической и военно-политической ситуации в Украине, рынок торговой недвижимости начал оживать. «Как результат, отмечалась активизация арендаторов, стабилизация гривневых товарооборотов и увеличение количества сделок как в Киеве, так и в других регионах», – комментирует эксперт. В целом, по данным экспертов, на рынке торговой недвижимости Киева в текущем году наблюдались следующие тенденции: – низкий объем нового предложения за счет переноса сроков открытия ряда проектов; – формирование рынка арендатора, который может сейчас получить максимально выгодные арендные условия в функционирующих торговых центрах; – ротация арендаторов из объектов стрит-ритейла в торговые центры; – смена якорных арендаторов в ряде торговых центров; – перераспределение потоков посетителей столичных торговых центров в сторону объектов регионального формата, предлагающих более широкий ассортимент товарных групп и развлечений, и, соответственно, перераспределение товарооборотов среди торговых объектов и ритейлеров; – маркетинг и продвижение становятся важным фактором успешной работы ТЦ; – оптимизация эксплуатационных расходов торговых центров, при этом без сокращения расходов на продвижение объектов.
Обеспеченность торговыми центрами на душу населения,III квартал 2015 года
Источник: JLL в Украине
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Ввиду смещения сроков открытия реализуемых в Киеве торговых центров, в 2015 году показатель нового предложения может быть одним из самых низких за последние годы. В частности, за 9 месяцев текущего года на рынок Киева было выведено три небольших торговых центра. Так, в феврале начал полноценно функционировать ТЦ DOMA Center, расположенный по ул. Строителей, 40 (однако, фактически, этот объект был введен в эксплуатацию в конце 2014 года). Общая площадь ТЦ составляет около 8150 м2 (GLA – 7000 м2). Паркинг рассчитан на 30 машиномест. 4 апреля состоялось открытие ТЦ Novus общей площадью 20 000 м2 (GLA – 13 560 м2), который стал крупнейшим объектом сети в Украине. ТЦ расположился по ул. Здолбуновской, 7-г в Киеве. В нем представлено более 60 магазинов, а также гипермаркет площадью 8000 м2. Паркинг рассчитан на 900 машиномест. В середине августа в Киеве был запущен еще один торговый объект – ТЦ «Познякоff», расположенный возле станции метро «Позняки». Площадь ТЦ составляет около 2400 м2. По данным консалтинговых компаний, до конца 2015 года в Киеве ожидается ввод в эксплуатацию нескольких объектов – ТРЦ New Way (GLA – 16 200 м2), расположенного на пересечении улиц Вербицкого и Тростянецкой, ТЦ по ул. Мурманской, 6 (GLA – 7000 м2), второй очереди аутлет-центра «Мануфактура» Kiev Outlet Village в с. Ходосеевка Киевской области (GLA – 6600 м2), второй очереди ТЦ «Городок» (GLA – 17 000 м2), расположенной на пересечении Оболонского проспекта и ул. Богатырской. Также к концу года заявлено открытие еще одного небольшого по площади ТЦ «Орнамент», строительство которого ведется на пересечении проспекта Правды и проспекта Свободы. Общая площадь объекта составит 2700 м2, вместимость паркинга – 60 машиномест. В противовес 2015-у, 2016-й год должен стать рекордным для Киева – на следующий год в городе заявлено открытие ряда торговых центров совокупной арендуемой площадью более 500 000 м2. Однако, несмотря на высокую готовность некоторых объектов, вывод всего заявленного объема в следующем году, по мнению экспертов, является маловероятным.
