Торговая недвижимость Киева: потенциал роста

По оценкам экспертов, в конце 2004 года на 1000 киевлян приходилось около 100 м² площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах (в списке крупных городов Европы Киев занимает одно из последних мест по количеству торговых площадей на душу населения). Уже к концу 2005 – середине 2006 года при условии ввода в эксплуатацию запланированных проектов этот показатель будет составлять более 200 м². Даже при столь значительных темпах роста предложения инвестиционная привлекательность торговой недвижимости Киева и Украины в целом оценивается на достаточно высоком уровне. Это объясняется еще более стремительным ростом спроса на помещения в ТЦ/ТРЦ.
По показателям развития крупноформатной торговой недвижимости киевский рынок значительно отстает от столиц стран Восточной Европы и России, не говоря уже о более развитых странах Западной Европы. Именно этот достаточно низкий уровень насыщенности рынка и его высокий потенциал определяют высокую рентабельность инвестиций в строительство объектов отечественной торговой недвижимости: на данном этапе подобные вложения окупаются в Украине в два-три раза быстрее, чем в Западной Европе.

Рейтинг инвестиционной привлекательности розничной торговли 20 ведущих развивающихся рынков * (рейтинговое агентство A.T. Kearney)
Страна	Итоговый рейтинг на начало года		Изменение
Страна	2004	2003	Изменение
Россия	1	1	0
Индия	2	5	3
Китай	3	3	0
Словения	4	14	10
Хорватия	5	–	–
Латвия	6	19	16
Вьетнам	7	9	12
Турция	8	6	-2
Словакия	9	2	-7
Таиланд	10	18	8
Украина	11	20	9
Чили	12	12	0
Болгария	13	13	0
Южная Корея	14	11	-3
Тунис	15	10	-5
Венгрия	16	14	-12
Литва	17	–	–
Марокко	18	7	-11
Малайзия	19	16	-3
Египет	20	8	-12

Таблица: СР
* Рейтинг построен на основе индекса, представляющего собой взвешенный показатель экспертной оценки следующих параметров: законодательство и государственное регулирование, экономические и политические риски, привлекательность рынка, насыщенность рынка, темпы развития рынка.

ОСОБЕННОСТИ РЫНКА
На сегодняшний день в Киеве наиболее быстрорастущим форматом объектов торговой недвижимости является торговый центр (специализированный, широкопрофильный, торгово-развлекательный и т.д.). Так, по оценкам экспертов, за период с 1998 по 2004 год его доля в структуре торговых площадей Киева увеличилась с 1-2% до более 20%.
Если еще в 2000 году инвестиции в строительство в Киеве торгового центра площадью около 5 тысяч м² считались достаточно рискованной идеей, то к началу 2004 года оптимальный торговый проект для капиталовложений должен был иметь уже около 30 тысяч м² общей площади. И это не предел. Как свидетельствует общая тенденция, развитие крупноформатных объектов торговой недвижимости для девелоперов более выгодно, поскольку это хотя и увеличивает общий объем необходимых инвестиций, но сокращает срок их окупаемости.
Относительно фундаментальной составляющей отечественной торговой недвижимости – продуктового ритейла, то данная сфера все еще не соответствует западным стандартам. Хотя определенные положительные сдвиги уже наметились. Так, в 2001 году в Киеве открылся первый супермаркет Billa, и на сегодняшний день данная сеть в Украине состоит из 8 супермаркетов (3 в Киеве, по 2 в Харькове и Днепропетровске, 1 в Запорожье). Также в 2001 году в Киеве появилось отделение группы SPAR, получившее лицензию на открытие собственных магазинов и продажу франшизы. Первый супермаркет этой сети открылся в Киеве в 2002 году. На сегодняшний день в Украине представлено 6 супермаркетов SPAR (по 1 в Киеве, Броварах, Вышгороде и Луганске, 2 в Черкассах), 1 гипермаркет INTERSPAR (в Киеве) и 3 магазина SPAR Express (в Луганске). В 2003 году в Киеве открылся магазин мелкооптовой торговли Metro Cash & Carry (на сегодняшний день сеть состоит из 4-х магазинов: 2 в Киеве, по 1 в Харькове и Днепропетровске). В то же время достаточно активно развиваются местные сети, основными среди которых являются «Сільпо», «Фуршет», «Велика Кишеня» и «АТБ-Маркет» (Днепропетровск). О своих намерениях выйти на украинский рынок заявили российские ритейл-сети «Патэрсон» (хотя объявленное на конец декабря 2004 года открытие первого супермаркета в ТРЦ «Курени» отложено), «Пятерочка» (продавшая франшизу харьковской компании «Инвестор»), «Перекресток», а также достаточно долго проявляющая свой интерес к отечественному рынку балтийская VP Market (крупнейшая сеть в бывшем СССР). Активно анализирует украинский и, в частности, киевский рынок ряд ритейл-операторов с мировым именем: Auchan, Wal-Mart, HIT, Tesco и Carrefour.
Украина становится одной из наиболее интересных стран мира для игроков рынка торговой недвижимости. Косвенно об этом может свидетельствовать тот факт, что на международной выставке MAPIC, проходившей в ноябре прошлого года в Каннах, стенды представителей украинской делегации были одними из наиболее посещаемых и популярных среди инвесторов, ритейл-операторов и консультантов со всего мира.

