Торговая недвижимость: итоги 2011 года

Вторая очередь ТРЦ Dream Town, расположенная по проспекту Оболонскому, 21-б в Киеве фото: «СР» На рынке торговой недвижимости Киева в 2010-2011 годах возобновили активную деятельность и украинские, и некоторые международные девелоперы. Как отмечают представители консалтинговых агентств, к ним за последние два года поступило большое количество запросов в отношении проектов торговой недвижимости. Девелоперы обращались как с абсолютно новыми проектами, для которых необходима разработка концепции, так и с уже функционирующими или строящимися объектами, которые были заморожены на время кризиса. Для последних девелоперские компании запрашивают оптимизацию концепции и/или услугу по привлечению новых арендаторов. На рынке киевского региона уже было заявлено к реализации в 2011-2014 годах около 40 новых проектов. Многие из них анонсированы в региональных центрах, при этом не только в городах-миллионниках, но и в областных центрах и небольших городах. Наряду с девелоперами ритейлеры также продемонстрировали достаточно высокую активность в 2011 году: на рынок было выведено несколько новых брэндов. Расширялись как локальные, так и международные сети, причем функционирующие в различных группах товаров. Развитию ритейл-операторов и рынка торговой недвижимости значительным образом способствовали положительные потребительские настроения, которые наблюдались в первой половине 2011 года. Однако, как отмечают эксперты, положительные тенденции первого полугодия во второй половине года в связи с некоторыми политическими и экономическими событиями, произошедшими в Украине, сменились достаточно пессимистическими настроениями на рынке и в стране в целом. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА Среди факторов, которые способствуют дальнейшему развитию сегмента торговой недвижимости, эксперты называют по-прежнему низкую насыщенность рынка столицы и Украины в целом профессиональными торговыми помещениями. После кризиса 2008 года на рынок ежегодно выводится небольшое количество новых торговых площадей, которое недостаточно для активного развития ритейл-операторов. Данный дефицит привлекает девелоперов и инвесторов к сегменту. Кроме того, по оценкам специалистов, на украинском рынке присутствует большой потенциал для развития операторов одежды, поскольку объем этого рынка достаточно велик, а его насыщенность пока еще находится на низком уровне. Население Украины характеризуется высокой чувствительностью к модным тенденциям и брэндам, а также склонностью к значительным расходам на одежду. Поэтому существуют хорошие перспективы как для развития уже присутствующих на рынке ритейлеров одежды, так и прихода новых. Помимо этого, есть некоторые ниши в украинской fashion-сфере, которые еще практически не заняты ритейлерами. По словам Марты Костюк, заместителя директора, руководителя отдела аналитики и консалтинга DTZ в Украине, «потенциал украинского рынка fashion-ритейла остается высоким, учитывая относительно небольшое количество брэндов, представленных в стране. В то же время, отсутствие «критической массы» качественных объектов торговой недвижимости в Украине является препятствием для выхода на украинский рынок ряда известных международных ритейлеров». По оценкам компании DTZ, открытие в Украине магазинов таких брэндов как H&M, C&A, Peek & Cloppenburg и Debenhams маловероятно до конца 2012 года – начала 2013 года.
Рейтинг торговых центров Киева по посещаемости и % совершенных покупок*
* На диаграмме показано распределение торговых центров Киева по частоте посещений и совершенных покупок, составленное на основании опроса 800 респондентов (максимальная погрешность – около 3,45%). Источник: UTG Стоит также отметить, что в Украине ежегодно растет количество потребителей, которые предпочитают осуществлять покупки в ТЦ и ТРЦ. По данным экспертов, о том, что в текущем году количество таких потребителей достигло некого «переломного» объема, свидетельствует массовый спрос на помещения в торговых центрах со стороны рыночных торговцев, который был зафиксирован в 2011 году не только в Киеве, но и в регионах страны. Негативных факторов, замедляющих развитие торговой недвижимости в Украине, к сожалению, намного больше, чем положительных. Экономическая и политическая нестабильность, которые наблюдаются сегодня в стране, широко распространенная бюрократия, непрозрачная схема выделения земельных участков и длительный, чрезвычайно коррумпированный процесс согласования проектов значительным образом сдерживают инвестиционную активность в сегменте торговой недвижимости. Как отмечает Владимир Никитенко, коммерческий директор DEPOT Development Group, «любой опытный девелопер давно убедился в том, что проекты желательно начинать и заканчивать в период, когда в нашей стране не проводятся политические выборы. Потому что смена руководящих элит всегда влечет за собой смену должностей государственных чиновников, передел влияния и переоценку стоимости бюрократических услуг. Такие процессы и возглавляют рейтинг девелоперских проблем и сложностей в Украине». В 2011 году в Украине произошло ухудшение условий бизнес-среды в целом. Значительно усложнил деятельность малого и среднего бизнеса новый Налоговый кодекс. Кроме того, на поверхность всплыла одна из центральных проблем сегодняшней власти – незащищенность бизнеса. Так, на протяжении последних двух лет участились рейдерские захваты предприятий, от которых в том числе пострадали некоторые ритейлеры. Помимо прочих сложностей, ритейл-операторы еще с прошлого года сталкиваются с проблемами при оформлении грузов на таможне. Одежда и обувь, которые ввозятся в Украину, регулярно попадают на досмотр в отдел контрабанды, а таможенные службы при этом всеми возможными способами пытаются задержать оформление товара. Поэтому ритейлеры вынуждены оплачивать «экстра транспортные расходы», поскольку они должны обеспечить своевременное попадание новых коллекций в магазины. Данные «экстра» расходы, естественно, провоцируют рост цен, поскольку закладываются в стоимость продукции.