Основные ТРЦ, заявленные ко вводу в эксплуатацию в Киеве в 2016-2017 годах
Название Месторасположение Девелопер GLA, м2 Заявленная дата открытия
ТРЦ Lavina Mall Проспект Академика Палладина «Мандарин Плаза» 142 000 2016
ТРЦ Blockbuster Mall Проспект Московский, 36 «Мандарин Плаза» 142 000 2016
ТРЦ Respublika Кольцевая дорога, 1-а «К.А.Н. Девелопмент» 135000 2016
ТРЦ RETROVILLE Проспект Правды Stolitsa Group 91 255 2016
ЦУМ Ул. Богдана
Хмельницкого, 2
«ЭСТА Холдинг» 23 500 2016
ТРЦ Podol Mall Ул. Еленовская, 23 «Билдинг Инвест Групп» 13 825 2016
ТЦ на Почтовой площади Почтовая площадь Локальный девелопер 8265 2016
ТРЦ «Лукьяновка» Ул. Дегтяревская,7-7-а Arricano Real Estate 47 050 2017
Источник: «Commercial Property», UTG
АРЕНДНЫЕ СТАВКИ Ввиду существенной девальвации национальной валюты, уровень арендных ставок на рынке торговой недвижимости Киева существенно снизился. По данным компании UTG, состоянием на конец I полугодия 2015 средняя арендная ставка в торговых объектах столицы для галереи моды (на помещения площадью 100-200 м2) составляла около $28/м2/месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов), что на 35% ниже аналогичного периода 2014 года. По данным JLL в Украине, максимальная арендная ставка на рынке торговых центров Киева остается стабильной с начала года и составляет $840/м2/год (без учета НДС и операционных расходов). «По сравнению с аналогичным периодом 2014 года арендные ставки в долларовом эквиваленте значительно просели ввиду курсовой разницы практически в два раза. Тем не менее, в последнее время отмечается рост в гривневом эквиваленте. Прогнозировать дальнейший рост арендных ставок в валютной составляющей на рынке в целом на данный момент не приходится, за исключением разве что лучших действующих объектов. В кратко- и среднесрочной перспективе ставки аренды вряд ли достигнут уровня 2014 года», – комментирует Александр Носаченко. Среди других тенденций в сегменте аренды эксперты отмечают формирование существенной разницы стоимости аренды в новых и существующих объектах. В вопросах взаимодействия арендаторов и арендодателей продолжается практика индивидуальной договоренности, которая может включать краткосрочную фиксацию курса доллара, компенсацию ремонта, др. Также распространена схема оплаты с процентом от товарооборота, который, по данным компании UTG, составляет 2-5% для якорных арендаторов и 7-15% – для операторов торговой галереи. «В Киеве в III квартале 2015 года немного видоизменилась практика индивидуальных договоренностей при пересмотре коммерческих условий договоров аренды, – отмечает Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине. – Сегодня собственники торговых центров фиксируют арендные ставки в гривне по текущему курсу НБУ взамен предоставлению скидок или фиксации ставок существенно ниже курса НБУ. Однако, эти договоренности являются краткосрочными, и период их действия обычно ограничен 3-6 месяцами, а по истечении этого времени предполагается применение валютного коридора с фиксированной верхней границей в размере от 10% до 20% от курса доллара».