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
В развитии торговых центров Киева эксперты выделяют три этапа. ТЦ первой волны появились в центре Киева. Тезис девелоперов гласит: «Успешность торгового центра зависит от трех факторов – месторасположения, месторасположения и месторасположения». Именно поэтому проекты, открытые с 2000 по 2003 год («Квадрат – пл. Славы», «Глобус», «Метроград»), не претендуя по мировым меркам на уникальность дизайнерских решений и концепции, были просто обречены на успех. Более того, и сейчас проекты первой волны не испытывают проблем с подбором арендаторов. В апреле 2003 в эксплуатацию была запущена первая очередь ТРЦ «Мандарин Плаза». Этот проект в начале был не настолько успешным, как планировалось и насколько позволяло рассчитывать месторасположение, однако сейчас при достаточно высоких арендных ставках вакантные площади в этом ТРЦ отсутствуют.
Второй этап развития торговых центров имел направленность на периферию в связи с дефицитом земельных участков в центре столицы и все большим вниманием девелоперов к районам, расположенным вне его. На карте Киева появились новые объекты: «Аладдин», «Альта Центр», «ГородОК», «Караван MegaStore», «Квадрат на Борщаговке», «Квадрат на Лукьяновке», «Курени», «Магеллан», «Пирамида», «Ритм» и другие. Эти ТЦ/ТРЦ были сориентированы в основном на посетителей со средним уровнем доходов, что выразилось в достаточно прагматичной отделке и более низких арендных ставках, а, следовательно, и ценах на товары для конечных покупателей.

* По данным Jones Lang LaSalle
График: СР

На сегодняшний день достаточно большое количество проектов на периферии Киева находится на стадии проектирования и реализации. Все больше внимания девелоперы уделяют Левому берегу столицы, что обусловлено значительным потребительским потенциалом жителей этих районов, и также ростом дефицита земли в центральных и правобережных районах Киева. Так, в 2004 году в Харьковском районе были введены в эксплуатацию ТРЦ «Аладдин» и ТЦ «Пирамида», а в 2006 году по улице Луначарского запланирован ввод в эксплуатацию ТРЦ «Дом Техники».