Новое предложение профессиональных торговых площадей в Киеве в 2011 году
Название Расположение Девелопер GLA, м2
ТРЦ Dream Town
(2 очередь)
Оболонский проспект, 21-б «Вита-Веритас» 45 000
ТЦ «Левобережный» Ул. М. Расковой, 2-б Украинский девелопер 2300
ТЦ «Квадрат» Ул. Оноре де Бальзака, 91/29-а Steltex Investments 3700
ТРЦ InSilver Ул. Срибнокильская, 3-г DeVision 10 000
ТЦ Victorіo Львовская площадь, 8-б «Классик» 3000
Итого 64 000
Источник: «CP» Еще одним значимым фактором, сдерживающим развитие украинского рынка торговой недвижимости, является по-прежнему низкий уровень благосостояния населения страны, по которому кризис 2008 года нанес весомый удар. По словам Елены Градовской, руководителя департамента коммерческой недвижимости компании SQM Experts, «на середину октября спад продаж у ритейлеров в среднем по рынку составил 10%, а у отдельных брэндов продажи упали на 15-20%. Наряду с этим торговые центры фиксируют повышение посещаемости. Такое несоответствие операторы объясняют тем, что увеличилось количество людей, которые приходят в магазины, примеряют вещи и в результате уходят без покупок. Стоимость осенне-зимней коллекции в связи со снижением покупательной способности для многих оказалось неподъемной».
Торговые центры, заявленные к реализации в Киеве в 2012 году
Название Расположение Девелопер GLA, м2
МФК Gulliver Спортивная площадь, 1 «Три О» 32 000
ТРЦ SKY MALL
(3 фаза)
Проспект Генерала Ватутина, 2-т Astra Property 45 500
ТЦ «Домосфера»
(фаза 2)
Столичное шоссе, 101 DeVision 20 000
ТРЦ «Мармелад» Ул. Борщаговская, 154 ПКФ «Мава» 40 000
ТРЦ Ocean Plaza
(фаза 1)
Ул. Горького, 176 «К.А.Н. Девелопмент»/ UDP 70 000
ТРЦ с аквапарком Ул. Днепровская набережная,10,14 «Вільна Україна» 40 000
ТОЦ Silver Breeze Пересечение Днепровской набережной,
ул. Серафимовича и проспекта Павла Тычины
Svitland Ukraine 21 000
ТЦ Rainbow Ул. Сивашская, 1-а «Н-М» 21 000
ТРЦ Alacor City Столичное шоссе Alacor 28 415
ТРЦ Dolce Vita
(фаза 1)
Новообуховское шоссе Alacor 12 000
ТРЦ Kiev E95 Outlet Centre (фаза 1) Одесская трасса EVO Land Development 15 000
ТРЦ «Район» Ул. Бальзака Astra Property 24 400
Источник: UTG, «CP» Негативные тенденции развития экономики и политической жизни страны, а также ухудшение условий для развития бизнеса во втором полугодии 2011 значительным образом повлияли на дальнейшие планы по развитию ритейл-операторов. Как отмечает Елена Градовская, «еще в начале года ритейлеры озвучивали планы по развитию и готовы были рассматривать новые объекты не только в городах-миллионниках, но и в городах с населением 300-400 тысяч человек. Однако в связи с рядом политических событий и снижением покупательной способности населения на IV квартал 2011 года многие ритейлеры не готовы обсуждать и рассматривать какие-либо предложения о развитии как минимум в ближайшие 3-4 месяца».
НОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ По данным компании Colliers International (Украина), по состоянию на 1 октября 2011 года в Киеве функционировало порядка 660 000 м2 профессиональных торговых площадей. В 2011 году новое предложение было ограничено вводом в эксплуатацию небольших торговых центров. Наиболее значимым из открывшихся в этот период объектов является вторая очередь ТРЦ Dream Town. Торжественное открытие второй очереди торгово-развлекательного центра Dream Town, расположенного по проспекту Оболонскому, 21-б в Киеве, состоялось 15 июля. Девелопером проекта выступила компания «Вита-Веритас» (Киев). Общая площадь второй очереди ТРЦ составляет 80 000 м2. Якорными арендаторами комплекса стали супермаркеты бытовой техники и электроники «Фокстрот. Техника для дома» и «Технополис», первый в Киеве деликатес-маркет «Космос» одесского оператора «Таврия В», супермаркет детской одежды «Антошка», магазин парфюмерии и косметики BROCARD, мебельный супермаркет и др. «Изюминкой» второй очереди Dream Town является первый в Киеве аква-парк под названием Dream Island, который расположился на третьем этаже комплекса и занимает площадь около 24 000 м2. Анонсированное на 2011 год открытие МФК Gulliver (носившего ранее также названия «Континенталь» и «Эспланада») на Спортивной площади, 1 в Киеве, было перенесено на 2012 год. ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ Основными игроками в сфере девелопмента ТРЦ в Украине по-прежнему остаются отечественные компании. Среди активных международных девелоперов стоит назвать Multi Development Ukraine, которая возобновила реализацию проекта Forum Lviv во Львове. Как отмечает Гавайн Минкс, управляющий директор Multi Development Ukraine, «в данное время процесс сдачи в аренду площадей в ТРЦ Forum Lviv происходит очень активно, финансирование обеспечено. Как только рынок увидит наши достижения по реализации проекта во Львове, ему сразу станет интересен и наш проект в Харькове. Мы очень верим в потенциал этих проектов».
Наивысшие арендные ставки на главных торговых улицах и в ТЦ/ТРЦ Киева
Источник: Colliers International (Украина)
РИТЕЙЛ-ОПЕРАТОРЫ Как уже было сказано выше, в 2011 году международные ритейл-операторы были достаточно активны на украинском рынке, как результат – было выведено несколько новых брэндов. Так, 8 апреля открылся первый в Украине магазин немецкой сети брэндовой одежды New Yorker. Магазин располагается в торгово-развлекательном центре SKY MALL по ул. Генерала Ватутина, 2-т в Киеве. 8 июня состоялось открытие первого в Украине магазина американского брэнда Gap, который расположился по ул. Крещатик, 50 в Киеве. Магазин занимает три этажа общей площадью 1200 м2. 1 октября состоялось открытие второго в Украине магазина Gap. Он разместился на площади 730 м2 в новом торговом центре «Пассаж» в Днепропетровске. На начало ноября запланировано открытие второго в Киеве и третьего в Украине магазина Gap, который расположится в торгово-развлекательном центре «Караван». Торговая площадь магазина составит 670 м2. 15 июля открылся первый в стране магазин финского брэнда FiNN FLARE. Он расположился в торгово-развлекательном центре SKY MALL и занимает площадь 120 м2. 1 октября состоялось открытие второго в Украине магазина FiNN FLARE. Он расположился в торгово-развлекательном центре Dream Town. Площадь магазина составляет 180 м2.