Динамика максимальной ставки аренды в торговых центрах Киева, IV квартал 2007 года – III квартал 2015 года
Источник: JLL в Украине «Мы прекрасно понимаем, как сложно арендаторам в столь нестабильное время вести бизнес, и стараемся понять, изучить и найти компромисс, но исключительно в том случае, если арендатор аргументировано и в цифрах доказал такую необходимость, – рассказывает Юлия Счастливая, директор по аренде компании Arricano Real Estate. -С арендаторами, которые обращаются к нам с какими-либо требованиями на уменьшение/изменение коммерции, при этом по различным причинам не показывая реальные обороты магазина, и у которых отсутствует самостоятельная маркетинговая поддержка, неохотно вступаем в переговоры, поскольку это взаимный процесс, в котором важно участие и понимание всех нюансов эффективности бизнеса как арендодателем, так и арендатором». Ольга Троян, управляющий директор аутлет-центра «Мануфактура» Kiev Outlet Village, в свою очередь, отмечает, что основные условия работы аутлет-центра с арендаторами не претерпели существенных изменений. «Условия работы в аутлете четко регламентируются контрактом, который имеет специфику, отличную от торгового центра, поэтому, если говорить о принципиальных положениях договоров, то в них изменений не было, – отметила она. – В аутлете ставки аренды изначально ниже, чем в городе, курс арендных платежей мы фиксировали, и это помогало арендаторам планировать свои затраты». Площадь ТЦ «Познякoff» составляет около 2400 кв.м ФОТО: IS
ВАКАНТНОСТЬ По данным компании JLL в Украине, среднерыночный уровень вакантности в действующих торговых и торгово-развлекательных центрах Киева продемонстрировал небольшое снижение и по итогам III квартала 2015 года составил 7,5% (по сравнению с 9,5%, зафиксированными по итогам III квартала 2014 года). Уменьшение объема свободных площадей наблюдалось практически во всех торговых центрах Киева и обусловлено оживлением ритейл-сегмента – увеличением активности локальных ритейл-операторов и продолжением развития некоторых зарубежных брендов, в частности, турецких LC Wаikiki и adL, др. По словам Александра Носаченко, «на сегодняшний день спрос со стороны ритейлеров наблюдается преимущественно на лучшие действующие торговые центры, которых около 5-6 в Киеве и не более 10 по всей Украине». Этому способствует, среди прочего, продолжающаяся готовность арендодателей предоставлять лояльные условия аренды, готовность к индивидуальным договоренностям. «Мы смогли договориться практически со всеми партнерами и, как следствие, вакантность в наших ТРЦ уменьшилась за счет подписания новых договоров аренды», – рассказывает Юлия Счастливая. В частности, в ТРЦ «РайON» – одном из двух торговых объектов, находящихся в собственности и управлении компании в Киеве, вакантность на начало текущего года составляла немногим более 4%, а к концу сентября снизилась до 2%. За 9 месяцев 2015 года компания пописала 20 новых договоров аренды в этом объекте. В ТРЦ «Проспект» – втором столичном объекте Arricano Real Estate – вакантность на конец сентября составляла 9,3%. К концу года девелопер планирует сократить долю свободных площадей в этом комплексе до менее 8%. В частности, компания подписала договоры аренды на открытие в ТРЦ «Проспект» таких магазинов как LC Waikiki, который станет крупнейшим объектом сети в Украине (1360 м2), Calzedonia, Intimissimi, Samsung, LTB Jeans, Crocs, English Home, Roshen, а также универмага украинских дизайнеров modateka NamesUA. В текущем году активную политику привлечения новых арендаторов занял ТРЦ Gulliver. В частности, пул его арендаторов пополнили магазины Arena, Roy Robson, Sassofono, Perline, Silenza, All Stars, UDress. Кроме того, в ТРЦ открылись первый тренинг-центр бьюти-бренда Inglot и Сервисно-визовый центр по обслуживанию заявителей на визу в страны Европейского Союза. Осенью в ТРЦ открылся обновленный нулевой этаж, где разместились якорные арендаторы – продуктовый супермаркет «Сільпо» и супермаркет бытовой техники и электроники «Эльдорадо». Как сообщила Лилия Резвая, управляющая МФК Gulliver, за счет открытия обновленного этажа и новых магазинов ТРЦ планирует снизить вакантность с 9% до 5%. «Мы сейчас активно ведем переговоры со многими арендаторами. У нас есть несколько вакантных мест, где мы будем рады видеть