* По данным Jones Lang LaSalle
График: СР

Третья волна экспансии ТЦ/ТРЦ в Киеве сопряжена не столько с их продвижением в спальные районы, сколько со специализацией и концептуализацией торговой части, переходом девелопмента к мультиформатности (включение в комплекс офисных, гостиничных и даже жилых площадей) и акцентом на развлекательном секторе. Именно эта тенденция в развитии торговой недвижимости прослеживается на сегодняшний день – объекты становятся все более крупными и наполняются развлекательными элементами (боулинг, кинотеатр и т.д.), что вызвано ориентацией девелоперов на неценовые факторы конкурентной борьбы за арендаторов. В ближайшие полтора-два года в Киеве появится несколько мультиформатных комплексов площадью более 100 тысяч м², в которых торговая функция будет одной из ведущих. Яркими примерами таких объектов станут ТРЦ «Лыбидь Плаза» по Большой Васильковской (ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2005), ТРЦ «Олимпик Плаза», также по Большой Васильковской (2006 год) и ТРЦ «Эспланада» на Спортивной площади (2006 год), строительство которых ведется в самом центре города. Общий объем площадей этих трех многофункциональных объектов превысит 300 тысяч м², при этом суммарный объем ритейл-площадей составит около 100 тысяч м². Если планы строительства данных проектов будут реализованы в запланированные сроки, это окажет значительное влияние на динамику арендных ставок в Киеве, хотя оценить рост спроса на торговые помещения все же более проблематично, чем их предложение.
В целом, по оценкам экспертов, общий объем торговых площадей в современных ТЦ/ТРЦ Киева на конец 2004 года составил около 280 тысяч м². По этому показателю Киев значительно отстает от крупнейших городов Европы и столиц соседних государств. Для сравнения – в Москве и Варшаве, по данным Jones Lang LaSalle, этот показатель составляет более 900 тысяч м², причем в Польше в целом – около 3 миллионов м² (а в течение 2005 года будет введено еще около 1 миллиона м²). В настоящее время в Киеве на стадии реализации находится множество крупных проектов, ввод в эксплуатацию большей части которых запланирован на 2006 год. По оценкам DTZ и Colliers International, в результате введения в эксплуатацию всех запланированных объектов на начало 2007 года общий объем предложения на рынке современных торговых помещений Киева превысит 700 тысяч м².

Спрос
Объемы розничной торговли в Украине стремительно возрастают. За 2004 год, по данным Госкомстата, оборот розничной торговли составил порядка 66 миллиардов гривен, то есть вырос на 20% по сравнению с 2003 годом (за 2003 год темп прироста также составил порядка 20%). При этом в Киеве, на который приходится более 15% объема розничной торговли Украины, этот показатель за 2004 год увеличился почти на 30% (аналогичный темп прироста был зафиксирован в 2003 году). Именно это определяет рост спроса на качественные торговые помещения, значительно превышающий их предложение.
Положительная динамика спроса в значительной мере определятся активизацией деятельности международных и местных ритейл-сетей, а также ростом популярности франчайзинга как механизма их экспансии.
По оценкам экспертов, сложившиеся на сегодняшний день темпы роста розничного товарооборота и, соответственно, спроса на торговые помещения сохранятся и в ближайшие несколько лет, однако в силу большого количества факторов влияния (политическая ситуация, макроэкономическая стабильность и т.д.) эти прогнозы носят достаточно условный характер. Однако в целом, международные агентства оценивают рейтинг привлекательности Украины для развития розничной торговли как достаточно высокий. Так, на начало 2004 года Украина находилась на 11 месте в рейтинге инвестиционной привлекательности розничной торговли развивающихся стран мира (по данным международного рейтингового агентства А.Т. Kearney), поднявшись на 9 позиций по сравнению с рейтингом 2003 года. Эксперты А.Т. Kearney положительно оценивают рост покупательной способности и привлекательности отечественного рынка, а также низкую степень его насыщенности, однако высокие политические и экономические риски, по их мнению, все еще в значительной степени сдерживают развитие розничной торговли в Украине.

АРЕНДНЫЕ СТАВКИ
Сегодня по причине ненасыщенности рынка торговых помещений даже площади, предлагаемые по завышенным ставкам, берутся в аренду. Пользуясь выгодной рыночной ситуацией, владельцы ТЦ/ТРЦ устанавливают цену, превышающую $60-70 за 1 м². В центральных киевских ТЦ/ТРЦ арендные ставки колеблются в пределах $80-$150 за 1 м² (например, в «Мандарин Плаза», «Глобусе»). В ТЦ/ТРЦ более низкого класса (например, «Метроград»), расположенных в центре города, арендная ставка за 1 м² колеблется от $60 до $130. На Подоле и в прилегающих к центру районах ставки аренды 1 м² – от $25 до $40, в редких случаях – до $80. По такой же цене сдаются торговые помещения на окраинах и в спальных районах Киева.
В целом, по оценкам специалистов компании Colliers International, ставки арендной платы для торговых помещений в ТЦ/ТРЦ Киева в последние 2-3 года остаются устойчивыми и представлены в промежутке от $10 до $200 за 1 м² в месяц.