ТУровень арендных ставок в зависимости от профиля арендатора в качественных торговых центрах Киева (по состоянию на конец III квартала 2011 года)
Профиль Площадь, м2 Ставка аренды*, $/м2/год
Супермаркеты 1500-5000 240-360
Гипермаркеты >5000 120-180
Электроника и бытовая техника <2000 >2000 270-320 240-300
DIY 8500-15 000 120-180
Кинотеатры >4000 120-140
Развлечения >2000 100
Фуд-корт 40-90 480-540
Рестораны 250-600 420-480
Парфюмерия и косметика 250-450 720
Спортивные товары >1500 <300 240 360-420
Товары для детей >1000 <300 240-260 360-420
Мужская и женская одежда 1000-2000 600-1000 300-600 150-300 100-150 240-300 300-360 360-420 420-600 600-960
Книги, музыка 200-300 300-360
* Без учета НДС и эксплуатационных расходов Источник: Jones Lang LaSalle
СДЕЛКИ И СТАВКИ КАПИТАЛИЗАЦИИ В 2010-2011 годах было осуществлено несколько сделок по продаже-покупке земельных участков с проектами торговых центров. Из всех сегментов коммерческой недвижимости на данный момент проекты ТРЦ остаются наиболее востребованными. По словам Константина Пустовалова, консультанта департамента инвестиционных услуг Colliers International (Украина), «об этом красноречиво говорит тот факт, что практически все лучшие торговые проекты на киевском рынке на сегодняшний день проданы. Тем не менее, остается достаточно высокий интерес со стороны как российских, так и западных девелоперов». По словам экспертов, о ставках капитализации в торговом сегменте сегодня можно говорить лишь условно, поскольку в 2011 году не было инвестиционных сделок по продаже-покупке функционирующих торговых центров на рыночных условиях. В качестве вероятного уровня ставок специалисты называют 11-12% для лучших объектов. Как отмечает Сергей Бут, управляющий партнер NAI Pickard, «на сегодняшний день многие владельцы торговых центров в Украине готовы рассматривать продажу своих объектов по ставке капитализации, в два раза превышающей ставки рынка Германии, Англии. Девелоперов, развивающих собственные проекты на нашем рынке, такие ставки не особо интересуют, западные же инвесторы в большинстве случаев предпочитают быть активными на более стабильных рынках и выжидающе смотрят на Украину. Сегодня наша компания от имени западного инвестиционного фонда ведет переговоры касательно продажи одного из крупных торговых центров по ставке капитализации на уровне 12,5%». При этом, по данным экспертов Colliers International (Украина), внутренняя ставка доходности в девелопменте (IRR) для произошедших на рынке сделок составляла, как правило, 22-25%. Если говорить о возможных новых сделках в первой половине 2012 года, наиболее вероятным, по словам экспертов, будет дальнейшее приобретение земельных участков с целью развития на них проектов торговой недвижимости, в нецентральных районах столицы и центральных районах городов-миллионников. При отсутствии новых глобальных экономических и политических потрясений в мире и Украине в частности, эксперты прогнозируют, что в 2012 году в Киеве может произойти одна-две трансакции с действующими торговыми центрами. АРЕНДНЫЕ СТАВКИ И ВАКАНТНОСТЬ По данным компании UTG, среднерыночная арендная ставка на помещения площадью 100-200 м2 за период январь-октябрь 2011 года увеличилась на 9% и составила в среднем $63,5/м2/месяц (с НДС, без учета эксплуатационных расходов) с диапазоном от $30 до $140/м2/месяц в зависимости от формата, расположения и популярности торгового центра. Это повышение произошло, в первую очередь, за счет роста арендных ставок на наиболее востребованные площади в самых популярных и успешных ТЦ и ТРЦ Киева. По мнению экспертов компании, по итогам текущего года рост среднерыночных арендных ставок может составить до 10%-12%. На украинском рынке все большую популярность приобретает смешанная схема арендной платы, при которой вместо фиксированной ставки или вместе с ней применяется арендная ставка в виде процента от оборота. По данным компании Jones Lang LaSalle в Украине, как правило, для якорных арендаторов процент от товарооборота составляет 3-5%, для операторов торговой галереи – 10-15%. По словам экспертов, в наиболее успешных ТЦ и ТРЦ Киева свободные площади на конец 2011 года практически отсутствуют, более того, существуют длинные листы ожидания из ритейлеров, которые хотят арендовать помещения. НАИБОЛЕЕ ПОПУЛЯРНЫЕ ОБЪЕКТЫ Согласно исследованию, проведенному компанией UTG среди 800 жителей Киева, наиболее популярным торговым центром столицы в 2011 году являлся ТРЦ Dream Town – за январь-сентябрь текущего года его посетили 29,1% жителей столицы, а 22,9% сделали здесь покупки. Кроме того, лидерами по посещаемости и совершению покупок стали также ТРЦ «Караван», ТРЦ «Магелан», ТРЦ «Большевик». Высокий рейтинг этих объектов эксперты UTG объясняют сбалансированным набором наиболее популярных сетевых арендаторов и интересной концепцией с развлекательной составляющей. ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ В РЕГИОНАХ В Украине существуют хорошие перспективы как для развития уже присутствующих на рынке ритейлеров одежды, так и прихода новых(на фото – магазин FiNN FLARE) фото: FINN FLARE В УКРАИНЕ Среди наиболее значимых событий региональных рынков торговой недвижимости в 2011 году стоит назвать открытие в апреле второй очереди ТРЦ City Mall по ул. Запорожской, 1-б в Запорожье. Арендаторами торговой галереи стали магазины BROCARD, OGGI, Carlo Pazolini, Collin’s, Springfield, LOVE REPUBLIC, befree, Women’Secret, InCity, Welfare и др., большинство из которых представлены в запорожском регионе впервые. Якорным арендатором второй очереди выступает супермаркет электроники Comfy. Общая арендуемая площадь комплекса составляет около 25 000 м2. Владельцем ТРЦ City Mall выступает компания Arricano Group (Кипр), девелопер проекта – Astra Property (Киев). Первого октября девелоперская компания DEPOT Development Group (Киев) открыла третий в Украине торговый центр под брэндом DEPOt center. Объект расположился на проспекте Корабелов, 14 в Николаеве. Площадь 3-уровневого ТЦ составляет 11 000 м2. Арендаторами торгового центра являются супермаркет «Фуршет», магазин бытовой техники и электроники «Фокстрот. Техника для дома», пиццерия «Челентано», Plato, «Монарх», Twenty, ProStor, BijuGallery, «Алло», др. Наряду со столицей, региональные рынки торговой недвижимости также демонстрировали позитивную динамику в 2011 году. Возобновилась реализация некоторых проектов, анонсированных к открытию несколько лет назад. По словам Владимира Никитенко, «несмотря на все еще существующие трудности с финансированием, многие девелоперские компании все же решаются на строительство довольно крупных торговых объектов в регионах, что свидетельствует не столько о существенном спросе со стороны торговых операторов и потребителей, сколько о стремлении девелоперов эффективнее использовать замороженные в период кризиса активы. Тем более, что динамика роста арендных ставок позволила наконец-то увидеть в перспективе точку окупаемости проектов торговой недвижимости». По мнению экспертов, в случае, если политическая и экономическая ситуация в Украине стабилизируется, будет наблюдаться рост интереса к украинскому рынку торговой недвижимости со стороны международных девелоперов и инвесторов(на фото – аквапарк в ТРЦ Dream Town, Киев) фото: «СР» По данным компании DEPOT Development Group, по сравнению с 2010 годом в среднем арендная ставка для наиболее качественных ТЦ и ТРЦ в регионах увеличилась на 10-15%. Дальнейшее увеличение арендных ставок на региональных рынках можно прогнозировать только в случае нового предложения качественных площадей, роста потребительского спроса и стабильных финансовых показателей в стране. По словам игроков рынка, у региональных девелоперов по-прежнему присутствует желание сэкономить всеми возможными способами – на витринах, ширине проходов и т.д., используя каждый квадратный метр без финансовых потерь, даже несмотря на возможный негативный имиджевый эффект. Однако Владимир Никитенко убежден, что «время подобного подхода близится к концу». Среди региональных центров наиболее активными в отношении развития проектов ТЦ/ТРЦ являются Восточная и Центральная Украина, в частности города, которые готовятся принимать Евро-2012. Менее активным является западный регион – несмотря на свою туристическую привлекательность, новыми качественными торговыми центрами может похвастаться далеко не каждый город. Такая позиция обусловлена макроэкономическими показателями западных областей. ПРОГНОЗЫ Торговая галерея в ТРЦ InSilver по ул. Срибнокильской, 3-г в Киеве, открытие которого состоялось в 2011 году фото: «СР» По мнению экспертов, положительные тенденции 2011 года на рынке торговой недвижимости Украины указывают на то, что в перспективе можно ожидать появления новых качественных ТЦ и ТРЦ не только в Киеве и городах-миллионниках, но также и в небольших городах с населением менее 500 000 человек. Многие владельцы торговых центров, концепция которых устарела, будут прибегать к реконструкции или реконцепции объектов. В случае, если политическая и экономическая ситуация в стране стабилизируется, продолжится рост интереса к украинскому рынку торговой недвижимости со стороны международных девелоперов и инвесторов. По словам Елены Бозаджи, руководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Украине, «ввиду нестабильной макроэкономической ситуации в мировой экономике и ожиданий второго витка кризиса, инвесторы сегодня не готовы брать на себя риски, связанные с девелопментом проектов. Однако, учитывая потенциал украинского рынка, при первых устойчивых трендах развития экономики и стабилизации финансовой системы, можно ожидать их возвращения в нашу страну. Важным фактором активизации и развития бизнеса в Украине для иностранного инвестора является политическая ситуация в стране в целом. Ее нынешнее состояние в значительной степени настораживает зарубежные компании и заставляет пока отложить планы по развитию бизнеса в Украине. Вопрос создания благоприятных условий для бизнеса, защиты их интересов и активов остается актуальным наравне с перспективами развития украинской экономики».