арендаторов, которые смогут удовлетворить потребности наших посетителей», – отметила Лилия Резвая. В первой очереди аутлет-центра «Мануфактура» Kiev Outlet Village показатель вакантности составляет менее 20% и, по словам Ольги Троян, он постоянно снижается за счет открытия новых магазинов. В конце октября текущего года состоится запуск второй очереди аутлета площадью 6600 м2, однако, показатель заполняемости по ней компания не предоставила. «Аутлет – это цепочка после основной розницы, и вторая очередь «Мануфактуры» строилась под заявленные открытия новых торговых центров в Киеве, поскольку ритейлерам при открытии новых магазинов необходимо решать вопросы стоков. Практически все заявленные на этот год открытия в столице по различным причинам перенеслись на следующий год. В целом, есть еще порядка 30 брендов, которые мы ожидаем увидеть в «Мануфактуре», – сообщила Ольга Троян. РИТЕЙЛ Одной из основных тенденций рынка ритейла Украины в 2015 году была активизация развития отечественных брендов и появление новых украинских марок. Тренд в поддержку национального производителя стал основной тому причиной, а более лояльные условия аренды в торговых центрах, а также их желание соответствовать существующей тенденции и спросу на украинские товары со стороны посетителей способствовали более активному появлению такой продукции на прилавках магазинов в торговых центрах. В сложившихся условиях активизировались и операторы одежды, уже давно присутствующие на рынке. Среди них – Arber, VDone, «Ровенский льоно-комбинат», a.Tan, Goldi, Kleo, др. Однако, наиболее активные позиции в вопросах развития все же заняли украинские операторы drogerie-магазинов (proStor) и продуктовых супермаркетов («Сільпо»). В текущем году украинский рынок привлек ряд зарубежных брендов, среди них – турецкую сеть мультибрендовых магазинов обуви SuperStep ФОТО: SUPERSTEP 2015-й не стал годом активного выхода в Украину новых брендов, что обусловлено как общей ситуацией в стране, так и переносом открытия ряда ТРЦ, которые должны были стать отправными точками для дебюта и развития зарубежных операторов. Тем не менее, в текущем году украинский рынок все же привлек ряд марок и, кроме того, вернул несколько брендов, покинувших страну в прошлом году. Среди них – такие новые бренды как Betty Barclay (немецкий бренд женской одежды, обуви, аксессуаров и парфюмерии), Silenza (итальянский бренд белья), adL (турецкий бренд одежды для женщин), SuperStep (турецкая сеть мультибрендовых магазинов обуви), IDEXE (детский салон итальянской одежды), Stefanel (итальянский бренд одежды). Кроме того, в начале декабря 2015 года на украинский рынок выйдет новый бренд одежды, обуви и аксессуаров для мужчин и женщин Ravin Jeans. Первый магазин сети разместится на втором этаже торгово-развлекательного центра Ocean Plaza (Киев) и займет площадь в 230 м2. В ближайшие пять лет компания планирует открыть в Украине 40 магазинов Ravin Jeans. Также стоит отметить возвращение нескольких известных брендов, которые свернули деятельность в Украине в 2014 году. Среди них – такие сети как BOSCO Sport (спортивная одежда, Россия), Marella и Marina Rinaldi (оба – женская одежда, Италия), др. Среди других знаковых событий на рынке ритейла стоит отметить подписание в сентябре текущего года компанией «Эпицентр К», развивающей в Украине сеть одноименных DIY-гипермаркетов, лицензионного договора о партнерстве со швейцарским оператором сети магазинов товаров для спорта Intersport – компанией IIC-Intersport International Corporation GmbH. Согласно договору, «Эпицентр К» будет представлять бренд Intersport на рынке Украины. Компания планирует в течение трех лет открыть до 50 отделений Intersport, которые будут располагаться, в частности, в структуре гипермаркетов «Эпицентр» в формате «магазин в магазине». Также стало известно, что сеть по продаже спортивной одежды Decathlon, являющаяся одним из подразделений французской группы Auchan, ищет в Украине площадки для размещения магазинов сети. В частности, Украину посетили представители ритейлера, которые интересовались площадками от 4000 м2 до 7000 м2 в торговых центрах Киева и городах-миллионниках. Кроме того, по данным компании UTG, продолжаются переговоры по выходу в Украину таких международных операторов как IKEA, H&M, Cotton, Defacto, др.