График: СР

Кроме характеристик месторасположения (обеспеченность потоками транспортных средств и пешеходов, наличие паркинга, визуальная достижимость и просматриваемость фасада объекта), успех торгового центра в значительной степени определяется его качеством (концепцией, менеджментом, архитектурными решениями и т.д.). Ставки арендной платы могут изменяться в зависимости от розничного профиля арендатора, размера помещения и его положения относительно главного потока покупателей. Уровень арендных ставок для различных помещений в одном торговом центре может отличаться в несколько раз (например, для якорного арендатора ставка ниже, чем для остальных; для магазина вблизи центрального входа выше, чем в глубине верхнего этажа, и т.д.).
В целом, уровень арендных ставок на рынке торговых помещений Киева превосходит показатели большинства стран Европы, что свидетельствует о его неразвитости и несоответствии стремительно растущему спросу на качественные торговые помещения, который по мере вовлечения Украины в мировое сообщество и приближения к включению в ЕС будет еще более возрастать.

Рейтинг крупнейших городов Центральной и Восточной Европы по покупательной способности *
№	Абсолютный показатель	На душу населения	Рост на душу населения за 2004 год
1	Москва	Прага	Бухарест
2	Будапешт	Братислава	Киев
3	Прага	Любляна	Рига
4	Санкт-Петербург	Будапешт	София
5	Варшава	Таллинн	Таллинн
6	Бухарест	Вильнюс	Вильнюс
7	Киев	Москва	Прага
8	Минск	Варшава	Братислава
9	Братислава	Рига	Варшава
10	София	Бухарест	Москва

Таблица: СР
* На начало 2005 года – по данным Jones Lang LaSalle
Эксперты прогнозируют стабильность арендных ставок, сложившихся на рынке торговой недвижимости Киева в 2004, и в следующем году. Но уже в 2006 году, по их оценкам, будет наблюдаться незначительное снижение арендных ставок, перераспределение арендаторов и, соответственно, доходов в пользу профессиональных владельцев ТЦ/ТРЦ, ориентирующихся на долгосрочный возврат инвестиций в ущерб экономии и краткосрочной сверхприбыли.

ТЕНДЕНЦИИ
В настоящее время закрепилась тенденция роста реальной покупательной способности населения Украины. А поскольку на рынке торговой недвижимости определяющей является цепочка процессов: экономический рост – увеличение доходов населения – увеличение деловой активности бизнеса ритейл – рост спроса на торговые помещения, то бум начался вполне предсказуемо.
Розничная торговля все больше ориентируется на потребителей среднего класса, однако в Киеве в частности, и в Украине в целом торговых точек для соответствующей категории целевых потребителей сейчас недостаточно. Поэтому рост спроса наблюдается в первую очередь на торговые помещения с достаточно высокими функциональными характеристиками, сориентированными на представителей среднего класса.
В последнее время подход инвесторов и девелоперов к ведению бизнеса в сфере торговой недвижимости начал меняться. Постепенно приходит понимание того, что непрофессиональные варианты торговых центров, примеры которых все еще популярны в Киеве, не имеют будущего. Инвесторы начинают осознавать, что, вкладывая значительные средства в строительство крупных ТЦ/ТРЦ, необходимо ориентироваться на их соответствие международным стандартам в процессе не только строительства, но и функционирования.
В течение 2004 года на рынке торговых помещений Киева присутствовала некоторая неразбериха. Так, по данным компании DTZ, при среднем уровне свободных помещений около 35% в некоторых ТЦ/ТРЦ он достигал уровня в 50%. Аналогично этим тенденциям наметилось и определенное снижение арендных ставок. При этом в профессиональных и удачно расположенных объектах речь ни о повышении вакантности, ни о падении ставок аренды не шла. По данным экспертов, даже при существующем уровне спроса столичный рынок может безболезненно (без существенного падения уровня заполненности и, как следствие, арендных ставок) поглотить в ближайшее время более 150 тысяч м² торговых площадей. Ситуация же, которую можно наблюдать сейчас – снижение показателей эффективности функционирования непрофессионально построенных и управляемых объектов торговой недвижимости, ничем иным, кроме как положительным результатом конкуренции между ТЦ/ТРЦ, назвать нельзя.
Несмотря на наметившийся дефицит торговых площадей, крупные брэндовые компании, сетевые торговые операторы, определяющие ситуацию на рынке торговой недвижимости, понимая, что у них появляется возможность выбора, становятся все более заинтересованными в размещении исключительно в удачных (как с архитектурной, так и концептуальной точек зрения) и хорошо посещаемых центрах.
В Украине на сегодняшний день аренда помещений в ТЦ/ТРЦ является одним из наиболее популярных способов развития розничного оператора независимо от его уровня. Это связанно с тем, что последний может размещать свои торговые точки в том или ином центре без долгосрочных планов и капиальных инвестиций. В случае, если бизнес в этом месте окажется не столь успешным, как это планировалось изначально, можно передислоцироваться в другой торговый центр. Даже при сегодняшнем не перегруженном рынке торговой недвижимости, ритейл-сети уже могут выбирать примерно между 20-ю торговыми комплексами, и их предложение постоянно растет.
По оценкам экспертов, сделки по продаже торговых помещений в структуре ТЦ/ТРЦ Киева осуществляются по ценам от $3 до 10 тысяч за 1 м², однако они крайне редки. На Западе эта практика широко распространена, в первую очередь, с крупными якорными арендаторами (супермаркет, кинотеатр), которые, выступая в качестве соинвестора строительства ТЦ/ТРЦ, получают помещения в собственность. Такое сотрудничество повышает надежность отношений между оператором и собственником, однако оно возможно только в том случае, если ритейл-оператор уверен в эффективности проекта в целом. Для этого ТЦ/ТРЦ должен соответствовать международным стандартам как в строительстве, так и в управлении. В Украине же таких объектов пока крайне мало.
В целом, рынок торговой недвижимости Киева является достаточно привлекательным для инвестирования, хотя эксперты прогнозируют в среднесрочной перспективе (2-3 года) определенный спад арендных ставок или замедление их роста после выведения на рынок заявленных и реализуемых проектов. Однако в долгосрочной перспективе спрос превысит предложение, и инвестиции в торговую недвижимость выйдут на нынешний уровень своей эффективности, но только для проектов, девелопмент которых соответствует высокому качественному уровню.