Динамика доли вакантных площадей в торговых центрах Киева, IV квартал 2007 года – III квартал 2015 года
Источник: JLL в Украине Среди других трендов ритейл-сегмента Украины эксперты называют: – оптимизация расходов ритейл-операторами, сокращение убыточных торговых точек; – для некоторых розничных сетей этот кризис стал временем активного развития; – сворачивание бизнеса и перемещение ритейл-операторов из Донецкой и Луганской областей в более благоприятные регионы, в частности, в Киев; – избирательный подход арендаторов к открытию новых магазинов в связи с падением доходов и отсутствием доступного заемного финансирования.
ПРОГНОЗЫ На 2016-й год в Киеве заявлено открытие ряда торговых центров совокупной арендуемой площадью более 500 000 кв.м (на фото: строительная площадка ТРЦ Blockbuster Mall) ФОТО: IS По прогнозам экспертов, до конца текущего года ситуация на рынке торговой недвижимости Киева будет оставаться стабильной. Возможно незначительное повышение средних арендных ставок в 2015 и 2016 годах, чему будет способствовать рост спроса на торговые площади со стороны арендаторов. Однако, если в следующем году на рынок будут выведены заявленные объекты, а это порядка 500 000 м2, чрезмерное новое предложение приведет к снижению средней арендной ставки по рынку Киева. Что касается непосредственно вывода новых объектов, то эксперты не исключают возможности смещения сроков их открытия. «С большой долей вероятности в 2016 году не стоит ожидать большого количества открытий новых ТРЦ, – комментирует Александр Носаченко. – На август 2016-го анонсировано официальное открытие ЦУМа. Что касается ряда других строящихся проектов – ТРЦ Respublika, ТРЦ Lavina Mall и ТРЦ RETROVILLE – ситуация будет более понятна не раньше начала следующего года». Уменьшение объема свободных торговых площадей в Киеве обусловлено развитием некоторых зарубежных брендов, в частности, турецких LC Wаikiki и adL ФОТО: ADL По прогнозам компании UTG, дальнейшее развитие сегмента торговой недвижимости будет связано с выходом новых для украинского рынка брендов. По оценкам экспертов, на сегодняшний день сохраняются хорошие предпосылки для покупки новых франшиз ввиду стабилизации ситуации в сегменте, наличия перспективных площадок для выхода и низкого уровня арендных ставок. МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА Андрей Деменин, руководитель направления «Вентиляция и кондиционирование», «Данфосс ТОВ» Ошибки и просчеты в системах кондиционирования и отопления ТЦ/ТРЦ Безусловно, оптимальный момент для внедрения современных технологических решений для энергоэффективного строительства – это этап проектирования нового комплекса. Внедрение тех же решений на более поздних стадиях строительства ведет к росту стоимости этих мероприятий, достигая своего максимума на этапе эксплуатации готового объекта. И на этом этапе вопрос «Что именно внедрить?» уступает по важности вопросу «С чего начать?». Чаще всего проблемы с системами отопления и кондиционирования зданий вызваны экономией на капитальных затратах во время строительства, без оценки последствий таких решений для последующей эксплуатации этих зданий. И хотя желание оптимизировать затраты естественно в любой экономической ситуации, отопление и кондиционирование – это те системы, инвестиции в которые являются залогом комфорта пользователей помещений, а также сохранения долгосрочной привлекательности и конкурентоспособности арендных площадей. Экономия на системах кондиционирования обычно проявляется одним из двух распространенных решений. Первое – отказ от установки системы кондиционирования, с переносом ее стоимости на арендаторов. Второе – установка только части централизованной системы, которая будет общей для всех арендаторов, оставшаяся часть, снова-таки, переносится на арендаторов. В первом случае каждый арендатор вынужден устанавливать собственную систему кондиционирования, эффективность которой – его полная ответственность. К преимуществам этого подхода можно отнести простоту учета энергопотребления, к недостаткам – высокую стоимость для арендатора, отсутствие потенциала энергосбережения в масштабах всего ТРЦ и сохранение коммунальных платежей арендаторов за места общего пользования. Во втором случае арендатор несет гораздо меньшие затраты и имеет больше возможностей изменения арендной площади и расположения магазина в пределах ТРЦ. К преимуществам этого подхода для собственника ТРЦ можно отнести гибкость размещения и ротации арендаторов. Кроме того, арендодатель имеет возможность снизить размер коммунальных платежей арендаторов за счет использования так называемого «бесплатного» тепла. Речь может идти, например, об обогреве арендаторов на теневой стороне здания за счет избытка тепла в помещениях на освещенном солнцем фасаде, в районе атриума или в местах большого скопления людей (кинотеатры, спортивно-развлекательные зоны). Недостатками второго подхода можно назвать более высокую сложность организации индивидуального учета энергопотребления и существенную зависимость качества услуги от уровня ответственности собственника ТРЦ. Сокращение расходов С ростом цен на энергоносители в начале 2015 года увеличилась и стоимость эксплуатационных расходов, а также «стоимость владения» зданиями. В свою очередь, снижение деловой активности повысило чувствительность арендаторов к затратам на аренду площадей, к которым относятся и коммунальные платежи. Как следствие, собственники все чаще задумываются о повышении энергоэффективности объектов, которыми они управляют. Следует учесть, что наиболее существенного сокращения расходов, без снижения качества микроклимата в помещении, можно достичь, если в торговом центре установлена централизованная система отопления и кондиционирования. Если же каждый арендатор использует собственную, независимую от остальных пользователей ТРЦ систему, возможности экономии на расходах крайне ограничены и, в основном, достигаются за счет понижения качества микроклимата. В случае с централизованной системой, каждому арендатору важно понимать, что его часть системы (даже приобретенная за его счет) – это всего лишь часть общей системы, и для повышения общей энергоэффективности могут потребоваться изменения именно в пределах его арендной площади. Например, замена регулирующего клапана в кондиционере арендатора может способствовать снижению энергопотребления всего здания без потери качества микроклимата для самого арендатора, а снижение общего энергопотребления приведет к снижению коммунальных платежей. Централизованная система кондиционирования ТРЦ сама по себе обладает огромным энергетическим потенциалом: тепло, которое она выбрасывает на улицу, охлаждая внутренние помещения летом, можно использовать вместо сжигания газа для приготовления горячей воды в ресторанах и на фуд-кортах, подогрева бассейнов спортивных комплексов или аквапарков, находящихся в составе торгово-развлекательных центров. Технические решения Dаnfoss для ТЦ/ТРЦ Мы понимаем, что собственникам коммерческих объектов сегодня нужно с одной стороны – поддерживать необходимый уровень комфорта в помещениях для сотрудников и посетителей, а с другой стороны – оптимизировать затраты для обеспечения стабильности бизнеса. Поэтому «Данофосс ТОВ» предлагает решения, позволяющие повысить эффективность уже установленного климатического оборудования за счет изменения способа управления его мощностью. Наше предложение – это первый шаг на пути модернизации, следом за которым будет целесообразно применить более современные способы выработки энергии. Например, тепловой насос не может нагревать воду так же сильно, как обычный газовый котел, а современный конденсационный котел дает преимущества только при более низких температурах нагрева. Поэтому простая замена старого газового котла на конденсационный или на тепловой насос может окупаться дольше расчетного срока. Недорогая предварительная подготовка существующей системы отопления позволит использовать преимущества этой замены сразу и в полном объеме. Мы помогаем подготовить условия для повышения эффективности такой инвестиции и сокращения сроков ее окупаемости. «Данфосс ТОВ»