Основные существующие ТЦ/ТРЦ Киева
Название	Год	Расположение	Общая площадь, м²	Формат
Сеть ТЦ «Квадрат»	2000-2003	Ул. Артема Бульвар Дружбы Народов Площадь Славы Ул. Гната Юры Ул. Довженко	40 000	ТРЦ
«Метроград»3	2002	Ул. Б.Васильковская	18 000	ТЦ
«Глобус»	2002/2003	Площадь Независимости	15 800	ТЦ
«Мандарин Плаза»	2003	Ул. Бассейная	30 000	ТЦ с офисными помещениями
«ГородОК»	2003	Московский проспект	12 000	ТЦ
«Украина»	2003	Площадь Победы	38 000	ТРЦ
Europort	2003	Ул. Лукашевича	9 500	ТЦ
«Ритм»	2003	Ул. Героев космоса	24 000	ТРЦ
«Караван MegaStore»	2003/2004	Ул. Луговая	42 000	ТРЦ
«Магеллан»	2004	Ул. Академика Глушкова	30 000	ТЦ
«Аладдин»	2004	Ул. Гришка	16 000	ТРЦ
«Пирамида»	2004	Ул. Мишуги	16 000	ТЦ
«Курени»	2004	Оболонский проспект	31 000	ТРЦ
«Променада»	2004	Ул. Багговутовская	40 000	ТРЦ
«Макрос»	2004	Московский проспект	12 000	ТЦ
«Альта Центр»	2004	Московский проспект	23 200	ТЦ

Таблица: СР

Основные ТЦ/ТРЦ Киева, заявленные к сдаче в эксплуатацию в 2005-2006 годах
Название	Год	Расположение	Общая площадь, м²	Формат
«Лыбидь Плаза»	2005	Ул. Антоновича	100 000	ТРЦ с офисными помещениями
«Эспланада»	2006	Спортивная площадь	125 000	ТРЦ с офисными и жилыми помещениями
«Олимпик Плаза»	2006	Ул. Б. Васильковская	120 000	ТРЦ/Гостиница
«Дом Техники»	2006	Ул. Луначарского	24 700	ТРЦ с офисными помещениями
«Квадрат на Перова»	2006	Бульвар Перова	35 000	ТРЦ
«Квадрат на Оболони»	2006/2007	Московский проспект	38 000	ТРЦ
«Квадрат на Вырлице»	2006/2007	Ст.м. Харьковская	50 000	ТРЦ

Таблица: СР

Версия для печати