Киев, ул. В. Хвойки, 15/15/6 тел.: +38 (044) 461 87 00 www.heating.danfoss.ua
СТРАТЕГИИ ИГРОКОВ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КОМАНДА «COMMERCIAL PROPERTY» ОБРАТИЛАСЬ К ИГРОКАМ РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КИЕВА, В УПРАВЛЕНИИ КОТОРЫХ НАХОДЯТСЯ ФУНКЦИОНИРУЮЩИЕ ОБЪЕКТЫ, С ПРОСЬБОЙ ПРОКОММЕНТИРОВАТЬ, НА КАКИХ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ ЗАДАЧАХ ОНИ КОНЦЕНТРИРОВАЛИСЬ В 2015 ГОДУ. Ольга Троян, управляющий директор аутлет-центра «Мануфактура» Kiev Outlet Village «Аутлет-формат – еще новое направление в Украине как для ритейлеров, так и потребителей. Поэтому в текущем году перед нами стояли две задачи. Первая – это объяснение покупателям преимуществ шоппинга в аутлет-центре и того, какие бренды в нем представлены. Клиент едет в аутлет, чтобы купить брендовые вещи сегментов «люкс» и «премиум» со скидками, и к тому же финальная цена в аутлете всегда будет ниже, чем в городе. Собственно, цена и представленные марки являются магнитом притяжения, который и приводит клиента за город, где он сочетает шоппинг и загородный отдых. Вторая задача – это расширение представленных в аутлет-центре брендов. Так, в этом году у нас открылись такие магазины как Stefanel, Levi’s, Best Collection (бренды Prada, Miu Miu, Tom Ford и др.), Mania (бренды Love Moschino, Iceberg), Vintage Club (бренды Dolce & Gabbana, Saint Laurent), Domino Men, L’Occitane, аутлет-бутик брендов BALLY, Armani, Ermenegildo Zegna, др. До конца года также планируется открытие первого в аутлет-центре «Мануфактура» крупноформатного магазина площадью почти 500 м2 «Фабрика-91». Это формат универмага для всей семьи, где будет представлена одежда от украинского производителя в среднем ценовом сегменте. Супермаркет «Сільпо» в новом для этой сети формате, расположенный в ТРЦ Gulliver ФОТО: IS Посещаемость аутлет-центра в текущем году выросла на 31%. У нас появилось много лояльных клиентов. И тенденция, которая сейчас явно видна, – это возвращение посетителей за покупками в аутлет-центр после того, как они сравнили цены у нас и в городских магазинах. Кроме того, на сегодняшний день цены на новые коллекции сегмента масс-маркет в розничных магазинах не отличаются от цен на бренды более высокого сегмента, представленные в аутлете. Клиенты, к счастью, это уже понимают». Лилия Резвая, управляющая МФК Gulliver «Главным достижением 2015 года мы считаем реконцепцию ТРЦ Gulliver. В ее ходе были проведены анализ месторасположения и конкурентной среды комплекса, аудит и оптимизация архитектурно-планировочных решений, разработаны рекомендации по расширению состава арендаторов. Мы провели работы по реконцепции в летний период, сезон отпусков, и на сегодня имеем обновленный нулевой этаж, который стал важным шагом в формировании правильной структуры предложения внутри ТРЦ. В частности, в результате проведенных работ в ТРЦ Gulliver открылся супермаркет «Сільпо» в новом для этой сети формате. До этого был открыт ряд магазинов, в числе которых – супермаркет бытовой техники и электроники «Эльдорадо», магазин товаров и красоты Watsons, магазины косметики Beyond и Isei. Также на нулевом этаже начали работу зоомагазин MasterZoo, химчистка 5aSec, магазин Zelena Light бренда «Зеленая Галерея», отделение «Новой Почты», туристическое агентство Coral Travel и «Аптека Доброго Дня» в новом формате. В частности, в аптеке представлен кабинет семейного врача, к которому можно бесплатно обратиться за экспресс-консультацией. В новом формате открылся ресторан-пиццерия Mario's. Однако, нельзя говорить, что мы сконцентрировались на одном или нескольких вопросах. Управление ТРЦ – это всегда комплексные решения, ведь невозможно усилить пул арендаторов без серьезной маркетинговой поддержки или оптимизировать расходы, не затрагивая все остальные направления. Так, наша команда стала уделять больше внимания новым проектам и форматам. У нас появились уникальные магазины. Например, мы одними из первых среди киевских ТРЦ начали сотрудничество с украинскими дизайнерами, и многие участники показов в рамках Ukrainian Fashion Week и Mercedes-Benz Kiev Fashion Days уже представлены в ряде бутиков в ТРЦ Gulliver. В мае в ТРЦ открылся мультибрендовый магазин UDress, где представлены коллекции одежды известных украинских fashion-дизайнеров в сегментах «средний» и «средний+», а в сентябре – pop-up магазин, который объединил проекты украинских fashion-дизайнеров и дизайнеров интерьера. Также мы начали реализовывать программу по проведению различных мероприятий, учитывающих интересы разных целевых аудиторий, например, «Экофест», Фестиваль интересной науки, «Квартирники». В текущем году мы отмечаем рост посещаемости ТРЦ Gulliver на уровне 46% по сравнению с 2014-м. Снижение посещаемости на 15% было зафиксировано лишь в июне, что связано со сменой якорного арендатора и сезонным фактором». Наталья Дмитренко, директор по маркетингу компании Arricano Real Estate «Этот год остается крайне сложным для игроков рынка торговой недвижимости, несмотря на то, что конкуренция не усилилась и не все торговые центры, которые планировалось к открытию, начали работать. Главные задачи, которые компания Arricano Real Estate ставит перед собой, фокусируются на повышении эффективности бизнеса за счет оптимизации расходов, четкого планирования доходов, повышения эффективности маркетинга и усовершенствования пула арендаторов. Важнейшие задачи для Arricano Real Estate в 2015 году – улучшение тенант-микса каждого из объектов компании ввиду изменения их позиционирования, изменений потребностей и покупательских настроений посетителей, а также появления новых тенденций в ритейле. Мы отслеживаем эти перемены с помощью исследований (используем как срезы рынка, предоставленные консультантами, так и собственные ресурсы) и работаем с целевой аудиторией, чтобы выстроить именно такой набор арендаторов, который позволит торговому центру повысить эффективность. Примеры таких изменений можно наблюдать в нескольких наших объектах. Так, уже в октябре в ТРК «Проспект» открылся первый универмаг украинских дизайнеров modateka NAMES’UA. Таким образом мы рассчитываем поддержать тренд «купуй українське» и предложить рынку востребованный продукт. Крупнейший магазин бренда LC Waikiki также до конца года откроется в ТРК «Проспект», что позволит укрепить позиции этого объекта. Маркетинговая поддержка также крайне важна для успешности того или иного торгового объекта, и в настоящее время является одним из приоритетных направлений развития бизнеса Arricano Real Estate. Усиление маркетинговой активности в сегодняшней экономической ситуации может быть не столько за счет агрессивной рекламы (что требует в большей степени значительных бюджетов), сколько за счет следования трендам и партнерским маркетинговым программам и кампаниям. Так, мы видим интерес к цифровым технологиям и используем этот тренд. В 2015 году в ТРК «Проспект» было запущено мобильное приложение QROK, позволяющее посетителям не только найти нужный магазин, но и получить информацию о скидках и акциях в торговом центре. Многие кампании мы проводим совместно с арендаторами, и с этой целью разработали программу их вовлечения в активности торговых центров. Это позволяет не только оптимизировать маркетинговые бюджеты и торгового центра, и ритейлеров, но и получать обратную связь, лучше понимать, какие инструменты работают результативнее. Кроме того, объекты компании Arricano Real Estate поддерживают городские и районные активности. Нам важно показать целевой аудитории, что торговый центр – это не только шоппинг, но и место встречи, позитивные эмоции и приятная атмосфера. В настоящее время мы разрабатываем комплексный план сотрудничества с районной администрацией в Киеве, который будет включать и акцент на социальных проектах, и на образовательных. Торговые центры Arricano Real Estate, безусловно, как и весь рынок торговой недвижимости, испытывают некоторые сложности с повышением трафика. Мы видим позитивную динамику практически по всем объектам. Некоторые месяцы в текущем году показали такие же данные по посещаемости, как и в 2014-м. До конца года мы планируем сохранить положительную динамику посещаемости наших ТРЦ».